上訴人(原審原告)：雷某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：周保民，北京市亞太律師事務所律師。

被上訴人(原審被告)：北京興亞置業(yè)有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)龍泉務村委會辦公樓**303-37。

法定代表人：陳柏良，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王欣一，北京市世紀律師事務所律師。

上訴人雷某某因與被上訴人北京興亞置業(yè)有限公司（以下簡稱興亞公司）商品房預售合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初3140號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月7日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

雷某某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持雷某某的全部訴訟請求，一、二審訴訟費由興亞公司承擔。事實和理由：1．雷某某已支付房屋首付款、稅費及房屋面積差價款，剩余86萬元等待興亞公司通知去指定銀行辦理貸款。我方分別于2017年5月31日、2019年9月接到興亞公司通知去北京銀行、工商銀行辦理貸款，均因北京市已經(jīng)出臺商住房限購政策致使我方無法辦理貸款。因我方無法辦理貸款，已經(jīng)無法繼續(xù)履行合同，興亞公司也一直未將房屋交付我方使用，故應解除雷某某與興亞公司簽訂的《北京市商品房預售合同》《北京市商品房認購書》。2．根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條，我方現(xiàn)已負債累累根本無法辦理貸款，我方愿意支付興亞公司的實際損失，來解除雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》《北京市商品房認購書》。

興亞公司辯稱，同意一審判決，不同意雷某某的上訴請求，雷某某是為了解除合同故意制造不能貸款的障礙，雙方合同是在2016年簽訂，而2017年3月31日前簽訂的合同均執(zhí)行老的貸款政策，只要征信合格就可以貸款，未能辦理貸款是雷某某個人原因。

雷某某向一審法院起訴請求：1．判令解除雙方簽訂的《北京市商品房預售合同》及《北京市商品房認購書》；2．判令興亞公司返還雷某某購房款864371元；3．判令興亞公司返還雷某某稅款54328元；4．判令興亞公司返還雷某某差價款6557元；5．訴訟費由興亞公司負擔。

一審法院認定事實：2016年3月5日雙方簽訂了《北京市商品房認購書》，約定雷某某認購中昂時代中心項目中的北京市門頭溝區(qū)新城辦公樓8層819號（以下簡稱819號房屋），認購當日支付定金20000元，認購人同意在支付定金之日起5日內，與興亞公司簽定《北京市商品房預售合同》。認購書第九條補充條款約定，認購人在認購上述房屋前，已對該項目所公示的《建設工程規(guī)劃許可證》等審批文件進行了充分知悉并認可。

2016年7月23日，雙方簽訂編號為xxx的《北京市商品房預售合同》。主要約定：819號房屋出售給雷某某，價款為1724371元，商品房規(guī)劃用途為辦公，首付款864371元（含定金20000元），剩余購房款860000元買受人選擇商業(yè)銀行按揭貸款，并于2016年6月30日以前，將貸款足額付至出賣人指定的銀行賬戶。出賣人應當在2017年7月31日前向買受人交付該商品房。逾期交房超過180日后，買受人有權要求退房。附件九補充約定，買受人選擇商業(yè)貸款的，不影響買受人按期足額向出賣人支付購房總價款之責任約定，若因買受人原因未能獲得銀行貸款，則買受人須于貸款付款日屆滿前一次性向出賣人支付該部分房款，逾期未足額支付的，按照預售合同第十一條承擔違約責任。關于房屋交接手續(xù)，如因買受人房款（首付款、貸款額）、費用尚未結清，出賣人有權相應推延交付房屋日期，直至房款、費用結清后交付使用，出賣人不因此承擔延期交房之違約責任。

合同簽訂后，雷某某支付首付款864371元，剩余房款86萬元其未向興亞公司支付。興亞公司至今尚未將819號房屋交付雷某某。

雙方爭議的事實如下：

對于貸款86萬元未辦理成功的原因，雷某某主張是商住房限購政策和被納入失信被執(zhí)行人名單致使其無法辦理貸款，是客觀履行不能，不是個人過錯造成的；興亞公司主張，限購政策僅僅限制2017年3月21日以后簽訂預售合同的情形，本案的預售合同簽訂日期是2016年7月23日，不會對雷某某的貸款產(chǎn)生影響，其未成功辦理銀行貸款是個人原因。

對于預售合同是否應當解除，雷某某主張合同應當解除，首先興亞公司應當于2017年7月31日交房，但是至今未交付，遠遠超過180天，雷某某享有解除權；第二，雷某某現(xiàn)因被納入失信被執(zhí)行人名單無法辦理貸款、無支付能力，屬于客觀不能繼續(xù)履行合同，合同應當解除；第三，預售合同附件九約定不能辦理貸款時，應一次性付清房款，購房人注意不到該條款，屬于格式合同，欺騙購房人。興亞公司主張雷某某無權解除合同，首先，本案約定解除合同的條件不成立，根據(jù)合同約定，雷某某沒有交清房款，公司有權推遲交房時間，不承擔延期交房的違約責任；第二，雷某某是違約方，無法定解除權，其無法辦理貸款是其個人原因造成的；第三，附件九也屬于預售合同的內容，由雙方自愿簽訂，合法有效，對方主張是公司欺騙購房人沒有依據(jù)，我公司僅僅是按照合同約定履行合同義務。

一審法院認為，雙方簽訂的預售合同、認購書系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應依照合同約定全面履行義務。

有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

本案中，雷某某未辦理貸款或者一次性付清剩余購房款86萬元，其未舉證證明屬于不可抗力或者其他原因造成的。合同約定在付清房款前，興亞公司有權推遲交付房屋。興亞公司因雷某某未付清房款而延期交付房屋，不承擔延期交房的責任，因此本案不屬于延期交房超過180日的情形，合同約定解除權的情形不成立。故興亞公司未交付房屋不屬于不履行主要債務或致使合同目的不能實現(xiàn)的違約情形。綜上可知，雷某某無法定和合同約定的解除權，其要求解除預售合同、認購書的訴訟請求沒有事實和法律依據(jù)，法院不予支持。在預售合同、認購書不能解除的前提前下，雷某某主張興亞公司返還首付購房款、稅款、差價款的訴訟請求，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回雷某某的全部訴訟請求。

二審中，雷某某提交銀行個人賬戶交易明細、轉賬記錄、雷某某向他人借款引發(fā)訴訟的民事判決書等證據(jù)材料，證明為購買涉案房屋曾出售房屋和借款并引發(fā)訴訟，現(xiàn)已被列入銀行黑名單；興亞公司認為上述證據(jù)與本案無關，其是否列入黑名單不清楚。一審法院查明的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，雷某某與興亞公司訂立的《北京市商品房預售合同》《北京市商品房認購書》系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬合法有效。雙方2016年7月23日即已簽訂《北京市商品房預售合同》，雷某某主張該合同受之后出臺的北京市商住房限購政策影響并導致其無法辦理貸款，但并未提供證據(jù)予以證明，應當承擔舉證不力的責任；根據(jù)雙方約定，因買受人原因未能獲得銀行貸款，買受人須于貸款付款日屆滿前一次性向出賣人支付該部分房款，且費用未結清時出賣人有權推延交付房屋日期，雷某某主張因個人信用原因無法辦理銀行貸款，則應向興亞公司一次性支付剩余房款，且興亞公司有權據(jù)此推延交房，因此，雷某某要求解除合同的理由均不成立，本院不予支持。

綜上所述，雷某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費13052元，由雷某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　郭燕枝

審 判 員　趙　蕾

審 判 員　朱文君

二〇二一年三月一日

法官助理　郭仁鑫

法官助理　李　想

書 記 員　劉芳芳

書 記 員　羅嬌楊