上訴人（原審原告）:閆碩，女，1978年5月31日出生，漢族，住北京市昌平區(qū)。

委托訴訟代理人：吳楊虎，北京市法大律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：北京大成昌潤置業(yè)有限公司，住所地北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)蓬萊公寓辦公樓**東側(cè)。

法定代表人：李海波，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：侯西明,男,北京大成昌潤置業(yè)有限公司土建工程師。

委托訴訟代理人：高煥章，北京市五環(huán)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司，住所地北京市西城區(qū)宣武門西大街**（大成大廈**）。

法定代表人：張曉兵，董事長。

委托訴訟代理人：高煥章，北京市五環(huán)律師事務(wù)所律師。

上訴人閆碩、上訴人北京大成昌潤置業(yè)有限公司（以下簡稱大成昌潤公司）因與被上訴人北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司（以下簡稱金隅地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初2589號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年4月1日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

閆碩上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判支持閆碩的全部訴訟請求。事實和理由：1.因房屋存在質(zhì)量問題，大成昌潤公司未能及時修復(fù)漏水，導(dǎo)致閆碩無法裝修，亦無法如期入住，閆碩與大成昌潤公司進行了協(xié)商，大成昌潤公司拒絕承認房屋存在質(zhì)量問題，在協(xié)商無果的情況下，閆碩立即提起訴訟，沒有消極不處置該問題導(dǎo)致房屋空置損失擴大。一審評估的損失315100元對應(yīng)的損失期間是2018年7月15日（交房日）-2020年6月8日（房屋質(zhì)量鑒定報告出具日），該期間的房屋空置損失均應(yīng)當(dāng)由大成昌潤公司承擔(dān)。2.《北京市商品房預(yù)售合同》第十八條明確約定了金隅地產(chǎn)公司對涉案房屋質(zhì)量問題承擔(dān)連帶責(zé)任，與附件九的約定并不沖突，金隅地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)就房屋質(zhì)量問題與大成昌潤公司承擔(dān)連帶責(zé)任。

大成昌潤公司辯稱，不同意閆碩的上訴請求和理由。

金隅地產(chǎn)公司辯稱，不同意閆碩的上訴請求和理由。

大成昌潤公司上訴請求：撤銷一審判決第一項，改判駁回閆碩的全部訴訟請求。事實和理由：1.閆碩在2018年7月19日和2018年8月8日共計報修兩次，閆碩報修之前，大成昌潤公司對于漏水問題無從得知，更談不上維修的問題；閆碩報修之后，大成昌潤公司積極進行了維修，不存在超過30個工作日不進行保修的情況。在保修期內(nèi)的質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)按照合同約定進行保修，而不應(yīng)當(dāng)自行維修，故不應(yīng)判令大成昌潤公司支付維修費用。2.大成昌潤公司在2018年7月15日將房屋交付給閆碩，自閆碩收房以來，未有跡象表明閆碩急于裝修。閆碩主張的房屋空置情況與房屋質(zhì)量問題沒有直接因果關(guān)系，大成昌潤公司不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》第十六條第（一）款中約定：“出賣人的賠償責(zé)任僅限于買受人因合同第十一條第（三）款所列的其他質(zhì)量問題而遭受的直接經(jīng)濟損失”，房屋空置損失不屬于合同約定的賠償范圍,閆碩主張的空置損失沒有合同依據(jù)，不應(yīng)支持。

閆碩辯稱，不同意大成昌潤公司的上訴請求和理由。涉案房屋多次出現(xiàn)問題，大成昌潤公司一直沒有維修好，故閆碩主張自行維修并由大成昌潤公司賠償維修費和房屋空置損失。

金隅地產(chǎn)公司辯稱，同意大成昌潤公司的上訴理由和請求。

閆碩向一審法院起訴請求：1.判令大成昌潤公司對坐落于北京市103號房屋（以下簡稱涉案房屋）的屋頂、墻壁、門窗重新進行施工和修復(fù)；2.判令大成昌潤公司賠償閆碩房屋空置損失10萬元（以最終鑒定的數(shù)額為準）。訴訟過程中，閆碩變更訴訟請求為：1.判令大成昌潤公司向閆碩支付修復(fù)涉案房屋的費用損失6061.12元；2.判令大成昌潤公司賠償閆碩房屋空置損失315100元；3.判令大成昌潤公司承擔(dān)涉案房屋全部評估費和鑒定費5萬元；4.判令金隅地產(chǎn)公司對上述三項費用承擔(dān)連帶責(zé)任。

一審法院認定事實：2018年4月23日，閆碩向大成昌潤公司支付房屋認購定金50萬元。2018年4月27日，雙方簽訂《北京市商品房認購書》，約定閆碩認購大成昌潤公司所開發(fā)的涉案房屋。后閆碩（買受人）與大成昌潤公司（出賣人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定閆碩向大成昌潤公司購買涉案房屋，總價款為9289008元。該合同第十七條“保修責(zé)任”約定：“（一）商品房實行保修制度。出賣人應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)履行保修義務(wù)。該商品房為住宅的，出賣人應(yīng)當(dāng)自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書》中關(guān)于工程質(zhì)量保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等應(yīng)當(dāng)符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及北京市地方標準《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》的規(guī)定……（五）在保修期內(nèi)，買受人要求維修的書面通知送達出賣人30個工作日內(nèi)，出賣人既不履行保修義務(wù)也不提出書面異議的，買受人可以自行或委托他人進行維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)……”該合同第十八條“質(zhì)量擔(dān)?！奔s定：“出賣人未按照第十六條、第十七條約定承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的，由北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司承擔(dān)連帶責(zé)任。關(guān)于質(zhì)量擔(dān)保的具體約定見附件九。”該合同附件九“關(guān)于質(zhì)量擔(dān)保的具體約定”約定：“企業(yè)破產(chǎn)、解散等清算情況發(fā)生后的商品住房質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體為：北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司。質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)以及北京市地方標準《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》（DB11/641-2009）等明確的住宅質(zhì)量保修范圍、期限及要求，履行保修責(zé)任?！痹摵贤郊恕瓣P(guān)于保修范圍、保修期限和保修責(zé)任的約定”主要約定：該商品房的保修期自房屋首次交付買受人之日起計算，關(guān)于保修期限的約定不應(yīng)低于北京市地方標準《商品住宅工程質(zhì)量保修規(guī)程》（DB11/641-2009）規(guī)定的最低保修期限，其中防水工程質(zhì)量保修期限為5年，外窗與入戶門質(zhì)量保修期限為5年。

合同簽訂后，閆碩向大成昌潤公司支付了全部購房款，大成昌潤公司于2018年7月15日將涉案房屋交付閆碩。2018年7月17日，閆碩發(fā)現(xiàn)涉案房屋相關(guān)部位存在滲漏水現(xiàn)象，并于2018年7月19日報修。后大成昌潤公司組織人員對滲漏水部位進行了維修，但未能全部有效修復(fù)。

訴訟過程中，經(jīng)閆碩申請，法院委托北京市建筑工程研究院建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定中心（以下簡稱建研院）對涉案房屋的屋頂、墻壁滲漏水的原因及修復(fù)方案進行了鑒定。建研院于2020年6月8日作出《司法鑒定意見書》，并于2020年8月17日作出《司法鑒定意見補正書》。根據(jù)該鑒定意見書及鑒定意見補正書，鑒定結(jié)論如下：1.衛(wèi)生間滲漏水的原因。二層次臥衛(wèi)生間、二層主臥衛(wèi)生間防水層存在缺陷是導(dǎo)致涉案房屋一層臥室衛(wèi)生間頂板、一層客廳頂板滲漏水的原因。2.窗戶滲漏水的原因。（1）一層主臥窗戶窗框與洞口墻體之間的安裝縫隙密封處理存在缺陷及窗構(gòu)件連接處縫隙密封處理存在缺陷是導(dǎo)致一層主臥窗戶滲漏水的原因。（2）二層主臥窗構(gòu)件連接處縫隙密封處理存在缺陷是導(dǎo)致二層主臥窗戶滲漏水的原因。（3）二層次臥窗構(gòu)件連接處縫隙密封處理存在缺陷是導(dǎo)致二層次臥窗戶滲漏水的原因。（4）二層客廳窗戶（東、西側(cè)）窗構(gòu)件連接處縫隙密封處理存在缺陷是導(dǎo)致二層客廳窗戶（東、西側(cè)）滲漏水的原因。3.對一層廚房上部露臺進行24h蓄水試驗，未發(fā)現(xiàn)廚房頂板有滲漏水現(xiàn)象。建研院同時出具《建議修復(fù)方案》：一、衛(wèi)生間滲漏水的建議修復(fù)方案。在二層主臥、二層次臥衛(wèi)生間現(xiàn)有地面，按原設(shè)計要求重新施工防水層，防水層施工完畢后進行蓄水試驗合格后方可進行下一步施工。二、窗戶滲漏水的建議修復(fù)方案。對一層主臥窗戶、二層主臥窗戶、二層次臥窗戶、二層客廳窗戶（東、西側(cè)）按相關(guān)規(guī)范要求對窗戶窗框與洞口墻體之間、窗構(gòu)件連接縫隙、開啟扇與窗框之間增加防水密封措施。經(jīng)質(zhì)證，閆碩、大成昌潤公司、金隅地產(chǎn)公司對上述鑒定結(jié)論及建議修復(fù)方案均無異議。閆碩因此項鑒定支付鑒定費30000元。

訴訟過程中，閆碩申請對涉案房屋的維修費用進行造價鑒定，經(jīng)北京市高級人民法院搖號，法院委托北京華建審工程造價咨詢事務(wù)所有限公司進行此項鑒定工作。2020年11月26日，北京華建審工程造價咨詢事務(wù)所有限公司作出《鑒定意見書》，鑒定金額為6061.12元。經(jīng)質(zhì)證，閆碩對此項鑒定結(jié)論無異議；大成昌潤公司、金隅地產(chǎn)公司對該項鑒定的鑒定程序無異議，但主張其積極履行保修義務(wù)，不同意由閆碩自行維修，閆碩主張自行維修費用的請求不能成立，故此項鑒定在實體上并無必要。閆碩為此項鑒定支付鑒定費10000元。

訴訟過程中，閆碩申請對涉案房屋在2018年7月15日至2020年6月8日空置期間的損失進行評估，經(jīng)北京市高級人民法院搖號，法院委托中財寶信（北京）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司進行此項評估工作。2020年10月20日，中財寶信（北京）房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司作出《資產(chǎn)評估報告》，評估結(jié)論為：涉案房屋在2018年7月15日至2020年6月8日空置期間的損失于評估基準日2020年10月16日的市場價值為315100元。該評估報告正文第七條載明：本次評估目的是確定租賃房地產(chǎn)的年租賃價格，根據(jù)委估房地產(chǎn)的周邊情況，租賃市場很活躍，可以找到比較案例，滿足市場法的條件，因此，選用市場法確定基準日的租金價值。經(jīng)質(zhì)證，閆碩對此項評估結(jié)論無異議；大成昌潤公司、金隅地產(chǎn)公司對該評估報告的真實性認可，但認為評估數(shù)值有失公允，未考慮房屋周邊現(xiàn)實情況等。閆碩為此項評估支付評估費10000元。

訴訟過程中，大成昌潤公司為證明其積極履行維修義務(wù)，向法庭提交了微信聊天記錄，根據(jù)該聊天記錄，自2018年7月漏水發(fā)生后至2018年10月下旬，大成昌潤公司對涉案房屋進行了維修。

另查，金隅地產(chǎn)公司系大成昌潤公司的股東。訴訟過程中，金隅地產(chǎn)公司表示認可《北京市商品房預(yù)售合同》第十八條“質(zhì)量擔(dān)保”的約定。

一審法院認為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。

依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，閆碩與大成昌潤公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。雙方均應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。

根據(jù)本案查明的事實，大成昌潤公司在向閆碩交付房屋后，涉案房屋出現(xiàn)滲漏水現(xiàn)象，而根據(jù)建研院出具的鑒定結(jié)論，涉案房屋的相關(guān)衛(wèi)生間、窗戶發(fā)生滲漏水系因防水層存在缺陷及密封處理存在缺陷所致，對此，大成昌潤公司應(yīng)向閆碩承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。滲漏水發(fā)生后，經(jīng)閆碩報修，大成昌潤公司組織人員進行了維修，但未能全部有效修復(fù)，在此情況下，閆碩主張由其自行維修，維修費用由大成昌潤公司承擔(dān)，理由正當(dāng)。故此，閆碩訴請大成昌潤公司賠償維修費用，法院應(yīng)予支持。維修費用的金額，由法院根據(jù)造價鑒定結(jié)論予以確定。大成昌潤公司關(guān)于其已積極履行維修義務(wù)，在其不同意由閆碩自行維修的情況下，閆碩主張自行維修屬單方變更合同條款的辯解理由不足，法院不予采信。

關(guān)于房屋空置損失，因涉案房屋滲漏水，客觀上造成閆碩不能及時裝修并入住房屋，確實會給閆碩造成損失。該損失系因大成昌潤公司交付的房屋存在缺陷所致，故大成昌潤公司理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。但閆碩在已知大成昌潤公司未能有效修復(fù)滲漏水時，亦應(yīng)及時采取有效措施以防止損失的擴大，其未能及時止損造成擴大的損失，應(yīng)由其自行承擔(dān)，故在房屋空置損失金額的認定上，法院綜合考慮房屋缺陷的具體情況、大成昌潤公司的維修期間以及修復(fù)滲漏水的合理期間，結(jié)合《資產(chǎn)評估報告》的價值標準，對大成昌潤公司應(yīng)承擔(dān)的賠償金額酌情予以認定。大成昌潤公司關(guān)于房屋空置損失與房屋存在的缺陷并無直接因果關(guān)系等，故不應(yīng)賠償房屋空置損失的辯解，法律依據(jù)不足，法院不予采信。

關(guān)于金隅地產(chǎn)公司應(yīng)否與大成昌潤公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任的問題，根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》第十八條及附件九的約定，可以認定只有在大成昌潤公司發(fā)生破產(chǎn)、解散等清算情況后，金隅地產(chǎn)公司才成為涉案房屋質(zhì)量責(zé)任承擔(dān)主體。故此，閆碩訴請金隅地產(chǎn)公司連帶賠償其維修費用及房屋空置損失，法律依據(jù)不足，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百三十條、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、北京大成昌潤置業(yè)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)賠償閆碩維修費用6061.12元、房屋空置損失54800元，共計60861.12元；二、駁回閆碩的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。經(jīng)審查，一審法院認定的事實屬實，本院予以確認。

本院認為，閆碩與大成昌潤公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行己方義務(wù)。

閆碩在收房之后，發(fā)現(xiàn)房屋存在滲漏水的質(zhì)量問題，經(jīng)鑒定,系因部分區(qū)域防水層或縫隙密封處理存在缺陷所致，該問題屬于大成昌潤公司應(yīng)當(dāng)保修的范圍。大成昌潤公司雖曾予以維修，但未能全部有效修復(fù)，閆碩在本案中主張由其自行維修并要求大成昌潤公司承擔(dān)維修費用，一審法院根據(jù)維修費用的鑒定意見，判決支持了閆碩的該部分主張，具有事實和法律依據(jù)，本院予以維持。大成昌潤公司在兩次維修均未全部有效修復(fù)的情形下，不同意承擔(dān)由閆碩自行修復(fù)的費用，于法無據(jù)，本院不予支持。

因涉案房屋存在漏水的質(zhì)量問題，對該問題進行維修必然會耗費一定的時間，導(dǎo)致閆碩在此期間無法直接使用涉案房屋，存在一定的空置損失。一審法院綜合考慮房屋缺陷的具體情況、大成昌潤公司的維修期間以及修復(fù)滲漏水的合理期間，并結(jié)合《資產(chǎn)評估報告》的價值標準，對大成昌潤公司應(yīng)承擔(dān)的賠償金額予以酌定，所作處理并無不當(dāng)。閆碩認為應(yīng)當(dāng)支持其主張的全部房屋空置損失、大成昌潤公司認為不應(yīng)當(dāng)支持任何房屋空置損失的上訴理由及相應(yīng)上訴請求，均不能成立，本院均不予支持。

對于金隅地產(chǎn)公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的問題，根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》第十八條的約定，系大成昌潤公司未按照第十六條、第十七條約定承擔(dān)相關(guān)責(zé)任的前提下，金隅地產(chǎn)公司才承擔(dān)連帶責(zé)任。現(xiàn)有證據(jù)能夠證明大成昌潤公司并未拒絕按照第十六條、第十七條的約定承擔(dān)相關(guān)維修責(zé)任，故一審法院未予支持閆碩要求金隅地產(chǎn)公司承擔(dān)連帶責(zé)任的訴訟請求，具有事實和合同依據(jù)，本院予以維持。閆碩的該項上訴理由及其相應(yīng)上訴請求不能成立，本院不予支持。一審法院對于鑒定費和評估費的分擔(dān)所作處理并無不當(dāng)，本院對閆碩、大成昌潤公司的該項上訴請求均不予支持。

綜上所述，閆碩和大成昌潤公司的上訴請求均不能成立，均應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費6526元，由閆碩負擔(dān)5204.5元（已交納），由北京大成昌潤置業(yè)有限公司負擔(dān)1321.5元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王茂剛

審 判 員　王愛紅

審 判 員　劉國俊

二〇二一年四月十九日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪