上訴人（原審原告）：北京文某在線圖書有限責任公司，住所地北京市門頭溝區(qū)齋堂鎮(zhèn)馬蘭村**。

法定代表人：徐剛，總經理。

委托訴訟代理人：呂怡先，黑龍江慶元律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：黃安明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省廣州市番禺區(qū)。

委托訴訟代理人：盧嫻茵，廣東比格律師事務所律師。

原審第三人：劉芹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省廣州市白云區(qū)。

上訴人北京文某在線圖書有限責任公司（以下簡稱文某在線公司）因與被上訴人黃安明，原審第三人劉芹申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初2000號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

文某在線公司上訴請求：撤銷原判，依法改判支持我公司的一審訴訟請求。事實與理由：本案不適用《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定。2016年7月13日劉芹與黃安明簽訂房屋買賣合同時，廣東省廣州市番禺區(qū)1301房屋（以下簡稱1301房屋）已經于2014年11月27日被廣州市天河區(qū)人民法院查封。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條規(guī)定，查封情況下不得轉讓，所以劉芹與黃安明之間的房屋買賣合同違法無效。劉芹與黃安明對1301房屋的交接書形成于2016年9月26日，2016年9月22日基于文某在線公司申請，北京市門頭溝區(qū)人民法院查封1301房屋早于劉芹與黃安明交接房屋。黃安明后補交房款企圖把違法交易合法化不應得到支持。

黃安明辯稱，同意一審判決，不同意文某在線公司的上訴請求。2016年訴訟保全的查封，因為文某在線公司撤訴查封已經被解除。2017年，文某在線公司起訴了劉芹，也申請了執(zhí)行，執(zhí)行中他們和解了，文某在線公司撤回了執(zhí)行申請。后劉芹沒有支付任何錢款。文某在線公司在2019年才重新提起了訴訟。本案中的執(zhí)行是經文某在線公司申請在2019年6月恢復的對（2017）京0109民初1526號判決的執(zhí)行，和2016年的查封沒有關系。在本案的查封前，我已經符合了排除強制執(zhí)行的條件。我與劉芹在2016年7月就已經進行了網簽，如果1301房屋在查封中，是不可能進行網簽的。

劉芹述稱，同意文某在線公司的上訴請求。我和黃安明的房屋買賣合同是無效的，簽訂合同后，黃安明一直在違約。

文某在線公司向一審法院起訴請求：撤銷（2020）京0109執(zhí)異26號執(zhí)行裁定書，繼續(xù)查封1301房屋。

一審法院認定事實：法院在審理（2016）京0109民初3414號原告文某在線公司訴被告劉芹、被告廣州瀚思圖書有限公司買賣合同糾紛一案過程中，文某在線公司向法院提出財產保全申請，法院于2016年9月20日作出保全裁定，裁定查封劉芹名下的1301房屋，2016年9月22日，法院依法輪候查封1301房屋。文某在線公司于2016年10月9日提出解除財產保全申請，法院于2016年11月9日解除對1301房屋的查封。2016年12月23日文某在線公司撤回對被告劉芹、被告廣州瀚思圖書有限公司的起訴，該案以撤訴方式結案。

2017年，文某在線公司訴至法院，要求劉芹、廣州瀚思圖書有限公司連帶給付文某在線公司圖書貨款968770元及違約金440000元，律師費80000元，保全費5000元。2017年4月14日，法院作出（2017）京0109民初1526號民事判決書，判決：“一、被告廣州瀚思圖書有限公司、劉芹于本判決生效之日起七日內連帶給付原告北京文某在線圖書有限責任公司貨款九十六萬八千七百七十元、違約金四十四萬元，共計一百四十萬八千七百七十元；二、被告劉芹于本判決生效之日起七日內給付原告北京文某在線圖書有限責任公司律師費八萬元、保全費五千元，共計八萬五千元?！?/p>

（2017）京0109民初1526號民事案件執(zhí)行過程中，法院于2019年6月12日作出（2019）京0109執(zhí)恢121號執(zhí)行裁定書，裁定查封劉芹名下的1301房屋，查封期限自2019年6月12日起至2022年6月11日止。案外人黃安明提出執(zhí)行異議，以其為1301房屋的買受人為由，要求解除對1301房屋的查封。法院于2020年5月19日作出（2020）京0109執(zhí)異26號執(zhí)行裁定書，裁定中止對1301房屋的執(zhí)行。2020年6月4日，文某在線公司對（2020）京0109執(zhí)異26號執(zhí)行裁定不服，向法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

另查，2016年5月10日，劉芹與黃安明在中介方廣州市百嘉誠房地產中介服務有限公司居間下簽訂《房地產買賣合約》，約定黃安明購買劉芹名下的1301房屋，總價款156萬元。2016年7月12日，劉芹與黃安明簽訂《補充協(xié)議》，約定：雙方于2016年7月13日辦理網簽手續(xù)，網簽后黃安明給付劉芹房款15萬元。辦完網簽后，黃安明提供個人資料，由劉芹辦理銀行轉按揭手續(xù)。過戶當天，雙方遞件后，黃安明將余款59萬元轉給劉芹。合同簽訂后，黃安明于2016年5月10日給付劉芹2萬元，5月12日給付3萬元，7月13日黃安明通過陳某向劉芹轉賬11.5萬元。2016年7月13日，黃安明、劉芹簽訂《廣州市存量房買賣合同》并辦理了1301房屋的網簽手續(xù)。

2016年9月26日，劉芹、黃安明簽訂《房地產交接書》，約定劉芹將1301房屋從即日起交黃安明裝修。黃安明提交燃氣費收據(jù)、代劃電費合同、銀行代扣費授權書（燃氣）等證據(jù)，證明其已經于查封之前接收使用1301房屋。

2017年4月25日，劉芹（甲方）與黃安明（乙方）簽訂《協(xié)議書》，約定：甲方向乙方出售1301房屋，房屋買賣合同之前，因甲方就與第三方有兩個糾紛案件已被法院查封或進入執(zhí)行階段，致使無法完成交易和過戶，現(xiàn)經甲乙雙方友好協(xié)商，共同達成如下協(xié)議：1.甲方與乙方于2016年7月13日就1301房屋簽訂《廣州市存量房買賣合同》網簽合同，乙方以總價款156萬元購買1301房屋，乙方已支付16.5萬元，并對涉案房屋進行了裝修入??；現(xiàn)甲方同意由乙方在未支付的剩余購房款內直接支付人民幣22萬元給廣州市天河區(qū)人民法院解決楊某糾紛，并達到解封。2.由甲方、乙方與傅某的代理人達成并簽訂托管協(xié)議，由乙方將購房款中的人民幣30萬元進行托管，甲方負責進行傅某廣州市白云區(qū)人民法院的解封，另甲方與傅某剩余款項由甲方與傅某協(xié)議解決。3.關于甲方欠中國銀行股份有限公司廣州番禺支行貸款糾紛案由乙方在剩余房款內代為支付，中間貸款差額部分由乙方先行墊付，之后由甲方向乙方出具借條。4.以上三個案件中涉及訴訟費、執(zhí)行費、律師費由甲方在案件協(xié)調中負責解決，但甲方不得以該部分費用未處理拖延解封和過戶時間，否則，甲方除返還乙方已支付全部款項外，再由甲方一次性支付乙方違約金50萬元。5.待以上涉案房屋全部解封后，甲方應及時與乙方到房屋管理部門辦理過戶手續(xù)，直至涉案房屋過戶至乙方名下并成功歸檔；如遇其他原因致使涉案房屋無法過戶至乙方名下，甲方應積極配合將涉案房屋抵押給乙方，并在相關部門辦理抵押登記，否則，甲方除返還乙方已支付全部款項外，再由甲方一次性支付乙方違約金50萬元。

關于《補充協(xié)議》簽訂后，黃安明代劉芹支付款項的情況：1.2017年4月25日，黃安明代劉芹支付廣州市天河區(qū)人民法院（2017）粵0106執(zhí)1792號案的執(zhí)行款223096元，廣州市天河區(qū)人民法院的案款收據(jù)顯示繳款人為黃安明。當日，劉芹向黃安明出具收條，確認黃安明代替劉芹歸還楊某人民幣223096元，此款已交至廣州市天河區(qū)人民法院。2.2017年5月2日，黃安明代劉芹支付廣州市白云區(qū)人民法院（2016）粵0111執(zhí)5956號案的執(zhí)行款308227元，廣州市白云區(qū)人民法院的案款收據(jù)顯示繳款人為黃安明。當日，劉芹向黃安明出具收條，確認黃安明代替劉芹歸還傅某人民幣308227元。3.2017年5月26日，劉芹出具收條，確認收到黃安明代其交至廣州市番禺區(qū)人民法院執(zhí)行費12005元。4.2017年6月7日，黃安明之妻陳某代劉芹支付（2016）粵0113民初1738號案的律師費35000元，廣東金聯(lián)律師事務所實習律師黎某向陳某出具收據(jù)。5.2017年5月16日，黃安明分兩筆分別代劉芹償還中國銀行股份有限公司廣州番禺支行784371.75元、153786.12元，當日，黃安明代劉芹支付提前還款補償金2879.39元以及訴訟費、保全費11850元，以上費用共計952887元。當日，劉芹向黃安明出具收條，確認收到黃安明代其償還中國銀行貸款952887元。綜合上述情況，黃安明共代劉芹支付1696215.26元。

一審法院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。根據(jù)查明的事實，在法院查封1301房屋之前劉芹與黃安明已經簽訂房屋買賣合同；在查封之前黃安明已經合法占有1301房屋且黃安明已經代劉芹支付銀行貸款及執(zhí)行案款；1301房屋未辦理過戶手續(xù)系劉芹與他人存在經濟糾紛所致，并非黃安明自身原因導致，故法院作出的（2020）京0109執(zhí)異26號執(zhí)行裁定并無不妥?，F(xiàn)文某在線公司要求撤銷（2020）京0109執(zhí)異26號執(zhí)行裁定繼續(xù)查封1301房屋的依據(jù)不足，法院對其訴訟請求不予支持并依法駁回。

文某在線公司稱劉芹與黃安明惡意串通簽訂房屋買賣合同，缺乏證據(jù)支持。雖然黃安明、劉芹在簽訂買賣合同時1301房屋存在另案查封，但此后已經解封，本案執(zhí)行異議之訴針對的系（2019）京0109執(zhí)恢121號執(zhí)行案件作出的查封?！吨腥A人民共和國城市房地產管理法》第三十八條規(guī)定“司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的”不得轉讓，并非對房屋買賣合同效力的限制，房屋買賣合同效力的認定，仍應遵循民事合同效力認定的一般規(guī)則。劉芹稱在其與黃安明就1301房屋簽訂房屋買賣合同之前就存在查封，且黃安明沒有按照約定支付房款，故雙方之間的買賣合同無效的意見，缺乏法律依據(jù)。故對于文某在線公司、劉芹的答辯意見，法院不予采信。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第二百二十七條，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零八條，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決：駁回北京文某在線圖書有限責任公司的訴訟請求。

本院對一審查明的事實予以確認。二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。經查閱一審卷宗，黃安明一審期間提交的查冊時間為2020年3月26日的《廣州市不動產登記查冊表》，顯示廣州市天河區(qū)人民法院對1301房屋的查封已解封。文某在線公司、劉芹對該證據(jù)真實性不持異議。

本院認為，《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

（2017）京0109民初1526號民事案件執(zhí)行過程中，法院于2019年6月12日作出（2019）京0109執(zhí)恢121號執(zhí)行裁定書，裁定查封劉芹名下的1301房屋，查封期限自2019年6月12日起至2022年6月11日止。案外人黃安明提出執(zhí)行異議，以其為1301房屋的買受人為由，要求解除對1301房屋的查封。法院于2020年5月19日作出（2020）京0109執(zhí)異26號執(zhí)行裁定書，裁定中止對1301房屋的執(zhí)行。2020年6月4日，文某在線公司對（2020）京0109執(zhí)異26號執(zhí)行裁定不服，向法院提起申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。因此本案的執(zhí)行異議之訴是針對，查封期限自2019年6月12日起至2022年6月11日止的查封行為及法院于2020年5月19日作出的（2020）京0109執(zhí)異26號執(zhí)行裁定書。根據(jù)本案查明的事實，在法院查封1301房屋之前劉芹與黃安明已經簽訂房屋買賣合同；在查封之前黃安明已經合法占有1301房屋且黃安明已經代劉芹支付銀行貸款及執(zhí)行案款；1301房屋未辦理過戶手續(xù)系劉芹與他人存在經濟糾紛所致，并非黃安明自身原因導致，故法院作出的（2020）京0109執(zhí)異26號執(zhí)行裁定并無不妥?，F(xiàn)文某在線公司要求撤銷（2020）京0109執(zhí)異26號執(zhí)行裁定書繼續(xù)查封1301房屋的依據(jù)不足，一審法院駁回其訴訟請求正確，本院予以確認。文某在線公司上訴稱，北京市門頭溝區(qū)人民法院2016年9月22日查封1301房屋早于劉芹與黃安明交接房屋。對此，本院認為，2016年9月22日作出的查封行為依文某在線公司申請，法院于2016年11月9日予以解除。本案并非針對該查封行為提起的訴訟，故本院對上訴人的該上訴理由不予采納。

文某在線公司稱劉芹與黃安明惡意串通簽訂房屋買賣合同，缺乏證據(jù)支持。文某在線公司主張2016年7月13日劉芹與黃安明簽訂房屋買賣合同時，1301房屋已經于2014年11月27日被廣州市天河區(qū)人民法院查封，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》第38條規(guī)定，查封情況下不得轉讓，所以劉芹與黃安明之間的房屋買賣合同違法無效。對此本院認為，出賣人擅自將已被有權國家機關采取了查封等強制措施的房屋轉讓給他人的，買賣合同一般認定為無效，但相應有權國家機關或申請采取強制措施的權利人同意轉讓，或者一審法庭辯論終結前強制措施已經解除的，可以認定合同有效。據(jù)查冊時間為2020年3月26日的《廣州市不動產登記查冊表》記載，廣州市天河區(qū)人民法院對1301房屋的查封已解封。故對于文某在線公司、劉芹據(jù)此認為合同無效的意見，本院不予采納。

綜上所述，文某在線公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費70元，由北京文某在線圖書有限責任公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　趙　蕾

審 判 員　　劉秋燕

審 判 員　　朱文君

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　李　想

書 記 員　　楊　帆