上訴人（原審原告）：王美嬌，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河北省唐山市開平區(qū)。

委托訴訟代理人：高英，北京市證信律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：鄭越，北京市證信律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審原告）：王超，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，戶籍地河北省唐山市開平區(qū)。

委托訴訟代理人：高英，北京市證信律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：鄭越，北京市證信律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告)：北京昌某典當(dāng)有限公司，住所地北京市通州區(qū)榆景東路5號院43號樓1層101號。

法定代表人：張靜，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：陳超，男，北京昌某典當(dāng)有限公司業(yè)務(wù)部門經(jīng)理。

原審第三人：唐山市華寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地河北省唐山市高新區(qū)火炬路210號。

法定代表人：張立杰，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：趙瑞山，男，唐山市華寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法務(wù)部員工。

委托訴訟代理人：謝東方，男，唐山市華寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司法務(wù)部員工。

上訴人王美嬌、王超因與被上訴人北京昌某典當(dāng)有限公司（以下簡稱昌某公司）、第三人唐山市華寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱華寶公司）案外人執(zhí)行異議之訴一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初4221號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月15日立案后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人王美嬌、王超的委托訴訟代理人高英、鄭越，被上訴人昌某公司的委托訴訟代理人陳超，第三人華寶公司的委托訴訟代理人趙瑞山、謝東方到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王美嬌、王超上訴請求：1.撤銷一審判決，改判立即停止對河北省唐山市高新區(qū)龍澤國際小區(qū)××××號房屋（以下簡稱1301號房屋）的強(qiáng)制執(zhí)行并解除查封；2.本案訴訟費(fèi)由昌某公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、王美嬌、王超與華寶公司已于查封前簽訂合法有效的《認(rèn)購協(xié)議書》，且已實(shí)際履行，認(rèn)定雙方于查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同，符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的立法本意。（一）《認(rèn)購協(xié)議書》于查封前簽訂，系雙方真實(shí)意思表示，具備商品房買賣合同的基本要素。當(dāng)協(xié)議的主要內(nèi)容被實(shí)際履行時(shí)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為雙方已就買賣房屋達(dá)成了一致意思表示。案涉房屋在法院查封之前，王美嬌、王超與華寶公司已簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》，該協(xié)議明確約定了買賣的標(biāo)的物，即案涉房屋，價(jià)款等，已具備買賣合同的基本要素。《認(rèn)購協(xié)議書》簽訂后，王美嬌、王超已按照合同約定于2015年10月23日支付購房款共計(jì)177785元，于2016年3月9日取得房屋，對房屋進(jìn)行裝修并居住至今。由上可見，雙方已實(shí)際履行了《認(rèn)購協(xié)議書》的主要內(nèi)容，已建立了真實(shí)、合法、有效的房屋買賣合同關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第（一）項(xiàng)的“合法有效的書面買賣合同”其立法目的是要求購房人與開發(fā)商已達(dá)成一致的房屋買賣意思表示。就本案而言，王美嬌、王超與華寶公司基于《認(rèn)購協(xié)議書》，實(shí)際履行了付款和交房等買賣合同的主要義務(wù)，因此應(yīng)當(dāng)認(rèn)定滿足了上述條件，即雙方達(dá)成了房屋買賣一致意思表示。（二）根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王美嬌、王超與華寶公司已成立真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系。本案《認(rèn)購協(xié)議書》簽訂后，一方面，王美嬌、王超作為買受人已實(shí)際交付了房屋價(jià)款，履行了合同義務(wù)；另一方面，華寶公司將《認(rèn)購協(xié)議書》項(xiàng)下的房屋交付給了王美嬌、王超，王美嬌、王超接收房屋后對房屋進(jìn)行了裝修，添附。雙方基于《認(rèn)購協(xié)議書》的約定內(nèi)容，履行了房屋買賣合同的主要義務(wù)，即付款、交房義務(wù)，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定雙方成立房屋買賣合同關(guān)系。當(dāng)事人之間是否成立買賣關(guān)系不能僅憑一份孤立的協(xié)議就簡單地加以認(rèn)定，而是應(yīng)當(dāng)綜合審查相關(guān)協(xié)議的內(nèi)容，以及當(dāng)事人嗣后為達(dá)成交易進(jìn)行的磋商、具體的履行行為等事實(shí)，從中探尋王美嬌、王超與華寶公司的真實(shí)意思。一審判決機(jī)械地以雙方未簽訂正式商品房買賣合同而認(rèn)為王美嬌、王超的訴訟請求不能成立，忽視王美嬌、王超與華寶公司已成立房屋買賣合同關(guān)系，未能辦理網(wǎng)簽登記合同系由于華寶公司原因造成，王美嬌、王超無任何過錯(cuò)等本案客觀事實(shí)，屬于適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。二、王美嬌、王超自取得案涉商品房后長期在案涉案房內(nèi)居住，且其名下無其他用于居住的房屋。王美嬌、王超于一審中提交唐山市房地產(chǎn)中心出具的《個(gè)人住房信息查詢結(jié)果》已充分證明王美嬌、王超名下無其他用于居住的房屋，提供的房屋照片等證據(jù)證明，王美嬌、王超已對案涉房屋進(jìn)行裝修、添附，并且長期居住于案涉房屋內(nèi)，無其他居住場所。三、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，王美嬌、王超享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)。本案中，王美嬌、王超屬于房屋交易中的弱勢群體，對交易的進(jìn)程不享有控制權(quán)，且已對華寶公司的行政審批手續(xù)進(jìn)行審核，不存在過錯(cuò)，其基于房屋買賣享有的物權(quán)期待權(quán)應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)。王美嬌、王超已支付房款，并多次催促華寶公司簽訂正式商品房買賣合同未果，直至2019年王美嬌、王超才得知自己居住的房屋將被法院拍賣。王美嬌、王超從認(rèn)購、付款、收房、裝修、居住的整個(gè)交易過程沒有任何過錯(cuò)，自身也無法控制交易進(jìn)程。王美嬌、王超愿意按法院要求支付剩余房款，只期待保留自己唯一的居住場所。案涉房屋系王美嬌、王超與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間成立的房屋買賣合同關(guān)系，故不適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，一審判決以王美嬌、王超的購房行為不符合該條規(guī)定為由駁回王美嬌、王超的請求，適用法律有誤。四、本案判決結(jié)果涉及眾多群體及王美嬌、王超個(gè)人生存權(quán)益，且華寶公司具有其他可執(zhí)行財(cái)產(chǎn)，望人民法院慎重處理。

昌某公司辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持，請求駁回王美嬌、王超的上訴請求。

華寶公司述稱，同意王美嬌、王超的上訴意見。

王美嬌、王超向一審院提出訴訟請求：1.判令停止對1301號房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除查封；2.判令本案訴訟費(fèi)用由昌某公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：一審法院在審理昌某公司起訴華寶公司（2015）海民（商）初字第44407號企業(yè)借貸糾紛一案中，于2015年12月30日作出財(cái)產(chǎn)保全裁定，查封凍結(jié)華寶公司價(jià)值2500萬元財(cái)產(chǎn)。同日，一審法院向唐山市住建局房屋產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處送達(dá)裁定書及協(xié)助執(zhí)行通知書，查封了華寶公司名下包括本案所涉1301號房屋在內(nèi)的42套房屋，查封時(shí)間自2015年12月30日至2018年12月29日。

一審法院于2017年4月10日作出（2015）海民（商）初字第44407號民事判決，判決：華寶公司償還昌某公司借款本金1775萬元及利息，并支付房屋折抵欠款的差價(jià)欠款共計(jì)8991900元及相應(yīng)利息。華寶公司不服該判決，提起上訴。2017年9月15日北京市第一中級人民法院作出（2017）京01民終4726號民事判決，改判：一、撤銷北京市海淀區(qū)人民法院（2015）海民（商）初字第44407號民事判決；二、華寶公司償還昌某公司借款本金16467716.68元及相應(yīng)利息，并支付房屋折抵欠款的差價(jià)款8991900元及相應(yīng)利息；三、駁回昌某公司的其他訴訟請求。

一審法院在2017年10月9日立案執(zhí)行上述昌某公司與華寶公司企業(yè)借貸糾紛案件生效判決的過程中，于2018年12月13日續(xù)封了上述財(cái)產(chǎn)保全的涉案房屋。

案外人王美嬌、王超對一審法院執(zhí)行的1301號房屋提出書面異議，認(rèn)為：2015年10月23日，王超、王美嬌與華寶公司簽訂了合法有效的書面認(rèn)購協(xié)議書。王超、王美嬌于2015年10月23日向華寶公司支付了首付款，并于2016年3月9日辦理了交房手續(xù)，房屋已交付給王超、王美嬌占有并使用至今。僅僅是由于華寶公司單方面的原因，房屋至今未辦理權(quán)屬證書。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第28條、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條，應(yīng)當(dāng)停止對房屋的執(zhí)行，并解除查封措施。王超、王美嬌作為購房者，對房屋享有物權(quán)期待權(quán)。而昌某公司僅對華寶公司享有普通債權(quán)。一方面，購房者的物權(quán)期待權(quán)不能因?yàn)殇N售方華寶公司所負(fù)債務(wù)而受到任何影響；另一方面，房屋雖未辦理權(quán)屬證書，但王超、王美嬌基于合法有效的認(rèn)購協(xié)議對房屋享有的權(quán)利完全能夠?qū)共彻静⑴懦龍?zhí)行。綜上所述，請求法院支持異議請求，停止對1301號房屋的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除查封措施。

為證明其異議主張，王超、王美嬌向一審法院提交以下相關(guān)證據(jù)：一、王超、王美嬌與華寶公司、唐山市鴻鵬建筑安裝工程有限公司（以下簡稱唐山鴻鵬公司）于2015年10月23日簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》，約定：王超、王美嬌在協(xié)議簽訂時(shí)一次性向華寶公司交付認(rèn)購款人民幣177785元。認(rèn)購期自2015年10月23日至2015年11月23日，王超、王美嬌選定認(rèn)購的商品房為1301號房屋，總房價(jià)567785元。王超、王美嬌所認(rèn)購的商品房，自2015年10月23日起30日內(nèi)簽訂正式商品房買賣合同。協(xié)議約定商品房在華寶公司向王超、王美嬌交付時(shí)應(yīng)為裝修完畢的商品房，由唐山鴻鵬公司負(fù)責(zé)裝修施工，裝修總價(jià)款為114820元，不包含在總房款內(nèi)。王超、王美嬌應(yīng)在簽訂協(xié)議時(shí)一次性向唐山鴻鵬公司支付裝修總價(jià)款。二、華寶公司開具的收據(jù)六張、住宅專項(xiàng)維修資金專用票據(jù)兩張，證明王超、王美嬌交納包括裝修款在內(nèi)的部分房款，并繳納了專項(xiàng)維修資金。三、王超與唐山市祥潤物業(yè)服務(wù)有限公司于2016年3月9日簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》以及物業(yè)公司開具的物業(yè)費(fèi)、清運(yùn)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)收據(jù)、王超繳納供熱費(fèi)收據(jù)等，證明華寶公司于2016年3月9日交付房屋。申請執(zhí)行人昌某公司對除熱費(fèi)收據(jù)、專項(xiàng)維修資金票據(jù)外的證據(jù)真實(shí)性不予認(rèn)可。被執(zhí)行人華寶公司對證據(jù)的合法性、真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性予以認(rèn)可。

針對王美嬌、王超提出的上述異議，一審法院于2019年12月11日作出（2019）京0108執(zhí)異1067號執(zhí)行裁定書，認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，在王超、王美嬌與華寶公司簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》中，雙方明確約定將來簽訂正式的商品房買賣合同，且內(nèi)容上欠缺交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬、面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等《商品房銷售管理辦法》第十六條明確規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要條款。結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定，一審法院認(rèn)為，《認(rèn)購協(xié)議書》在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，不屬于商品房買賣合同。同時(shí)，王超、王美嬌占有房屋的時(shí)間晚于一審法院查封房屋的時(shí)間。因此，王超、王美嬌的異議主張不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的條件，裁定駁回王美嬌、王超的異議請求。

王美嬌、王超不服該裁定，提出本案執(zhí)行異議之訴。本案訴訟中，王美嬌、王超提交了如下證據(jù)：

1.2015年10月23日甲方王超、王美嬌與乙方華寶公司、丙方唐山市鴻鵬建筑安裝工程有限公司（以下簡稱鴻鵬公司）簽訂的認(rèn)購協(xié)議書，就甲方認(rèn)購乙方開發(fā)的馬家屯村平改樓項(xiàng)目達(dá)成如下協(xié)議：1.甲方在本協(xié)議簽訂時(shí)一次性向乙方交付上述項(xiàng)目認(rèn)購款177785元；2.認(rèn)購期自2015年10月23日至2015年11月23日。甲方選定認(rèn)購的商品房樓房編號11號，建筑面積114.82平方米，該商品房位于××××1301室，價(jià)格每平方米4945元，總房價(jià)567785元；3.甲方所認(rèn)購商品房自2015年10月23日起30日內(nèi)簽訂正式商品房買賣合同。本協(xié)議簽訂后，甲方不可以單方退房，簽訂正式商品房買賣合同之前經(jīng)雙方協(xié)商一致可以調(diào)換樓號、位置，房款根據(jù)調(diào)換房源價(jià)格，多退少補(bǔ)。簽訂正式商品房買賣合同之后，甲方不可以調(diào)換。如甲方存在單方退房或其他違反本協(xié)議約定的情形，認(rèn)購款不予退還；4.特別申明：甲方應(yīng)在接到乙方電話或書面通知之日起10日內(nèi)到乙方辦理正式購房手續(xù)。乙方書面通知將按照甲方確認(rèn)的文件郵寄地址及確認(rèn)的收件人以郵寄方式送達(dá)，如非因乙方原因造成郵件不能送達(dá)的，郵件退回之日即視為送達(dá)之日，由此產(chǎn)生的責(zé)任由甲方承擔(dān)。本協(xié)議認(rèn)購期滿后，如果甲方選擇要求乙方以商品房償還本協(xié)議認(rèn)購款的，乙方不需要再向甲方支付本協(xié)議認(rèn)購款利息。如甲方未在接到乙方電話或書面通知之日起10日內(nèi)到乙方辦理正式購房手續(xù)的，乙方有權(quán)解除本協(xié)議并處置甲方已選定的商品房，甲方自愿承擔(dān)上述責(zé)任；5.本協(xié)議自雙方簽訂并認(rèn)購款到達(dá)乙方賬戶后生效；6.本協(xié)議約定商品房在乙方向甲方交付時(shí)應(yīng)為裝修完畢的商品房，由丙方負(fù)責(zé)裝修施工，裝修價(jià)格每平方米1000元，裝修總價(jià)款114820元（該裝修總價(jià)款不包含在本協(xié)議第二條的總房款之內(nèi)），甲方應(yīng)于簽訂本協(xié)議同時(shí)一次性向丙方支付裝修總價(jià)款。甲方可自愿選擇向銀行申請裝修貸款，乙方丙方為甲方提供便利。如甲方選擇裝修貸款，在銀行貸款發(fā)放以后，甲方即將該筆貸款劃入丙方賬戶，丙方應(yīng)在10個(gè)工作日將甲方本次劃入的裝修貸款取出返還甲方；

2.華寶公司于2015年9-10月開具的收款收據(jù)，載明交款人王超、王美嬌交納裝修款、訂金、地下室、補(bǔ)首付等款項(xiàng)共計(jì)312397元及2017年12月1日開具的66666元車位費(fèi)收據(jù)；

3.王超與唐山市祥潤物業(yè)服務(wù)有限公司2016年3月9日簽訂的前期物業(yè)管理服務(wù)合同及物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)、供暖費(fèi)等收據(jù)、2016年10月住宅專項(xiàng)維修資金票據(jù)，王美嬌、王超、王美嬌提交上述證據(jù)證明其已合法占有并在涉案房屋居住；

4.2019年12月24日唐山市房地產(chǎn)交易中心出具的個(gè)人住房信息查詢結(jié)果：經(jīng)查詢唐山市不動產(chǎn)房屋登記簿（涵蓋區(qū)域包括唐山市路南區(qū)、路北區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)），個(gè)人住房信息查詢?nèi)送趺缷伞⑼醭刂?019年12月24日查詢到0宗不動產(chǎn)登記記錄。

昌某公司對王美嬌、王超提交的上述證據(jù)1認(rèn)購協(xié)議書的真實(shí)性、證明目的和關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，即便為真，協(xié)議中也注明了不是正式的商品房買賣合同；對證據(jù)2不認(rèn)可，認(rèn)為不是正規(guī)的購房發(fā)票；對證據(jù)3不認(rèn)可，證據(jù)4僅能證明王美嬌、王超在特定區(qū)域內(nèi)無房。

華寶公司對王美嬌、王超提交的上述證據(jù)真實(shí)性均無異議，并在訴訟中稱：2014年7月14日該公司取得了涉案房屋的預(yù)售許可證，因?yàn)樵诮üこ痰盅航o了華能信托公司，在2015年12月解押后未及時(shí)辦理網(wǎng)簽手續(xù)，此后又被法院進(jìn)行了訴訟查封。其間，華寶公司并未將法院查封房屋的事實(shí)向王美嬌、王超等買家進(jìn)行披露，因?yàn)槠湎Ｍㄟ^與昌某公司協(xié)商的方式予以解決。王美嬌、王超稱直到法院判決且涉案房屋要被法院執(zhí)行拍賣時(shí)才得知案涉1301號房屋被查封了。

一審法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第三百一十一條規(guī)定：“案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任”。本案中，王美嬌、王超請求停止執(zhí)行案涉1301號房屋，應(yīng)舉證證明其對1301號房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。根據(jù)各方當(dāng)事人的陳述和相關(guān)證據(jù)，本案的爭議焦點(diǎn)為：王美嬌、王超就1301號房屋是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十。

根據(jù)本案查明的事實(shí)，一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)；設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備法律規(guī)定的條件，同時(shí)取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級證書。本案中，盡管華寶公司系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，而王美嬌、王超在訴訟中提交相關(guān)證據(jù)欲證明其與華寶公司簽訂了認(rèn)購協(xié)議書，故購房時(shí)間早于法院出具查封裁定時(shí)間，其提交相關(guān)支付物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電費(fèi)等生活費(fèi)用的票據(jù)證明其實(shí)際居住于涉案房屋，并已支付房屋的部分價(jià)款，其名下在同地區(qū)沒有其他用于居住的房屋。但一審法院認(rèn)為，在王美嬌、王超與華寶公司簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》中，雙方明確約定將來需另行簽訂正式的商品房買賣合同、另行辦理正式購房手續(xù)，且協(xié)議內(nèi)容上欠缺商品房價(jià)款的付款方式、付款時(shí)間；房屋交付使用條件及日期、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；面積差異的處理方式、辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜等《商品房銷售管理辦法》第十六條明確規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要條款。結(jié)合雙方協(xié)議約定的“簽訂正式商品房買賣合同之后，甲方不可以調(diào)換。如甲方存在單方退房或其他違反本協(xié)議約定的情形，認(rèn)購款不予退還”等內(nèi)容，一審法院認(rèn)為，《認(rèn)購協(xié)議書》在性質(zhì)上屬于預(yù)約合同，而不屬于正式的商品房買賣合同。故此，作為買受人的王美嬌、王超并未與作為出賣人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)華寶公司簽訂合法有效的《商品房買賣合同》，即買賣雙方未就《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容形成意思和致，并以有形的方式加以記錄、固定該事實(shí)，不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的條件和情形。

此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記?！?/p>

王美嬌、王超亦不符合上述第二十八條規(guī)定“在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同”之條件，故不能依法產(chǎn)生足以能夠排除執(zhí)行的權(quán)利和法律后果，原執(zhí)行異議裁定處理并無不當(dāng)。

王美嬌、王超稱其支付了部分購房款項(xiàng)，因其權(quán)利未公示，其享有的只是對華寶公司的相關(guān)債權(quán)請求權(quán)，其可通過其他途徑另行主張。

綜上所述，王美嬌、王超要求停止執(zhí)行涉案1301號房屋的訴訟請求，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條、第二十九條，《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國民事訴訟法＞的解釋》第九十條、第三百一十一條、第三百一十二條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決：駁回王美嬌、王超的訴訟請求。

本院二審期間，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。

本院對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定，“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的百分之五十?！?/p>

本院認(rèn)為，本案中：第一，王美嬌、王超與華寶公司在案涉1301號房屋被查封前已形成事實(shí)上的買賣合同關(guān)系。從購房人王美嬌、王超與華寶公司、鴻鵬公司于2015年10月23日簽訂的《認(rèn)購協(xié)議書》約定權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容來看，雙方事實(shí)上已形成王美嬌、王超購買案涉1301號房屋的合意。其次，雖然購房人王美嬌、王超并未就1301號房屋與華寶公司簽訂正式書面合同，但根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十六條中“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同，當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立”之規(guī)定，結(jié)合購房人已支付約定房款之實(shí)際情況，購房人與華寶公司之間已于2015年10月23日成立房屋買賣合同關(guān)系。第二，現(xiàn)有證據(jù)表明，案涉房屋已經(jīng)由購房人實(shí)際入住使用，且購房人名下無其他用于居住的房屋。第三，購房人于1301號房屋購買當(dāng)日即已支付約定的房款。而對于剩余房款未能交納一節(jié)，購房人本身并無過錯(cuò)，且已明確表示愿意按照法院的要求交納剩余房款。考慮到上述情形以及對購房人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)，本院認(rèn)為，王美嬌、王超請求停止執(zhí)行案涉房屋具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。

綜上所述，上訴人王美嬌、王超的上訴請求部分成立，本院予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第三十六條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十二條第一款第一項(xiàng)及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初4221號民事判決；

二、停止對坐落于河北省唐山市高新區(qū)龍澤國際小區(qū)××××1301號房屋的執(zhí)行；

三、駁回王美嬌、王超的其他訴訟請求。

二審案件受理費(fèi)70元，由北京昌某典當(dāng)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　強(qiáng)剛?cè)A

審 判 員　甄潔瑩

審 判 員　王　晴

二〇二一年四月十四日

法官助理　苑　珊

法官助理　韓悅?cè)?/p>

書 記 員　郭　巖

書 記 員　曹明媛

書 記 員　史繼偉