上訴人（原審原告）：北京育新物業(yè)管理公司，住所地北京市海淀區(qū)西三旗育新花園**。

法定代表人：高晉峰，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：湯樹榮，北京天馳君泰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京鴻達(dá)福運(yùn)家常菜餐廳，住所地北京市海淀區(qū)育新花園小區(qū)**樓。

經(jīng)營者：楊燕。

被上訴人（原審被告）：段某1（兼北京鴻達(dá)福運(yùn)家常菜餐廳委托訴訟代理人），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

上訴人北京育新物業(yè)管理公司（以下簡稱育新公司）因與被上訴人北京鴻達(dá)福運(yùn)家常菜餐廳（以下簡稱鴻達(dá)餐廳）、段某1房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2019）京0108民初61628號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年3月24日立案后，依法組成合議庭，因符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百六十九條第一款規(guī)定，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

育新公司上訴請求：撤銷一審法院判決，改判鴻達(dá)餐廳、段某1支付欠付租金138140元、水電費(fèi)61104元，合計199244元。事實與理由：育新公司自2001年11月28日起將育新花園二期64號樓地下室100平方米房屋租賃給鴻達(dá)餐廳、段某1使用，雙方雖然自2006年后未續(xù)簽書面合同，但鴻達(dá)餐廳、段某1一直使用房屋到2016年底，雙方存在事實上的租賃關(guān)系。因雙方租賃合同關(guān)系持續(xù)到2016年12月31日，且期間育新公司曾向鴻達(dá)餐廳、段某1催要過租金和水電費(fèi)，時效中斷，故育新公司的起訴并未超過訴訟時效。

鴻達(dá)餐廳、段某1辯稱，同意一審法院判決，不同意育新公司的上訴請求和理由。一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確。1.鴻達(dá)餐廳只經(jīng)營到2009年春季，對此鴻達(dá)餐廳、段某1在一審提交了證人證言，且鴻達(dá)餐廳已于2011年被吊銷營業(yè)執(zhí)照，不可能繼續(xù)經(jīng)營，故育新公司的起訴已經(jīng)超過訴訟時效；2.段某1是鴻達(dá)餐廳的實際經(jīng)營人，楊燕是登記的經(jīng)營者，段某1和楊燕均沒有收到過任何關(guān)于地下室租金催繳的電話或當(dāng)面、書面通知，訴訟時效未中斷；3.2016年12月31日是北京鴻達(dá)意達(dá)商店（以下簡稱鴻達(dá)意達(dá)商店）經(jīng)營用房到期的時間，與鴻達(dá)餐廳無關(guān)。

育新公司向一審法院起訴請求：1.判令鴻達(dá)餐廳、段某1支付所欠租金138140元、水電費(fèi)61104元，以上合計199244元；2.判令鴻達(dá)餐廳、段某1承擔(dān)訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實：楊燕系鴻達(dá)餐廳營業(yè)執(zhí)照登記的經(jīng)營者。溫某1系楊燕之女，段某1系溫某1之夫。

2000年7月，鴻達(dá)餐廳租賃北京市海淀區(qū)西三旗育新花園47號樓一層北側(cè)及二層開始營業(yè)，段某1系餐廳的實際經(jīng)營人。

后鴻達(dá)餐廳（乙方）為解決員工住宿問題與育新公司（甲方）于2001年4月28日簽訂《房屋租賃合同》，甲方同意將育新小區(qū)二期64號樓地下一層100平方米租賃給乙方住宿使用。乙方租房期限為12個月，自2001年5月15日起至2002年5月14日止。乙方向甲方應(yīng)交租金12000元/年，水電費(fèi)按月單獨(dú)核算（每度電1元，每噸水3.8元），如國家調(diào)整水電費(fèi)，按調(diào)幅相應(yīng)調(diào)整。乙方在簽訂本合同前，一次性向甲方交納合同年度一半的租金6000元，剩余費(fèi)用應(yīng)在2001年10月15日交齊。水電費(fèi)每月15日前交納。乙方如有續(xù)租要求，應(yīng)在租用合同到期90日前提出書面申請，乙方在同等條件下享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

2002年2月22日，育新公司（甲方）與鴻達(dá)餐廳（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定乙方租房使用用途住宿，甲方同意將育新花園64號樓地下一層租賃給乙方使用，使用面積118平方米。乙方租房期限為12個月，自2002年1月1日起至2002年12月31日止。租金15240元/年。水電費(fèi)按月單獨(dú)核算（每度電1元，每噸水3.8元），如國家調(diào)整水電費(fèi)，按調(diào)幅相應(yīng)調(diào)整。乙方在簽訂本合同前，一次性向甲方交納合同年度一半的租金7620元，剩余費(fèi)用應(yīng)在2002年6月1日交齊，水電費(fèi)每月5日前交納。

2003年3月14日，育新公司（甲方）與鴻達(dá)餐廳（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定乙方租房使用用途員工住宿，甲方同意將育新花園64號樓地下室租賃給乙方使用。乙方租房期限為12個月，自2003年1月1日起至2003年12月31日止。租金為15240元/年，水電費(fèi)按月單獨(dú)核算（每度電0.7元，每噸水4.9元），如國家調(diào)整水電費(fèi)，按調(diào)幅相應(yīng)調(diào)整。

2006年1月27日，育新公司（甲方）與鴻達(dá)餐廳（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定乙方租房使用用途員工住宿，甲方同意將育新花園64號樓地下室100平方米租賃給乙方使用。乙方租房期限為12個月，自2006年1月1日起至2006年12月31日止。水電費(fèi)按月單獨(dú)核算（每度電0.5元，每噸水5元），如國家調(diào)整水電費(fèi)，按調(diào)幅相應(yīng)調(diào)整。

2008年1月1日，育新公司（甲方）與鴻達(dá)餐廳（乙方）簽訂租賃合同，約定甲方將位于育新花園47號樓二層北側(cè)的房屋租賃給乙方使用，建筑面積為121.6平方米，乙方承租房屋的使用用途為餐廳。乙方承租上述房屋期限為五年，自2008年1月1日起至2012年12月31日止。合同租金為55000元/年，租金的付款方式為季付，固定交費(fèi)日為每年的1月1日、4月1日、7月1日和10月1日。

2008年6月26日，段某1因涉嫌違法違紀(jì)問題被北京市公安局東城分局警務(wù)督察隊執(zhí)行禁閉，2008年7月2日被北京市公安局東城分局刑事拘留，因涉嫌犯受賄罪，于同年8月1日被北京市東城區(qū)人民檢察院立案后刑事拘留，后于同年8月11日被逮捕，后被判處有期徒刑十三年。2017年11月1日刑滿釋放。

2013年1月24日，育新公司（甲方）與鴻達(dá)意達(dá)商店（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定乙方向甲方承租的房屋位置為北京市海淀區(qū)西三旗育新花園47號樓一層北側(cè)，建筑面積為69.3平方米，乙方承租該房屋的用途為便利店。乙方承租上述房屋期限為五年整：自2013年1月1日起至2017年12月31日止。乙方的每年租金均為45000元，付款方式為季付，先付后用。鴻達(dá)意達(dá)商店的法定代表人為溫某1。

雙方對于地下室的租賃期限、欠費(fèi)數(shù)額及訴訟時效存有爭議，具體如下：

關(guān)于租賃期限，育新公司稱鴻達(dá)餐廳自2001年5月租賃64號樓地下室11間至2016年12月31日，由于鴻達(dá)餐廳及鴻達(dá)意達(dá)商店一直租賃地上房屋經(jīng)營，同時使用地下室，所以育新公司一直未收回地下室，租賃初期用于鴻達(dá)餐廳員工宿舍，之后作何用途并不清楚，2016年12月31日，因為鴻達(dá)餐廳長期欠租金及地下室整改，將地下室換鎖，自行收回。鴻達(dá)餐廳、段某1對此不認(rèn)可，稱雙方的慣例是合同一年一簽，2001年至2007年均簽訂過租賃合同，但是因為時間久遠(yuǎn)，亦無法提供，因為地下室自2006年開始陸續(xù)有外來人員入住，雙方因為水電費(fèi)用問題產(chǎn)生爭議，2007年下半年未交納租金和水電費(fèi)，2008年初雙方協(xié)商把之前的費(fèi)用補(bǔ)齊后重新簽訂合同，但是2008年6月段某1出事了，所以合同未簽訂，餐廳員工朱某1和徐某1管理餐廳至2009年3月就關(guān)停了，員工遣散，2009年6月員工搬離地下室，育新公司收回地下室，鴻達(dá)餐廳、段某1提交了餐廳員工朱某1、徐某1、馮某1的證人證言及錄音等證據(jù)，育新公司以證人未出庭，且與鴻達(dá)餐廳、段某1有利害關(guān)系為由不認(rèn)可證人證言的真實性，錄音的真實性認(rèn)可，但是錄音不能證明餐廳經(jīng)營到2009年。

關(guān)于欠費(fèi)情況，育新公司根據(jù)財務(wù)統(tǒng)計，租金交納如下：2001年5月15日至2001年12月31日期間應(yīng)交租金7500元，已交租金4500元，欠交租金3000元；2002年至2005年租金均已交納；2006年1月1日至2006年12月31日期間應(yīng)交租金15240元，未交納；2007年1月1日至2007年12月31日期間應(yīng)交租金15240元，已交7500元，欠費(fèi)7740元；2008年1月1日至2008年12月31日應(yīng)交租金15240元，已交10000元，欠費(fèi)5240元；2009年1月1日至2009年12月31日應(yīng)交租金15240元，已交10000元，欠費(fèi)5240元；2010年1月1日至2010年12月31日應(yīng)交租金15240元，已交5000元，欠費(fèi)10240元；2011年至2016年，每年應(yīng)交租金15240元，均未交納。其中，2005年5月15日至2012年12月31日期間使用單位系鴻達(dá)餐廳，2013年1月1日至2016年12月31日期間使用單位系鴻達(dá)意達(dá)商店。關(guān)于水電費(fèi)，育新公司主張的2001年至2016年的欠費(fèi)數(shù)額均為估算金額。鴻達(dá)餐廳、段某1對2009年下半年開始至2016年12月31日期間的租金及水電費(fèi)均不認(rèn)可，之前租金和水電費(fèi)僅欠一年左右，但是育新公司主張的水電費(fèi)金額沒有依據(jù)，2009年、2010年交納的租金系補(bǔ)交之前欠的租金。

關(guān)于訴訟時效，育新公司稱2008年段某1出事后，溫某1實際經(jīng)營餐廳，后于2013年開始經(jīng)營便利店，2008年以后育新公司多次向溫某1催繳地下室租金，本案未過訴訟時效，但是鴻達(dá)餐廳、段某1對此不認(rèn)可，鴻達(dá)餐廳、段某1、楊燕、溫某1從未收到過催繳通知，本案已過訴訟時效，育新公司并未就其催繳過欠費(fèi)提交相關(guān)證據(jù)。

一審法院認(rèn)為，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為三年。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。訴訟時效期間自權(quán)利人知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利受到損害以及義務(wù)人之日起計算。

育新公司認(rèn)為雙方的租賃關(guān)系持續(xù)至2016年12月31日，至起訴時未滿三年，未過訴訟時效，但鴻達(dá)餐廳、段某1對此不認(rèn)可，稱雙方的租賃關(guān)系僅持續(xù)至2009年中旬。根據(jù)法律規(guī)定，主張法律關(guān)系存在的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)對產(chǎn)生該法律關(guān)系的基本事實承擔(dān)舉證證明責(zé)任，育新公司應(yīng)當(dāng)對爭議期間雙方存在租賃關(guān)系進(jìn)行舉證。雖然育新公司稱鴻達(dá)餐廳及鴻達(dá)意達(dá)商店在爭議期間一直承租地上房屋進(jìn)行經(jīng)營，故地下室亦由鴻達(dá)餐廳、鴻達(dá)意達(dá)商店控制使用，但是法院認(rèn)為地上房屋與地下室并不具有附屬或關(guān)聯(lián)關(guān)系，雙方就地上房屋存在租賃關(guān)系并不當(dāng)然對地下室亦存在租賃關(guān)系，故育新公司的上述主張不成立。根據(jù)雙方陳述，2009年、2010年育新公司收到了部分租金，但是雙方對該部分租金是當(dāng)年租金還是補(bǔ)交租金存有爭議，即便按照育新公司所述雙方在2010年仍存在租賃關(guān)系，育新公司并未就2010年至2016年12月31日期間雙方存在租賃關(guān)系進(jìn)行舉證，亦未就此期間催要過租金及水電費(fèi)或向人民法院或相關(guān)部門請求保護(hù)其合法權(quán)益提供相關(guān)證據(jù)，故本案訴訟已過訴訟時效，育新公司喪失勝訴權(quán)，現(xiàn)育新公司要求鴻達(dá)餐廳、段某1支付欠交租金、水電費(fèi)的訴訟請求，沒有事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民法總則》第一百八十八條、第一百九十二條第一款，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十一條規(guī)定，判決：駁回北京育新物業(yè)管理公司的全部訴訟請求。

二審中，育新公司提交中興財光華會計師事務(wù)所于2017年6月出具的《北京育新物業(yè)管理公司育新花園管理處財務(wù)收支審計報告》封面、第15頁、第48頁，以證明鴻達(dá)餐廳欠租金69500元、水電費(fèi)115578.28元，共計欠費(fèi)185078.28元。鴻達(dá)餐廳、段某1認(rèn)可拖欠2006年到2008年的費(fèi)用，但對育新公司主張的金額不予認(rèn)可，并指出該審計報告載明的欠費(fèi)金額與育新公司主張的數(shù)額并不相符，育新公司未向?qū)徲嫴块T如實提交材料，對該證據(jù)的證明目的不予認(rèn)可。因育新公司提交的審計報告并非完整版，對其真實性本院無法核實，且其中所載租金及水電費(fèi)的數(shù)額與育新公司在本案中主張的數(shù)額并不一致，故對該證據(jù)的真實性，本院不予確認(rèn)。本院另查明，鴻達(dá)餐廳的工商登記信息顯示，鴻達(dá)餐廳主體狀態(tài)為吊銷，吊銷日期為2011年10月28日。

本院對一審查明的其他事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外。延付或者拒付租金的，訴訟時效期間為一年。

本案中，育新公司起訴要求鴻達(dá)餐廳、段某1支付因承租育新花園64號樓地下室房屋而欠付的2001年至2016年12月31日的房租及水電費(fèi)。為此，育新公司提交其公司與鴻達(dá)餐廳分別于2001年、2002年、2003年及2006年簽訂的《房屋租賃合同》，載明鴻達(dá)餐廳承租該地下室房屋用于員工住宿，其中2006年的《房屋租賃合同》約定的租期至2006年12月31日止。二審中，鴻達(dá)餐廳、段某1認(rèn)可其欠付2006年至2008年的費(fèi)用，并自認(rèn)鴻達(dá)餐廳經(jīng)營至2009年春，故本院確認(rèn)鴻達(dá)餐廳占有訴爭地下室房屋至2009年。但就此后鴻達(dá)餐廳繼續(xù)占有使用地下室的情況，育新公司并未提交充分證據(jù)；另考慮到鴻達(dá)餐廳的實際經(jīng)營者段某1于2008年6月26日被公安機(jī)關(guān)執(zhí)行禁閉措施以及鴻達(dá)餐廳于2011年10月28日被吊銷營業(yè)執(zhí)照等事實，育新公司上訴主張鴻達(dá)餐廳在2009年之后實際占有使用地下室房屋至2016年12月31日，證據(jù)不足，其據(jù)此要求鴻達(dá)餐廳、段某1支付此期間的租金及費(fèi)用，缺乏事實及法律依據(jù)，本院不予支持。就鴻達(dá)餐廳、段某1欠付的2009年之前的費(fèi)用，其中租金的訴訟時效期間于一年后屆滿，水電費(fèi)的訴訟時效期間于兩年后屆滿，育新公司于2019年8月26日提起本案訴訟要求鴻達(dá)餐廳、段某1支付上述費(fèi)用，均已超過訴訟時效，本院亦不予支持。育新公司雖主張其曾向鴻達(dá)餐廳催要過相關(guān)款項，但未提供證據(jù)予以證明，其主張訴訟時效中斷，證據(jù)不足。因此，育新公司上訴堅持要求鴻達(dá)餐廳、段某1支付2001年至2016年12月31日的房租及水電費(fèi)，本院不予支持。一審法院駁回育新公司全部訴訟請求的判決結(jié)果是正確的，應(yīng)予維持。但是本案中，在2017年10月1日《中華人民共和國民法總則》施行前，育新公司就鴻達(dá)餐廳、段某12009年之前所欠費(fèi)用的訴訟時效期間已經(jīng)屆滿，一審判決適用《中華人民共和國民法總則》關(guān)于訴訟時效期間為三年的規(guī)定，適用法律有誤，本院予以糾正。

綜上所述，育新公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回。依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十六條第一款第三項，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)4284元，由北京育新物業(yè)管理公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王茂剛

審 判 員　劉國俊

審 判 員　王愛紅

二〇二一年四月十五日

法官助理　王湘羽

書 記 員　趙夢蕓