上訴人（原審原告）：北京文某在線圖書有限責(zé)任公司，住所地北京市門頭溝區(qū)齋堂鎮(zhèn)馬蘭村**。

法定代表人：徐剛，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：呂怡先，黑龍江慶元律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：黃安明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省廣州市番禺區(qū)。

委托訴訟代理人：盧嫻茵，廣東比格律師事務(wù)所律師。

原審第三人：劉芹，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住廣東省廣州市白云區(qū)。

上訴人北京文某在線圖書有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱文某在線公司）因與被上訴人黃安明，原審第三人劉芹申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初2000號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

文某在線公司上訴請(qǐng)求：撤銷原判，依法改判支持我公司的一審訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：本案不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定。2016年7月13日劉芹與黃安明簽訂房屋買賣合同時(shí)，廣東省廣州市番禺區(qū)1301房屋（以下簡(jiǎn)稱1301房屋）已經(jīng)于2014年11月27日被廣州市天河區(qū)人民法院查封。根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，查封情況下不得轉(zhuǎn)讓，所以劉芹與黃安明之間的房屋買賣合同違法無效。劉芹與黃安明對(duì)1301房屋的交接書形成于2016年9月26日，2016年9月22日基于文某在線公司申請(qǐng)，北京市門頭溝區(qū)人民法院查封1301房屋早于劉芹與黃安明交接房屋。黃安明后補(bǔ)交房款企圖把違法交易合法化不應(yīng)得到支持。

黃安明辯稱，同意一審判決，不同意文某在線公司的上訴請(qǐng)求。2016年訴訟保全的查封，因?yàn)槲哪吃诰€公司撤訴查封已經(jīng)被解除。2017年，文某在線公司起訴了劉芹，也申請(qǐng)了執(zhí)行，執(zhí)行中他們和解了，文某在線公司撤回了執(zhí)行申請(qǐng)。后劉芹沒有支付任何錢款。文某在線公司在2019年才重新提起了訴訟。本案中的執(zhí)行是經(jīng)文某在線公司申請(qǐng)?jiān)?019年6月恢復(fù)的對(duì)（2017）京0109民初1526號(hào)判決的執(zhí)行，和2016年的查封沒有關(guān)系。在本案的查封前，我已經(jīng)符合了排除強(qiáng)制執(zhí)行的條件。我與劉芹在2016年7月就已經(jīng)進(jìn)行了網(wǎng)簽，如果1301房屋在查封中，是不可能進(jìn)行網(wǎng)簽的。

劉芹述稱，同意文某在線公司的上訴請(qǐng)求。我和黃安明的房屋買賣合同是無效的，簽訂合同后，黃安明一直在違約。

文某在線公司向一審法院起訴請(qǐng)求：撤銷（2020）京0109執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定書，繼續(xù)查封1301房屋。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：法院在審理（2016）京0109民初3414號(hào)原告文某在線公司訴被告劉芹、被告廣州瀚思圖書有限公司買賣合同糾紛一案過程中，文某在線公司向法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，法院于2016年9月20日作出保全裁定，裁定查封劉芹名下的1301房屋，2016年9月22日，法院依法輪候查封1301房屋。文某在線公司于2016年10月9日提出解除財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，法院于2016年11月9日解除對(duì)1301房屋的查封。2016年12月23日文某在線公司撤回對(duì)被告劉芹、被告廣州瀚思圖書有限公司的起訴，該案以撤訴方式結(jié)案。

2017年，文某在線公司訴至法院，要求劉芹、廣州瀚思圖書有限公司連帶給付文某在線公司圖書貨款968770元及違約金440000元，律師費(fèi)80000元，保全費(fèi)5000元。2017年4月14日，法院作出（2017）京0109民初1526號(hào)民事判決書，判決：“一、被告廣州瀚思圖書有限公司、劉芹于本判決生效之日起七日內(nèi)連帶給付原告北京文某在線圖書有限責(zé)任公司貨款九十六萬八千七百七十元、違約金四十四萬元，共計(jì)一百四十萬八千七百七十元；二、被告劉芹于本判決生效之日起七日內(nèi)給付原告北京文某在線圖書有限責(zé)任公司律師費(fèi)八萬元、保全費(fèi)五千元，共計(jì)八萬五千元?！?/p>

（2017）京0109民初1526號(hào)民事案件執(zhí)行過程中，法院于2019年6月12日作出（2019）京0109執(zhí)恢121號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定查封劉芹名下的1301房屋，查封期限自2019年6月12日起至2022年6月11日止。案外人黃安明提出執(zhí)行異議，以其為1301房屋的買受人為由，要求解除對(duì)1301房屋的查封。法院于2020年5月19日作出（2020）京0109執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)1301房屋的執(zhí)行。2020年6月4日，文某在線公司對(duì)（2020）京0109執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定不服，向法院提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。

另查，2016年5月10日，劉芹與黃安明在中介方廣州市百嘉誠(chéng)房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司居間下簽訂《房地產(chǎn)買賣合約》，約定黃安明購(gòu)買劉芹名下的1301房屋，總價(jià)款156萬元。2016年7月12日，劉芹與黃安明簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定：雙方于2016年7月13日辦理網(wǎng)簽手續(xù)，網(wǎng)簽后黃安明給付劉芹房款15萬元。辦完網(wǎng)簽后，黃安明提供個(gè)人資料，由劉芹辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。過戶當(dāng)天，雙方遞件后，黃安明將余款59萬元轉(zhuǎn)給劉芹。合同簽訂后，黃安明于2016年5月10日給付劉芹2萬元，5月12日給付3萬元，7月13日黃安明通過陳某向劉芹轉(zhuǎn)賬11.5萬元。2016年7月13日，黃安明、劉芹簽訂《廣州市存量房買賣合同》并辦理了1301房屋的網(wǎng)簽手續(xù)。

2016年9月26日，劉芹、黃安明簽訂《房地產(chǎn)交接書》，約定劉芹將1301房屋從即日起交黃安明裝修。黃安明提交燃?xì)赓M(fèi)收據(jù)、代劃電費(fèi)合同、銀行代扣費(fèi)授權(quán)書（燃?xì)猓┑茸C據(jù)，證明其已經(jīng)于查封之前接收使用1301房屋。

2017年4月25日，劉芹（甲方）與黃安明（乙方）簽訂《協(xié)議書》，約定：甲方向乙方出售1301房屋，房屋買賣合同之前，因甲方就與第三方有兩個(gè)糾紛案件已被法院查封或進(jìn)入執(zhí)行階段，致使無法完成交易和過戶，現(xiàn)經(jīng)甲乙雙方友好協(xié)商，共同達(dá)成如下協(xié)議：1.甲方與乙方于2016年7月13日就1301房屋簽訂《廣州市存量房買賣合同》網(wǎng)簽合同，乙方以總價(jià)款156萬元購(gòu)買1301房屋，乙方已支付16.5萬元，并對(duì)涉案房屋進(jìn)行了裝修入住；現(xiàn)甲方同意由乙方在未支付的剩余購(gòu)房款內(nèi)直接支付人民幣22萬元給廣州市天河區(qū)人民法院解決楊某糾紛，并達(dá)到解封。2.由甲方、乙方與傅某的代理人達(dá)成并簽訂托管協(xié)議，由乙方將購(gòu)房款中的人民幣30萬元進(jìn)行托管，甲方負(fù)責(zé)進(jìn)行傅某廣州市白云區(qū)人民法院的解封，另甲方與傅某剩余款項(xiàng)由甲方與傅某協(xié)議解決。3.關(guān)于甲方欠中國(guó)銀行股份有限公司廣州番禺支行貸款糾紛案由乙方在剩余房款內(nèi)代為支付，中間貸款差額部分由乙方先行墊付，之后由甲方向乙方出具借條。4.以上三個(gè)案件中涉及訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)、律師費(fèi)由甲方在案件協(xié)調(diào)中負(fù)責(zé)解決，但甲方不得以該部分費(fèi)用未處理拖延解封和過戶時(shí)間，否則，甲方除返還乙方已支付全部款項(xiàng)外，再由甲方一次性支付乙方違約金50萬元。5.待以上涉案房屋全部解封后，甲方應(yīng)及時(shí)與乙方到房屋管理部門辦理過戶手續(xù)，直至涉案房屋過戶至乙方名下并成功歸檔；如遇其他原因致使涉案房屋無法過戶至乙方名下，甲方應(yīng)積極配合將涉案房屋抵押給乙方，并在相關(guān)部門辦理抵押登記，否則，甲方除返還乙方已支付全部款項(xiàng)外，再由甲方一次性支付乙方違約金50萬元。

關(guān)于《補(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，黃安明代劉芹支付款項(xiàng)的情況：1.2017年4月25日，黃安明代劉芹支付廣州市天河區(qū)人民法院（2017）粵0106執(zhí)1792號(hào)案的執(zhí)行款223096元，廣州市天河區(qū)人民法院的案款收據(jù)顯示繳款人為黃安明。當(dāng)日，劉芹向黃安明出具收條，確認(rèn)黃安明代替劉芹歸還楊某人民幣223096元，此款已交至廣州市天河區(qū)人民法院。2.2017年5月2日，黃安明代劉芹支付廣州市白云區(qū)人民法院（2016）粵0111執(zhí)5956號(hào)案的執(zhí)行款308227元，廣州市白云區(qū)人民法院的案款收據(jù)顯示繳款人為黃安明。當(dāng)日，劉芹向黃安明出具收條，確認(rèn)黃安明代替劉芹歸還傅某人民幣308227元。3.2017年5月26日，劉芹出具收條，確認(rèn)收到黃安明代其交至廣州市番禺區(qū)人民法院執(zhí)行費(fèi)12005元。4.2017年6月7日，黃安明之妻陳某代劉芹支付（2016）粵0113民初1738號(hào)案的律師費(fèi)35000元，廣東金聯(lián)律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師黎某向陳某出具收據(jù)。5.2017年5月16日，黃安明分兩筆分別代劉芹償還中國(guó)銀行股份有限公司廣州番禺支行784371.75元、153786.12元，當(dāng)日，黃安明代劉芹支付提前還款補(bǔ)償金2879.39元以及訴訟費(fèi)、保全費(fèi)11850元，以上費(fèi)用共計(jì)952887元。當(dāng)日，劉芹向黃安明出具收條，確認(rèn)收到黃安明代其償還中國(guó)銀行貸款952887元。綜合上述情況，黃安明共代劉芹支付1696215.26元。

一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。根據(jù)查明的事實(shí)，在法院查封1301房屋之前劉芹與黃安明已經(jīng)簽訂房屋買賣合同；在查封之前黃安明已經(jīng)合法占有1301房屋且黃安明已經(jīng)代劉芹支付銀行貸款及執(zhí)行案款；1301房屋未辦理過戶手續(xù)系劉芹與他人存在經(jīng)濟(jì)糾紛所致，并非黃安明自身原因?qū)е拢史ㄔ鹤鞒龅模?020）京0109執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定并無不妥?，F(xiàn)文某在線公司要求撤銷（2020）京0109執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定繼續(xù)查封1301房屋的依據(jù)不足，法院對(duì)其訴訟請(qǐng)求不予支持并依法駁回。

文某在線公司稱劉芹與黃安明惡意串通簽訂房屋買賣合同，缺乏證據(jù)支持。雖然黃安明、劉芹在簽訂買賣合同時(shí)1301房屋存在另案查封，但此后已經(jīng)解封，本案執(zhí)行異議之訴針對(duì)的系（2019）京0109執(zhí)恢121號(hào)執(zhí)行案件作出的查封?！吨腥A人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定“司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的”不得轉(zhuǎn)讓，并非對(duì)房屋買賣合同效力的限制，房屋買賣合同效力的認(rèn)定，仍應(yīng)遵循民事合同效力認(rèn)定的一般規(guī)則。劉芹稱在其與黃安明就1301房屋簽訂房屋買賣合同之前就存在查封，且黃安明沒有按照約定支付房款，故雙方之間的買賣合同無效的意見，缺乏法律依據(jù)。故對(duì)于文某在線公司、劉芹的答辯意見，法院不予采信。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百零八條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條之規(guī)定，判決：駁回北京文某在線圖書有限責(zé)任公司的訴訟請(qǐng)求。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。經(jīng)查閱一審卷宗，黃安明一審期間提交的查冊(cè)時(shí)間為2020年3月26日的《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記查冊(cè)表》，顯示廣州市天河區(qū)人民法院對(duì)1301房屋的查封已解封。文某在線公司、劉芹對(duì)該證據(jù)真實(shí)性不持異議。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

（2017）京0109民初1526號(hào)民事案件執(zhí)行過程中，法院于2019年6月12日作出（2019）京0109執(zhí)恢121號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定查封劉芹名下的1301房屋，查封期限自2019年6月12日起至2022年6月11日止。案外人黃安明提出執(zhí)行異議，以其為1301房屋的買受人為由，要求解除對(duì)1301房屋的查封。法院于2020年5月19日作出（2020）京0109執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定書，裁定中止對(duì)1301房屋的執(zhí)行。2020年6月4日，文某在線公司對(duì)（2020）京0109執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定不服，向法院提起申請(qǐng)執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴。因此本案的執(zhí)行異議之訴是針對(duì)，查封期限自2019年6月12日起至2022年6月11日止的查封行為及法院于2020年5月19日作出的（2020）京0109執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定書。根據(jù)本案查明的事實(shí)，在法院查封1301房屋之前劉芹與黃安明已經(jīng)簽訂房屋買賣合同；在查封之前黃安明已經(jīng)合法占有1301房屋且黃安明已經(jīng)代劉芹支付銀行貸款及執(zhí)行案款；1301房屋未辦理過戶手續(xù)系劉芹與他人存在經(jīng)濟(jì)糾紛所致，并非黃安明自身原因?qū)е拢史ㄔ鹤鞒龅模?020）京0109執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定并無不妥?，F(xiàn)文某在線公司要求撤銷（2020）京0109執(zhí)異26號(hào)執(zhí)行裁定書繼續(xù)查封1301房屋的依據(jù)不足，一審法院駁回其訴訟請(qǐng)求正確，本院予以確認(rèn)。文某在線公司上訴稱，北京市門頭溝區(qū)人民法院2016年9月22日查封1301房屋早于劉芹與黃安明交接房屋。對(duì)此，本院認(rèn)為，2016年9月22日作出的查封行為依文某在線公司申請(qǐng)，法院于2016年11月9日予以解除。本案并非針對(duì)該查封行為提起的訴訟，故本院對(duì)上訴人的該上訴理由不予采納。

文某在線公司稱劉芹與黃安明惡意串通簽訂房屋買賣合同，缺乏證據(jù)支持。文某在線公司主張2016年7月13日劉芹與黃安明簽訂房屋買賣合同時(shí)，1301房屋已經(jīng)于2014年11月27日被廣州市天河區(qū)人民法院查封，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第38條規(guī)定，查封情況下不得轉(zhuǎn)讓，所以劉芹與黃安明之間的房屋買賣合同違法無效。對(duì)此本院認(rèn)為，出賣人擅自將已被有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)采取了查封等強(qiáng)制措施的房屋轉(zhuǎn)讓給他人的，買賣合同一般認(rèn)定為無效，但相應(yīng)有權(quán)國(guó)家機(jī)關(guān)或申請(qǐng)采取強(qiáng)制措施的權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓，或者一審法庭辯論終結(jié)前強(qiáng)制措施已經(jīng)解除的，可以認(rèn)定合同有效。據(jù)查冊(cè)時(shí)間為2020年3月26日的《廣州市不動(dòng)產(chǎn)登記查冊(cè)表》記載，廣州市天河區(qū)人民法院對(duì)1301房屋的查封已解封。故對(duì)于文某在線公司、劉芹據(jù)此認(rèn)為合同無效的意見，本院不予采納。

綜上所述，文某在線公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)70元，由北京文某在線圖書有限責(zé)任公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　趙　蕾

審 判 員　　劉秋燕

審 判 員　　朱文君

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　李　想

書 記 員　　楊　帆