（2021）京01民終607號

上訴人（原審被告）：葉民（MINYE），男，xxxx年xx月xx日出生，加拿大國籍。

上訴人（原審被告）：王**，女，xxxx年xx月xx日出生。

二上訴人共同委托訴訟代理人：王懷英（王**之父）。

被上訴人（原審原告）：劉某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：劉曉野，北京市博天律師事務所律師。

原審第三人：高弋，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：高進（高弋之父），住北京市房山區(qū)。

上訴人葉民、王**因與被上訴人劉某某、原審第三人高弋房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初7517號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

葉民、王**上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回劉某某的全部訴訟請求。事實和理由：一、葉民1999年向高弋借款10萬元，為風險擔保將北京市昌平區(qū)501號房屋（以下簡稱涉案房屋）委托高弋代管，并向高弋出具代領房產(chǎn)證的委托書、房屋代管委托書和借款協(xié)議。高弋接管房屋后沒有表示過有意要該房屋，后將房屋給了傅瑩，傅瑩私自將該房以15萬元賣給劉某某，劉某某未核實授權(quán)情況，從2002年入住到2009年葉民起訴劉某某，劉某某一直不敢主張過戶，原因是劉某某知道房屋不是高弋賣給他的。二、一審法院認定事實不清，適用法律錯誤。對于委托書中依法上市的事項，高弋無權(quán)轉(zhuǎn)委托，委托書中也沒有約定用葉民的房抵高弋的債。2012年高弋出庭時不承認將房屋賣給劉某某，經(jīng)鑒定15萬元購房款收據(jù)的簽字不是高弋所簽，此后高弋與劉某某串通變造以房抵債協(xié)議。兩次買賣關(guān)系與葉民委托高弋上市沒有關(guān)系，涉案房屋不是高弋賣的，故談不上葉民對委托行為承擔法律責任。

劉某某辯稱，同意一審法院判決，葉民、王**的請求沒有事實和法律依據(jù)。一、葉民、王**與劉某某之間成立房屋買賣合同關(guān)系，已經(jīng)經(jīng)過生效裁判文書予以認定。二、劉某某基于房屋買賣合同關(guān)系而實際占有、使用涉案房屋至今并支付了相應的對價。劉某某依據(jù)房屋買賣合同關(guān)系請求葉民、王**將涉案房屋過戶至其名下，合法有據(jù)。

高弋述稱，同意一審判決，不同意葉民、王**的上訴請求，其上訴請求沒有法律依據(jù)和事實依據(jù)。

劉某某向一審法院起訴請求：依法判決葉民、王**協(xié)助劉某某辦理涉案房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記過戶手續(xù)，將涉案房屋過戶至劉某某名下。

一審法院認定事實：葉民、王**系夫妻關(guān)系。

1998年9月25日，葉民（買方、乙方）與北京市西城區(qū)教育局（賣方、甲方）簽訂《出售住宅樓房協(xié)議書》，約定：甲方將涉案房屋以1997年成本價每平方米1200元的價格出售給乙方，實收金額為84144元；甲方協(xié)助乙方到有關(guān)部門辦理本次買賣過戶、產(chǎn)權(quán)登記和產(chǎn)權(quán)證等手續(xù)；乙方以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，一般住用5年后可依法進入市場，在補交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費后，收入歸個人所有。

1999年3月19日，葉民在北京市西城區(qū)第二公證處公證下，向高弋出具《委托書》載明：“我與西城區(qū)教育局于一九九八年九月二十五日簽訂了購房協(xié)議書，所購房產(chǎn)座落在北京市昌平區(qū)501號?，F(xiàn)房產(chǎn)證尚未辦妥，因我即將出國，故委托我的朋友高弋全權(quán)代理我辦理上述房產(chǎn)證的代領手續(xù)。受托人在此權(quán)限范圍內(nèi)所簽署的一切有關(guān)文件，我均予承認。受托人無轉(zhuǎn)委權(quán)。委托期限：至上述事宜辦完為止。”北京市西城第二公證處對葉民簽署《委托書》的過程進行了公證，并作出（99）西二證字第0724號《公證書》。

1999年4月25日，葉民、王**（乙方）與高弋（甲方）簽訂《借款協(xié)議書》，約定：“甲方同意借給乙方100000元；乙方同意把產(chǎn)權(quán)屬于本人的兩居室（涉案房屋）委托給甲方全權(quán)管理使用，作為風險擔保；乙方（或代表乙方的權(quán)利人）提出的終止委托代管日期為還款日期，屆時一次還清本金、利息及裝修費用；如甲方有意購買該房，乙方應無條件協(xié)助辦理手續(xù)，正式過戶后上述協(xié)議自動解除。”

同日，葉民、王**（委托人）共同向高弋（受托人）出具《委托書》，載明：“委托人因外出等事由把產(chǎn)權(quán)屬于本人的兩居室住房（涉案房屋）委托給受托人全權(quán)代管。一、授權(quán)內(nèi)容：1．負責該房的管理、使用、依法出租或上市。2．代表委托人辦理領取產(chǎn)權(quán)證和有關(guān)該房事務。3．妥善保管、依法使用有關(guān)該房產(chǎn)權(quán)的文件（產(chǎn)權(quán)證、購房合同協(xié)議、收據(jù)等）及房主本人的身份證件。二、有關(guān)說明：1．本委托關(guān)系是委托人和受托人的雙方約定，與其他人一概無關(guān)。其有效期限的解除，屆時由雙方商定。2．如受托人有意購買該房，委托人應無條件協(xié)助辦手續(xù)。正式過戶后，上述委托關(guān)系自然解除?！痹摗段袝泛炇鸷?，高弋依約接管了涉案房屋及其相關(guān)手續(xù)、票據(jù)原件。

2003年3月，葉民取得涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證書，房屋性質(zhì)為成本價出售住宅。

2003年左右，高弋將涉案房屋交由劉某某和妻子孫彩文、兒子劉六一在涉案房屋內(nèi)居住至今。

2013年，葉民、王**以劉某某、孫彩文和劉六一為被告，向北京市昌平區(qū)人民法院（以下簡稱昌平法院）提起訴訟，案件號為（2013）昌民初字第5140號，訴訟請求為三被告騰退返還涉案房屋。在該案審理過程中，劉某某主張涉案房屋為其以150000元的價格，從高弋處依據(jù)葉民、王**給高弋出具的《委托書》中所載的委托權(quán)限購得。高弋認可劉某某的主張，亦認可收到劉某某給付的150000元購房款。昌平法院經(jīng)審理后作出（2013）昌民初字第5140號判決書駁回了葉民、王**的訴訟請求，該判決書本院認為部分載明：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物。本案中，涉案房屋登記的所有權(quán)人為葉民，因此，葉民、王**夫妻二人有權(quán)共同將房屋委托高弋管理。高弋在管理房屋期間，有權(quán)依據(jù)其受托權(quán)限對涉案房屋行使相應占有、使用、處分及收益權(quán)能。在我國物權(quán)法出臺前，劉某某家庭對于持有涉案房屋相關(guān)購買及委托手續(xù)原件的高弋產(chǎn)生高度信任是合理的。并且，高弋在本次訴訟中認可其與劉某某之間就涉案房屋存在房屋買賣合同關(guān)系。雖然當事人對于該房屋買賣合同的出賣方是葉民、王**還是高弋在庭審表述中多有不妥，但是劉某某已經(jīng)向高弋支付了相應對價的行為高弋當庭予以認可。公民的合法財產(chǎn)受法律保護，禁止任何組織或者個人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收。雖然對于劉某某就涉案房屋買賣合同的相對方為何人，高弋是否有權(quán)出售涉案房屋以及高弋取得的委托權(quán)限范圍等問題當事人各方之間尚存爭議。但是，鑒于劉某某向高弋支付購房款的事實，當事人雙方均予以認可。劉某某在支付了相應對價，且其買賣合同是否能夠繼續(xù)履行尚未確定的情況下，為保障公民合法的財產(chǎn)權(quán)益及未成年人居某的穩(wěn)定性，對于葉民、王**要求劉某某一家騰退房屋的訴訟請求不宜徑行支持。當事人可就劉某某就涉案房屋的買賣合同效力及是否能夠繼續(xù)履行等事宜先行協(xié)商或訴訟，再對涉案房屋的占有使用現(xiàn)狀予以解決。”葉民、王**對該判決不服，向北京市第一中級人民法院（以下簡稱北京一中院）提起上訴。北京一中院經(jīng)審理后，作出（2015）一中民終字第464號民事判決書，判決駁回上訴，維持原判。該判決書中本院認為部分載明：“無權(quán)占有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的，權(quán)利人可以請求返還原物，我國不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但不動產(chǎn)登記人并不一定為房屋的實際所有權(quán)人。根據(jù)本案查明的事實，葉民、王**出具委托書認可高弋對訴爭房屋具有代為出租或上市的權(quán)利，訴爭房屋的相關(guān)手續(xù)、票據(jù)亦均由高弋持有，現(xiàn)高弋與劉某某均認可雙方存在房屋買賣合同關(guān)系，在該房屋買賣合同關(guān)系未依法進行認定前，葉民、王**要求劉某某、孫彩文、劉六一騰退訴爭房屋，于法無據(jù)，一審法院判決駁回葉民、王**的訴訟請求正確，本院予以確認?！?/p>

2017年，葉民、王**再次以劉某某為被告、高弋為第三人向昌平法院提起訴訟，案件號為（2017）京0114民初444號，訴訟請求為確認葉民、王**與劉某某之間不存在涉案房屋的買賣合同關(guān)系。經(jīng)審理，昌平法院于2017年6月24日作出（2017）京0114民初444號民事判決書，判決葉民、王**與劉某某之間就涉案房屋沒有買賣合同關(guān)系。劉某某對該判決不服，向北京一中院提起上訴。北京一中院于2017年11月7日作出（2017）京01民終6239號民事判決書，判決：一、撤銷北京市昌平區(qū)人民法院（2017）京0114民初444號民事判決；二、駁回葉民、王**的訴訟請求。該判決本院認為部分載明：“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同。1999年4月25日，葉民、王**共同向高弋出具《委托書》，委托事項包括葉民、王**委托高弋全權(quán)代管涉案房屋，負責該房的管理、使用、依法出租或上市等等，上市即為出售，此為常識性無歧義的理解。高弋據(jù)此可以代理葉民、王**出售涉案房屋。買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。出賣的標的物，應當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。高弋與劉某某之間雖然沒有房屋買賣合同，但二人之間存在高弋代理葉民、王**將涉案房屋出售給劉某某的事實，這一點從高弋將房屋交付劉某某，劉某某支付對價后入住房屋這一系列事實得到了印證，以房抵債的實質(zhì)仍然為交易房屋，只不過是付款方式不同于其他房屋買賣?！吨腥A人民共和國合同法》第四百零二條規(guī)定：受托人以自己的名義，在委托人授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關(guān)系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外。因此，高弋出售房屋是否以自身名義不影響合同效力，更不影響合同成立。一審法院以高弋沒有代理葉民、王**處理相應事務的意思表示為由認定在高弋沒有行使代理行為的情況下，葉民、王**自然未與劉某某發(fā)生房屋買賣合同關(guān)系錯誤，綜上，高弋的行為使得葉民、王**與劉某某之間的房屋買賣關(guān)系成立，一審法院適用法律錯誤，本院予以糾正?！比~民、王**對該判決不服，向北京市人民檢察院第一分院（以下簡稱北京一分檢）申請監(jiān)督，北京一分檢于2019年4月19日作出《不支持監(jiān)督申請決定書》，載明：“1999年4月25日，葉民、王**共同向高弋出具《委托書》，委托事項包括葉民、王**委托高弋全權(quán)代管501號房屋（即本案涉案房屋），負責該房的管理、使用、依法出租或上市等等。二審法院認定上市即為出售，此為常識性無歧義的理解，該認定并無不當。高弋可以代理葉民、王**出售501號房屋，雙方之間成立委托代理法律關(guān)系。根據(jù)已查明的事實，高弋與劉某某之間雖然沒有房屋買賣合同，但是二人之間存在高弋代理葉民、王**將501號房屋出售給劉某某的事實關(guān)系，可以從高弋將房屋交付劉某某，劉某某支付對價后自2002年入住房屋至今等事實得到印證。二審法院適用《中華人民共和國合同法》第四百零二條之規(guī)定，認定高弋出售房屋是否以自身名義不影響合同效力、不影響合同成立，該適用具有事實和法律上的依據(jù)，并無不當。葉民、王**的申請監(jiān)督理由缺乏事實和法律依據(jù)，不能成立。綜上，根據(jù)《人民檢察院民事訴訟監(jiān)督規(guī)則（試行）》第九十條的規(guī)定，本院決定不支持葉民、王**的監(jiān)督申請?！?/p>

本案庭審中，葉民、王**主張劉某某取得涉案房屋的對價為150000元，遠低于當時的房屋市場價，且葉民、王**亦至今未取得售房款。

一審法院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。本案中，根據(jù)已生效裁判文書的認定，葉民、王**與劉某某之間成立房屋買賣合同關(guān)系，劉某某基于該房屋買賣合同關(guān)系而實際占有、使用涉案房屋多年，并支付了相應的對價。現(xiàn)劉某某依據(jù)房屋買賣合同關(guān)系請求葉民、王**將涉案房屋過戶至其名下，亦合法有據(jù)，法院予以支持。對于葉民、王**關(guān)于房屋定價過低以及未取得售房款的抗辯，屬于葉民、王**與高弋之間的委托合同關(guān)系的調(diào)整范疇，與劉某某無關(guān)，對此葉民、王**可另訴解決。依照《中華人民共和國合同法》第六十條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：葉民（MINYE）、王**于本判決生效后七日內(nèi)協(xié)助劉某某辦理昌平區(qū)501號房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，將該房屋過戶至劉某某名下。

二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。高弋代理葉民、王**將涉案房屋出售給劉某某，劉某某支付對價后長期占有、使用涉案房屋，上述事實經(jīng)生效民事判決確認，現(xiàn)劉某某要求將涉案房屋過戶至其名下，應當予以支持。葉民、王**上訴主張涉案房屋并非由高弋出售，故葉民無需對委托行為承擔法律責任，與生效判決認定的事實不符，且葉民、王**提交的證據(jù)不足以推翻生效判決所認定的事實，故本院對其上訴主張不予支持。

綜上所述，葉民、王**的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3300元，由葉民、王**負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　劉秋燕

審 判 員　劉　磊

審 判 員　趙　蕾

二〇二一年二月十八日

法官助理　王　夢

書 記 員　楊　帆