上訴人（原審原告）：崔晨曦，女，1983年10月13日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：闞文穎，北京市中聞律師事務所律師。

上訴人（原審被告）：北京泰禾嘉盈房地產開發(fā)有限公司，住所地北京市石景山區(qū)魯谷路**院**樓A塔**302。

法定代表人：劉小岐，董事長。

委托訴訟代理人：孫慧麗，北京市金杜律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張堯，北京市金杜律師事務所實習律師。

上訴人崔晨曦與上訴人北京泰禾嘉盈房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱泰禾公司）商品房預售合同糾紛一案，均不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初1634號民事判決，均向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后依法組成合議庭，于2021年3月15日公開開庭進行了審理。崔晨曦的委托訴訟代理人闞文穎，泰禾公司的委托訴訟代理人孫慧麗、張堯到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。

崔晨曦上訴請求：1.變更一審判決第一項為泰禾公司支付崔晨曦北京市石景山區(qū)-01-60（以下簡稱涉案房屋）不能出租的租金損失710658元。2.撤銷一審判決第二項，支持崔晨曦一審第一、三、四項訴訟請求，或將本案發(fā)回重審。事實和理由：1.泰禾公司銷售人員及宣傳資料的承諾應屬合同內容，一審法院遺漏了崔晨曦主張格式條款無效的理由；2.四位證人證言證明內容與泰禾公司自認事實一致，但一審法院判決認定有誤；3.一層與地下一層產權商鋪的價值、租金有巨大差距，一審法院應當對涉案商鋪價格、租金進行評估；4.一審法院酌定的租金標準無事實和法律依據，泰禾公司晚于約定時間交付房屋，法院不應對租金損失期間予以酌減；5.租金差價損失為泰禾公司違約導致的可預見的利益損失，律師費亦為實際損失，一審法院不應駁回相關訴訟請求；6.對于泰禾公司是否提供統(tǒng)一招租、運營、管理服務舉證責任應由泰禾公司承擔，一審法院舉證責任分配錯誤。

泰禾公司辯稱，不同意崔晨曦的上訴請求和理由。

泰禾公司上訴請求：撤銷一審判決第一項，駁回崔晨曦的全部訴訟請求。事實和理由：1.一審法院判令泰禾公司承擔150000元租金損失，是錯誤的。預售合同中沒有約定地下室備案時間，所以不存在泰禾公司延遲辦理；2.辦理備案登記是行政機關職權范圍，泰禾公司無法確保時間、結果，泰禾公司只有配合行政機關提供資料義務，至于何時可以審批和備案是行政機關的職權，由此延誤造成的資金損失不應由泰禾公司承擔；3.即便存在延遲辦理情況，崔晨曦所說的租金損失應符合可預見性規(guī)則，即便辦理備案手續(xù)，也不一定出租房屋或獲得收益。

崔晨曦辯稱，不同意泰禾公司的上訴請求。涉案房屋既然是商鋪就應該符合商鋪使用、出租的功能。但因泰禾公司遲延辦理大產權證和房屋地下室登記備案，導致在崔晨曦收房以后，即2019年1月21日到2019年12月11日期間內，涉案房屋不具備作為商鋪開業(yè)條件。

崔晨曦向一審法院起訴請求：1.判令泰禾公司賠償崔晨曦房屋價值損失7216884元，計算方式為“房屋購買價格10174384元-房屋實際價值2957500元”（房屋實際價值暫定套內5萬元/平方米，最終以評估機構評估的房屋實際價值為準）；2.判令泰禾公司賠償崔晨曦房屋不能出租的租金損失710658元，自2019年1月21日至2019年12月11日，按建筑面積18元/天/平方米計算，計算方式為“121.48平方米*18元/天/平方米*325天”；3.判令泰禾公司賠償崔晨曦房屋租金差價損失，自2019年12月12日至泰禾公司付清第一項訴訟請求的房屋價值損失之日，按建筑面積18元/天/平方米與房屋實際租金標準（暫定2元/天/平方米，最終以評估機構評估的房屋實際租金標準為準）的差額計算，暫計算至2019年12月23日（起訴之日）的房屋租金差價損失為23324.16元，計算方式為“121.48平方米*（18元/天/平方米-2元/天/平方米）*12天”；4.判令泰禾公司賠償崔晨曦為本案支付的律師費20萬元；5.案件受理費、評估費等由泰禾公司承擔。

一審法院認定事實：2016年10月1日，買受人崔晨曦與出賣人泰禾公司簽訂《北京市商品房預售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》（以下簡稱《預售合同》），約定：房屋坐落為石景山區(qū)-1層-01-60，商品房用途為商業(yè)，預測建筑面積共121.48平方米，套內建筑面積59.15平方米，按套內建筑面積計算商品房單價為172009.87元/平方米，房屋總價款為10174384元。合同約定出賣人應當在2017年12月31日前向買受人交付該商品房。關于產權登記，合同未約定初始登記的辦理時間。

《預售合同》的附件八《補充協(xié)議》第一條約定“1.出賣人與買受人的權利義務及責任均以本合同及本協(xié)議的約定為準，出賣人通過各種宣傳方式發(fā)布的廣告、宣傳資料，或樓盤模型、售樓書或其他文字載體中的所有圖片、資料數據、說明，或樣板間、樣板區(qū)、示范單位所展示的內容，凡未列入本合同、附件、本補充協(xié)議中的，對雙方沒有約束力。買受人不得援引其中任何內容或信息以解釋任何事項，或據以提出任何主張或要求。雙方在交易過程中口頭表達的意向和介紹信息，與合同和補充協(xié)議不一致的或超出合同和補充協(xié)議約定的，不構成合同內容。有關該商品房的結構、空間、功能系統(tǒng)、裝修、配置標準等以雙方在本預售合同中約定的為準。2.對于預售合同及本補充協(xié)議的訂立及合同內容，雙方已經過充分溝通和慎重考慮，不存在重大誤解、顯失公平等影響合同效力及商品房價格的因素”。

上述系列協(xié)議簽訂后，崔晨曦依約支付全部房款。庭審中雙方均確認由于泰禾公司未按約定時間交付涉案房屋，雙方協(xié)商一致后，由泰禾公司對崔晨曦就遲延交付房屋問題進行了補償?，F在雙方均認可涉案房屋于2019年1月21日交付，2019年6月22日辦理完畢涉案房屋所在樓宇的初始登記，2019年12月11日辦理完畢涉案房屋所在樓層的地下室備案登記。

接收房屋后崔晨曦認為房屋狀況與購房時銷售人員的承諾及宣傳材料的內容不符。購房時銷售人員稱涉案房屋因為地勢的原因，所在-1層就是1層，但是實際接收到的涉案房屋為地下室，故認為泰禾公司存在違約行為，因此主張?zhí)┖坦举r償崔晨曦房屋價值損失暫計7216884元。關于具體損失數額，崔晨曦請求法院對涉案房屋實際價值進行評估后再予確認。同時，崔晨曦還主張涉案房屋未能出租的租金損失及租金差價損失。關于租金標準，崔晨曦認為應該按照購買涉案房屋時銷售人員承諾的18元/天/平方米計算。關于租金差價損失，崔晨曦暫按照2元/天/平方米進行扣除，實際租金價格亦請求法院進行評估。關于未辦理地下室備案登記導致涉案房屋未能出租的租金損失期間，崔晨曦主張自收房之日起即2019年1月21日至辦理完畢地下室登記備案之日止即2019年12月11日。

經法庭準許，庭審中崔晨曦申請涉案房屋銷售人員田某、商鋪購買者蘆某、邊某、朱某出庭作證，用以證明雖然《預售合同》載明的涉案房屋位于B1層，但是購房時銷售人員稱由于地勢的原因涉案房屋實際位于一層，所以按照一層的價格定價。同時還證明銷售人員稱房屋租金價格可達到18元/天/平方米。證人朱某在出庭作證時陳述，在辦理完畢地下室備案登記后，其購買的商鋪對外進行出租，在不計算物業(yè)費的前提下，租金標準為6元/天/平方米，崔晨曦與泰禾公司對朱某的租金標準真實性予以認可。

針對崔晨曦的上述主張，泰禾公司均不予認可。泰禾公司認為崔晨曦是在明確知曉涉案房屋位置、計價標準、總價等因素的前提下自愿與泰禾公司簽署的《預售合同》。銷售人員的說辭及宣傳資料無法證明泰禾公司存在違約行為。且根據《預售合同》附件八《補充協(xié)議》第一條的約定，明確排除了營銷說辭與宣傳材料對于合同雙方的約束力。同時，泰禾公司營銷人員的說辭與宣傳資料并非是針對“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施”作出的，不應該適用商品房買賣合同司法解釋第三條。泰禾公司稱涉案房屋并非地下室，而是處于有天井的下沉廣場的步行街商鋪，采光通風良好?，F在已有部分知名品牌入駐，泰禾公司也一直在為統(tǒng)一招商提供服務，并出示相關證據加以證明。泰禾公司抗辯稱崔晨曦購買涉案房屋未達到預期收益系市場因素導致，屬于商業(yè)風險，應由崔晨曦自行承擔損失。涉案房屋所在的位置優(yōu)越，屬于石景山銀河商務區(qū)核心地段。在簽訂《預售合同》時，商鋪市場火爆，投資價值高。但是由于2017年326新政出臺后，商業(yè)樓盤政策改變，導致商鋪市場斷崖式下跌，屬于投資風險。故不同意崔晨曦的第一項訴訟請求。崔晨曦則認為《預售合同》附件八《補充協(xié)議》第一條的約定屬于格式條款，因泰禾公司未履行提示和說明義務，故主張該條款無效。

關于第二項及第三項訴訟請求，泰禾公司認為《預售合同》沒有約定辦理初始登記與地下空間備案的時間，故泰禾公司不應承擔違約責任，無須向崔晨曦支付租金損失。而且前期因政府原因無法辦理備案登記，現在已經完成，崔晨曦可以對外出租。

最后，泰禾公司亦不同意支付崔晨曦為本案支出的律師費，因為崔晨曦投資判斷失誤而起訴產生的律師費應由其自行負擔。

關于崔晨曦提出的涉案房屋價格評估和租金價格評估的兩項申請，因缺乏必要性法院未予受理。

另，訴訟過程中承辦人員前往涉案房屋進行實地考察，確認其位置與泰禾公司在庭審中描述一致，系處于有天井的下沉廣場的商鋪，兼具采光、通風條件。

一審法院認為，崔晨曦與泰禾公司簽訂的《預售合同》及《補充協(xié)議》系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，屬有效合同，當事人應當按約定行使權利、履行義務。崔晨曦已經依約支付全部合同款，泰禾公司亦應按照合同約定交付房屋?，F在雙方均確認涉案房屋于2019年1月21日交付，法院不持異議。

關于崔晨曦主張?zhí)┖坦緡乐剡`約，與購房時承諾的涉案房屋位于地上一層的陳述不符，故主張賠償損失的訴訟請求，法院分析如下：

一、《預售合同》中明確載明涉案房屋位于B1層或-1層，崔晨曦作為完全民事行為能力人，在簽訂合同時對此內容明知，故崔晨曦主張?zhí)┖坦窘桓兜纳姘阜课菸挥诘叵乱粚樱瑢儆趪乐剡`約的意見，法院不予采納。

二、根據證人田某及其他商鋪持有者邊某、蘆某、朱某的證言，亦可知在銷售涉案房屋時，崔晨曦亦明知涉案房屋的位置在《預售合同》中載明的亦是-1層。當時銷售人員向其解釋稱由于地勢的原因登記的是-1層，但涉案房屋位置實際上位于一層，所以按照一層價格定價。經確認，涉案房屋位于有天井的下沉廣場內，位置便利且兼具采光、通風條件，不同于典型意義上的地下室。

三、關于崔晨曦主張《補充協(xié)議》第一條的內容屬于格式條款，泰禾公司未履行提示、說明義務因而該條款無效這一意見，法院認為崔晨曦出示的證據與證人證言并不能證明購房時雙方形成的意向、資料內容與《預售合同》及《補充協(xié)議》不符，故《補充協(xié)議》第一條是否屬于格式條款，對于雙方的意思表示沒有實質性影響，因此法院對崔晨曦的上述意見不予采納。

四、關于崔晨曦主張?zhí)┖坦緵]有統(tǒng)一招租、運營、管理且出售自持商鋪及承諾所有商鋪可以經營所有業(yè)態(tài)但是事實上不能的行為，均構成違約的意見，法院認為崔晨曦所出示的證據不能證明上述主張成立，故法院對其意見不予采納。

綜上，崔晨曦購買涉案房屋屬于自主選擇后與泰禾公司達成的合意行為，在沒有其他足以推翻《預售合同》及《補充協(xié)議》內容的證據的情況下，雙方應該遵照合同內容履行。同時，綜合涉案房屋的整體位置，法院認為泰禾公司不構成違約。購買商鋪具有投資性質，是否盈利取決于多種因素，包括但不限于政策原因、商圈活躍度、經濟形勢等因素。故法院對崔晨曦的第一項訴訟請求不予支持。

關于崔晨曦主張涉案房屋自交房之日起至地下室備案登記辦理完畢之日期間不能出租的租金損失這一節(jié)，法院認為雖然《預售合同》沒有約定初始登記的辦理時間，但是結合涉案房屋的性質來看，如果不能及時辦理初始登記、、地下室備案登記勢必會影響涉案房屋對外出租，進而影響租金收益。故法院對該項訴訟請求的合理部分予以支持。鑒于雙方對不能出租的期間沒有爭議，法院亦不持異議。但是關于崔晨曦主張按照18元/天/平方米的標準計算租金，泰禾公司認為標準過高。鑒于雙方在庭審中認可朱某的商鋪出租價格為6元/天/平方米，故法院亦按照該標準計算不能出租產生的租金損失。關于損失期間，法院認為應該為泰禾公司留有適當時間辦理初始登記和地下室備案登記，故法院對崔晨曦主張租金損失的期間進行調整。綜上，法院認為崔晨曦的第二項訴訟請求所主張的租金標準和租金損失期間不當，數額過高，法院酌定支持15萬元。

關于崔晨曦的第三項、第四項訴訟請求，法院認為證據不足，缺乏事實與法律依據，法院不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，一審法院判決：一、北京泰禾嘉盈房地產開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內賠償崔晨曦因涉案房屋自2019年1月21日至2019年12月11日無法出租造成的租金損失15萬元；二、駁回崔晨曦的其他訴訟請求。如北京泰禾嘉盈房地產開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。本案中，《預售合同》及附件內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬有效合同。

關于房屋價值損失和房屋租金差價損失。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。本院認為，本條所說的商品房銷售廣告中的“說明和允諾”，是指房地產開發(fā)商利用廣播、電視、報紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售房宣傳資料、設置戶外廣告、樣板房等形式，在宣傳和介紹商品房的同時，作出的對購買商品房特定事項的說明或者對商品房質量的聲明、陳述。該說明和允諾做出主體應當是房地產開發(fā)商，內容是開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施，并以顯著的面向社會公眾展示的形式作出。本案中，崔晨曦主張銷售人員對于房屋位于1層和涉案房屋租金價格的承諾應當視為合同內容。本院對此認為，本案中銷售人員對房屋所在樓層的承諾不構成合同內容。首先銷售人員并非為房地產開發(fā)商泰禾公司工作人員，其口述內容并無其他由泰禾公司制作的面向社會公眾公開展示的宣傳資料相互印證，其次《預售合同》上明確載明涉案房屋位于-1層，且其他相關售房材料上亦寫明了涉案樓宇存在-1層和1層的情況下，崔晨曦作為具有完全民事行為能力的自然人，對于銷售人員所述內容與合同約定明顯不一致時仍自愿簽署《預售合同》且在收房時未對涉案房屋樓層提出異議，故本院對其主張不予采信。基于同樣理由，本院認為，銷售人員對涉案房屋所在樓層租金標準為18元/天/平方米的承諾亦不構成合同內容。首先對商業(yè)用房租金標準的承諾不屬于對開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施的允諾，其次本案雙方屬于房屋買賣合同關系，商業(yè)用房的租金為浮動價格并非銷售人員或出賣人可以決定的，該價格受用途、市場供需、社會事件等的影響，并不能構成買賣合同約定內容。加之，崔晨曦雖主張?zhí)┖坦緵]有統(tǒng)一招租、運營、管理且出售自持商鋪及承諾所有商鋪可以經營所有業(yè)態(tài)但是事實上不能的行為，均構成違約的意見，崔晨曦所出示的前述證據不能證明其主張的房屋價值損失和房屋租金差價損失成立，故法院對其意見不予采信。進而崔晨曦據此主張的房屋價值損失和房屋租金差價損失缺乏事實與法律依據，本院不予支持。在此情況下，崔晨曦申請對涉案房屋價格和租金標準進行評估，經審查原審法院未予準許并無不當。

對于涉案房屋不能出租的租金損失。當事人應當按照約定全面履行自己的義務。根據合同的性質、目的履行協(xié)助義務。當事人對履行期限約定不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。崔晨曦上訴主張?zhí)┖坦緫r償其租金損失710658元，自2019年1月21日至2019年12月11日，按建筑面積18元/天/平方米計算。泰禾公司不予認可，主張該公司無約定義務亦無能力保證辦理備案的具體時間，不應承擔賠償責任。本院認為，雙方雖未明確約定辦理涉案房屋初始登記及地下室備案登記時間，但涉案房屋作為商業(yè)用房，出賣人辦理初始登記及地下室備案登記應為合同附隨義務，未及時辦理必然會對涉案房屋的正常使用產生一定影響，但崔晨曦主張的租金標準缺乏依據，原審法院根據合同及房屋性質并考慮到正常辦理所需的合理時間酌情確定的租金損失并無不當，本院予以維持。崔晨曦亦主張?zhí)┖坦举r償其律師費，缺乏合同及法律依據，本院不予支持。經審查原審法院程序合法，舉證責任分配并無不當。

綜上所述，崔晨曦、泰禾公司的上訴請求均不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費69077元，由崔晨曦負擔65777元（已交納），北京泰禾嘉盈房地產開發(fā)有限公司負擔3300元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王茂剛

審 判 員　范　磊

審 判 員　趙　蕾

二〇二一年三月二十五日

法官助理　李昊婷

書 記 員　劉芳芳