上訴人（原審被告）：呂某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：戚世雷，北京市亞東律師事務所律師。

委托訴訟代理人：郭宏，北京市亞東律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：陳和，男，xxxx年xx月xx日出生。

被上訴人（原審原告）：李曉君，男，xxxx年xx月xx日出生。

被上訴人（原審原告）：汪濤，男，xxxx年xx月xx日出生。

被上訴人（原審第三人）：北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)燕某某民委員會，住所地北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)燕某某。

法定代表人：琚鳳英，主任。

委托訴訟代理人：謝文啟，男，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)燕某某民委員會副主任。

被上訴人（原審第三人）：北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)燕某某股份經(jīng)濟合作社，住所地北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)燕某某。

法定代表人：琚鳳英，董事長。

委托訴訟代理人：謝文啟，男，北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)燕某某股份經(jīng)濟合作社董事。

上訴人呂某某因與被上訴人陳和、李曉君、汪濤、北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)燕某某民委員會（以下簡稱燕某某委會）、北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)燕某某股份經(jīng)濟合作社（以下簡稱燕丹股份經(jīng)濟合作社）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初2332號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月12日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

呂某某上訴請求：撤銷原判，發(fā)回重審或者改判駁回被上訴人的一審訴訟請求；訴訟費用由被上訴人負擔。事實與理由：一、一審法院認定事實不清，未充分理解非宅騰退政策依據(jù)，對歷史遺留問題一概而論。1.呂某某系合法取得北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)燕某某465號（以下簡稱燕某某465號）院土地及地上物，其對地上物的翻建在當時也是允許的，不能因地上物未取得相關手續(xù)文件而直接認定呂某某與陳和、汪濤、李曉君之間的租賃合同全部無效。2.呂某某與陳和簽訂了《騰退協(xié)議》，陳和作為被上訴人共同經(jīng)營公司的法定代表人，其代表其余被上訴人與呂某某簽訂《騰退協(xié)議》是有效的，但是一審法院沒有對該協(xié)議的效力做任何解釋說明和認定。三被上訴人均認可該協(xié)議約定的50萬元中2萬元抵扣房租，其在一審中陳述在呂某某與陳和簽訂該協(xié)議書當天，其余被上訴人已經(jīng)知曉該情況，且并沒有提出異議，而是接受了款項并騰退了房屋。若除陳和外的被上訴人認為該《騰退協(xié)議》損害其利益，應向陳和予以追償而非向呂某某主張。被上訴人在簽訂《騰退協(xié)議》后已將合同原件交給上訴人，也能證明雙方之間沒有任何糾紛。3.在騰退中，呂某某向拆遷評估公司提交的是北京同興宏業(yè)金屬制品有限公司（以下簡稱同興公司）的營業(yè)執(zhí)照和手續(xù)，涉案土地使用權及地上物也是屬于同興公司，騰退協(xié)議也是與同興公司簽訂的，一審未對此事實認真審查。二、原審法院程序錯誤，本案缺少主體。與燕某某委會、燕丹股份經(jīng)濟合作社簽訂《騰退補償協(xié)議》的是同興公司，而非呂某某，在沒有同興公司認可的情況下，一審法院對該補償費用予以判決存在程序瑕疵。三、一審法院適用法律不正確，判決中存在矛盾和不合理及有失公平之處。燕某某委會、燕丹股份經(jīng)濟合作社已經(jīng)明確表示騰退補償只是針對土地的實際使用權人，并且是與村集體建立合作關系的土地、房屋承租人，該補償費用沒有考慮次承租人，也沒有對次承租人的補償。從公平角度，被上訴人主張的權益遠大于其支付的房屋租金。即使被上訴人可以獲得經(jīng)營補償損失，也應根據(jù)其租賃年限及剩余使用年限來綜合衡量，呂某某給付的50萬元完全能夠覆蓋其經(jīng)營損失。涉案地上物系同興公司建設，騰退獎勵費系騰退土地的獎勵，故該費用屬于同興公司，系基于同興公司不能繼續(xù)使用土地和房屋進行經(jīng)營、收益而給予的騰退土地之補償，一審法院混淆概念，未能查清該費用的補償之本意。

陳和辯稱，同意一審判決。

李曉君辯稱，同意一審判決。

洪濤辯稱，同意一審判決。

燕某某委會、燕丹股份經(jīng)濟合作社辯稱，與燕某某委會、燕丹股份經(jīng)濟合作社無關。

陳和、李曉君、汪濤向一審法院起訴請求：1.判令呂某某償還陳和、李曉君、汪濤停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費778448元、搬遷補助費54427元、騰退獎勵費851167元，上述款項共計1684042元；2.本案訴訟費由呂某某承擔。

一審法院認定事實：位于燕某某**的地塊系燕某某集體所有土地。2002年2月，案外人北京萬正化學建材制品有限責任公司取得該地塊的《集體土地使用證》（證號：京昌集用（2002劃變）字第34-（02）-0149號），載明土地用途為企業(yè)用地，使用權類型為批準撥用，使用權面積為2062.06平方米。

呂某某系同興宏業(yè)公司的法定代表人，該公司注冊地址為北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東沙各莊村384號。2005年1月21日，同興宏業(yè)公司與案外人北京宏翔鴻投資有限公司（以下簡稱宏翔鴻公司）、北京市北七家建筑公司（以下簡稱北七家建筑公司）簽訂《協(xié)議書》，約定：宏翔鴻公司將自己所有的位于燕某某465號的3.09畝土地使用權及地上物交給同興宏業(yè)公司，用以折抵北七家建筑公司拖欠同興宏業(yè)公司的門窗款共計30.9萬元；在宏翔鴻公司將上述建筑物及土地使用權交給同興宏業(yè)公司后，視為宏翔鴻公司已還清北七家建筑公司的部分工程款30.9萬元。

2017年11月1日，呂某某（甲方）與陳和、李曉君、汪濤（乙方）簽訂《租賃協(xié)議》。協(xié)議約定：甲方將位于燕某某465號院地上物及院落出租給乙方；租賃期限自2017年11月1日至2020年10月31日止；租賃費為每年55萬元，乙方每半年向甲方交納一次房租；如遇國家或其他單位依法征地、拆遷致使本協(xié)議無法繼續(xù)履行，乙方無償搬出租賃標的物，乙方承租期間在租賃標的物內(nèi)的所有不動產(chǎn)全部歸甲方所有；雙方約定2018年11月1日至2020年10月31日的房租為63萬元。

《租賃協(xié)議》簽訂后，呂某某將上述房屋及院落交付陳和、李曉君、汪濤，陳和、李曉君、汪濤將其用于北京時光星辰上網(wǎng)服務有限公司（以下簡稱時光星辰公司）的經(jīng)營場所。陳和系時光星辰公司的法定代表人，該公司于2009年將住所地變更登記至燕某某**。訴訟過程中，陳和、李曉君、汪濤稱其三人均系時光星辰公司的股東。

2018年11月6日，燕某某委會、燕丹股份經(jīng)濟合作社（甲方）與同興宏業(yè)公司（乙方）簽訂《騰退補償協(xié)議》。協(xié)議約定：甲方正在開展集體土地非住宅騰退工作，需收回使用土地及其地上物。甲乙雙方經(jīng)過友好協(xié)商，一致同意乙方將使用土地及其地上物交付甲方，甲方就乙方騰退所造成的損失給予乙方騰退補償。具體內(nèi)容約定如下：一、乙方正在使用的位于燕某某的集體土地3.09畝，地上房屋及附屬物2177.06平方米；二、根據(jù)評估公司的評估結果，雙方經(jīng)協(xié)商一致，甲方給予乙方騰退補償款4481653元，具體包括：房屋補償款1641388元，裝修、設備及附屬物補償款1156223元，停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費778448元，搬遷補助費54427元，騰退獎勵費851167元；三、本合同生效、乙方依約完成騰退并將地上物交由甲方后的30日內(nèi)，甲方向乙方支付騰退補償款的60%，即2688992元。非宅騰退工作完結并經(jīng)審計審核通過，且乙方依法提供合法稅票后的30日內(nèi)，甲方向乙方支付剩余款項。若乙方因客觀情況確實無法提供的，甲方有權扣除補償款總額的5%作為履約保證金；四、乙方同意并保證在本協(xié)議簽訂后三日內(nèi)交付使用土地及其范圍內(nèi)全部地上物。

現(xiàn)上述房屋及院落已被拆除。訴訟過程中，燕某某委會、燕丹股份經(jīng)濟合作社及呂某某均認可《騰退補償協(xié)議》約定的補償款已支付總額的70%。

2018年11月6日，呂某某（甲方）與陳和（乙方）簽訂《騰退協(xié)議》，約定：“甲、乙雙方于2017年11月1日簽訂租賃協(xié)議，甲方將自己位于燕某某465號自建房屋2177平方米，租賃給乙方經(jīng)營使用，租期三年?，F(xiàn)因政府拆遷，雙方就政府給予乙方的經(jīng)營補償款人民幣＿＿，達成以下協(xié)議：1.甲方獲得補償款的＿＿，合計人民幣＿＿；2.乙方獲得補償款的50萬元，合計人民幣伍拾萬元整（稅后）；3.甲方應于乙方騰空房屋前，將補償款一次性付于乙方，乙方收到補償款后三日內(nèi)騰空所租賃的房屋。”《騰退協(xié)議》簽訂后，呂某某于2018年11月29日轉賬支付陳和20萬元，于2018年12月5日分兩筆轉賬支付陳和10萬元、18萬元，以上共計48萬元。后陳和在《騰退協(xié)議》上簽字確認“已付清”。

訴訟過程中，呂某某稱在簽訂《騰退協(xié)議》時，陳和、李曉君、汪濤三人均在場，因三人均系時光星辰公司的股東，共同經(jīng)營該公司，陳和又是公司的法定代表人，故只有陳和一人在《騰退協(xié)議》上簽名。呂某某并主張，截至《騰退協(xié)議》簽訂時，陳和、李曉君、汪濤共欠其租金5萬余元，經(jīng)協(xié)商減少至2萬元，故《騰退協(xié)議》約定應付的補償款50萬元，扣除該2萬元租金后，呂某某實際向陳和支付48萬元補償款。陳和、李曉君、汪濤稱，簽訂《騰退協(xié)議》時，李曉君、汪濤并不在場，該二人對陳和與呂某某簽訂《騰退協(xié)議》一事不知情。對于補償款50萬元中扣減2萬元租金一事，陳和、李曉君、汪濤均予認可。

訴訟過程中，呂某某稱上述租賃房屋系其于2008年建設，其與陳和、李曉君、汪濤之間的租賃合同關系自2008年10月起即已形成，陳和、李曉君、汪濤對此陳述予以認可。

另查一，經(jīng)查詢，燕某某465號土地上的房屋，未核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證等相關審批手續(xù)。

另查二，燕某某委會于2018年6月17日制定《燕某某集體土地非住宅解約騰退補償實施細則》，規(guī)定了各項騰退補償款的補償條件和補償標準。其中：1.停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費：被騰退人利用2010年12月6日前建設的集體非住宅房屋依法從事生產(chǎn)經(jīng)營活動，因騰退造成經(jīng)濟損失，且符合下列條件的，給予一次性停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費：（1）取得營業(yè)執(zhí)照（經(jīng)營范圍如需批準的應取得相關特殊許可文件），且注冊地在騰退范圍內(nèi)，并設有正式生產(chǎn)經(jīng)營場所；（2）按項目批復內(nèi)容或合同約定的經(jīng)營范圍生產(chǎn)經(jīng)營；（3）在騰退范圍內(nèi)依法實際經(jīng)營并依法納稅。停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費可按被騰退非住宅房屋騰退前三年在本區(qū)的納稅總額確定，補助費總額不得超過實際經(jīng)營面積×800元/平方米。2.騰退獎勵費：本次解約騰退設置獎勵期，對在獎勵期限內(nèi)簽約且在約定的期限內(nèi)騰退完畢的被騰退人按照以下標準予以獎勵：2010年12月6日前建設的房屋，在規(guī)定獎勵期簽訂解約騰退補償協(xié)議，且在約定的期限內(nèi)騰退完畢的，按照重置成新價的20%給予被騰退人貨幣獎勵，獎勵期滿后簽約或者在獎勵期內(nèi)簽約但未在約定的期限內(nèi)騰退完畢的，由村集體結合實際情況酌情予以獎勵。3.搬遷補助費：2010年12月6日之前建設房屋，按照被騰退房屋建筑面積×25元/平方米計算。

一審法院認為，出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，涉案房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，故陳和、李曉君、汪濤與呂某某簽訂的《租賃協(xié)議》應為無效。呂某某關于該《租賃協(xié)議》有效的辯解，事實及法律依據(jù)不足，法院不予采信。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！蹲赓U協(xié)議》簽訂后，承租人實際進行了經(jīng)營，在合同履行過程中，涉案房屋和場地被拆除騰退，出租人取得了相應的騰退補償，雖然《租賃協(xié)議》無效，但出租人就合同標的取得的騰退利益應當包括承租人的份額。雖然呂某某與陳和就騰退補償?shù)姆峙浜炗啞厄v退協(xié)議》，但是《租賃協(xié)議》的承租人一方為陳和、李曉君、汪濤三人，現(xiàn)有證據(jù)無法證明陳和簽訂《騰退協(xié)議》已取得承租人的一致同意，故該《騰退協(xié)議》對租賃合同的雙方當事人不具有法律約束力。呂某某主張簽訂《騰退協(xié)議》時李曉君、汪濤亦在場，對補償金額分配知曉并同意，并以陳和作為時光星辰公司的法定代表人，有權代表李曉君、汪濤簽訂《騰退協(xié)議》為由，認為《騰退協(xié)議》對陳和、李曉君、汪濤具有法律約束力，事實及法律依據(jù)不足，法院不予采信。

關于停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費，停產(chǎn)停業(yè)綜合補助系因房屋被拆遷造成以該房屋為經(jīng)營場所的經(jīng)營者不能繼續(xù)進行經(jīng)營的補助?！蹲赓U協(xié)議》簽訂后，陳和、李曉君、汪濤占用涉案房屋進行經(jīng)營，并持有以涉案房屋為經(jīng)營場所的營業(yè)執(zhí)照，而呂某某并不在涉案房屋處實際經(jīng)營，故停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費應由陳和、李曉君、汪濤取得。關于搬遷補助費、騰退獎勵費，因陳和、李曉君、汪濤實際占有涉案房屋并完成了搬遷騰退，故其主張獲得搬遷補助費和騰退獎勵費，具有事實依據(jù)。根據(jù)當事人陳述，出租人一方實際取得的補償款為《騰退補償協(xié)議》約定補償款總額的70%，故法院對陳和、李曉君、汪濤主張的補償款項按照70%進行折算。對于剩余補償金額，承租人可待出租人實際取得后另行主張。呂某某已支付的50萬元，應從陳和、李曉君、汪濤應分得款項中相應扣減。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五十八條、第二百一十二條、《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、呂某某于本判決生效后十日內(nèi)給付陳和、李曉君、汪濤停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費、搬遷補助費、騰退獎勵費共計678829.4元；二、駁回陳和、李曉君、汪濤的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院對一審查明的事實予以確認。二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。本院二審期間，陳和稱其在與呂某某簽訂《騰退協(xié)議》后一兩天告知了李曉君、汪濤，而李曉君稱其在事后幾天得知此事，汪濤則稱其在一周左右得知此事。

本院認為，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的，合同無效。呂某某就涉案房屋與陳和、李曉君、汪濤訂立《租賃協(xié)議》，但因涉案房屋未取得建設工程規(guī)劃許可證，一審認定該租賃合同無效正確，本院對此予以確認。呂某某主張其是基于合法受讓的方式取得涉案土地及地上物，但其合法取得的僅系土地，地上物是其在取得土地使用權后，在未取得建設工程規(guī)劃許可證的情形自行建造的，故本院對其該項主張不予采信。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。雖然呂某某與陳和、李曉君、汪濤之間的《租賃合同》無效，但該合同已經(jīng)因拆遷騰退未繼續(xù)履行，涉案房屋也已經(jīng)在拆遷騰退中予以返還，對于因合同無效給雙方造成的損失已經(jīng)轉化為騰退補償利益的分割問題，故本案的爭議焦點在于，呂某某與陳和之間的《騰退協(xié)議》的效力及履行的問題。對此，本院認為，雖然從現(xiàn)有證據(jù)來看，陳和與呂某某就《租賃合同》以及涉案房屋的騰退問題達成《騰退協(xié)議》時沒有李曉君、汪濤的參與和同意，但是陳和在協(xié)議簽訂后即向李曉君、汪濤告知了該情況，無證據(jù)證明李曉君、汪濤對此提出過異議，而后，陳和、李曉君、汪濤亦實際騰退了涉案房屋，故李曉君、汪濤的上述行為構成對該《騰退協(xié)議》的事后追認。一審關于該《騰退協(xié)議》對租賃合同的雙方當事人不具有法律約束力的認定錯誤，本院對此予以糾正?！厄v退協(xié)議》是各方當事人的真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該協(xié)議應屬有效。呂某某已經(jīng)向陳和轉賬48萬元，陳和、李曉君、汪濤均認可收到該筆款項，且對于剩余2萬元抵扣租金也不持異議，而陳和、李曉君、汪濤也已經(jīng)將涉案房屋騰空返還，雙方之間的《騰退協(xié)議》已經(jīng)履行完畢，呂某某與陳和、李曉君、汪濤就涉案房屋的騰退補償利益如何分割即已經(jīng)處理完畢，現(xiàn)陳和、李曉君、汪濤要求呂某某向其支付騰退補償款的主張，缺乏事實與法律依據(jù)，本院對此不予支持。一審在陳和、李曉君、汪濤與呂某某就騰退補償利益已經(jīng)處理完畢的情況下，對騰退補償利益予以重新認定錯誤，本院對此予以糾正。

綜上所述，呂某某的上訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十一條、第五十二條、第五十八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初2332號民事判決；

二、駁回陳和、李曉君、汪濤的全部訴訟請求。

一審案件受理費19956元，由陳和、李曉君、汪濤負擔（已交納）。

二審案件受理費19956元，由陳和、李曉君、汪濤負擔（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　郭燕枝

審 判 員　劉　磊

審 判 員　朱文君

二〇二一年三月二日

法官助理　黃旭寧

法官助理　張進中

書 記 員　劉芳芳