上訴人（原審原告）：北京慧某物業(yè)管理有限公司，住所地北京市海淀區(qū)定慧某里**樓11門**。

法定代表人：王平，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：齊長(zhǎng)紅，北京市王玉梅律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張愷，北京市王玉梅律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，住所，住所地北京市西城區(qū)阜外大街**國(guó)賓酒店****div>

法定代表人：楊帆，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張世中，男，該單位職工。

原審第三人：張瑾，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：鄭信清，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省成都市武侯區(qū)。

委托訴訟代理人：鄭利國(guó)（鄭信清侄子），住北京市豐臺(tái)區(qū)。

原審第三人：張國(guó)紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：張桂芝，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：張建軍（張桂芝之女，兼張桂芝之委托訴訟代理人），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：王沛然，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：朱曉平（王沛然母親），住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：趙巍，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：張彤，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：王萌，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：強(qiáng)華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

上訴人北京慧某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱慧某物業(yè)公司）因與被上訴人北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱中實(shí)恒業(yè)公司），原審第三人張瑾、鄭信清、張國(guó)紅、張桂芝、張建軍、王沛然、趙巍、張彤、王萌、強(qiáng)華合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2019）京0108民初29093號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法組成合議庭不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

慧某物業(yè)公司上訴請(qǐng)求：1.撤銷一審判決第二項(xiàng)，判令中實(shí)恒業(yè)公司向我公司交付房屋10套，位于北京市海淀區(qū)********************（以下分別簡(jiǎn)稱********************），并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，將上述房屋登記在我公司名下。2.確認(rèn)原審第三人與中實(shí)恒業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，原審第三人將各自占有的房屋騰空交還給慧某物業(yè)公司。事實(shí)和理由：1.慧某物業(yè)公司為案涉10套房屋的產(chǎn)權(quán)人。2.中實(shí)恒業(yè)公司銷售房屋構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，且買受人并非善意取得制度中的善意第三人。3.中實(shí)恒業(yè)公司出售房屋的行為不發(fā)生物權(quán)效力，且原審第三人與中實(shí)恒業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同違反了城市房地產(chǎn)管理法第三十八條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，應(yīng)為無(wú)效合同。

中實(shí)恒業(yè)公司辯稱，同意一審法院的判決，不同意慧某物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求和理由。

張瑾、鄭信清、張國(guó)紅、張桂芝、張建軍、王沛然、趙巍、張彤、王萌、強(qiáng)華述稱，同意一審法院的判決，不同意慧某物業(yè)公司的上訴請(qǐng)求和理由。

慧某物業(yè)公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令中實(shí)恒業(yè)公司向我公司交付房屋10套，位于北京市海淀區(qū)103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室，并，位于北京市海淀區(qū)********************償因其延期履行合同義務(wù)給我公司造成的損失（按照每套房屋每月1400元計(jì)算，已交付3套房屋自2004年5月計(jì)算至2007年11月，未交付的10套房屋自2004年5月計(jì)算至實(shí)際交付之日止）。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：1998年6月9日，聯(lián)建辦公室（甲方）與北京市海淀區(qū)人民政府八里莊街道辦事處（乙方）及中實(shí)恒業(yè)公司（丙方）簽訂《統(tǒng)一規(guī)劃合作建設(shè)“西八里莊商住樓”2#樓協(xié)議書》，合同約定：“二、合作原則：…經(jīng)友好協(xié)商，就甲乙方位于海淀區(qū)西八里莊南側(cè)、西翠路西側(cè)的相鄰建設(shè)用地，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)…三、合作內(nèi)容：①根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)政策，丙方負(fù)責(zé)代甲方給海淀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理處在合建項(xiàng)目中安排500平方米的糧店商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，其具體位置初步定在2#樓首層…③甲乙雙方各拿出部分用地按市規(guī)劃局的要求，由丙方進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，并出資建設(shè)一棟商住樓（即2#樓）…④產(chǎn)權(quán)分配原則：考慮到住宅朝向、樓層及將來(lái)物業(yè)管理的方便，按豎向分配2#樓，甲方分得其中住宅1000平方米（建筑面積），剩余部分為丙方所有。樓內(nèi)交通走道面積按比例分?jǐn)?，含在甲、丙兩方各自的分配面積中…⑤產(chǎn)權(quán)辦理：甲方自行辦理其自用房產(chǎn)權(quán)，同時(shí)協(xié)助丙方按合建自用辦理丙方的產(chǎn)權(quán)。四、合作方責(zé)任：甲方：①按統(tǒng)一規(guī)劃要求，提供部分合作建設(shè)用地；②在工程前期拆遷、規(guī)劃報(bào)建、工程建設(shè)、竣工驗(yàn)收等一系列工作過程中，對(duì)丙方的工作給予積極協(xié)助、配合；③協(xié)助丙方辦理相關(guān)工程建設(shè)費(fèi)用的減免工作。乙方：按統(tǒng)一規(guī)劃要求，提供部分合作建設(shè)用地。丙方：①對(duì)三方合建用地進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，并負(fù)責(zé)出資建設(shè)；②負(fù)責(zé)完成代甲方的拆遷工作；③工程竣工后按三方商定的建筑面積數(shù)量，向甲方和區(qū)網(wǎng)點(diǎn)管理處提供住宅及糧店經(jīng)營(yíng)用房。

1999年10月22日，聯(lián)建辦公室（甲方）與中實(shí)恒業(yè)公司（乙方）就房屋分配方案進(jìn)行協(xié)商，簽訂《西八里莊商住樓2#樓分房協(xié)議書》，約定：甲方分得A型住宅四套，層數(shù)為第一層、三層、五層、七層各一套，另分得C型住宅四套，層數(shù)為第二層、四層、六層、八層各一套，總面積為套內(nèi)面積：808.84平方米，建筑面積：1043.66平方米。

后雙方當(dāng)事人于2000年8月23日簽訂《關(guān)于西八里莊商住樓2#樓分房協(xié)議書的補(bǔ)充協(xié)議》，約定：雙方商定的分配方案在面積稍有增加的前提下有所調(diào)整，具體為：1.將甲方分得的A型住宅四套改成L型四套，層數(shù)分別為5、7、9、11層，另將分得的C型住宅四套改為D型四套，層數(shù)分別為5、7、9、11層，總建筑面積以房地局實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)。2.甲方應(yīng)提供給海淀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)處的500平方米商業(yè)面積由乙方負(fù)責(zé)提供。

2002年3月16日，聯(lián)建辦公室（甲方）與慧某物業(yè)公司（乙方）簽訂協(xié)議書，約定：聯(lián)建辦公室作為七單位為籌建定慧某里小區(qū)而組建的臨時(shí)機(jī)構(gòu)，已基本完成了籌建階段的任務(wù)，并轉(zhuǎn)入小區(qū)管理階段，由七單位成立的法人單位：慧某物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)管理工作。聯(lián)建辦公室在小區(qū)籌建階段遺留的尚未完成的事項(xiàng)和尚未完成的小區(qū)收尾項(xiàng)目，全部交由慧某物業(yè)公司全權(quán)負(fù)責(zé)完成。

2005年9月21日，聯(lián)建辦公室（甲方）與中實(shí)恒業(yè)公司（乙方）簽訂《確認(rèn)西八里莊項(xiàng)目用地產(chǎn)權(quán)協(xié)議書》，約定：乙方于1999年12月22日在北京市國(guó)土資源與房屋管理局辦理了2號(hào)樓的出讓協(xié)議，并在附圖中圈定了2#樓的分?jǐn)偝鲎尫秶?。在這次出讓中含甲方用地810.81平方米，該用地已通過出讓的形式轉(zhuǎn)讓給了乙方。剩余面積675.39平方米的土地之產(chǎn)權(quán)，甲方同意按照合作協(xié)議的條款轉(zhuǎn)讓給乙方，由乙方對(duì)該地塊進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃。

2005年10月24日，慧某物業(yè)公司（甲方，且代表七單位）與中實(shí)恒業(yè)公司（乙方）簽訂《西八里莊商住樓2#樓交接房協(xié)議》，約定：由于乙方未能按原協(xié)議約定的房屋戶型履行協(xié)議，且拖延時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)為盡快移交房屋排除障礙，經(jīng)雙方多次協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：一、依據(jù)原協(xié)議乙方應(yīng)提供大戶型房屋的建筑面積為1043.66平方米，按照現(xiàn)有尾房小戶型共13套（其中：二居11套、1居2套），圖紙建筑面積1087.88平方米移交甲方。雙方原則同意按圖紙標(biāo)注的建筑面積進(jìn)行交接。二、乙方對(duì)未能按時(shí)履行原協(xié)議表示歉意，并適當(dāng)給予補(bǔ)償，經(jīng)協(xié)商雙方同意補(bǔ)償金額為十萬(wàn)元整。四、對(duì)于雙方在原協(xié)議中約定的丙方（中實(shí)恒業(yè)公司）責(zé)任中，“第3條工程竣工后按三方商定的建筑面積數(shù)量，向甲方和區(qū)網(wǎng)點(diǎn)管理處提供住宅及糧店經(jīng)營(yíng)用房?！痹谘a(bǔ)充協(xié)議中約定的“第2條甲方應(yīng)提供給海淀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理處的500平方米商業(yè)面積由乙方負(fù)責(zé)提供?！闭{(diào)整為本協(xié)議甲方應(yīng)提供海淀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理處500平方米糧店經(jīng)營(yíng)用房待本協(xié)議乙方工程竣工后，交由慧某物業(yè)公司負(fù)責(zé)向網(wǎng)點(diǎn)管理處交接。五、合同簽訂后七日內(nèi)乙方將本協(xié)議第二款約定的補(bǔ)償金十萬(wàn)元整一次性付給甲方。六、甲方同意房屋移交和補(bǔ)償費(fèi)兩步實(shí)施，其中房屋移交時(shí)間延期至2005年12月31日，到時(shí)如仍不能按時(shí)交付，此協(xié)議作廢，甲方將補(bǔ)償費(fèi)如數(shù)退還乙方，并按原協(xié)議通過法律途徑解決。

2007年11月26日，中實(shí)恒業(yè)公司（移交方）與慧某物業(yè)公司（接收方）簽訂《國(guó)賓嘉園2#樓房屋移交書》，就房屋移交達(dá)成新的意向：在2007年11月之前，將城建集團(tuán)公司已交還的3套房屋（房號(hào)分別為305、1305、1405，均為兩居）交付慧某物業(yè)公司。剩余的10套房屋（103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室）中實(shí)恒業(yè)公司將加快與城建集團(tuán)進(jìn)行房屋留置解除，盡快分批移交或按原協(xié)議規(guī)定的以貨幣補(bǔ)償方式代替房屋移交。同日，慧某物業(yè)公司接收305、1305、1405房屋。

經(jīng)查，中實(shí)恒業(yè)公司未將103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室向慧某物業(yè)公司交付。中實(shí)恒業(yè)公司稱已將上述10套房屋對(duì)外銷售，房款用于支付拖欠北京城建集團(tuán)有限責(zé)任公司的工程款，現(xiàn)無(wú)法交付案涉房屋，并提交房屋買賣合同、北京國(guó)賓花園房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司及北京中實(shí)行物業(yè)管理有限責(zé)任公司出具的居住人情況證明、入住通知暨房屋分配證及購(gòu)房款發(fā)票等證據(jù)佐證?；勰澄飿I(yè)公司不予認(rèn)可，稱其系案涉房屋的所有權(quán)人，中實(shí)恒業(yè)公司出售房屋的行為系無(wú)權(quán)處分，且案涉房屋的購(gòu)房人不屬于善意第三人，請(qǐng)求中實(shí)恒業(yè)公司繼續(xù)履行交房義務(wù)并參照致函標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)違約責(zé)任，提交了中實(shí)恒業(yè)公司2005年5月31日向聯(lián)建辦公室出具的《關(guān)于解決八套房屋事宜的函》，記載：“我司同時(shí)支付自2004年5月起至實(shí)際交房日止的租金（按每月1400元/月·套計(jì)）”，中實(shí)恒業(yè)公司同意按照致函標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

本案為發(fā)回重審案件，重審期間，根據(jù)案件審理需要，法院依法追加張瑾等10人作為第三人進(jìn)入訴訟，原購(gòu)房人徐立生、王**已過世，法院追加其配偶進(jìn)入訴訟。張瑾等10人稱通過網(wǎng)絡(luò)或中介公司等方式獲知房屋出售信息，于2009年左右與中實(shí)恒業(yè)公司簽訂房屋買賣合同，全額支付房款，實(shí)際入住103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室至今，但尚未辦理房屋所有權(quán)證，第三人對(duì)于中實(shí)恒業(yè)公司提交的上述有關(guān)房屋買賣的證據(jù)真實(shí)性予以認(rèn)可，部分第三人提交各自持有的房屋買賣合同及購(gòu)房票據(jù)原件以供核對(duì)，第三人鄭信清提交房款轉(zhuǎn)賬記錄佐證購(gòu)房行為。

重審期間，經(jīng)法院詢問慧某物業(yè)公司，該公司明確表示要求中實(shí)恒業(yè)公司交付10套涉案房屋。

一審法院認(rèn)為，中實(shí)恒業(yè)公司及慧某物業(yè)公司就建房事宜訂立的《統(tǒng)一規(guī)劃合作建設(shè)“西八里莊商住樓”2#樓協(xié)議書》等一系列協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定履行自己的義務(wù)。

本案中，中實(shí)恒業(yè)公司未按約定交付涉案10套房屋，應(yīng)屬違約，慧某物業(yè)公司有權(quán)要求其繼續(xù)履行合同交付案涉房屋。但根據(jù)查明，案涉10套房屋已被中實(shí)恒業(yè)公司出售，經(jīng)對(duì)當(dāng)事人提交的房屋買賣合同、購(gòu)房票據(jù)等證據(jù)進(jìn)行審查，并向第三人調(diào)查了解購(gòu)房情況，法院認(rèn)為，現(xiàn)并無(wú)證據(jù)證明中實(shí)恒業(yè)公司與第三人存在虛假購(gòu)房行為，或存在房屋買賣合同無(wú)效情形，第三人購(gòu)買10套涉案房屋的行為應(yīng)予確認(rèn)，故中實(shí)恒業(yè)公司事實(shí)上已無(wú)法履行交付10套涉案房屋的義務(wù)，現(xiàn)慧某物業(yè)公司要求中實(shí)恒業(yè)公司及第三人騰空交還涉案10套房屋，并辦理房屋所有權(quán)證，法院不予支持。

對(duì)于慧某物業(yè)公司要求賠償延期履行合同義務(wù)給其造成的損失，該公司要求按照中實(shí)恒業(yè)公司2005年5月31日致函認(rèn)定，即每套房屋按照每月1400元計(jì)算，已交付3套房屋違約金期間自2004年5月至2007年11月，未交付10套房屋違約金期間自2004年5月起計(jì)算，中實(shí)恒業(yè)公司對(duì)此不持異議，故慧某物業(yè)公司的該項(xiàng)訴求，法院予以支持，中實(shí)恒業(yè)公司主張10套房屋違約金計(jì)算至原審期間慧某物業(yè)公司主張的2018年7月，慧某物業(yè)公司主張?jiān)摀p失計(jì)算至房屋實(shí)際交付之日止，因無(wú)法交付房屋，故法院判令該項(xiàng)損失計(jì)算至發(fā)回重審訴訟開庭時(shí)止，即2020年10月。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條、第一百一十條之規(guī)定判決：一、北京中實(shí)恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司于本判決生效后7日內(nèi)向北京慧某物業(yè)管理有限公司支付延期履行合同義務(wù)所造成的損失2952600元；二、駁回北京慧某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，關(guān)于原審第三人與中實(shí)恒業(yè)公司之間房屋買賣合同的效力。1.當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。慧某物業(yè)公司以中實(shí)恒業(yè)公司無(wú)權(quán)處分為由主張中實(shí)恒業(yè)公司與原審第三人簽訂的合同無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，應(yīng)不予支持。2.合同法第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，故慧某物業(yè)公司以原審第三人與中實(shí)恒業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同違反了該條規(guī)定為由主張合同無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，應(yīng)不予支持。3.物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定并非確定合同效力的法律依據(jù)?；勰澄飿I(yè)公司以原審第三人與中實(shí)恒業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同違反了該條規(guī)定為由主張合同無(wú)效，于法無(wú)據(jù)，應(yīng)不予支持。4.中實(shí)恒業(yè)公司與原審第三人均表示購(gòu)買房屋時(shí)房屋已經(jīng)建好，在案證據(jù)亦顯示合同簽訂時(shí)間、付款時(shí)間、房屋交付時(shí)間緊密相連，慧某物業(yè)公司亦無(wú)證據(jù)證明原審第三人購(gòu)買房屋時(shí)房屋尚未建好，本院對(duì)中實(shí)恒業(yè)公司與原審第三人的前述陳述予以采信。慧某物業(yè)公司以該10套房屋沒有辦理預(yù)售許可證為由主張合同無(wú)效，但現(xiàn)房并不適用于預(yù)售許可制度，慧某物業(yè)公司該主張于法無(wú)據(jù)，應(yīng)不予支持。

第八次《全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議紀(jì)要》規(guī)定，審理一房數(shù)賣糾紛案件時(shí)，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應(yīng)按照已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權(quán)利保護(hù)順位。案涉10套房屋已被中實(shí)恒業(yè)公司出售，審查當(dāng)事人提交的房屋買賣合同、購(gòu)房票據(jù)，及原審第三人占有房屋證據(jù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定慧某物業(yè)公司主張履行合同所涉及的10套房屋已經(jīng)被原審第三人合法占有。在10套房屋均沒有辦理房屋所有權(quán)變更登記的情況下，購(gòu)買并占有10套房屋的原審第三人的權(quán)利保護(hù)順位優(yōu)于慧某物業(yè)公司?；勰澄飿I(yè)公司要求交付房屋并辦理轉(zhuǎn)移登記的主張于法無(wú)據(jù)，應(yīng)不予支持。

綜上所述，北京慧某物業(yè)管理有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)64030元，由北京慧某物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　范　磊

審 判 員　　辛　榮

審 判 員　　劉國(guó)俊

二〇二一年二月五日

法官助理　　付雅卓

書 記 員　　劉芳芳