民 事 判 決 書

（2021）京01民終446號

上訴人（原審被告）：熱度（北京）社區(qū)服務有限公司，住所地北京市海淀區(qū)。

法定代表人：趙生，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：馮全甫，北京市方谷律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：趙彬，男，1983年2月28日出生，漢族，住北京市朝陽區(qū)。

上訴人熱度（北京）社區(qū)服務有限公司（以下簡稱熱度公司）因與被上訴人趙彬定金合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京0108民初61295號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

熱度公司上訴請求：1.撤銷一審判決，改判駁回趙彬的訴訟請求或發(fā)回重審；2.案件訴訟費用由趙彬負擔。事實和理由：一、一審法院認定事實不清，案涉《定金協(xié)議》僅為合作框架性草案，不能因此認定雙方的權利義務內容，更不能據(jù)此判定熱度公司變更了合同內容。二、《定金協(xié)議》中僅體現(xiàn)出趙彬支付定金后，可進行內部原裝修的拆除及垃圾清運，并無允許其進場裝修的內容，一審法院認定事實錯誤。三、雙方未簽訂正式合同的責任在于趙彬，而非熱度公司，且趙彬違反誠實信用原則，應當承擔相應的違約責任。

趙彬辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求二審法院駁回熱度公司的上訴請求，維持一審判決。

趙彬向一審法院起訴請求：1.要求熱度公司返還100萬元定金并支付一倍的賠償金100萬元，合計200萬元；2.要求熱度公司承擔本案全部訴訟費用。

一審法院認定事實：2018年6月4日，趙彬與熱度公司簽訂《定金協(xié)議》，約定熱度公司向趙彬出租北京市海淀區(qū)XXXX號樓作為商業(yè)經(jīng)營使用，約定租賃面積3711.71平米（以產(chǎn)權面積為準），租期9年，免租期6個月，付款方式為押一付六，租金4.5/平米/日，前兩年租金不變，自第三年起，每在上一年租金基礎上遞增5％；物業(yè)北側及西側均由趙彬自行管理，暫定由趙彬自行管理且無需支付費用，由于西北側網(wǎng)球場是公共場所，雙方另定協(xié)議；樓內的全部設施設備現(xiàn)狀交接，趙彬如需改造，熱度公司全力配合；熱力公司同意趙彬經(jīng)營需要自行在外立面廣告位置設置廣告位（需趙彬自行辦理廣告審批相應手續(xù)），廣告內容需要包括“海淀商業(yè)e中心——熱度社區(qū)”的內容，熱度公司負責協(xié)助辦理審批手續(xù)；熱度社區(qū)保證配合趙彬能在此物業(yè)辦理注冊不少于10個的營業(yè)執(zhí)照注冊地址，但需與實際經(jīng)營項目相符（僅限于趙彬出租的實體經(jīng)營需要，不得進行虛假注冊），如不相符熱度公司拒絕辦理，且趙彬無需額外支付費用；此協(xié)議簽訂后三日內，趙彬繳納定金100萬元，熱度公司提供收據(jù)，指定郭毅名下賬戶為收款賬戶；雙方只能簽訂委托合作協(xié)議，等同正式簽訂租賃合同；待正式租賃合同簽署后，該定金可轉為租金；自簽約之日起，熱度公司不得以任何理由將該房屋出租給他人，雙方應在1個月內簽訂正式租賃合同，否則，不簽方視為違約，趙彬違約不退定金，熱度公司違約除全額退還定金外還將支付一倍定金作為違約金；在本協(xié)議簽訂且趙彬支付定金后，趙彬可進行內部原裝修的拆除及垃圾清運，并開展招商工作；起租日期于水電正式接通到該樓，且雙方簽訂正式交接單開始計算。協(xié)議由郭毅代表熱度公司與趙彬簽訂，并加蓋了熱度公司公章。當日，趙彬向熱度公司指定的郭毅賬戶轉賬支付100萬元，熱度公司向趙彬出具了收取“房租定金”100萬元的收據(jù)。涉案房屋未接通正式水電，熱度公司也未準許趙彬進行原裝修的拆除和垃圾清運工作。

2018年6月25日，趙彬向郭毅詢問是否準備出合作協(xié)議。同年6月27日，楊國柏將熱度公司與德成公司簽訂的《百旺家苑租賃合同》及熱度公司擬定的《百旺家苑合作經(jīng)營合同》通過微信傳給趙彬。次日，趙彬回復楊國柏，表示《百旺家苑合作經(jīng)營合同》中的內容同趙彬與郭毅協(xié)商的內容以及《定金協(xié)議》中的條款不一致，要求發(fā)來正式合同文本，以便按照《定金協(xié)議》履行。同年7月2日，楊國柏和趙彬就正式合同的名稱、地下空間使用備案、進場裝修前交費等問題進行了溝通，未達成一致。同年7月3日，楊國柏向趙彬提出兩個方案，一是再交150萬元可以進場打掃衛(wèi)生、招商，不允許做裝修，等正式水電介入，再把錢交齊，進場裝修；二是把錢交齊簽訂合同，再進場裝修。趙彬提出地下空間使用的備案問題。楊國柏表示備案下不來，面積再減掉。趙彬要求楊國柏在簽訂合同前準備產(chǎn)權方同意轉租的意見書。一審訴訟中，熱度公司認可趙彬于7月6日已明確表示不簽訂熱度公司提供的合同文本。同年7月9日，楊國柏要求趙彬回復簽約之事。熱度公司提供的微信聊天記錄中未見趙彬答復。趙彬稱其答復楊國柏需要辦妥地下室備案手續(xù)才能簽約。之后雙方未再聯(lián)系。熱度公司稱房屋空置半年后才出租給第三方。

另查，熱度公司在于2018年6月27日向趙彬出具草擬的《百旺家苑合作經(jīng)營合同》中設定如下條款：乙方只能依照指定用途使用合作物業(yè)，不能做商業(yè)醫(yī)療、KTV等百旺家苑小區(qū)居民不允許經(jīng)營的項目；約定合作期限116個月，即自2018年7月1日至2028年2月28日（2018年7月1日至2018年12月31日為裝修期，無需交納房屋管理費），管理費單價4.5/天/平米，自第三年起每年遞增5％，每半年交一次，乙方應在合同簽訂后5日向甲方支付第一周期管理費3048241.84元（6個月），在上一周期期滿前10日內交清下一周期的管理費，以此類推；甲方配合乙方完善注冊辦公所需資料，乙方向甲方支付3個月的管理費作為本合作的保證金1524120.92元；合同正常履約期滿，在乙方交清管理費、水電費、物業(yè)管理費等應交的相關費用并對有損失的部分進行賠償或維修，同時清理余物并搞好衛(wèi)生經(jīng)甲方驗收合格后，甲方于2個月內不計利息退還乙方合作保證金；甲方交付鑰匙前乙方繳納裝修保證金100萬元，乙方自行裝修完畢、達到圖紙設計使用要求、消防和環(huán)評驗收等，甲方驗收合格后30日內無息退回裝修保證金；乙方交清上述保證金、半年租金、裝修保證金后，甲方交付鑰匙；由乙方承擔物業(yè)費、綜合管理費，房產(chǎn)稅、土地使用費及其他稅費由國家規(guī)定的納稅人和繳納人繳納；合作期間，乙方不能將房屋全部或部分轉租給第三方；乙方在合作期間，需要將合作物業(yè)作為公司注冊地址的，應當以書面形式向甲方提出申請，經(jīng)甲方書面同意后方可進行注冊，否則視為乙方違約，合同解除后，乙方應在解除之日起15個工作日內將注冊地址移出合作物業(yè)；乙方因經(jīng)營需要，可自行辦理廣告審批手續(xù)，設置廣告位，但必須包括留給甲方不低于100平方米“海淀商業(yè)e中心——熱度社區(qū)”的廣告位；甲方承諾在本合同簽訂后4年內不得提出解除本合同，在滿4年未滿5年內提前收回的，向乙方支付8個月的管理費作為違約金，合同終止，乙方不向甲方要求裝修等連帶賠償及其他任何賠償，滿5年不滿6年內提前收回的，甲方向乙方支付6個月的管理費作為違約金……如乙方提前退租，應提前180日書面告知甲方，并向甲方支付3個月的管理費作為違約金，已支付的合作保證金不予退還，合同終止。合同還設定了違約責任條款。

根據(jù)熱度公司向趙彬提供的熱度公司與德成公司簽訂的《百旺家苑租賃合同》約定，該房屋僅限于熱度公司自行經(jīng)營使用，不得將該房屋全部或部分轉租給第三方，若有特殊經(jīng)營需要將該房屋部分轉租給本合同外第三方的，須經(jīng)德成公司書面同意。趙彬據(jù)此向熱度公司索要德成公司同意熱度公司轉租的書面材料，熱度公司未提供。一審訴訟中，熱度公司提交一份于2019年5月8日與德成公司簽訂的《百旺家苑租賃合同補充協(xié)議書》，將上述轉租條款變更為“若乙方有特殊經(jīng)營需要將該房屋部分租賃給本合同外第三方的，須在甲方按甲方要求備案……”為證明德成公司同意熱度公司轉租，熱度公司提交一份落款日期為2018年3月6日蓋有德成公司公章的《關于轉租情況的說明》，德成公司同意熱度公司將房屋轉租給所指定的第三方，并按照租賃合同及相關補充協(xié)議相關條款執(zhí)行。趙彬否認該份說明的真實性，熱度公司從未向其出示過。因該份說明內容與《百旺家苑租賃合同補充協(xié)議書》約定不符，一審法院不予確認。

一審庭審中，熱度公司表示定金合同中約定的租賃面積包括地下室，并且地下室只有經(jīng)過備案后才可以出租。但是，從簽署《定金協(xié)議》至今，地下室的備案始終沒有完成。趙彬提交了其與熱度公司的法定代表人楊國柏于2018年7月2日的電話錄音。電話錄音中，趙彬要求熱度公司提供產(chǎn)權方同意轉租的證明和落實地下室備案問題，將《定金協(xié)議》里的條款落實在合同中。熱度公司表示馬連洼百旺家苑38號樓的地下室的備案暫時沒有完成，要求趙彬按照可以完成備案的情況先交費，備案下不來可以退款。同時，熱度公司并不同意趙彬在支付完定金后立即進場。

一審法院認為，趙彬與熱度公司簽訂的《定金協(xié)議》系雙方的真實意思表示，未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。《定金協(xié)議》約定“雙方應在1個月內簽訂正式租賃合同，否則不簽方視為違約”，本案的爭議焦點在于趙彬與熱度公司未簽訂正式租賃合同的違約責任由哪方承擔問題。根據(jù)《定金協(xié)議》約定，趙彬在交納定金后即可入場進行內部原裝修的拆除及垃圾清運，并開展招商工作，但熱度公司在收到定金后拒絕同意趙彬入場，要求趙彬交納裝修保證金才能進場裝修，違反了《定金協(xié)議》的約定。熱度公司向趙彬提供的合同文本，改變了租金的支付方法，此為正式協(xié)議的核心條款，對《定金協(xié)議》中雙方達成的內容進行了實質性的修改，并增加了一些《定金協(xié)議》中沒有的條款，比如設定趙彬交納合作保證金和裝修保證金的合同義務，限制了趙彬對外出租的權利，補充了為熱度公司保留廣告位面積的內容等等，均屬對《定金協(xié)議》內容的變更，趙彬有權拒絕在該合同上簽字。熱度公司向趙彬出租的面積包含地下室在內的面積，趙彬認為熱度公司解決了地下空間使用的備案問題后可以與熱度公司簽訂合同。熱度公司明知出租地下室需要經(jīng)過備案登記，但始終沒有完成備案，也未向趙彬提供德成公司允許其轉租的證明，致使趙彬未與熱度公司簽訂正式合同，熱度公司對此負有過錯，故應雙倍返還趙彬定金。熱度公司認可趙彬于2018年7月6日明確表示不與熱度公司簽約，其房屋空置損失不應由趙彬承擔。綜上，一審法院判決：熱度公司于判決生效后10日內雙倍返還趙彬定金100萬元即支付200萬元。

本院二審期間，當事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當事人進行了證據(jù)交換和質證。熱度公司提交以下新證據(jù)：證據(jù)1.微信聊天記錄截屏2頁，證明2018年6月4日雙方簽訂《定金協(xié)議》后協(xié)商第二天進場事宜，從而進一步證明熱度公司并未拒絕對方入場。證據(jù)2.郭毅與趙彬之間的短信截圖2頁，證明雙方同意《定金協(xié)議》系討論稿而非正式稿，相關細節(jié)尚需充分商討。證據(jù)3.鑰匙收發(fā)登記表、證據(jù)4.熱度公司楊總與張俊清的電話錄音，共同證·明李偉委派張俊清前往38號院取圖紙，而李偉是趙彬的合作伙伴或領導，進一步證明趙彬已經(jīng)領取鑰匙，對原裝修進行了拆除和垃圾清理工作。趙彬在二審中未提交新證據(jù)，其對熱度公司的證據(jù)發(fā)表以下質證意見：證據(jù)1的真實性認可，但截圖不具有完整性，對方僅提交了簽訂《定金協(xié)議》當天的聊天記錄，而未提交后續(xù)拒絕進場的記錄。證據(jù)2的真實性認可，但雙方并未否認《定金協(xié)議》的內容，如果《定金協(xié)議》僅為草稿，也無需雙方簽字。證據(jù)3系熱度公司內部文件，趙彬不認識張俊清，也未領取或收到圖紙，不認可該證據(jù)的真實性、證明目的。證據(jù)4的真實性、關聯(lián)性、證明目的均不認可。本院經(jīng)審查認為，熱度公司提交的證據(jù)1僅系雙方在合同簽訂時的聊天片段，并未展示出此后熱度公司連續(xù)的一致性的意思表示，無法達到其證明目的，本院不予采信；證據(jù)2中短信內容并未反映出雙方一致同意《定金協(xié)議》為草稿而不具備合同效力的內容，本院不予采信；關于證據(jù)3、證據(jù)4，在趙彬對證據(jù)的真實性不予確認的情況下，本院無法核實案外人身份及錄音真實性，因此，對證據(jù)3、證據(jù)4的真實性不予確認。

本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定：“當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應當提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責任的當事人承擔不利后果?！睙岫裙旧显V主張，《定金協(xié)議》僅為合同草稿，不能由此判定雙方的權利義務關系。據(jù)已查明的事實可知，《定金協(xié)議》具備合同成立的基本要素，雙方當事人均在該份合同中簽字、蓋章，由此，該合同已經(jīng)成立并生效，熱度公司的該項主張不能成立?！抖ń饏f(xié)議》簽訂后的一段時間內，雙方一直在就進場問題、備案問題，以及熱度公司草擬的《百旺家苑合作經(jīng)營合同》具體條款內容與《定金協(xié)議》不一致等問題進行溝通，現(xiàn)有的錄音、聊天記錄等證據(jù)并未表明雙方就上述問題達成一致意見，因此，在《定金協(xié)議》并未變更、替代或有所補充的情況下，雙方當事人應當按照《定金協(xié)議》的約定履行相應的合同義務。

現(xiàn)有證據(jù)表明熱度公司在上述合同的履行過程中存在違約行為。其一，《定金協(xié)議》中約定趙彬繳納100萬元定金即可進場，但2018年7月3日熱度公司的楊國柏提出的進場方案是，要么增加150萬元后可進場打掃衛(wèi)生，要么把錢交齊并簽訂合同后可進場裝修。由此可知，熱度公司并未在《定金協(xié)議》約定的繳納100萬元定金后即刻允許趙彬進場。其二，熱度公司要求趙彬簽訂的《百旺家苑合作經(jīng)營合同》存在多項實質性變更《定金協(xié)議》內容的情形，對此，一審法院均已認定清楚，本院不再逐一論述。

綜上所述，熱度公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費22800元，由熱度（北京）社區(qū)服務有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　李利

審 判 員　陳實

審 判 員　楊力

二〇二一年二月二十二日

法官助理　孫鑫

書 記 員　江瑞