上訴人（原審原告）：北京慧某物業(yè)管理有限公司，住所地北京市海淀區(qū)定慧某里**樓11門**。

法定代表人：王平，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：齊長紅，北京市王玉梅律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張愷，北京市王玉梅律師事務所律師。

被上訴人（原審被告）：北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司，住所，住所地北京市西城區(qū)阜外大街**國賓酒店****div>

法定代表人：楊帆，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張世中，男，該單位職工。

原審第三人：張瑾，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：鄭信清，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住四川省成都市武侯區(qū)。

委托訴訟代理人：鄭利國（鄭信清侄子），住北京市豐臺區(qū)。

原審第三人：張國紅，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：張桂芝，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：張建軍（張桂芝之女，兼張桂芝之委托訴訟代理人），女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：王沛然，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：朱曉平（王沛然母親），住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：趙巍，男，xxxx年xx月xx日出生，滿族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：張彤，女，xxxx年xx月xx日出生，回族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：王萌，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

原審第三人：強華，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

上訴人北京慧某物業(yè)管理有限公司（以下簡稱慧某物業(yè)公司）因與被上訴人北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱中實恒業(yè)公司），原審第三人張瑾、鄭信清、張國紅、張桂芝、張建軍、王沛然、趙巍、張彤、王萌、強華合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2019）京0108民初29093號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月13日立案后，依法組成合議庭不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

慧某物業(yè)公司上訴請求：1.撤銷一審判決第二項，判令中實恒業(yè)公司向我公司交付房屋10套，位于北京市海淀區(qū)********************（以下分別簡稱********************），并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權證，將上述房屋登記在我公司名下。2.確認原審第三人與中實恒業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同無效，原審第三人將各自占有的房屋騰空交還給慧某物業(yè)公司。事實和理由：1.慧某物業(yè)公司為案涉10套房屋的產(chǎn)權人。2.中實恒業(yè)公司銷售房屋構成無權處分，且買受人并非善意取得制度中的善意第三人。3.中實恒業(yè)公司出售房屋的行為不發(fā)生物權效力，且原審第三人與中實恒業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同違反了城市房地產(chǎn)管理法第三十八條及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，應為無效合同。

中實恒業(yè)公司辯稱，同意一審法院的判決，不同意慧某物業(yè)公司的上訴請求和理由。

張瑾、鄭信清、張國紅、張桂芝、張建軍、王沛然、趙巍、張彤、王萌、強華述稱，同意一審法院的判決，不同意慧某物業(yè)公司的上訴請求和理由。

慧某物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1.判令中實恒業(yè)公司向我公司交付房屋10套，位于北京市海淀區(qū)103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室，并，位于北京市海淀區(qū)********************償因其延期履行合同義務給我公司造成的損失（按照每套房屋每月1400元計算，已交付3套房屋自2004年5月計算至2007年11月，未交付的10套房屋自2004年5月計算至實際交付之日止）。

一審法院認定事實：1998年6月9日，聯(lián)建辦公室（甲方）與北京市海淀區(qū)人民政府八里莊街道辦事處（乙方）及中實恒業(yè)公司（丙方）簽訂《統(tǒng)一規(guī)劃合作建設“西八里莊商住樓”2#樓協(xié)議書》，合同約定：“二、合作原則：…經(jīng)友好協(xié)商，就甲乙方位于海淀區(qū)西八里莊南側、西翠路西側的相鄰建設用地，進行統(tǒng)一規(guī)劃建設…三、合作內(nèi)容：①根據(jù)現(xiàn)行有關政策，丙方負責代甲方給海淀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點管理處在合建項目中安排500平方米的糧店商業(yè)經(jīng)營面積，其具體位置初步定在2#樓首層…③甲乙雙方各拿出部分用地按市規(guī)劃局的要求，由丙方進行統(tǒng)一規(guī)劃設計，并出資建設一棟商住樓（即2#樓）…④產(chǎn)權分配原則：考慮到住宅朝向、樓層及將來物業(yè)管理的方便，按豎向分配2#樓，甲方分得其中住宅1000平方米（建筑面積），剩余部分為丙方所有。樓內(nèi)交通走道面積按比例分攤，含在甲、丙兩方各自的分配面積中…⑤產(chǎn)權辦理：甲方自行辦理其自用房產(chǎn)權，同時協(xié)助丙方按合建自用辦理丙方的產(chǎn)權。四、合作方責任：甲方：①按統(tǒng)一規(guī)劃要求，提供部分合作建設用地；②在工程前期拆遷、規(guī)劃報建、工程建設、竣工驗收等一系列工作過程中，對丙方的工作給予積極協(xié)助、配合；③協(xié)助丙方辦理相關工程建設費用的減免工作。乙方：按統(tǒng)一規(guī)劃要求，提供部分合作建設用地。丙方：①對三方合建用地進行統(tǒng)一規(guī)劃設計，并負責出資建設；②負責完成代甲方的拆遷工作；③工程竣工后按三方商定的建筑面積數(shù)量，向甲方和區(qū)網(wǎng)點管理處提供住宅及糧店經(jīng)營用房。

1999年10月22日，聯(lián)建辦公室（甲方）與中實恒業(yè)公司（乙方）就房屋分配方案進行協(xié)商，簽訂《西八里莊商住樓2#樓分房協(xié)議書》，約定：甲方分得A型住宅四套，層數(shù)為第一層、三層、五層、七層各一套，另分得C型住宅四套，層數(shù)為第二層、四層、六層、八層各一套，總面積為套內(nèi)面積：808.84平方米，建筑面積：1043.66平方米。

后雙方當事人于2000年8月23日簽訂《關于西八里莊商住樓2#樓分房協(xié)議書的補充協(xié)議》，約定：雙方商定的分配方案在面積稍有增加的前提下有所調(diào)整，具體為：1.將甲方分得的A型住宅四套改成L型四套，層數(shù)分別為5、7、9、11層，另將分得的C型住宅四套改為D型四套，層數(shù)分別為5、7、9、11層，總建筑面積以房地局實測面積為準。2.甲方應提供給海淀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點處的500平方米商業(yè)面積由乙方負責提供。

2002年3月16日，聯(lián)建辦公室（甲方）與慧某物業(yè)公司（乙方）簽訂協(xié)議書，約定：聯(lián)建辦公室作為七單位為籌建定慧某里小區(qū)而組建的臨時機構，已基本完成了籌建階段的任務，并轉入小區(qū)管理階段，由七單位成立的法人單位：慧某物業(yè)公司負責小區(qū)管理工作。聯(lián)建辦公室在小區(qū)籌建階段遺留的尚未完成的事項和尚未完成的小區(qū)收尾項目，全部交由慧某物業(yè)公司全權負責完成。

2005年9月21日，聯(lián)建辦公室（甲方）與中實恒業(yè)公司（乙方）簽訂《確認西八里莊項目用地產(chǎn)權協(xié)議書》，約定：乙方于1999年12月22日在北京市國土資源與房屋管理局辦理了2號樓的出讓協(xié)議，并在附圖中圈定了2#樓的分攤出讓范圍。在這次出讓中含甲方用地810.81平方米，該用地已通過出讓的形式轉讓給了乙方。剩余面積675.39平方米的土地之產(chǎn)權，甲方同意按照合作協(xié)議的條款轉讓給乙方，由乙方對該地塊進行統(tǒng)一規(guī)劃。

2005年10月24日，慧某物業(yè)公司（甲方，且代表七單位）與中實恒業(yè)公司（乙方）簽訂《西八里莊商住樓2#樓交接房協(xié)議》，約定：由于乙方未能按原協(xié)議約定的房屋戶型履行協(xié)議，且拖延時間較長，現(xiàn)為盡快移交房屋排除障礙，經(jīng)雙方多次協(xié)商達成如下協(xié)議：一、依據(jù)原協(xié)議乙方應提供大戶型房屋的建筑面積為1043.66平方米，按照現(xiàn)有尾房小戶型共13套（其中：二居11套、1居2套），圖紙建筑面積1087.88平方米移交甲方。雙方原則同意按圖紙標注的建筑面積進行交接。二、乙方對未能按時履行原協(xié)議表示歉意，并適當給予補償，經(jīng)協(xié)商雙方同意補償金額為十萬元整。四、對于雙方在原協(xié)議中約定的丙方（中實恒業(yè)公司）責任中，“第3條工程竣工后按三方商定的建筑面積數(shù)量，向甲方和區(qū)網(wǎng)點管理處提供住宅及糧店經(jīng)營用房?！痹谘a充協(xié)議中約定的“第2條甲方應提供給海淀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點管理處的500平方米商業(yè)面積由乙方負責提供?！闭{(diào)整為本協(xié)議甲方應提供海淀區(qū)商業(yè)網(wǎng)點管理處500平方米糧店經(jīng)營用房待本協(xié)議乙方工程竣工后，交由慧某物業(yè)公司負責向網(wǎng)點管理處交接。五、合同簽訂后七日內(nèi)乙方將本協(xié)議第二款約定的補償金十萬元整一次性付給甲方。六、甲方同意房屋移交和補償費兩步實施，其中房屋移交時間延期至2005年12月31日，到時如仍不能按時交付，此協(xié)議作廢，甲方將補償費如數(shù)退還乙方，并按原協(xié)議通過法律途徑解決。

2007年11月26日，中實恒業(yè)公司（移交方）與慧某物業(yè)公司（接收方）簽訂《國賓嘉園2#樓房屋移交書》，就房屋移交達成新的意向：在2007年11月之前，將城建集團公司已交還的3套房屋（房號分別為305、1305、1405，均為兩居）交付慧某物業(yè)公司。剩余的10套房屋（103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室）中實恒業(yè)公司將加快與城建集團進行房屋留置解除，盡快分批移交或按原協(xié)議規(guī)定的以貨幣補償方式代替房屋移交。同日，慧某物業(yè)公司接收305、1305、1405房屋。

經(jīng)查，中實恒業(yè)公司未將103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室向慧某物業(yè)公司交付。中實恒業(yè)公司稱已將上述10套房屋對外銷售，房款用于支付拖欠北京城建集團有限責任公司的工程款，現(xiàn)無法交付案涉房屋，并提交房屋買賣合同、北京國賓花園房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司及北京中實行物業(yè)管理有限責任公司出具的居住人情況證明、入住通知暨房屋分配證及購房款發(fā)票等證據(jù)佐證?；勰澄飿I(yè)公司不予認可，稱其系案涉房屋的所有權人，中實恒業(yè)公司出售房屋的行為系無權處分，且案涉房屋的購房人不屬于善意第三人，請求中實恒業(yè)公司繼續(xù)履行交房義務并參照致函標準承擔違約責任，提交了中實恒業(yè)公司2005年5月31日向聯(lián)建辦公室出具的《關于解決八套房屋事宜的函》，記載：“我司同時支付自2004年5月起至實際交房日止的租金（按每月1400元/月·套計）”，中實恒業(yè)公司同意按照致函標準補償。

本案為發(fā)回重審案件，重審期間，根據(jù)案件審理需要，法院依法追加張瑾等10人作為第三人進入訴訟，原購房人徐立生、王**已過世，法院追加其配偶進入訴訟。張瑾等10人稱通過網(wǎng)絡或中介公司等方式獲知房屋出售信息，于2009年左右與中實恒業(yè)公司簽訂房屋買賣合同，全額支付房款，實際入住103室、104室、105室、205室、405室、505室、705室、905室、1105室、1205室至今，但尚未辦理房屋所有權證，第三人對于中實恒業(yè)公司提交的上述有關房屋買賣的證據(jù)真實性予以認可，部分第三人提交各自持有的房屋買賣合同及購房票據(jù)原件以供核對，第三人鄭信清提交房款轉賬記錄佐證購房行為。

重審期間，經(jīng)法院詢問慧某物業(yè)公司，該公司明確表示要求中實恒業(yè)公司交付10套涉案房屋。

一審法院認為，中實恒業(yè)公司及慧某物業(yè)公司就建房事宜訂立的《統(tǒng)一規(guī)劃合作建設“西八里莊商住樓”2#樓協(xié)議書》等一系列協(xié)議系雙方當事人真實意思表示，且內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照合同的約定履行自己的義務。

本案中，中實恒業(yè)公司未按約定交付涉案10套房屋，應屬違約，慧某物業(yè)公司有權要求其繼續(xù)履行合同交付案涉房屋。但根據(jù)查明，案涉10套房屋已被中實恒業(yè)公司出售，經(jīng)對當事人提交的房屋買賣合同、購房票據(jù)等證據(jù)進行審查，并向第三人調(diào)查了解購房情況，法院認為，現(xiàn)并無證據(jù)證明中實恒業(yè)公司與第三人存在虛假購房行為，或存在房屋買賣合同無效情形，第三人購買10套涉案房屋的行為應予確認，故中實恒業(yè)公司事實上已無法履行交付10套涉案房屋的義務，現(xiàn)慧某物業(yè)公司要求中實恒業(yè)公司及第三人騰空交還涉案10套房屋，并辦理房屋所有權證，法院不予支持。

對于慧某物業(yè)公司要求賠償延期履行合同義務給其造成的損失，該公司要求按照中實恒業(yè)公司2005年5月31日致函認定，即每套房屋按照每月1400元計算，已交付3套房屋違約金期間自2004年5月至2007年11月，未交付10套房屋違約金期間自2004年5月起計算，中實恒業(yè)公司對此不持異議，故慧某物業(yè)公司的該項訴求，法院予以支持，中實恒業(yè)公司主張10套房屋違約金計算至原審期間慧某物業(yè)公司主張的2018年7月，慧某物業(yè)公司主張該損失計算至房屋實際交付之日止，因無法交付房屋，故法院判令該項損失計算至發(fā)回重審訴訟開庭時止，即2020年10月。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十條之規(guī)定判決：一、北京中實恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司于本判決生效后7日內(nèi)向北京慧某物業(yè)管理有限公司支付延期履行合同義務所造成的損失2952600元；二、駁回北京慧某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為，關于原審第三人與中實恒業(yè)公司之間房屋買賣合同的效力。1.當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。慧某物業(yè)公司以中實恒業(yè)公司無權處分為由主張中實恒業(yè)公司與原審第三人簽訂的合同無效，于法無據(jù)，應不予支持。2.合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第三十八條并非效力性強制性規(guī)定，故慧某物業(yè)公司以原審第三人與中實恒業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同違反了該條規(guī)定為由主張合同無效，于法無據(jù)，應不予支持。3.物權法第一百零六條的規(guī)定并非確定合同效力的法律依據(jù)?；勰澄飿I(yè)公司以原審第三人與中實恒業(yè)公司簽訂的房屋買賣合同違反了該條規(guī)定為由主張合同無效，于法無據(jù)，應不予支持。4.中實恒業(yè)公司與原審第三人均表示購買房屋時房屋已經(jīng)建好，在案證據(jù)亦顯示合同簽訂時間、付款時間、房屋交付時間緊密相連，慧某物業(yè)公司亦無證據(jù)證明原審第三人購買房屋時房屋尚未建好，本院對中實恒業(yè)公司與原審第三人的前述陳述予以采信。慧某物業(yè)公司以該10套房屋沒有辦理預售許可證為由主張合同無效，但現(xiàn)房并不適用于預售許可制度，慧某物業(yè)公司該主張于法無據(jù)，應不予支持。

第八次《全國法院民事商事審判工作會議紀要》規(guī)定，審理一房數(shù)賣糾紛案件時，如果數(shù)份合同均有效且買受人均要求履行合同的，一般應按照已經(jīng)辦理房屋所有權變更登記、合法占有房屋以及合同履行情況、買賣合同成立先后等順序確定權利保護順位。案涉10套房屋已被中實恒業(yè)公司出售，審查當事人提交的房屋買賣合同、購房票據(jù)，及原審第三人占有房屋證據(jù)，應當認定慧某物業(yè)公司主張履行合同所涉及的10套房屋已經(jīng)被原審第三人合法占有。在10套房屋均沒有辦理房屋所有權變更登記的情況下，購買并占有10套房屋的原審第三人的權利保護順位優(yōu)于慧某物業(yè)公司?；勰澄飿I(yè)公司要求交付房屋并辦理轉移登記的主張于法無據(jù)，應不予支持。

綜上所述，北京慧某物業(yè)管理有限公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費64030元，由北京慧某物業(yè)管理有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　范　磊

審 判 員　　辛　榮

審 判 員　　劉國俊

二〇二一年二月五日

法官助理　　付雅卓

書 記 員　　劉芳芳