上訴人（一審原告）：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人（一審原告）：朱某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

上述二上訴人之共同委托訴訟代理人：高建學，北京市尚正律師事務所律師。

被上訴人（一審被告）：張金某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：張京（張金某之子），xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：蕭宏，男，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人朱某某、朱某某因與被上訴人張金某確認合同無效糾紛一案，不服北京市豐臺區(qū)人民法院（2020）京0106民初25508號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。

朱某某、朱某某上訴請求：撤銷一審判決，改判支持朱某某、朱某某的一審訴訟請求，本案訴訟費用由張金某負擔。事實和理由：一審法院認定事實及適用法律均存在重大錯誤，且存在法律風險。

張金某同意一審判決，不同意朱某某、朱某某的上訴請求及理由。

朱某某、朱某某向一審法院起訴請求：一、確認朱某某與陳某1對張金某的《贈與書》無效；二、訴訟費用由張金某負擔。

一審法院經(jīng)審理查明：陳某2、李某系夫妻關(guān)系，育有陳某3、陳某1兩名子女。陳某3與張某1系夫妻關(guān)系，育有張某2、張金某、張某3三名子女；陳某1與朱某某系夫妻關(guān)系，育有朱某某一名子女。1980年，陳某2死亡。1983年，李某死亡。2012年，陳某1死亡。

北京市豐臺區(qū)×××41號院（現(xiàn)變更為83號院，以下簡稱41號院）原系陳某2、李某所有，有北房五間、南房一間、西房兩間。二人在世時，將41號院內(nèi)房屋進行析產(chǎn)，其中北房兩間、西房兩間分給朱某某、陳某1，其余房屋分給陳某3?，F(xiàn)41號院已被拆除。

1991年8月22日，陳某1、朱某某簽訂《贈與書》，該《贈與書》載明“贈與人：陳某1，女，一九四二年十二月二十三日出生，住北京市豐臺區(qū)×××**。贈與人：朱某某，男，一九三七年十一月八日出生，住，住北京市豐臺區(qū)×××**贈人：張金某，男，一九五五年九月十七日出生，住北京，住北京宣武區(qū)×××**、朱某某夫婦與陳某3（又名陳某3）張某1夫婦共有一所房產(chǎn)，該房產(chǎn)座落在北京市豐臺區(qū)×××四十一號院，計北房伍間，南房壹間，西房貳間。陳某1、朱某某夫婦自愿將上述共有房產(chǎn)中自己所占的份額全部贈給張金某所有?！北本┦胸S臺區(qū)公證處（91）京豐證字第0325號公證書載明“茲證明陳某1、朱某某于一九九一年八月二十二日來到我處，在我的面前，在前面的《贈與書》上蓋章屬實?！蓖?，陳某3與張某1簽署《贈與書》，將自己所占的份額全部贈與張金某。

朱某某、朱某某稱《贈與書》名為贈與實為買賣，并提交錄音予以佐證。錄音中“張金某：……我爸我媽和你媽已經(jīng)把房子賣給我了，是賣給我了，買賣關(guān)系已經(jīng)成立了，有證據(jù)……第二步走的公證，做公證確實賣了”。張金某不認可該錄音，并稱錄音屬于偷錄。

雙方當事人均認可陳某1、朱某某簽訂《贈與書》時張金某為非農(nóng)業(yè)戶口。朱某某、朱某某主張張金某并非看丹村村民，無論是基于贈與還是買賣均無權(quán)獲得宅基地使用權(quán)，陳某1、朱某某簽訂的《贈與書》違反了1988年修正的《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）第41條規(guī)定和1991年發(fā)布的《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《實施條例》）第26條規(guī)定，應屬無效。

2013年10月9日，北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)看丹村村民委員會出具證明載明“豐臺區(qū)×××83號（原41號）院內(nèi)北房5間，該房屋系1991年經(jīng)豐臺區(qū)公證處公證，由張金某父母陳某3、張某1，姨、姨夫陳某1、朱某某四人贈與張金某所有。公證書號為：（91）京豐證字第0324號、（91）京豐證字第0325號?！?013年10月10日，北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)人民政府規(guī)劃建設(shè)與環(huán)境保護辦公室出具證明載明“我鄉(xiāng)看丹村民張金某，現(xiàn)住×××**，院內(nèi)有房屋北房伍間，經(jīng)村委會確認，此宅基地使用權(quán)屬其所有”。朱某某、朱某某認為上述兩部門均無權(quán)出具確權(quán)的證明。

一審法院認為：根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。朱某某、朱某某主張朱某某與陳某1簽訂的《贈與書》違反了《土地管理法》及其《實施條例》的強制性規(guī)定，應屬無效。1988年12月29日修正的《土地管理法》第41條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級人民政府批準，其用地面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準，并參照國家建設(shè)征用土地的標準支付補償費和安置補助費?！?991年2月1日起施行的《實施條例》第26條規(guī)定：“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅需要使用集體所有的土地的，應當經(jīng)其所在單位或者居民委員會同意后，向土地所在的村農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織或者村民委員會或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織提出用地申請。使用的土地屬于村農(nóng)民集體所有的，由村民代表會或者村民大會討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準；使用的土地屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所在的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體經(jīng)濟組織討論通過，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查同意后，報縣級人民政府批準。”陳某3、陳某1為姐妹關(guān)系，41號院內(nèi)原有房屋經(jīng)過析產(chǎn)，北房兩間、西房兩間分給朱某某、陳某1，其余房屋分給陳某3，張金某系陳某3之子。上述《土地管理法》及其實施條例的規(guī)定，并未明確禁止將農(nóng)村房屋或者宅基地向城鎮(zhèn)親屬轉(zhuǎn)讓。此外，本案訴爭《贈與書》實際履行二十余年，張金某一直占有訴爭房屋直至拆除，已形成較穩(wěn)定的社會關(guān)系。綜合考慮上述情形，法院對朱某某、朱某某要求確認《贈與書》無效的訴訟請求，不予支持。至于《贈與書》的性質(zhì)屬于贈與抑或買賣，并不影響《贈與書》的效力，雙方如有爭議可另行解決。

一審法院于2020年12月28日作出（2020）京0106民初25508號民事判決：駁回朱某某、朱某某的訴訟請求。

本院二審經(jīng)審理查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為，本案二審的爭議焦點是，朱某某、朱某某提出的確認陳某1、朱某某對張金某的《贈與書》無效的請求能否獲得支持。首先，依據(jù)查明的事實，訴爭《贈與書》簽訂于1991年，當時有效的《土地管理法》沒有禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買房屋或者宅基地的明文規(guī)定，依照法律不溯及既往的原則無法認定《贈與書》違反當時的法律、行政法規(guī)效力性強制性規(guī)定。其次，通過豐臺區(qū)花鄉(xiāng)人民政府建設(shè)委員會出具的《證明》可以認定北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)看丹村、北京市豐臺區(qū)花鄉(xiāng)人民政府對《贈與書》是認可的，鄉(xiāng)、村兩級已經(jīng)認可張金某享有41號院宅基地使用權(quán)。再次，訴爭《贈與書》實際履行二十余年，已形成較穩(wěn)定的社會關(guān)系。一審法院綜合考慮上述情形，駁回朱某某、朱某某要求確認《贈與書》無效的訴訟請求是正確的，本院二審予以維持。

綜上，朱某某、朱某某的上訴請求沒有事實及法律依據(jù)，應予駁回。一審判決結(jié)果正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1050元，由朱某某、朱某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審判長　　江慕南

審判員　　金昌偉

審判員　　陳捷鷹

二〇二一年三月十六日

書記員　　許天卉