上訴人（原審被告）：林某某，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：張學(xué)武，河北厚正律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：蔣某，男，xxxx年xx月xx日出生，住北京市海淀區(qū)。

上訴人林某某因與被上訴人蔣某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初12742號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月6日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員王愛紅獨(dú)任審理，于2021年1月11日公開開庭審理了本案。上訴人林某某之委托訴訟代理人張學(xué)武、被上訴人蔣某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

林某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)，改判駁回蔣某關(guān)于要求林某某支付房屋租金30萬元的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.蔣某并非房屋產(chǎn)權(quán)人，其向林某某表述其系房屋產(chǎn)權(quán)人，并與林某某簽訂房屋租賃合同，存在欺詐行為。2.房屋沒有合法產(chǎn)權(quán)，屬于非法建筑，涉案房屋租賃合同應(yīng)屬無效。3.蔣某實(shí)際在2017年12月17日交房，沒有按照合同約定在2017年11月30日交房，遲延交房7日以上，存在先期違約行為。房屋產(chǎn)權(quán)人在租賃期內(nèi)多次帶人看房，且因房屋存在質(zhì)量問題，蔣某未承擔(dān)約定的維修義務(wù)，亦未支付林某某墊付的維修費(fèi)用，導(dǎo)致林某某無法正常使用房屋。因蔣某存在前述違約行為，林某某有權(quán)解除合同，不予支付租金和違約金。

蔣某辯稱，同意一審判決，不同意林某某的上訴請(qǐng)求和理由。

蔣某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.要求林某某給付蔣某拖欠房租30萬元及違約金2.9萬元；2.要求林某某給付蔣某2018年冬季供暖費(fèi)9150元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年7月17日，蔣某（出租人，甲方）、北京乾豐業(yè)泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（居間人，丙方）與林某某（承租人，乙方）簽訂《北京市房屋租賃合同（經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交版）》（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋租賃合同），約定：位于北京市海淀區(qū)**別墅（以下簡(jiǎn)稱涉案房屋），建筑面積305平方米，出租給林某某，租賃用途：居住。房屋租賃期自2018年1月1日至2020年12月31日，共計(jì)叁年。租金支付方式為季付，季租金為人民幣87500元，各期租金支付日期為：1月1日，4月1日，7月1日，10月1日，押金為人民幣29000元，租賃期滿或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金，以及乙方應(yīng)該承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還給乙方。租賃期間，水電費(fèi)、電話費(fèi)、電視收視費(fèi)、供暖費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)、車位費(fèi)均由乙方承擔(dān)。乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：1、不按照約定支付租金達(dá)7日的。2、欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá)1000元的。3、擅自改變房屋用途的……乙方有上述違約的情形之一的，應(yīng)按月租金的100%向甲方支付違約金，甲方并可要求乙方將房屋恢復(fù)原狀或賠償相應(yīng)損失。蔣某、林某某以及居間方均在合同上簽字蓋章。

合同簽訂后，林某某于2017年9月26日以現(xiàn)金方式支付給蔣某押金29000元。2017年12月17日，蔣某將涉案房屋交付給林某某使用。林某某于2018年5月23日以微信的方式向蔣某配偶支付房租6000元，于2018年10月11日通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向蔣某支付租金100000元，共計(jì)支付租金106000元，之后未再付房屋租金。因林某某拖欠房租，蔣某催要無果后提前收回房屋，林某某于2019年2月28日從涉案房屋搬出并將房屋交回蔣某。另查，林某某支付了2017年至2018年度的供暖費(fèi)，2018年至2019年度的供暖費(fèi)9150元由蔣某為其墊付。另，蔣某至今未退還林某某交納的押金29000元。

一審法院認(rèn)定上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人的陳述、房屋租賃合同、照片、微信聊天記錄、發(fā)票等證據(jù)及本案開庭筆錄在案佐證。

一審法院認(rèn)為，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，蔣某與林某某于2017年7月17日簽訂的涉案房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格依約履行各自義務(wù)。因林某某長(zhǎng)期拖欠房租，蔣某催要無果后于2019年2月28日收回了出租的涉案房屋，故雙方簽訂的涉案房屋租賃合同已于2019年2月28日解除。根據(jù)涉案房屋租賃合同約定，季租金為人民幣87500元，林某某實(shí)際租賃涉案房屋的期間為2018年1月1日至2019年2月28日共14個(gè)月，經(jīng)計(jì)算其應(yīng)支付的房屋租金為408333元，扣除林某某已經(jīng)支付房屋租金106000元，其拖欠房屋租金為302333元，故蔣某要求林某某支付房屋租金300000元的訴訟請(qǐng)求，具備事實(shí)及法律依據(jù)，法院予以支持。2018至2019年度的供暖期間為2018年11月15日至2019年3月15日，供暖費(fèi)共計(jì)9150元，而林某某于2019年2月28日從涉案房屋搬出，故林某某應(yīng)承擔(dān)的2018至2019年度供暖費(fèi)以其實(shí)際居住涉案房屋期間計(jì)算為8006元，故蔣某要求林某某支付2018年冬季供暖費(fèi)9150元的訴訟請(qǐng)求，法院支持8006元，其余不予支持。根據(jù)涉案房屋租賃合同，林某某存在逾期支付房租的情形構(gòu)成違約，依照約定應(yīng)向蔣某支付月租金100%的違約金即29166元，蔣某主張違約金29000元，法院予以支持，因蔣某至今未退還林某某支付的押金29000元，故法院將該押金沖抵林某某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約金，蔣某無需再退還林某某押金。對(duì)于林某某在抗辯中提出涉案房屋存在質(zhì)量問題以及原告主體不適格的主張，因未能提供充分證據(jù)，法院不予采信。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，判決：一、林某某于本判決生效后七日內(nèi)支付蔣某房屋租金300000元；二、林某某于本判決生效后七日內(nèi)支付蔣某供暖費(fèi)8006元；三、駁回蔣某的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，林某某未提交新證據(jù)。蔣某提交：證據(jù)1.北京乾豐業(yè)泰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司出具的《證明》，用以證明該中介公司于雙方簽訂合同后第二天即幫助林某某把大部分東西搬到涉案房屋中；證據(jù)2.《頤和山莊購銷合同》，用以證明涉案房屋系蔣某一方合法購買的，由武京予與北京市海淀區(qū)永豐鄉(xiāng)人民政府簽訂的合同，并非違法建筑。林某某對(duì)證據(jù)1的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性、證明目的均不予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)2的真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)關(guān)聯(lián)性和證明目的均不予認(rèn)可。本院認(rèn)為，蔣某提交的證據(jù)1無單位負(fù)責(zé)人或制作證明材料的人員簽名，本院對(duì)此不予采信。本院經(jīng)審查認(rèn)定，北京市海淀區(qū)永豐鄉(xiāng)人民政府亮甲店新村與武京予于1998年9月9日簽訂《頤和山莊購銷合同》，由武京予作為購房人購買了涉案房屋。后蔣某和武京予于2017年7月15日簽訂《備忘錄》一份，約定：雙方共同擁有的北京市海淀區(qū)31號(hào)別墅，決定自2018年1月1日起開始對(duì)外出租，由蔣某辦理對(duì)外出租各項(xiàng)事宜。

本院另查，雙方合同約定甲方應(yīng)于2017年11月30日前將房屋按約定條件交付給乙方。2017年12月12日，蔣某方和林某某方曾進(jìn)行溝通，蔣某方表示2017年12月16日搬離涉案房屋，當(dāng)天在家交流后辦理交接手續(xù)；林某某方表示時(shí)間沒有問題。

經(jīng)審查，一審法院認(rèn)定的其他事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，涉案房屋雖尚未取得產(chǎn)權(quán)證書，但不妨礙其購房人對(duì)此房屋享有占有、使用、收益的權(quán)利。蔣某雖并非《頤和山莊購銷合同》中約定的購房人，但其經(jīng)與購房人協(xié)商后，有權(quán)對(duì)外出租涉案房屋。蔣某與林某某于2017年7月17日簽訂的涉案房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。林某某主張蔣某在簽訂涉案房屋租賃合同時(shí)存在欺詐，以及主張涉案房屋租賃合同無效的上訴理由，于法無據(jù)，本院不予支持。

出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人。涉案房屋租賃合同中雖約定2017年11月30日前交房，但是在實(shí)際履行過程中雙方另行就搬離和交接時(shí)間協(xié)商達(dá)成一致，林某某在此后入住涉案房屋且支付了部分房租，在合同履行期間未對(duì)此提出異議，現(xiàn)林某某主張蔣某遲延交付房屋構(gòu)成先期違約的上訴理由，本院不予采信。

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。合同履行過程中，蔣某方多次催促林某某方交納房租，林某某僅交納了部分房租，存在欠付租金的違約行為。現(xiàn)林某某主張涉案房屋因存在質(zhì)量問題等影響其使用、蔣某存在不履行維修義務(wù)且拒絕支付維修費(fèi)用的行為，但其提供的現(xiàn)有證據(jù)不足以證明蔣某存在前述違約行為，且林某某亦未因此要求行使合同解除權(quán)，其二審以此為由提起上訴，不具有事實(shí)和法律依據(jù)，本院對(duì)此不予支持。一審法院判令林某某支付欠付租金30萬元的處理正確；林某某應(yīng)當(dāng)對(duì)其違約行為承擔(dān)違約金，一審法院將違約金與押金進(jìn)行折抵的處理并無不當(dāng)。林某某上訴主張其不應(yīng)當(dāng)支付租金和違約金，于法無據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，林某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回。一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)5800元，由林某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　王愛紅

二〇二一年二月二十日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪