上訴人（原審原告、反訴被告）：省心家（北京）企業(yè)管理有限公司，住所地北京市海淀區(qū)連橋二街**院**樓**403A。

法定代表人：夏老三，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王飛，北京市東友律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：羅媛媛，北京市東友律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：北京中關(guān)村軟件園孵化服務(wù)有限公司，，住所地北京市海淀區(qū)東北旺中關(guān)村軟件園孵化器**樓

法定代表人：宋吉明，董事長。

委托訴訟代理人：倪連福，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張瑞敏，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

上訴人省心家（北京）企業(yè)管理有限公司（以下簡稱省心家公司）與上訴人北京中關(guān)村軟件園孵化服務(wù)有限公司（以下簡稱軟件園公司）因房屋租賃合同糾紛一案，均不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初28352號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年1月27日公開開庭審理了本案。上訴人省心家公司法定代表人夏老三、委托訴訟代理人王飛，上訴人軟件園公司委托訴訟代理人張瑞敏到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

省心家公司上訴請求：同意一審判決第一項，依法改判軟件園公司支付省心家公司違約金288724.13元，退還省心家公司房租1259295.9元或者發(fā)回重審。事實與理由：1.一審法院認(rèn)定事實不清。我公司實際承租涉案房屋租期共計兩年五個月二十一日，遠不足五年，根據(jù)雙方簽訂的《房屋租賃合同書》第十一條約定，軟件園公司應(yīng)賠償我公司9個月租金作為違約金，即年租金384965.5元/12個月×9個月=288724.13元，一審判決的是6個月的租金。2.一審法院適用法律錯誤，有違公平正義原則，軟件園公司已被認(rèn)定違約，應(yīng)退還我公司房屋租金1259295.9元作為違約責(zé)任的承擔(dān)方式。

軟件園公司針對省心家公司的上訴請求辯稱，不同意省心家公司的上訴請求。我公司與省心家公司租賃合同解除，但并非我公司單方違約提出解除，而是省心家公司起訴解除。本案不符合合同約定的我公司支付9個月租金違約金的條件。軟件園公司從未向省心家公司提出解除雙方簽署的房屋租賃合同，也未收回房屋。省心家公司主張9個月租金的違約金明顯過高，請求法院結(jié)合本案實際情況予以調(diào)低。省心家公司要求退還已經(jīng)使用房屋期間的房屋租金沒有任何依據(jù)，一審法院判決駁回其該項訴訟請求正確。省心家公司承租房屋目的已經(jīng)實現(xiàn)，開辦集中辦公區(qū)并非其承租房屋的唯一目的或主要目的。

軟件園公司上訴請求：同意原審判決第一項，撤銷原判第二項，依法改判駁回省心家公司要求軟件園公司支付解除合同違約金的訴訟請求。事實與理由：1.一審判決第一項確認(rèn)雙方房屋租賃合同于2019年11月23日解除正確，但一審法院認(rèn)定合同“實際解除”沒有任何法律依據(jù)，適用法律錯誤。2.一審法院認(rèn)定軟件園公司提前解除合同，沒有法律依據(jù)，判決我公司向省心家公司支付提前解除合同違約金，適用法律錯誤。我公司沒有口頭或者書面提出解除與省心家公司轉(zhuǎn)租合同的意思表示。我公司與產(chǎn)權(quán)人解除了承租合同，該行為如果對轉(zhuǎn)租合同的履行產(chǎn)生實質(zhì)障礙，導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同無法履行、合同目的不能實現(xiàn)，省心家公司可以因我公司的違約行為提出解除合同，同時要求我公司賠償該違約行為造成的損失。綜上，一審法院沒有區(qū)分導(dǎo)致合同不能履行的違約行為與提前解除合同的違約行為，錯誤將提前解除合同的約定違約責(zé)任適用到本案，錯誤判決我公司按照合同約定支付違約金。

省心家公司針對軟件園公司的上訴請求辯稱，不同意軟件園公司的上訴請求。軟件園公司已經(jīng)與產(chǎn)權(quán)人解除了租賃合同，產(chǎn)權(quán)人要求我公司搬離場地，造成我公司和軟件園公司簽訂的租賃合同無法履行，基于此我公司要求解除合同。軟件園公司主張的我公司要求的違約金金額高于其轉(zhuǎn)租房屋的租金收支差額問題，其獲利多少不能作為我公司損失數(shù)額的依據(jù)，二者沒有關(guān)聯(lián)。

省心家公司向一審法院起訴請求：1.請求法院判令雙方簽訂的編號為，孵化器（合）F租字（2017）—××號的《房屋租賃合同書》（以下簡稱《合同》），于2019年11月23日解除；2.請求法院判令軟件園公司支付違約金288724.13元；3.請求法院判令軟件園公司退還房租1259295.9元（以上共計1548020元）；4.本案的訴訟費由該公司承擔(dān)。

軟件園公司向一審法院反訴請求：要求省心家公司支付拖欠的租金74222.1元，及所欠租金自應(yīng)付之日起至實際付清之日止的違約金，每日按萬分之五計算；另，本案的訴訟費由省心家公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2016年3月4日，軟件園公司與北京匯冠新技術(shù)股份有限公司（以下簡稱匯冠公司），簽訂房屋租賃合同書，承租匯冠公司所有的，位于海淀區(qū)西北旺東路**院**樓匯冠大廈**、四層房屋；匯冠公司允許軟件園公司轉(zhuǎn)租。

2017年6月2日，省心家公司（乙方）與軟件園公司（甲方）簽訂了房屋租賃合同，甲方將位于匯冠大廈4層401號共502平方米轉(zhuǎn)租給乙方。租期自2017年6月30日至2026年的2月28日。在合同第十一條第一款第3項約定，如甲方提前解除合同收回房屋，須以書面方式提前90日向乙方提出，如乙方的租期在5-9年期間，甲方需賠償6個月的租金。

對于所租房屋的用途，《合同》中有如下約定：第一條第三款，甲方負(fù)責(zé)為乙方取得產(chǎn)權(quán)人同意開辦集中辦公區(qū)證明，和授權(quán)以自身名義對外出租的授權(quán)后，甲方同意乙方開展集中辦公區(qū)事宜。第二條第二款，乙方承諾租賃房屋僅用作乙方公司辦公或科研，不得作為住宅或其他商業(yè)用途。第九條第三款，乙方承租甲方用途為公司辦公或科研用房。

2019年6月30日、9月30日，雙方簽訂了兩份減少面積補充合同，第一份協(xié)議將承租面積減少至322平方米、第二份協(xié)議將承租面積減少至199平方米。其中后一份補充合同將租期調(diào)整為，自2019年10月1日至2026年的2月28日；將年租金調(diào)整為384965.5元。

2019年11月23日，軟件園公司與產(chǎn)權(quán)單位解除了租賃合同關(guān)系，后省心家公司直接與產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同。

房屋產(chǎn)權(quán)人匯冠公司于2017年6月2日出具兩份材料，一份是向海淀區(qū)集中辦公區(qū)聯(lián)席會，出具的《產(chǎn)權(quán)人同意開辦集中辦公區(qū)的授權(quán)委托書》，寫明我公司授權(quán)省心家公司，在所租房屋內(nèi)開辦集中辦公區(qū)，委托期限自2017年6月30日至2026年2月28日。一份是《出租房屋委托書》，內(nèi)容委托省心家公司對所租房屋進行管理，并授權(quán)其以自身名義對外出租經(jīng)營；委托期限同上。訴訟中，省心家公司出具了該證據(jù)的原件，軟件園公司否認(rèn)該份證據(jù)的真實性，但未向法庭提供充分證據(jù)。

訴訟中，雙方對省心家公司欠付租金的情況陳述一致，即軟件園公司所主張的欠付租金74222.1元，包括：2019年10月1日—2019年11月22日間的租金55899.1元，及2018年3、4兩季度各少交9161.5元組成。另，省心家公司同意支付2018年3、4兩季度的租金各9161.5元。

一審法院認(rèn)為，省心家公司與軟件園公司所簽訂的《合同》及補充協(xié)議，是雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故上述合同均應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

根據(jù)合同的約定，及房屋產(chǎn)權(quán)人出具的《產(chǎn)權(quán)人同意開辦集中辦公區(qū)的授權(quán)委托書》及《出租房屋委托書》，法院確定：“開辦集中辦公區(qū)”屬于省心家公司與軟件園公司約定的出租房屋用途之一；而軟件園公司未能依約為省心家公司取得產(chǎn)權(quán)人相關(guān)授權(quán)的行為，已構(gòu)成違約。

軟件園公司與產(chǎn)權(quán)單位解除租賃合同關(guān)系，省心家公司則就所租房屋與產(chǎn)權(quán)人直接簽訂租賃合同，即軟件園公司與省心家公司間所簽訂的《合同》已實際解除。省心家公司主張合同解除日期為2019年11月23日，而軟件園公司主張欠付租金的截止日期為當(dāng)月22日，即該公司也認(rèn)可《合同》于2019年11月23日解除。綜上，對省心家公司主張《合同》于2019年11月23日解除的訴訟請求，法院予以支持。

因軟件園公司提前解除合同，根據(jù)《合同》第十一條第一款第3項的約定，及補充協(xié)議中關(guān)于租賃期限及租金的約定，其應(yīng)向省心家公司支付相當(dāng)于6個月租金的違約金。軟件園公司認(rèn)為該違約金數(shù)額過高，并請求法院予以下調(diào)，但就該主張未向法庭提供相應(yīng)證據(jù)，故法院對其此項答辯意見不予采信。

省心家公司要求軟件園公司退還其退租房屋所對應(yīng)的租金。對此法院認(rèn)為，法院已認(rèn)定軟件園公司相關(guān)的違約行為，但在雙方的合同中，并未約定軟件園公司需以退還租金作為其承擔(dān)違約責(zé)任的方式；加之雙方在《合同》中還約定了房屋的其它用途，故對省心家公司的該項訴請不予支持。

對于軟件園公司的反訴訴請，法院認(rèn)為，省心家公司確系存在欠付租金的違約行為，其應(yīng)對此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?，F(xiàn)軟件園公司要求其補交所欠租金，理由正當(dāng)法院予以支持。軟件園公司還要求省心家公司支付違約金，對此法院認(rèn)為，雖然在合同中有關(guān)于欠付租金應(yīng)支付違約金的約定，但軟件園公司始終未能為省心家公司取得產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)，且又在沒有履行通知義務(wù)的情況下提前解除合同，在這種情況下還要求省心家公司支付違約金，有悖于《合同法》所規(guī)定的“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)”的原則。故對軟件園公司的該項訴請不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第五條，第九十四條第（二）項，第一百零七條，第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條，判決：一、省心家（北京）企業(yè)管理有限公司，與北京中關(guān)村軟件園孵化服務(wù)有限公司，所簽訂的編號為：孵化器（合）F租字（2017）—××號的《房屋租賃合同書》，于2019年11月23日解除；二、北京中關(guān)村軟件園孵化服務(wù)有限公司，向省心家（北京）企業(yè)管理有限公司支付違約金192482.75元，本判決生效后7日內(nèi)履行；三、省心家（北京）企業(yè)管理有限公司，向北京中關(guān)村軟件園孵化服務(wù)有限公司支付租金74222.1元，本判決生效后七日內(nèi)履行；四、駁回省心家（北京）企業(yè)管理有限公司其它本訴訴訟請求；五、駁回北京中關(guān)村軟件園孵化服務(wù)有限公司其它反訴訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。省心家公司提交了三盛智慧教育科技股份有限公司（以下簡稱三盛智慧公司）致軟件園公司、省心家公司的《通知函》，落款顯示2020年，無具體日期。證據(jù)內(nèi)容：三盛智慧公司與軟件園公司于2019年11月23日解除了房屋租賃合同關(guān)系，并簽署了《房屋租賃合同終止協(xié)議》。自2019年11月23日至今，軟件園公司和省心家公司未與三盛智慧公司辦理房屋交接手續(xù)。由于省心家公司要繼續(xù)使用租賃房屋，請省心家公司于2020年5月9日之前完成和三盛智慧公司簽訂《房屋租賃合同》及支付房屋租金，否則三盛智慧公司將依法收回租賃房屋。證明目的：產(chǎn)權(quán)人和軟件園公司解除了租賃合同，產(chǎn)權(quán)人要求省心家公司搬離。軟件園公司認(rèn)為《通知函》沒有日期，省心家公司沒有支付租金，所以產(chǎn)權(quán)人才發(fā)了《通知函》。二審中，軟件園公司沒有提交新證據(jù)。

本院補充查明，匯冠公司于2018年5月17日名稱變更為三盛智慧公司。2017年6月2日，軟件園公司（甲方）與省心家公司（乙方）簽訂的《合同》第十一條第一款第3項約定，甲方如提前解除合同收回房屋，需以書面方式提前90天向乙方提出，如乙方租期在0-5年期間，甲方須賠償乙方9個月租金，如乙方租期在5-9年期間，甲方須賠償乙方6個月租金。

本院認(rèn)為，省心家公司與軟件園公司所簽訂的《合同》及補充協(xié)議，是雙方真實意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，故上述合同均應(yīng)認(rèn)定為有效合同。本案中，軟件園公司與產(chǎn)權(quán)單位解除租賃合同關(guān)系，導(dǎo)致軟件園公司與省心家公司間所簽訂的《合同》無法繼續(xù)履行，且已實際解除，軟件園公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)雙方簽訂的《合同》第十一條第一款第3項約定，甲方如提前解除合同收回房屋，需以書面方式提前90天向乙方提出，如乙方租期在0-5年期間，甲方須賠償乙方9個月租金，如乙方租期在5-9年期間，甲方須賠償乙方6個月租金。根據(jù)查明事實，雙方于2017年6月2日簽訂《合同》，《合同》約定租賃期限自2017年6月30日至2026年2月28日，第十一條違約責(zé)任第一款第3項對租賃期限中不同時段軟件園公司提前解除合同的違約金標(biāo)準(zhǔn)作了區(qū)分約定。之后該《合同》由于軟件園公司原因于2019年11月23日解除。因此，雙方合同實際履行期限在0-5年期間，一審法院根據(jù)《合同》“乙方租期在5-9年期間，甲方須賠償乙方6個月租金”的約定，判決軟件園公司向省心家公司支付違約金，認(rèn)定事實存在瑕疵，本院予以糾正。關(guān)于違約金數(shù)額，軟件園公司申請法院予以酌減，根據(jù)本案查明事實，省心家公司在與軟件園公司解除合同后，與產(chǎn)權(quán)人直接簽訂合同，故本院結(jié)合合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則酌定軟件園公司向省心家公司支付違約金192482.75元。省心家公司主張軟件園公司未給其辦理成功“集中辦公區(qū)”，故應(yīng)賠償損失。雙方合同約定，軟件園公司負(fù)責(zé)為省心家公司取得產(chǎn)權(quán)人同意開辦集中辦公區(qū)證明，和授權(quán)以自身名義對外出租的授權(quán)后，軟件園公司同意省心家公司開展集中辦公區(qū)事宜。事實上，省心家公司取得了產(chǎn)權(quán)人同意開辦集中辦公區(qū)的證明，省心家公司未提供證據(jù)證明系由軟件園公司的原因?qū)е聼o法辦理集中辦公區(qū)，故對其該項主張本院不予采納。省心家公司要求軟件園公司退還房租1259295.9元，無合同依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，一審判決適用法律正確，認(rèn)定事實雖有瑕疵，但裁判結(jié)果正確，故對省心家公司、軟件園公司的上訴請求均不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費18732元，由省心家（北京）企業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)16802元（已交納），由北京中關(guān)村軟件園孵化服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)1930元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　趙蕾

二〇二一年二月二十四日

法官助理　李想

書 記 員　楊帆