上訴人（原審被告）：彭勁松，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：彭柔剛，北京市華澳律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：張定裕，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

被上訴人（原審原告）：焦某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

二被上訴人共同委托訴訟代理人：張東，北京市京師律師事務(wù)所律師。

二被上訴人共同委托訴訟代理人：王莎莎，北京市京師律師事務(wù)所實習(xí)律師。

上訴人彭勁松因與被上訴人張定裕、焦某某房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初9658號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月14日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年1月25日公開開庭審理本案。上訴人彭勁松及其委托訴訟代理人彭柔剛、被上訴人張定裕、焦某某的委托訴訟代理人張東、王莎莎到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

彭勁松上訴請求：撤銷一審判決，改判駁回張定裕、焦某某的全部訴訟請求。事實和理由：1.張定裕、焦某某在電話中明確表示其不圖違約金，只想解決遷戶問題，其已通過口頭協(xié)議方式免除彭勁松的違約責(zé)任。2.一審判決偏信張定裕、焦某某的證據(jù)，只認定了損失部分的交易，未認定盈利部分的交易，張定裕、焦某某在提起本案訴訟前已將房屋以348萬元售出，而其之前違約未履行的合同價款為333萬元，賣房價格高了15萬元。一審法院認定張定裕、焦某某存在實際損失，是錯誤的。3.一審判決未展現(xiàn)完整交易過程。張定裕、焦某某向案外人承擔(dān)違約責(zé)任是其故意隱瞞遷戶的真實情況造成的，與彭勁松沒有關(guān)聯(lián)，一審法院對違約金的認定不符合事實和法律法規(guī)。4.彭勁松于2019年12月7日上午具備落戶條件，下午便前往派出所辦理遷戶手續(xù)。受疫情影響，直至2020年4月28日派出所才最終批準遷戶，一審法院未認定疫情出現(xiàn)對本案存在影響，與事實不符。5.一審判決未提及和追究張定裕、焦某某及其訴訟代理人歪曲事實、虛假陳述的違法行為。6.未遷出戶口并非彭勁松自身原因，按照合同約定彭勁松不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，一審法院否定了雙方簽署合同時的真實意思表示，對彭勁松的抗辯未予采信，存在錯誤。7.張定裕、焦某某隱瞞雙方存在口頭協(xié)議證據(jù)、隱瞞其最終無交易損失的證據(jù)，張定裕、焦某某與案外人簽合同時隱瞞遷戶狀況，訴訟中未如實向法院陳述，隱瞞相關(guān)證據(jù)，一審法院無視這些事實，錯誤認定彭勁松承擔(dān)違約責(zé)任，賠償高額違約金，結(jié)果不公平、不公正。

張定裕、焦某某辯稱，不同意彭勁松的上訴請求，同意一審判決。具體答辯意見：1.雙方有過多次口頭溝通，但不存在彭勁松所稱口頭協(xié)議，雙方未就免除違約金問題達成過任何具體的協(xié)議。2.關(guān)于實際損失問題，一審法院酌定彭勁松賠償15萬元違約金是考量張定裕、焦某某的實際損失及雙方合同履行情況等因素確定的，15萬元的實際經(jīng)濟損失并非唯一考量因素。根據(jù)合同約定，彭勁松最遲遷出戶口的時間是過戶后1090日，無論其后張定裕、焦某某與他人簽訂的房屋買賣合同是否違約解除，都不影響彭勁松的違約責(zé)任成立。3.合同已經(jīng)明確為彭勁松辦理遷戶預(yù)留了近三年的履約時間。彭勁松在締結(jié)合同時就非常清楚其能否按期履行，并對合同風(fēng)險有充分的判斷，違約了就應(yīng)自負其責(zé)。4.本案違約金實際上由兩部分構(gòu)成，自2015年11月5日起算，違約總天數(shù)為1500天左右，而非彭勁松所稱只有487天。

張定裕、焦某某向一審法院起訴請求：1.彭勁松支付逾期遷出戶口的違約金113000元；2.彭勁松支付（自2018年11月26日至2020年4月28日）逾期遷出戶口違約金550310元。

一審法院認定事實：2015年7月30日彭勁松（出賣人）與張定裕、焦某某（買受人）簽訂房屋買賣合同，雙方約定將彭勁松名下位于北京市石景山區(qū)**園**號樓*層***號房屋（以下簡稱訴爭房屋）出售給張定裕、焦某某，房屋成交價格209萬元，家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)備作價17萬元。該合同約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起1090日內(nèi)，向房屋所在地戶籍管理機關(guān)辦理原有戶口遷出手續(xù)。如因出賣人自身原因未如期將與本房屋相關(guān)的戶口遷出的，應(yīng)當(dāng)向買受人支付房屋總價款5%的違約金；逾期超過15日未遷出的，自逾期超過15日起，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計算向買受人支付全部已付款萬分之五的違約金。

經(jīng)查，合同簽訂后，張定裕、焦某某向彭勁松支付了購房款，彭勁松亦將房屋交付給張定裕、焦某某。張定裕、焦某某于2015年11月5日取得了訴爭房屋的不動產(chǎn)權(quán)證。雙方均認可，按照合同約定，彭勁松最晚應(yīng)于該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起1090日內(nèi)辦理戶口遷出手續(xù)，彭勁松實際于2020年4月28日將其本人及其兒子的戶口遷出，晚于合同約定。

經(jīng)詢問，對于戶籍未遷出給張定裕、焦某某造成的損失問題，張定裕、焦某某表示2019年12月19日張定裕、焦某某將房屋出售給李元元、高歌，簽署了房屋買賣合同，2020年3月5日因為彭勁松的戶口遲遲無法遷出，買受人不同意購買房屋，簽訂解約協(xié)議書。解約的條件是退還60萬元定金，額外支付15萬元違約金，截至2020年4月25日，張定裕、焦某某已通過銀行轉(zhuǎn)賬方式支付李元元75萬元。

張定裕、焦某某主張的違約金計算方式為：第一項訴訟請求：按照房屋總價款226萬元的5%，即226萬元×5%=113000元；第二項訴訟請求：逾期超過15日的，226萬元×日萬分之五×487天=550310元（2018年11月26日至2020年4月28日）。彭勁松不認可己方存在違約行為，但表示合同約定的違約金標準過高，并申請法院對此予以酌減。

一審法院認為，張定裕、焦某某與彭勁松簽訂的房屋買賣合同，系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)之強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效合同，雙方應(yīng)按約定履行義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。張定裕、焦某某取得房屋所有權(quán)登記時間為2015年11月5日，依據(jù)合同約定，彭勁松應(yīng)于該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起1090日內(nèi)將房屋內(nèi)所有人員戶口遷出。彭勁松未按約定履行上述義務(wù)，其行為應(yīng)屬違約，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的違約金。但雙方約定的違約金標準過高，該院以實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、彭勁松違約責(zé)任性質(zhì)、違約責(zé)任程度、過錯程度、違約時間等因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量。故該院判決彭勁松支付張定裕、焦某某違約金15萬元。

對于彭勁松辯稱的未按合同約定遷出戶口非自身原因的抗辯意見，該院認為，自雙方2015年簽訂房屋買賣合同至合同約定的過戶后1090天之內(nèi)，北京市相關(guān)戶口政策沒有重大變化，彭勁松在簽訂合同時知道或應(yīng)當(dāng)知道其是否符合戶口遷移政策，進而在簽訂合同時做出符合其利益的時間約定，故對此抗辯意見該院不予采信。對于彭勁松辯稱的受疫情影響導(dǎo)致戶口遷出系不可抗力的抗辯意見，該院認為，按照合同約定，彭勁松應(yīng)于房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之日起1090日內(nèi)（2018年10月30日之前）完成其戶口遷出義務(wù)，即使按照彭勁松所述其于2019年12月7日具備落戶條件，彼時距疫情出現(xiàn)尚有一個半月有余，故對此抗辯意見該院不予采信。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》第二十九條，《最高人民法院關(guān)于適用

二審中，當(dāng)事人未提交新的證據(jù)。

本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，張定裕、焦某某與彭勁松簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)全面履行各自合同義務(wù)。房屋買賣合同約定了彭勁松遷出戶口的時限及逾期遷出的違約責(zé)任，自張定裕、焦某某2015年11月5日取得訴爭房屋不動產(chǎn)權(quán)證，至彭勁松2020年4月28日實際將其本人、家人戶口遷出，遠超合同約定的辦理時間，彭勁松應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

彭勁松主張雙方已就免除彭勁松逾期遷出戶口違約金達成口頭協(xié)議，該主張缺乏證據(jù)支持和法律依據(jù)，本院不予采信。彭勁松主張張定裕、焦某某已再次將訴爭房屋售出，且售房價款高于前次因違約未履行合同的售房價款15萬元，故張定裕、焦某某無實際損失，對此本院認為，張定裕、焦某某因涉案房屋中彭勁松戶口未遷出的問題向其合同相對方承擔(dān)了解除合同、賠償違約金的責(zé)任，已成既定事實。張定裕、焦某某再次出售房屋，已不涉及彭勁松戶口遷出問題，與彭勁松無關(guān)，也與前述合同解除、賠償損失的后果無關(guān)。彭勁松以張定裕、焦某某再次賣房獲得的高價已彌補了前次賣房賠償?shù)倪`約金為由，主張其戶口未及時遷出未對張定裕、焦某某造成實際損失，缺乏事實依據(jù)，本院不予支持。此外，一審判決判令彭勁松承擔(dān)的違約責(zé)任，是結(jié)合實際損失、違約責(zé)任性質(zhì)、違約責(zé)任程度、過錯程度等因素綜合考量酌定的賠償責(zé)任，與張定裕、焦某某向案外人賠償?shù)?5萬元并非對應(yīng)關(guān)系，已降低了彭勁松依據(jù)合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約責(zé)任，處理結(jié)果并無不當(dāng)。彭勁松在合同約定的1090日內(nèi)均未履行遷出戶口的義務(wù)，在疫情發(fā)生前已構(gòu)成遲延履行，其要求法院認定疫情發(fā)生對其遷出戶口存在影響進而減免其責(zé)任，本院不予支持。當(dāng)事人的其他意見本院并非未予考慮，但均不影響本院在前述認定基礎(chǔ)上對本案進行處理。

綜上所述，彭勁松的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費3300元，由彭勁松負擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 員　　劉　婷

二〇二一年二月三日

法官助理　　孫夢青

書 記 員　　姜　菲