上訴人（原審原告、反訴被告）：王海英，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市昌平區(qū)。

上訴人（原審原告、反訴被告）：陳福明，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市昌平區(qū)。

二上訴人之共同委托訴訟代理人：徐曉杰，北京市一格律師事務所律師。

上訴人（原審被告、反訴原告）：石秋某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，無業(yè)，住北京市大興區(qū)。

委托訴訟代理人：李志中，男，住北京市昌平區(qū)，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東三旗村村民委員會推薦。

上訴人王海英、陳福明與上訴人石秋某合同糾紛一案，均不服北京市（2020）京0114民初4191號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭，因符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款規(guī)定，不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

王海英、陳福明上訴請求：同意一審本訴部分的判決，請求撤銷一審判決第三項，改判對石秋某予以適當補償或將本案發(fā)回重審。事實和理由：1.北京市昌平區(qū)某村405號（以下簡稱405號）房屋于2009年建造，但一審法院以2020年7月24日作為鑒定時點確定405號房屋及附屬物的重置成新價作為賠償損失的依據(jù)錯誤；2.石秋某于2009年10月開始將405號房屋出租盈利，一審法院確定的起始時間錯誤；3.石秋某于2019年4月25日再次強占房屋，不是其所稱的2019年6月10日。

石秋某辯稱，不同意王海英、陳福明的上訴請求和理由，石秋某對于判決數(shù)額上有異議，但對于其他事實及法律依據(jù)是認可的，一審評估機構在評估現(xiàn)場已說明只能按照現(xiàn)值評估。

石秋某的上訴請求：1.撤銷一審判決第一項，同意返還房屋，不同意拉走屋內(nèi)存放的物品；2.撤銷一審判決第二項，駁回王海英、陳福明要求支付使用費的訴訟請求；3.改判王海英、陳福明賠償石秋某投資損失1665975元，房屋配套家具家電損失178011元，共計1843986元，并支付同期銀行貸款四倍利率的利息。事實和理由：1.合同無效是王海英、陳福明造成的，二人應當承擔合同無效的全部責任；2.405號房屋內(nèi)的家具電器是按照房屋尺寸購買，一審判令石秋某拉走不當，應屬于石秋某的損失；3.405號房屋從2017年4月16日起處于閑置狀態(tài)，石秋某未使用405號房屋；4.合同無效王海英、陳福明應依據(jù)評估價格166萬余元賠償我建房投資款；5.租金收益應根據(jù)雙方合同無效過錯責任的大小予以分割。

王海英、陳福明辯稱，不同意石秋某的上訴請求，原審法院對于物品的處理是認可的，收益獲利首先償還對方投資款。返還應當以當時的實際出資額為準，對于合同無效雙方都有過錯，責任不應全部歸結于王海英、陳福明。

王海英、陳福明向一審法院起訴請求：1.判令石秋某騰退405號房屋及宅基地；2.判令石秋某支付王海英、陳福明2018年4月16日至2019年2月16日期間的使用費10萬元（每月1萬元）；3.判令石秋某支付王海英、陳福明2019年4月25日至2019年10月25日期間的使用費6萬元并支付2019年10月26日至騰退之日止的房屋使用費，按每月1萬元的標準支付；4.判令訴訟費由石秋某承擔。

石秋某向一審法院反訴請求：1.判令王海英、陳福明支付石秋某405號宅基地建筑投資款1843986元（包括房屋及附屬物損失1665975元，房屋配套家具家電損失178011元）；2.判令王海英、陳福明自2009年3月9日起支付石秋某1843986元的同期銀行貸款四倍利率的利息，至付清全部投資款之日止；3.判令本案的訴訟費由王海英、陳福明承擔。

一審法院認定事實：王海英與陳福明系夫妻關系。405號院系陳福明的祖宅。2009年3月9日，王海英、陳福明（甲方）與石秋某（乙方）簽訂《聯(lián)合建房協(xié)議書》，約定：甲乙雙方聯(lián)合在405號院共同建房三層，擬所建房屋分為南北二部分，每部分建筑面積相同，北數(shù)第一部分房屋為A區(qū)，北數(shù)第二部分房屋為B區(qū)。所建新房屋用于出租。甲方自本協(xié)議簽訂之日起，無償提供平地供甲、乙雙方聯(lián)合在該院建筑新房，乙方承擔在該院建筑新房的全部資金。甲方負責到村委會辦理《村民建房、翻蓋房屋協(xié)議》及申請翻建房屋的其他相關手續(xù)。新房屋建成后，先由乙方負責全部房屋出租一切事項，所得收益在扣除相關費用后，優(yōu)先支付乙方本次聯(lián)合建房的全部費用，支付乙方建房費用均須有甲方陳福明與乙方石秋某二人共同簽訂確認。待付清乙方的全部出資后，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商后可變更經(jīng)營方式，可仍由乙方獨立經(jīng)營，所得收益在扣除相關費用后，由甲、乙雙方共同分割，每季度一次，各得50%，也可由甲方獨立經(jīng)營自北數(shù)第一部分房屋，乙方獨立經(jīng)營自北數(shù)第二部分房屋，各方收益歸各自所有，各方費用由各自承擔。如遇國家征地、政府拆遷、新農(nóng)村建設等各種情況，需占用甲、乙雙方聯(lián)合建房的上述位于405號院時，由甲、乙雙方共同決定該宅基地、地上物拆遷補償及該院營業(yè)損失補償?shù)扔嘘P拆遷的一切相關事宜，并由甲、乙雙方簽訂《聯(lián)合建房拆遷補償款分割協(xié)議書》，再由甲、乙雙方持上述《聯(lián)合建房拆遷補償款分割協(xié)議書》共同辦理拆遷補償（含領取拆遷總補償款）的一切相關補償事宜。如遇拆遷，甲方承諾：無論何種情況發(fā)生，甲方保證乙方得到總拆遷補償款50%的份額。如拆遷占地發(fā)生在沒有付清乙方本次聯(lián)合建房全部費用的期間內(nèi)，甲、乙雙方均同意在拆遷補償款優(yōu)先付清建房全部費用后再按上述約定分割剩余的拆遷補償款。該協(xié)議還約定了其他條款。

協(xié)議簽訂后，石秋某出資在405號院內(nèi)建造了三層樓房共62間并購買了家具家電等物品用于出租。王海英、陳福明主張405號房屋建造花費60萬元左右，建成后第二年即由石秋某對外出租，年租金為13萬元。石秋某主張405號房屋建造花費140萬-150萬元，因405號房屋并未辦理建房審批手續(xù)，村委會不給供電，故405號房屋直至2013年4月15日之后才對外出租，其將405號房屋出租給一個個人，第一年年租金為11萬元，第二年至第五年年租金為12萬元，第六年之后年租金為12.5萬元，其出租405號房屋直至2018年4月15日，因王海英、陳福明與其發(fā)生矛盾，阻撓其對外出租房屋，故405號房屋未能繼續(xù)出租。石秋某提交其與原某于2013年4月15日簽訂的《房屋租賃合同》予以證實。該份合同顯示合同期限自2013年4月15日至該房拆遷止，第一年房租為11萬元，第二年至第五年房租為12萬元，第六年至拆遷止年租金為12.5萬元。

2016年6月，王海英、陳福明以合同糾紛為由將石秋某訴至法院，要求確認雙方簽訂的《聯(lián)合建房協(xié)議書》無效，并要求石秋某返還其405號院宅基地。法院經(jīng)審理后認定雙方通過聯(lián)合建房的形式變相轉讓宅基地使用權，并且該建房行為并未取得相應的審批手續(xù)，雙方上述行為違反了法律的強制性規(guī)定，故雙方簽訂的《聯(lián)合建房協(xié)議書》無效。對于王海英、陳福明要求石秋某返還405號宅基地一節(jié)，王海英、陳福明僅要求返還宅基地，但雙方所建房屋又具有一定的使用價值，“房隨地走”，在未解決房屋問題的情況下，宅基地不具備返還的條件。據(jù)此，法院于2016年12月27日作出（2016）京0114民初9191號民事判決書，判決王海英、陳福明與石秋某于2009年3月9日簽訂的《聯(lián)合建房協(xié)議書》無效，駁回王海英、陳福明的其他訴訟請求。該判決作出后雙方均未上訴，判決已生效。2017年5月，王海英、陳福明再次以合同糾紛為由將石秋某訴至法院，要求石秋某返還405號院房屋及宅基地。法院經(jīng)審理認定，405號房屋雖由石秋某投資建設，但“房地一體”，如果任由石秋某繼續(xù)控制、使用涉案房地，確實損害了王海英、陳福明對于宅基地的使用權益，故法院對于王海英、陳福明的該項訴訟請求予以支持。因405號房屋的建設并未取得相應的審批手續(xù)，法院對405號房屋的合法性不予確認，石秋某如認為返還房屋對己方造成了損失，可另案解決。據(jù)此，法院于2018年3月12日作出（2017）京0114民初9482號民事判決書，判決石秋某于判決生效后十日內(nèi)將405號宅基地及地上房屋返還于王海英、陳福明。該判決作出后雙方未上訴，判決已于xxxx年xx月xx日出生效。判決生效后，王海英、陳福明向法院申請強制執(zhí)行。經(jīng)法院強制執(zhí)行，石秋某于2019年1月13日將405號院宅基地及地上房屋返還給王海英、陳福明。2018年11月21日的執(zhí)行筆錄顯示，執(zhí)行時張某（石秋某主張其為原某的岳母）稱石秋某將405號房屋租給其使用，租金每年12萬元，其已經(jīng)租了四年了。王海英、陳福明主張石秋某于2019年4月25日再次將405號房屋及宅基地占有使用至今。石秋某主張因王海英、陳福明未賠償其損失，故其于2019年6月10日左右重新占有使用了405號房屋及宅基地。

本案審理過程中，經(jīng)石秋某申請，法院委托北京建亞恒泰房地產(chǎn)評估有限公司對405號房屋及附屬物的重置成新價、405號房屋內(nèi)的空調、床、柜子等物品的現(xiàn)值及購買時的價值進行了鑒定。北京建亞恒泰房地產(chǎn)評估有限公司于2020年9月3日出具《房地產(chǎn)評估報告》及《資產(chǎn)評估報告》，結論為：405號房屋及附屬物的重置成新價為1665975元；405號房屋內(nèi)的空調、床、柜子等物品在2020年7月24日的價值為25230元，其中爭議項價值為1020元，非爭議項價值為24210元。405號房屋內(nèi)的空調、床、柜子等物品在2009年12月31日的價值為178011元，其中爭議項價值為3809元，非爭議項價值為174202元。爭議項物品包括海爾冰箱1臺、海爾洗衣機1臺、監(jiān)控攝像頭14個。非爭議項物品包括1.5×1.9雙人床65張、0.9×1.9木衣柜64個、美的空調57臺、木質電腦桌59套、海爾洗衣機1臺、冰柜1個、沙發(fā)4個、格力冰箱1臺、1.5×2雙人床1張、galanz立式空調一臺、3.5×2.1衣柜1個、茶幾1套、Q-285音響1個。上述鑒定結論作出后，王海英、陳福明對鑒定結論不服向法院提出書面異議，并申請鑒定人出庭接受質詢。王海英、陳福明所提異議主要為405號房屋的價值應當以建設房屋時（2009年）的建設成本進行評估，并不包括建筑材料、人工成本的上漲及房屋增值的部分。北京建亞恒泰房地產(chǎn)評估有限公司回復稱：由于客觀原因，當事人無法提供2009年建造房屋時的建造合同以及相關票據(jù)，估價人員無法獲得2009年時建筑物的實際情況，所以無法對2009年的建造價值進行評估，估價基準日是由雙方當事人及估價委托人在現(xiàn)場進行商議的。石秋某預付鑒定費18665元，王海英、陳福明預付鑒定人出庭費2000元。經(jīng)詢，王海英、陳福明主張405號房屋內(nèi)的爭議項物品由其購買，非爭議項物品由石秋某購買，石秋某的物品其均不同意繼續(xù)利用，同意由石秋某全部拉走。石秋某主張405號房屋內(nèi)的物品均由其出資購買，該部分物品其無法處理，故要求王海英、陳福明予以賠償。

一審法院認為，合同無效的，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，已生效的（2016）京0114民初9191號民事判決書已認定、陳福明與石秋某于2009年3月9日簽訂的《聯(lián)合建房協(xié)議書》無效，已生效的（2017）京0114民初9482號民事判決書判決石秋某于判決生效后十日內(nèi)將405號房屋及宅基地返還于王海英、陳福明。（2017）京0114民初9482號民事判決書于xxxx年xx月xx日出生效，故石秋某至遲應當于2018年6月11日之前將405號房屋及宅基地返還給王海英、陳福明，但石秋某直至2019年1月13日經(jīng)法院強制執(zhí)行才將405號房屋及宅基地返還給王海英、陳福明，故王海英、陳福明要求石秋某支付其上述期間房屋占有使用費的訴訟請求，于法有據(jù)，依法應予支持；石秋某將405號房屋及宅基地返還給王海英、陳福明后又以其損失未獲賠償為由再次占用405號房屋及宅基地，因生效判決已寫明石秋某就其損失問題可另行解決，故石秋某以其損失未獲賠償為由再次占用405號房屋及宅基地，缺乏依據(jù)。王海英、陳福明雖主張石秋某于2019年4月25日再次占用405號房屋及宅基地，但未提交相應的證據(jù)，故法院以石秋某自認的2019年6月10日作為其再次占用405號房屋及宅基地的時間。因石秋某再次占用405號房屋及宅基地缺乏依據(jù)，現(xiàn)其同意將405號房屋及宅基地返還王海英、陳福明，法院對此不持異議。王海英、陳福明要求石秋某支付2019年6月10日至騰退405號房屋及宅基地之日止的房屋使用費的訴訟請求，理由正當，依法應予支持。考慮到405號房屋為三層共62間，由石秋某對外出租盈利，按照石秋某的主張，405號房屋在石秋某上次騰退給王海英、陳福明之前的年租金為12萬元，故對王海英、陳福明要求按照每月1萬元的標準支付房屋占有使用費的訴訟請求，法院予以支持。

因405號房屋系石秋某投資建造，在建造時雖未經(jīng)相關部門合法審批，但仍具備一定的使用價值，現(xiàn)法院已判令石秋某將405號房屋返還給王海英、陳福明，故王海英、陳福明應當對石秋某所受損失予以賠償，石秋某要求王海英、陳福明按照405號房屋及附屬物的重置成新價賠償其損失并無不當。北京建亞恒泰房地產(chǎn)評估有限公司就405號房屋及附屬物重置成新價出具的《資產(chǎn)評估報告》系法院委托的具備鑒定資質的鑒定機構依據(jù)法定程序作出，法院對此予以采信。但考慮到405號房屋此前一直由石秋某出租盈利，按照石秋某所述，其自2013年4月15日之后即將405號房屋出租盈利，第一年年租金為11萬元，第二年至第五年年租金為12萬元，自第六年起年租金為12.5萬元，現(xiàn)其已收回部分建房成本，一定程度上減少了其損失，故在確定其損失數(shù)額時法院考慮以上因素在房屋及附屬物重置成新價基礎上酌情予以扣減；石秋某要求王海英、陳福明支付其投資款四倍利率損失的訴訟請求，缺乏依據(jù)，法院不予支持；石秋某雖主張405號房屋內(nèi)的物品中海爾冰箱1臺、海爾洗衣機1臺、監(jiān)控攝像頭14個系其購買，但未提交相應的證據(jù)，王海英、陳福明對此亦不予認可，石秋某應承擔舉證不能的法律后果，故對石秋某的該項主張，法院不予采信。因405號房屋內(nèi)由石秋某出資購買的物品屬于可移動的物品，王海英、陳福明明確表示不同意繼續(xù)利用，故石秋某要求王海英、陳福明賠償其該部分物品損失的訴訟請求，依據(jù)不足，法院不予支持。王海英、陳福明同意石秋某將405號房屋內(nèi)的非爭議項物品拉走，法院對此不持異議。綜上，法院依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國物權法》第三十四條和《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、石秋某于本判決生效后十五日內(nèi)將北京市昌平區(qū)某村405號宅基地及地上房屋返還給王海英、陳福明并將該處房屋內(nèi)存放的物品（1.5×1.9雙人床65張、0.9×1.9木衣柜64個、美的空調57臺、木質電腦桌59套、海爾洗衣機1臺、冰柜1個、沙發(fā)4個、格力冰箱1臺、1.5×2雙人床1張、galanz立式空調一臺、3.5×2.1衣柜1個、茶幾1套、Q-285音響1個）拉走；二、石秋某于本判決生效后十五日內(nèi)支付王海英、陳福明二○一八年六月十二日至二○一九年一月十三日及二○一九年六月十日至石秋某實際履行第一項義務之日止的房屋占有使用費，按照每月一萬元的標準計算；三、王海英、陳福明于本判決生效后十五日內(nèi)賠償石秋某損失1003058元；四、駁回王海英、陳福明的其他訴訟請求；五、駁回石秋某的其他反訴請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審法院查明的其他事實，本院予以確認。

本院認為，王海英、陳福明與石秋某簽訂的《聯(lián)合建房協(xié)議書》由已生效的（2016）京0114民初9191號判決確認無效。合同無效后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。已生效的（2017）京0114民初9482號民事判決書判令石秋某將405號房屋及宅基地返還與王海英、陳福明，石秋某遲延履行該判決，且在法院強制執(zhí)行后又再次強占，于法無據(jù)，王海英、陳福明起訴要求石秋某騰退405號房屋及宅基地應予支持。王海英、陳福明起訴要求石秋某按照每月1萬元的標準支付遲延履行（2017）京0114民初9482號民事判決騰退房屋義務期間以及石秋某在強制執(zhí)行后再次強占期間的占有使用費，理由正當，但主張的期間與事實不符，一審法院認定的起止時間正確，本院予以確認。石秋某將405號房屋及宅基地返還王海英、陳福明后，王海英、陳福明應當對石秋某投資建設的房屋及購置的空調、床、柜子等物品對石秋某予以折價補償。石秋某反訴要求王海英、陳福明支付其投資損失，有事實和法律依據(jù)。雖然《聯(lián)合建房協(xié)議書》無效，但根據(jù)《聯(lián)合建房協(xié)議書》中有關所建房屋先由石秋某負責出租的約定，表明石秋某為405號房屋購置空調、床、柜子等物品也是投資的一部分，應當與房屋一并折價補償，且一審法院判決石秋某自行將上述物品搬離不利于發(fā)揮物的最大效用，本院予以糾正。一審法院判決王海英、陳福明按照評估時點的房屋重置成新價給予石秋某折價補償，并無不當，本院予以確認。石秋某購置的空調、床、柜子等物品，王海英、陳福明亦應按照2020年7月24日的價值24210元予以補償。對于上述物品的折價補償，石秋某反訴要求王海英、陳福明按照購置時的價值賠償其損失，沒有法律依據(jù)，本院不予支持。石秋某對外出租405號房屋的實際收益客觀上彌補了石秋某的投資損失，故應當從王海英、陳福明應給付石秋某的折價補償款中扣除。一審法院認定石秋某的出租收益金額正確，本院予以確認，王海英、陳福明主張石秋某有更多的租金收益，證據(jù)不足，本院不予采信。石秋某反訴要求王海英、陳福明支付投資款的利息，沒有法律依據(jù)，一審法院判決駁回石秋某的該項訴訟請求正確，本院予以確認。

綜上所述，王海英、陳福明的上訴請求不能成立，應予駁回。石秋某的上訴請求部分成立，應予支持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初4191號民事判決第二項、第四項；

二、撤銷北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初4191號民事判決第五項；

三、變更北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初4191號民事判決第一項為：石秋某于本判決生效后十五日內(nèi)將北京市昌平區(qū)某村405號宅基地及地上房屋返還給王海英、陳福明；

四、變更北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初4191號民事判決第三項為：王海英、陳福明于本判決生效后十五日內(nèi)賠償石秋某損失1027268元；

五、駁回石秋某的其他反訴請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審本訴案件受理費3500元，由王海英、陳福明負擔980元（已交納）；由石秋某負擔2520元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。一審反訴案件受理費10698元，由石秋某負擔4739元（已交納）；由王海英、陳福明負擔5959元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費36037元，由王海英、陳福明負擔14170元（已交納）；由石秋某11867元（已交納）。

鑒定費18665元及鑒定人出庭費2000元，由石秋某負擔8512元（已交納）；由王海英、陳福明負擔12153元（已交納2000元，余款于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王茂剛

審 判 員　劉國俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年三月二十五日

法官助理　李昊婷

法官助理　張宏宇

書 記 員　李佳星