上訴人（原審原告）：朱秀麗，女，1979年2月23日出生，住北京市海淀區(qū)。

被上訴人（原審被告）：北京興亞置業(yè)有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)龍泉?jiǎng)?wù)村委會(huì)辦公樓**303-37。

法定代表人：陳柏良，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：王欣一，北京市世紀(jì)律師事務(wù)所律師。

上訴人朱秀麗因與被上訴人北京興亞置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱興亞公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初3273號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月7日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

朱秀麗上訴請(qǐng)求：1.撤銷原判，依法改判支持朱秀麗的一審全部訴訟請(qǐng)求；2.一、二審訴訟費(fèi)用由興亞公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：1.《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》上清楚寫明2016年9月29日雙方簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，一審法院沒(méi)有認(rèn)定，導(dǎo)致合同關(guān)鍵內(nèi)容不合邏輯。2016年12月31日是《北京市商品房預(yù)售合同》備案日期，合同簽訂日期是2016年9月29日，我方是完全按認(rèn)購(gòu)書(shū)約定支付房款的。2.我方直到2018年7月都在積極配合并催辦貸款，我方通知銀行不放貸款的時(shí)間是2018年7月下旬，不是2018年6月前。2018年7月，興亞公司延期交房已超過(guò)180天，我方有權(quán)退房，不應(yīng)繼續(xù)支付房款，理應(yīng)停止放貸。我方通知退房后，貸款才批下來(lái)，之前貸款批不下來(lái)是興亞公司造成的，理應(yīng)由興亞公司承擔(dān)責(zé)任。3.雙方合同約定門頭溝區(qū)1920（以下簡(jiǎn)稱1920號(hào)房屋）為豪華精裝修，但實(shí)際1920號(hào)房屋裝修不符合精裝修標(biāo)準(zhǔn)。4.興亞公司宣傳所銷售的房屋可以商住兩用、民水民電，其明知1920號(hào)房屋為辦公用房，依然以住宅的屬性欺詐購(gòu)房人簽訂合同。我方購(gòu)房目的為居住、子女落戶及入學(xué)，興亞公司故意隱瞞辦公用房不可以居住的事實(shí)，我方有權(quán)解除合同，并要求興亞公司返還購(gòu)房款及利息。

興亞公司辯稱，同意一審判決，不同意朱秀麗的上訴請(qǐng)求。1.朱秀麗是在2016年9月份簽訂了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，2016年12月份簽訂了正式購(gòu)房合同。朱秀麗本身是貸款已經(jīng)審批下來(lái)，其通知銀行不向興亞公司放款，是故意制造不能付款的障礙，朱秀麗作為違約方無(wú)權(quán)解除合同。解除權(quán)行使有除斥期間，朱秀麗起訴超過(guò)一年時(shí)間，所以也沒(méi)有權(quán)利解除合同。2.雙方簽訂的是商品房預(yù)售合同，是沒(méi)有裝修的，我公司通知朱秀麗交房時(shí)已經(jīng)達(dá)到了合同約定的交房條件。關(guān)于裝修是朱秀麗與北京錦華盛業(yè)裝飾工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱錦華盛業(yè)公司）簽訂的合同，包括裝修質(zhì)量及不達(dá)標(biāo)問(wèn)題屬于另案處理范疇。3.合同明確約定房屋為辦公用房，沒(méi)有約定民水民電。

朱秀麗向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除朱秀麗、興亞公司訂立的編號(hào)為Y200×××的《北京市商品房預(yù)售合同》；2.判令興亞公司返還朱秀麗已經(jīng)支付的購(gòu)房款835173元；3.判令興亞公司以835173元為基數(shù)，向朱秀麗支付自2016年9月29日至實(shí)際返還該款之日的利息（其中自2016年9月29日至2019年8月19日，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率計(jì)算利息，自2019年8月20日至實(shí)際給付之日，按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算利息）；4.訴訟費(fèi)由興亞公司負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年9月，朱秀麗與興亞公司簽訂《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》，主要約定：朱秀麗認(rèn)購(gòu)興亞公司出售的位于中昂時(shí)代中心項(xiàng)目中的1920號(hào)房屋，朝向?yàn)闁|北，房屋面積為39.37平方米。出賣人在認(rèn)購(gòu)人支付定金之日起至本認(rèn)購(gòu)書(shū)解除之日止，將該商品房另行出賣給第三方的，出賣人應(yīng)當(dāng)向認(rèn)購(gòu)人雙倍返還定金。認(rèn)購(gòu)人在認(rèn)購(gòu)上述房屋前，已經(jīng)對(duì)該項(xiàng)目及所公示的《國(guó)有土地使用證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》等相關(guān)重要審批文件進(jìn)行了充分知悉并認(rèn)可，無(wú)異議。認(rèn)購(gòu)人已就中昂時(shí)代中心（推廣名：中昂.時(shí)代廣場(chǎng)）商品房預(yù)售合同主要條款如標(biāo)的、價(jià)款、履約方式及違約責(zé)任等與出賣人達(dá)成一致，認(rèn)購(gòu)人自愿接受這些條件。

2016年12月31日，朱秀麗與興亞公司訂立《北京市商品房預(yù)售合同》（商業(yè)、辦公等非住宅類），合同編號(hào)為Y200×××，主要載明：1.出賣人為興亞公司，買受人為朱秀麗，預(yù)售許可證號(hào)為京房售證字（2014）××號(hào)，項(xiàng)目名稱為中昂時(shí)代中心，房屋坐落為門頭溝區(qū)1920，2.特別提示，您購(gòu)買的該商品房規(guī)劃用途為辦公，所占用范圍內(nèi)的土地用途為辦公，土地使用年限為50年。出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)和銷售商品房，不得擅自變更，買受人使用該商品房期間，不得擅自改變?cè)撋唐贩康挠猛?、建筑主體結(jié)構(gòu)和承重結(jié)構(gòu)。出賣人未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，私自將辦公性質(zhì)的房屋改為住宅銷售的，買受人購(gòu)買此房屋后，在產(chǎn)權(quán)、市政、稅收、安全等方面都存在隱患，特別提示您，請(qǐng)勿購(gòu)買。3.項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，出賣人以出讓方式取得坐落于門頭溝新城MC04-149地塊的國(guó)有土地使用權(quán)，該地塊國(guó)有土地使用權(quán)使用證號(hào)為京門國(guó)用（2014出）第000××號(hào)，土地使用權(quán)面積為26647.76平方米，買受人購(gòu)買的商品房所在土地用途為辦公，土地使用年限自2013年10月28日至2063年10月27日止。該地塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)為京地出（合）字（2013）第0××號(hào)，該商品房所在土地用途為辦公。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房暫定名為中昂時(shí)代中心。4.朱秀麗購(gòu)買的房屋在上述中昂時(shí)代中心范圍內(nèi)，房屋坐落為1920號(hào)房屋，該房號(hào)未暫定編號(hào)，最終以公安行政管理部門審核的房號(hào)為準(zhǔn)。該商品房用途為辦公，預(yù)測(cè)建筑面積為39.37平方米。每平方米為人民幣59676.63元，總價(jià)款為1555173元。5.付款方式，首先，朱秀麗于2016年9月12日向興亞公司支付房屋定金5萬(wàn)元。朱秀麗應(yīng)于2016年12月31日（北京市商品房預(yù)售合同簽訂同時(shí)）向興亞公司支付首付款785173元，其中包含定金50000元；剩余購(gòu)房款770000元，由朱秀麗選擇由興亞公司指定的商業(yè)銀行按揭貸款，并于2016年11月30日之前，將貸款足額付至興亞公司指定的銀行賬戶。6.出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年12月31日前向買受人交付該商品房，除不可抗力外，未按期交付房屋的，如逾期180日，買受人有權(quán)退房，出賣人在自退房通知送達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人已經(jīng)付款的3%支付違約金，買受人要求繼續(xù)履行合同的，出賣人自約定的交付之日至實(shí)際交付之日，向買受人支付已付款的萬(wàn)分之一違約金。7.如因買受人未將房款（首付款、貸款）費(fèi)用結(jié)清，出賣人有權(quán)延遲交房，并不承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

上述合同訂立后，朱秀麗向興亞公司支付購(gòu)房款785173元。

簽訂上述《北京市商品房預(yù)售合同》的同時(shí)，朱秀麗與錦華盛業(yè)公司訂立《裝修委托協(xié)議》，主要約定：朱秀麗購(gòu)買的1920號(hào)房屋由該公司進(jìn)行裝修，裝修工程的交接日期為買賣合同約定的交房日期，裝修工程質(zhì)量及材料質(zhì)量應(yīng)符合國(guó)家及北京市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。房屋精裝修標(biāo)準(zhǔn)為5000元每平方米，未辦理裝修工程交接驗(yàn)收手續(xù)前，朱秀麗不得干涉、阻礙裝修工程，否則其承擔(dān)責(zé)任。

興亞公司認(rèn)可1920號(hào)房屋的上述裝修費(fèi)用由自己承擔(dān)，相當(dāng)于興亞公司為房屋進(jìn)行精裝修。

興亞公司未在上述合同約定的時(shí)間（2017年12月31日）內(nèi)交付房屋。之后，雙方就房屋的性質(zhì)、裝修等問(wèn)題在相關(guān)部門的參與下進(jìn)行協(xié)商，但仍存在意見(jiàn)分歧。朱秀麗為支付購(gòu)房款，于2018年6月前，按照興亞公司指定的北京銀行辦理按揭貸款手續(xù)，在銀行可以向興亞公司支付貸款時(shí)，朱秀麗又通知銀行停止向興亞公司發(fā)放。即朱秀麗未向興亞公司支付剩余購(gòu)房款。

雙方爭(zhēng)議的問(wèn)題如下：

朱秀麗主張2016年9月自己前往北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司咨詢買房事宜時(shí)，由該公司的人員推薦并陪同前往興亞公司售樓處。興亞公司的銷售人員告知，銷售的房屋屬于公寓，系商住兩用，民水民電，也可以出租，因此自己與興亞公司訂立北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)，確定購(gòu)買1920號(hào)房屋，同時(shí)在興亞公司財(cái)會(huì)室支付現(xiàn)金5萬(wàn)元。朱秀麗認(rèn)為該款支付給興亞公司，但其提供的團(tuán)購(gòu)?fù)扑]書(shū)中，載明朱秀麗向北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付團(tuán)購(gòu)?fù)扑]費(fèi)5萬(wàn)元，且北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司給朱秀麗出具的收據(jù)載明收到朱秀麗5萬(wàn)元。興亞公司否認(rèn)收到該5萬(wàn)元，同時(shí)否認(rèn)向其承諾房屋是商住兩用、民水民電。

朱秀麗提供門頭溝區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)信訪辦理意見(jiàn)書(shū)，對(duì)信訪人朱秀麗的答復(fù)：1920號(hào)房屋于2014年11月17日取得預(yù)售許可；2017年4月，我委收到投訴，反映中昂時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，在新政實(shí)施后還在通知認(rèn)購(gòu)人繳納房屋定金現(xiàn)象，我委于2017年4月5日凍結(jié)其預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金；通過(guò)檢查中昂時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)其對(duì)新政解讀不準(zhǔn)確，仍然向客戶發(fā)放明顯為住宅模式的電子戶型圖。針對(duì)該問(wèn)題，對(duì)其進(jìn)行了新政解讀，嚴(yán)厲批評(píng)繼續(xù)發(fā)放電子戶型圖的開(kāi)發(fā)企業(yè)及人員。下發(fā)整改通知書(shū)，要求企業(yè)限期整改。興亞公司對(duì)該意見(jiàn)書(shū)未提出異議，但其認(rèn)為自己并不存在宣傳銷售的房屋可商住兩用、民水民電的行為。

朱秀麗主張，雙方的合同約定案涉房屋為豪華精裝修，但實(shí)際房屋裝修使用低劣材料，不符合精裝修標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)此，朱秀麗未提供證據(jù)證明，且興亞公司不予認(rèn)可。

一審法院認(rèn)為，朱秀麗與興亞公司訂立的商品房預(yù)售合同系雙方自愿訂立，意思表示真實(shí)，其內(nèi)容不違反相關(guān)法律規(guī)定，為有效合同，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。

本案中，朱秀麗要求解除合同的理由如下：1.自己在購(gòu)房時(shí)，興亞公司宣傳所銷售的房屋可以商住兩用、豪華精裝修、民水民電，但實(shí)際為虛假宣傳，欺騙購(gòu)房人；2.興亞公司沒(méi)有按照合同約定時(shí)間交房，交房時(shí)間推遲至2018年6月底；3.自己購(gòu)房目的為居住、子女落戶及入學(xué)。所購(gòu)房屋為辦公用房，自己的購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。對(duì)此，法院作下列分析：首先，雙方訂立的商品房預(yù)售合同中，醒目記載1920號(hào)房屋為辦公用房，且在合同中特別提示房屋為辦公性質(zhì)。朱秀麗理應(yīng)知曉所購(gòu)房屋為辦公用房。據(jù)提供的證據(jù)，說(shuō)明興亞公司在房屋銷售過(guò)程中，存在不符合規(guī)程的現(xiàn)象，但不能證明向朱秀麗承諾1920號(hào)房屋為商住兩用、民水民電；其次，據(jù)雙方訂立的合同，如果興亞公司未按期交房超過(guò)180日，購(gòu)房人朱秀麗可以要求解除合同，但是朱秀麗的貸款費(fèi)用尚未結(jié)清，興亞公司有權(quán)延期交房，并不承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。另外，朱秀麗所購(gòu)房屋由興亞公司出資按照每平方米5000元標(biāo)準(zhǔn)裝修，現(xiàn)朱秀麗并未收房，不能證明1920號(hào)房屋的裝修不符合標(biāo)準(zhǔn)；再次，朱秀麗主張其購(gòu)房目的為居住、子女落戶及入學(xué)，應(yīng)為其單方目的，并非朱秀麗、興亞公司雙方的合同目的。朱秀麗未對(duì)1920號(hào)房屋辦公性質(zhì)進(jìn)行深入調(diào)研、了解，以至于不能實(shí)現(xiàn)其所主張的目的，不屬于興亞公司欺騙、故意隱瞞造成的。故其要求解除合同的理由，不符合法律規(guī)定，法院不予支持?；诖耍煨沱愐笈d亞公司返還購(gòu)房款及利息的訴訟請(qǐng)求，缺少依據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條、第九十三條、第九十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回朱秀麗的訴訟請(qǐng)求。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，朱秀麗與興亞公司訂立的《北京市商品房預(yù)售合同》《北京市商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效。本案中，雙方明確約定所購(gòu)1920號(hào)房屋為辦公用房，朱秀麗以居住、子女落戶及入學(xué)的購(gòu)房目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)為由解除合同，與合同約定不符，本院不予支持；雙方合同亦約定如因買受人原因未將房款費(fèi)用結(jié)清，出賣人有權(quán)遲延交房，現(xiàn)朱秀麗尚有貸款費(fèi)用未結(jié)清，興亞公司有權(quán)遲延交房，朱秀麗無(wú)權(quán)以此為由解除合同；朱秀麗認(rèn)為興亞公司的裝修不符合約定裝修標(biāo)準(zhǔn)，非解除合同事由，與本案不屬于同一法律關(guān)系，朱秀麗據(jù)此主張解除合同，本院不予采納。故一審法院駁回朱秀麗要求解除合同、興亞公司返還購(gòu)房款及支付利息的訴訟請(qǐng)求，具有事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以維持。

綜上所述，朱秀麗的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)12150元，由朱秀麗負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　郭燕枝

審 判 員　趙　蕾

審 判 員　朱文君

二〇二一年三月一日

法官助理　郭仁鑫

法官助理　李　想

書(shū) 記 員　劉芳芳

書(shū) 記 員　羅嬌楊