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北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等商品房預(yù)售合同糾紛二審民事判決書

2021-04-05 塵埃 評(píng)論0

北京市第一中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書
(2021)京01民終970號(hào)

上訴人(原審原告):崔晨曦,女,1983年10月13日出生,漢族,住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人:闞文穎,北京市中聞律師事務(wù)所律師。

上訴人(原審被告):北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,住所地北京市石景山區(qū)魯谷路**院**樓A塔**302。

法定代表人:劉小岐,董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人:孫慧麗,北京市金杜律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人:張堯,北京市金杜律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人崔晨曦與上訴人北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱泰禾公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案,均不服北京市石景山區(qū)人民法院(2020)京0107民初1634號(hào)民事判決,均向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后依法組成合議庭,于2021年3月15日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。崔晨曦的委托訴訟代理人闞文穎,泰禾公司的委托訴訟代理人孫慧麗、張堯到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

崔晨曦上訴請(qǐng)求:1.變更一審判決第一項(xiàng)為泰禾公司支付崔晨曦北京市石景山區(qū)-01-60(以下簡(jiǎn)稱涉案房屋)不能出租的租金損失710658元。2.撤銷一審判決第二項(xiàng),支持崔晨曦一審第一、三、四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)和理由:1.泰禾公司銷售人員及宣傳資料的承諾應(yīng)屬合同內(nèi)容,一審法院遺漏了崔晨曦主張格式條款無(wú)效的理由;2.四位證人證言證明內(nèi)容與泰禾公司自認(rèn)事實(shí)一致,但一審法院判決認(rèn)定有誤;3.一層與地下一層產(chǎn)權(quán)商鋪的價(jià)值、租金有巨大差距,一審法院應(yīng)當(dāng)對(duì)涉案商鋪價(jià)格、租金進(jìn)行評(píng)估;4.一審法院酌定的租金標(biāo)準(zhǔn)無(wú)事實(shí)和法律依據(jù),泰禾公司晚于約定時(shí)間交付房屋,法院不應(yīng)對(duì)租金損失期間予以酌減;5.租金差價(jià)損失為泰禾公司違約導(dǎo)致的可預(yù)見(jiàn)的利益損失,律師費(fèi)亦為實(shí)際損失,一審法院不應(yīng)駁回相關(guān)訴訟請(qǐng)求;6.對(duì)于泰禾公司是否提供統(tǒng)一招租、運(yùn)營(yíng)、管理服務(wù)舉證責(zé)任應(yīng)由泰禾公司承擔(dān),一審法院舉證責(zé)任分配錯(cuò)誤。

泰禾公司辯稱,不同意崔晨曦的上訴請(qǐng)求和理由。

泰禾公司上訴請(qǐng)求:撤銷一審判決第一項(xiàng),駁回崔晨曦的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由:1.一審法院判令泰禾公司承擔(dān)150000元租金損失,是錯(cuò)誤的。預(yù)售合同中沒(méi)有約定地下室備案時(shí)間,所以不存在泰禾公司延遲辦理;2.辦理備案登記是行政機(jī)關(guān)職權(quán)范圍,泰禾公司無(wú)法確保時(shí)間、結(jié)果,泰禾公司只有配合行政機(jī)關(guān)提供資料義務(wù),至于何時(shí)可以審批和備案是行政機(jī)關(guān)的職權(quán),由此延誤造成的資金損失不應(yīng)由泰禾公司承擔(dān);3.即便存在延遲辦理情況,崔晨曦所說(shuō)的租金損失應(yīng)符合可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則,即便辦理備案手續(xù),也不一定出租房屋或獲得收益。

崔晨曦辯稱,不同意泰禾公司的上訴請(qǐng)求。涉案房屋既然是商鋪就應(yīng)該符合商鋪使用、出租的功能。但因泰禾公司遲延辦理大產(chǎn)權(quán)證和房屋地下室登記備案,導(dǎo)致在崔晨曦收房以后,即2019年1月21日到2019年12月11日期間內(nèi),涉案房屋不具備作為商鋪開(kāi)業(yè)條件。

崔晨曦向一審法院起訴請(qǐng)求:1.判令泰禾公司賠償崔晨曦房屋價(jià)值損失7216884元,計(jì)算方式為“房屋購(gòu)買價(jià)格10174384元-房屋實(shí)際價(jià)值2957500元”(房屋實(shí)際價(jià)值暫定套內(nèi)5萬(wàn)元/平方米,最終以評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的房屋實(shí)際價(jià)值為準(zhǔn));2.判令泰禾公司賠償崔晨曦房屋不能出租的租金損失710658元,自2019年1月21日至2019年12月11日,按建筑面積18元/天/平方米計(jì)算,計(jì)算方式為“121.48平方米*18元/天/平方米*325天”;3.判令泰禾公司賠償崔晨曦房屋租金差價(jià)損失,自2019年12月12日至泰禾公司付清第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求的房屋價(jià)值損失之日,按建筑面積18元/天/平方米與房屋實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)(暫定2元/天/平方米,最終以評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的房屋實(shí)際租金標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn))的差額計(jì)算,暫計(jì)算至2019年12月23日(起訴之日)的房屋租金差價(jià)損失為23324.16元,計(jì)算方式為“121.48平方米*(18元/天/平方米-2元/天/平方米)*12天”;4.判令泰禾公司賠償崔晨曦為本案支付的律師費(fèi)20萬(wàn)元;5.案件受理費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等由泰禾公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí):2016年10月1日,買受人崔晨曦與出賣人泰禾公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同(商業(yè)、辦公等非住宅類)》(以下簡(jiǎn)稱《預(yù)售合同》),約定:房屋坐落為石景山區(qū)-1層-01-60,商品房用途為商業(yè),預(yù)測(cè)建筑面積共121.48平方米,套內(nèi)建筑面積59.15平方米,按套內(nèi)建筑面積計(jì)算商品房單價(jià)為172009.87元/平方米,房屋總價(jià)款為10174384元。合同約定出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前向買受人交付該商品房。關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記,合同未約定初始登記的辦理時(shí)間。

《預(yù)售合同》的附件八《補(bǔ)充協(xié)議》第一條約定“1.出賣人與買受人的權(quán)利義務(wù)及責(zé)任均以本合同及本協(xié)議的約定為準(zhǔn),出賣人通過(guò)各種宣傳方式發(fā)布的廣告、宣傳資料,或樓盤模型、售樓書或其他文字載體中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說(shuō)明,或樣板間、樣板區(qū)、示范單位所展示的內(nèi)容,凡未列入本合同、附件、本補(bǔ)充協(xié)議中的,對(duì)雙方?jīng)]有約束力。買受人不得援引其中任何內(nèi)容或信息以解釋任何事項(xiàng),或據(jù)以提出任何主張或要求。雙方在交易過(guò)程中口頭表達(dá)的意向和介紹信息,與合同和補(bǔ)充協(xié)議不一致的或超出合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的,不構(gòu)成合同內(nèi)容。有關(guān)該商品房的結(jié)構(gòu)、空間、功能系統(tǒng)、裝修、配置標(biāo)準(zhǔn)等以雙方在本預(yù)售合同中約定的為準(zhǔn)。2.對(duì)于預(yù)售合同及本補(bǔ)充協(xié)議的訂立及合同內(nèi)容,雙方已經(jīng)過(guò)充分溝通和慎重考慮,不存在重大誤解、顯失公平等影響合同效力及商品房?jī)r(jià)格的因素”。

上述系列協(xié)議簽訂后,崔晨曦依約支付全部房款。庭審中雙方均確認(rèn)由于泰禾公司未按約定時(shí)間交付涉案房屋,雙方協(xié)商一致后,由泰禾公司對(duì)崔晨曦就遲延交付房屋問(wèn)題進(jìn)行了補(bǔ)償?,F(xiàn)在雙方均認(rèn)可涉案房屋于2019年1月21日交付,2019年6月22日辦理完畢涉案房屋所在樓宇的初始登記,2019年12月11日辦理完畢涉案房屋所在樓層的地下室備案登記。

接收房屋后崔晨曦認(rèn)為房屋狀況與購(gòu)房時(shí)銷售人員的承諾及宣傳材料的內(nèi)容不符。購(gòu)房時(shí)銷售人員稱涉案房屋因?yàn)榈貏?shì)的原因,所在-1層就是1層,但是實(shí)際接收到的涉案房屋為地下室,故認(rèn)為泰禾公司存在違約行為,因此主張?zhí)┖坦举r償崔晨曦房屋價(jià)值損失暫計(jì)7216884元。關(guān)于具體損失數(shù)額,崔晨曦請(qǐng)求法院對(duì)涉案房屋實(shí)際價(jià)值進(jìn)行評(píng)估后再予確認(rèn)。同時(shí),崔晨曦還主張涉案房屋未能出租的租金損失及租金差價(jià)損失。關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn),崔晨曦認(rèn)為應(yīng)該按照購(gòu)買涉案房屋時(shí)銷售人員承諾的18元/天/平方米計(jì)算。關(guān)于租金差價(jià)損失,崔晨曦暫按照2元/天/平方米進(jìn)行扣除,實(shí)際租金價(jià)格亦請(qǐng)求法院進(jìn)行評(píng)估。關(guān)于未辦理地下室備案登記導(dǎo)致涉案房屋未能出租的租金損失期間,崔晨曦主張自收房之日起即2019年1月21日至辦理完畢地下室登記備案之日止即2019年12月11日。

經(jīng)法庭準(zhǔn)許,庭審中崔晨曦申請(qǐng)涉案房屋銷售人員田某、商鋪購(gòu)買者蘆某、邊某、朱某出庭作證,用以證明雖然《預(yù)售合同》載明的涉案房屋位于B1層,但是購(gòu)房時(shí)銷售人員稱由于地勢(shì)的原因涉案房屋實(shí)際位于一層,所以按照一層的價(jià)格定價(jià)。同時(shí)還證明銷售人員稱房屋租金價(jià)格可達(dá)到18元/天/平方米。證人朱某在出庭作證時(shí)陳述,在辦理完畢地下室備案登記后,其購(gòu)買的商鋪對(duì)外進(jìn)行出租,在不計(jì)算物業(yè)費(fèi)的前提下,租金標(biāo)準(zhǔn)為6元/天/平方米,崔晨曦與泰禾公司對(duì)朱某的租金標(biāo)準(zhǔn)真實(shí)性予以認(rèn)可。

針對(duì)崔晨曦的上述主張,泰禾公司均不予認(rèn)可。泰禾公司認(rèn)為崔晨曦是在明確知曉涉案房屋位置、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、總價(jià)等因素的前提下自愿與泰禾公司簽署的《預(yù)售合同》。銷售人員的說(shuō)辭及宣傳資料無(wú)法證明泰禾公司存在違約行為。且根據(jù)《預(yù)售合同》附件八《補(bǔ)充協(xié)議》第一條的約定,明確排除了營(yíng)銷說(shuō)辭與宣傳材料對(duì)于合同雙方的約束力。同時(shí),泰禾公司營(yíng)銷人員的說(shuō)辭與宣傳資料并非是針對(duì)“商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施”作出的,不應(yīng)該適用商品房買賣合同司法解釋第三條。泰禾公司稱涉案房屋并非地下室,而是處于有天井的下沉廣場(chǎng)的步行街商鋪,采光通風(fēng)良好?,F(xiàn)在已有部分知名品牌入駐,泰禾公司也一直在為統(tǒng)一招商提供服務(wù),并出示相關(guān)證據(jù)加以證明。泰禾公司抗辯稱崔晨曦購(gòu)買涉案房屋未達(dá)到預(yù)期收益系市場(chǎng)因素導(dǎo)致,屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn),應(yīng)由崔晨曦自行承擔(dān)損失。涉案房屋所在的位置優(yōu)越,屬于石景山銀河商務(wù)區(qū)核心地段。在簽訂《預(yù)售合同》時(shí),商鋪市場(chǎng)火爆,投資價(jià)值高。但是由于2017年326新政出臺(tái)后,商業(yè)樓盤政策改變,導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)斷崖式下跌,屬于投資風(fēng)險(xiǎn)。故不同意崔晨曦的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求。崔晨曦則認(rèn)為《預(yù)售合同》附件八《補(bǔ)充協(xié)議》第一條的約定屬于格式條款,因泰禾公司未履行提示和說(shuō)明義務(wù),故主張?jiān)摋l款無(wú)效。

關(guān)于第二項(xiàng)及第三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,泰禾公司認(rèn)為《預(yù)售合同》沒(méi)有約定辦理初始登記與地下空間備案的時(shí)間,故泰禾公司不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任,無(wú)須向崔晨曦支付租金損失。而且前期因政府原因無(wú)法辦理備案登記,現(xiàn)在已經(jīng)完成,崔晨曦可以對(duì)外出租。

最后,泰禾公司亦不同意支付崔晨曦為本案支出的律師費(fèi),因?yàn)榇蕹筷赝顿Y判斷失誤而起訴產(chǎn)生的律師費(fèi)應(yīng)由其自行負(fù)擔(dān)。

關(guān)于崔晨曦提出的涉案房屋價(jià)格評(píng)估和租金價(jià)格評(píng)估的兩項(xiàng)申請(qǐng),因缺乏必要性法院未予受理。

另,訴訟過(guò)程中承辦人員前往涉案房屋進(jìn)行實(shí)地考察,確認(rèn)其位置與泰禾公司在庭審中描述一致,系處于有天井的下沉廣場(chǎng)的商鋪,兼具采光、通風(fēng)條件。

一審法院認(rèn)為,崔晨曦與泰禾公司簽訂的《預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示,內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定,屬有效合同,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。崔晨曦已經(jīng)依約支付全部合同款,泰禾公司亦應(yīng)按照合同約定交付房屋?,F(xiàn)在雙方均確認(rèn)涉案房屋于2019年1月21日交付,法院不持異議。

關(guān)于崔晨曦主張?zhí)┖坦緡?yán)重違約,與購(gòu)房時(shí)承諾的涉案房屋位于地上一層的陳述不符,故主張賠償損失的訴訟請(qǐng)求,法院分析如下:

一、《預(yù)售合同》中明確載明涉案房屋位于B1層或-1層,崔晨曦作為完全民事行為能力人,在簽訂合同時(shí)對(duì)此內(nèi)容明知,故崔晨曦主張?zhí)┖坦窘桓兜纳姘阜课菸挥诘叵乱粚?,屬于?yán)重違約的意見(jiàn),法院不予采納。

二、根據(jù)證人田某及其他商鋪持有者邊某、蘆某、朱某的證言,亦可知在銷售涉案房屋時(shí),崔晨曦亦明知涉案房屋的位置在《預(yù)售合同》中載明的亦是-1層。當(dāng)時(shí)銷售人員向其解釋稱由于地勢(shì)的原因登記的是-1層,但涉案房屋位置實(shí)際上位于一層,所以按照一層價(jià)格定價(jià)。經(jīng)確認(rèn),涉案房屋位于有天井的下沉廣場(chǎng)內(nèi),位置便利且兼具采光、通風(fēng)條件,不同于典型意義上的地下室。

三、關(guān)于崔晨曦主張《補(bǔ)充協(xié)議》第一條的內(nèi)容屬于格式條款,泰禾公司未履行提示、說(shuō)明義務(wù)因而該條款無(wú)效這一意見(jiàn),法院認(rèn)為崔晨曦出示的證據(jù)與證人證言并不能證明購(gòu)房時(shí)雙方形成的意向、資料內(nèi)容與《預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》不符,故《補(bǔ)充協(xié)議》第一條是否屬于格式條款,對(duì)于雙方的意思表示沒(méi)有實(shí)質(zhì)性影響,因此法院對(duì)崔晨曦的上述意見(jiàn)不予采納。

四、關(guān)于崔晨曦主張?zhí)┖坦緵](méi)有統(tǒng)一招租、運(yùn)營(yíng)、管理且出售自持商鋪及承諾所有商鋪可以經(jīng)營(yíng)所有業(yè)態(tài)但是事實(shí)上不能的行為,均構(gòu)成違約的意見(jiàn),法院認(rèn)為崔晨曦所出示的證據(jù)不能證明上述主張成立,故法院對(duì)其意見(jiàn)不予采納。

綜上,崔晨曦購(gòu)買涉案房屋屬于自主選擇后與泰禾公司達(dá)成的合意行為,在沒(méi)有其他足以推翻《預(yù)售合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》內(nèi)容的證據(jù)的情況下,雙方應(yīng)該遵照合同內(nèi)容履行。同時(shí),綜合涉案房屋的整體位置,法院認(rèn)為泰禾公司不構(gòu)成違約。購(gòu)買商鋪具有投資性質(zhì),是否盈利取決于多種因素,包括但不限于政策原因、商圈活躍度、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素。故法院對(duì)崔晨曦的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求不予支持。

關(guān)于崔晨曦主張涉案房屋自交房之日起至地下室備案登記辦理完畢之日期間不能出租的租金損失這一節(jié),法院認(rèn)為雖然《預(yù)售合同》沒(méi)有約定初始登記的辦理時(shí)間,但是結(jié)合涉案房屋的性質(zhì)來(lái)看,如果不能及時(shí)辦理初始登記、、地下室備案登記勢(shì)必會(huì)影響涉案房屋對(duì)外出租,進(jìn)而影響租金收益。故法院對(duì)該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求的合理部分予以支持。鑒于雙方對(duì)不能出租的期間沒(méi)有爭(zhēng)議,法院亦不持異議。但是關(guān)于崔晨曦主張按照18元/天/平方米的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算租金,泰禾公司認(rèn)為標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高。鑒于雙方在庭審中認(rèn)可朱某的商鋪出租價(jià)格為6元/天/平方米,故法院亦按照該標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算不能出租產(chǎn)生的租金損失。關(guān)于損失期間,法院認(rèn)為應(yīng)該為泰禾公司留有適當(dāng)時(shí)間辦理初始登記和地下室備案登記,故法院對(duì)崔晨曦主張租金損失的期間進(jìn)行調(diào)整。綜上,法院認(rèn)為崔晨曦的第二項(xiàng)訴訟請(qǐng)求所主張的租金標(biāo)準(zhǔn)和租金損失期間不當(dāng),數(shù)額過(guò)高,法院酌定支持15萬(wàn)元。

關(guān)于崔晨曦的第三項(xiàng)、第四項(xiàng)訴訟請(qǐng)求,法院認(rèn)為證據(jù)不足,缺乏事實(shí)與法律依據(jù),法院不予支持。綜上,依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定,一審法院判決:一、北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償崔晨曦因涉案房屋自2019年1月21日至2019年12月11日無(wú)法出租造成的租金損失15萬(wàn)元;二、駁回崔晨曦的其他訴訟請(qǐng)求。如北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審法院查明的事實(shí)屬實(shí),本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為,依法成立的合同,對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中,《預(yù)售合同》及附件內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬有效合同。

關(guān)于房屋價(jià)值損失和房屋租金差價(jià)損失。商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng),但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。本院認(rèn)為,本條所說(shuō)的商品房銷售廣告中的“說(shuō)明和允諾”,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用廣播、電視、報(bào)紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售房宣傳資料、設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式,在宣傳和介紹商品房的同時(shí),作出的對(duì)購(gòu)買商品房特定事項(xiàng)的說(shuō)明或者對(duì)商品房質(zhì)量的聲明、陳述。該說(shuō)明和允諾做出主體應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,內(nèi)容是開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施,并以顯著的面向社會(huì)公眾展示的形式作出。本案中,崔晨曦主張銷售人員對(duì)于房屋位于1層和涉案房屋租金價(jià)格的承諾應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容。本院對(duì)此認(rèn)為,本案中銷售人員對(duì)房屋所在樓層的承諾不構(gòu)成合同內(nèi)容。首先銷售人員并非為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商泰禾公司工作人員,其口述內(nèi)容并無(wú)其他由泰禾公司制作的面向社會(huì)公眾公開(kāi)展示的宣傳資料相互印證,其次《預(yù)售合同》上明確載明涉案房屋位于-1層,且其他相關(guān)售房材料上亦寫明了涉案樓宇存在-1層和1層的情況下,崔晨曦作為具有完全民事行為能力的自然人,對(duì)于銷售人員所述內(nèi)容與合同約定明顯不一致時(shí)仍自愿簽署《預(yù)售合同》且在收房時(shí)未對(duì)涉案房屋樓層提出異議,故本院對(duì)其主張不予采信?;谕瑯永碛桑驹赫J(rèn)為,銷售人員對(duì)涉案房屋所在樓層租金標(biāo)準(zhǔn)為18元/天/平方米的承諾亦不構(gòu)成合同內(nèi)容。首先對(duì)商業(yè)用房租金標(biāo)準(zhǔn)的承諾不屬于對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的允諾,其次本案雙方屬于房屋買賣合同關(guān)系,商業(yè)用房的租金為浮動(dòng)價(jià)格并非銷售人員或出賣人可以決定的,該價(jià)格受用途、市場(chǎng)供需、社會(huì)事件等的影響,并不能構(gòu)成買賣合同約定內(nèi)容。加之,崔晨曦雖主張?zhí)┖坦緵](méi)有統(tǒng)一招租、運(yùn)營(yíng)、管理且出售自持商鋪及承諾所有商鋪可以經(jīng)營(yíng)所有業(yè)態(tài)但是事實(shí)上不能的行為,均構(gòu)成違約的意見(jiàn),崔晨曦所出示的前述證據(jù)不能證明其主張的房屋價(jià)值損失和房屋租金差價(jià)損失成立,故法院對(duì)其意見(jiàn)不予采信。進(jìn)而崔晨曦?fù)?jù)此主張的房屋價(jià)值損失和房屋租金差價(jià)損失缺乏事實(shí)與法律依據(jù),本院不予支持。在此情況下,崔晨曦申請(qǐng)對(duì)涉案房屋價(jià)格和租金標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估,經(jīng)審查原審法院未予準(zhǔn)許并無(wú)不當(dāng)。

對(duì)于涉案房屋不能出租的租金損失。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。根據(jù)合同的性質(zhì)、目的履行協(xié)助義務(wù)。當(dāng)事人對(duì)履行期限約定不明確的,債務(wù)人可以隨時(shí)履行,債權(quán)人也可以隨時(shí)要求履行,但應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。崔晨曦上訴主張?zhí)┖坦緫?yīng)賠償其租金損失710658元,自2019年1月21日至2019年12月11日,按建筑面積18元/天/平方米計(jì)算。泰禾公司不予認(rèn)可,主張?jiān)摴緹o(wú)約定義務(wù)亦無(wú)能力保證辦理備案的具體時(shí)間,不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本院認(rèn)為,雙方雖未明確約定辦理涉案房屋初始登記及地下室備案登記時(shí)間,但涉案房屋作為商業(yè)用房,出賣人辦理初始登記及地下室備案登記應(yīng)為合同附隨義務(wù),未及時(shí)辦理必然會(huì)對(duì)涉案房屋的正常使用產(chǎn)生一定影響,但崔晨曦主張的租金標(biāo)準(zhǔn)缺乏依據(jù),原審法院根據(jù)合同及房屋性質(zhì)并考慮到正常辦理所需的合理時(shí)間酌情確定的租金損失并無(wú)不當(dāng),本院予以維持。崔晨曦亦主張?zhí)┖坦举r償其律師費(fèi),缺乏合同及法律依據(jù),本院不予支持。經(jīng)審查原審法院程序合法,舉證責(zé)任分配并無(wú)不當(dāng)。

綜上所述,崔晨曦、泰禾公司的上訴請(qǐng)求均不能成立,應(yīng)予駁回;一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚,適用法律正確,應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定,判決如下:

駁回上訴,維持原判。

二審案件受理費(fèi)69077元,由崔晨曦負(fù)擔(dān)65777元(已交納),北京泰禾嘉盈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3300元(已交納)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng) 王茂剛

審 判 員 范 磊

審 判 員 趙 蕾

二〇二一年三月二十五日

法官助理 李昊婷

書 記 員 劉芳芳

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