上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：郜慧杰，北京市誠(chéng)實(shí)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：盛有利（徐某某之夫）。

委托訴訟代理人：翟珊珊，北京振持律師事務(wù)所律師。

上訴人張某某因與被上訴人徐某某返還原物糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初14073號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭不開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張某某上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，改判駁回徐某某的一審訴訟請(qǐng)求或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、一審法院認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤。1.案涉房屋是拆遷安置房，產(chǎn)權(quán)證書(shū)至今未發(fā)放，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)無(wú)法確定，一審法院確認(rèn)徐某某為案涉房屋的所有權(quán)人，缺乏依據(jù)。2.陳某1與徐某某簽訂《房屋過(guò)戶(hù)協(xié)議書(shū)》時(shí)，并沒(méi)有完全的所有權(quán)或經(jīng)過(guò)共有人追認(rèn)，未取得完全的處分權(quán)，陳某1的處分行為無(wú)效。一審法院認(rèn)為陳某1通過(guò)與徐某某簽訂《房屋過(guò)戶(hù)協(xié)議書(shū)》放棄所有權(quán)，無(wú)法律依據(jù)。3.陳某1、林某1與張某某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，林某1認(rèn)可原房屋買(mǎi)賣(mài)合同，張某某已履行付款義務(wù)并占有使用，該物權(quán)應(yīng)優(yōu)先得到保護(hù)。徐某某提交的林某1的證明，系之后的另行處分，后處分的行為無(wú)效。4.林某2、林某1的證明屬于證人證言，林某2、林某1應(yīng)出庭作證，當(dāng)庭電話(huà)核實(shí)不符合法律規(guī)定。5.張某某已全部支付購(gòu)房款，實(shí)際支付705000元，以現(xiàn)金支付合同款不違反法律規(guī)定，張某某已善意取得房屋。二、一審法院遺漏必須參加訴訟的當(dāng)事人，審判程序違法。陳某1、林某2、林某1應(yīng)為必須參加本案的當(dāng)事人，一審法院應(yīng)依照職權(quán)主動(dòng)追加，張某某多次申請(qǐng)追加陳某1、林某2、林某1為當(dāng)事人，但一審法院未準(zhǔn)許。三、張某某已依法取得房屋的相關(guān)權(quán)利。鑒于徐某某與陳某1的母女關(guān)系，在另案中陳述徐某某口頭委托陳某1出租案涉房屋，因此張某某有正當(dāng)理由相信陳某1具有簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的代理權(quán)限，該代理為表見(jiàn)代理，對(duì)張某某產(chǎn)生法律效力。

徐某某辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意張某某的上訴請(qǐng)求和理由。1.案涉房屋是回遷安置房，屬于村集體自建房，不屬于商業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，不會(huì)發(fā)放大產(chǎn)權(quán)證書(shū)。村集體及大湯山村民委員會(huì)出具證明，證實(shí)案涉房屋屬于徐某某所有。2.一審法院認(rèn)定張某某并非善意取得正確，張某某均以現(xiàn)金支付購(gòu)房款，不符合常理，可以認(rèn)定交易的不真實(shí)性。3.案涉房屋的產(chǎn)權(quán)早已確認(rèn)為徐某某所有，林某2、林某1已放棄權(quán)利，其不愿意出庭作證符合常理，為查清本案事實(shí)，其接受法庭的詢(xún)問(wèn)，不違反法律的相關(guān)規(guī)定。

徐某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令張某某將位于北京市昌平區(qū)502號(hào)樓房騰空并交付給徐某某；2.本案的各項(xiàng)訴訟費(fèi)用由張某某承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2008年10月16日，北京天時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與陳某2簽訂《昌平區(qū)大湯山村集體土地住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，將其宅基地及地上房屋列為拆遷范圍。2008年10月16日，出賣(mài)人北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)大湯山村民委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)大湯山村委會(huì)）與買(mǎi)受人陳某2簽訂《安置房屋購(gòu)買(mǎi)合同》，約定陳某2購(gòu)買(mǎi)北京市昌平區(qū)8號(hào)樓3單元502號(hào)。2012年11月8日，陳某1以其父陳某2的名義與徐某某簽署《房屋過(guò)戶(hù)協(xié)議書(shū)》，約定將案涉房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至徐某某名下。大湯山村委會(huì)加蓋公章。

2013年3月1日，出賣(mài)方（甲方）陳某1與購(gòu)買(mǎi)方（乙方）張某某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，陳某1將案涉房屋以47萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給張某某。之后，張某某陸續(xù)向陳某1支付購(gòu)房款705000元。2014年1月19日，陳某1與張某某簽訂《房屋過(guò)戶(hù)協(xié)議》，約定陳某1將案涉房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)到張某某名下。2017年11月24日，甲方陳某1、林某1與乙方張某某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。

2019年6月3日，大湯山村委會(huì)出具《證明》，證明案涉房屋為徐某某的房產(chǎn)。2020年9月10日，林某1、林某2分別出具《證明》，兩人均稱(chēng)案涉房屋是徐某某的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。一審法院當(dāng)庭與林某1、林某2電話(huà)聯(lián)系，兩人確認(rèn)《證明》為本人真實(shí)意思表示。

一審法院認(rèn)為，本案首先需要確認(rèn)徐某某是否為案涉房屋的權(quán)利人。案涉房屋系拆遷安置房，應(yīng)為被安置人陳某2、徐某某、陳某1、林某2、林某1共同共有。陳某2于2011年10月病故，其法定繼承人為其妻徐某某、其女陳某1，陳某1于2012年11月8日與徐某某以簽訂《房屋過(guò)戶(hù)協(xié)議書(shū)》的形式放棄該房屋的所有權(quán)。該《房屋過(guò)戶(hù)協(xié)議書(shū)》經(jīng)大湯山村委會(huì)登記備案。林某2、林某1亦出具《證明》放棄該房屋的所有權(quán)。故徐某某為案涉房屋的所有權(quán)人。

關(guān)于張某某提出的兩點(diǎn)答辯意見(jiàn)。其一為，張某某從陳某1手中購(gòu)得該房屋，為房屋所有權(quán)人?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。現(xiàn)陳某1將案涉房屋賣(mài)給張某某屬無(wú)權(quán)處分行為，且房屋實(shí)際權(quán)利人徐某某也并未追認(rèn)，張某某無(wú)權(quán)取得房屋的物權(quán)。其二為，張某某有正當(dāng)理由相信陳某1具有簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的代理權(quán)限，張某某已善意取得案涉房屋。《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條規(guī)定行為人沒(méi)有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后以被代理人名義訂立合同，相對(duì)人有理由相信行為人有代理權(quán)的，該代理行為有效。張某某舉示的證據(jù)材料不足以證明徐某某對(duì)陳某1有出售房屋的委托，亦無(wú)法證明其有理由相信陳某1有出售房屋的代理權(quán)。且張某某提交的陳某1與張某某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》約定購(gòu)房?jī)r(jià)款為48萬(wàn)元，但張某某實(shí)際支付購(gòu)房?jī)r(jià)款為705000元，但未提交相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬明細(xì)。法院無(wú)法確認(rèn)其為善意受讓人。

對(duì)于徐某某提出的要求張某某將案涉房屋騰空并交付給自己的訴訟請(qǐng)求。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十九條規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。第三十五條規(guī)定，妨害物權(quán)或者可能妨害物權(quán)的，權(quán)利人可以請(qǐng)求排除妨害或者消除危險(xiǎn)?，F(xiàn)徐某某為案涉房屋的所有權(quán)人，有權(quán)要求張某某將案涉房屋騰空并交付給自己。故徐某某該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，有事實(shí)及法律依據(jù)，法院予以支持。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十九條、第五十一條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十五條、第三十九條、《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：張某某于本判決生效之日起30日內(nèi)將北京市昌平區(qū)502室房屋騰空并交付徐某某。

本院經(jīng)審理查明：陳某2與徐某某原系夫妻關(guān)系，陳某1系二人之女。陳某1與林某2原系夫妻關(guān)系，二人于2009年離婚，林某1系二人之女。陳某2于2011年10月去世，陳某2的父母已于1988年去世。

2008年10月16日，拆遷人北京天時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與被拆遷人陳某2簽訂《昌平區(qū)大湯山村集體土地住宅房屋拆遷貨幣補(bǔ)償協(xié)議》，確定陳某2在拆遷范圍內(nèi)房屋面積為201.67平方米，宅基地為269.66平方米，戶(hù)籍人口5人，分別為陳某2、徐某某、陳某1、林某2、林某1。

2008年10月16日，出賣(mài)人大湯山村委會(huì)與買(mǎi)受人陳某2于2008年10月16日簽訂《安置房屋購(gòu)買(mǎi)合同》，約定陳某2購(gòu)買(mǎi)的第一套樓房為8號(hào)樓3單元5層2門(mén)，建筑面積96平方米，總價(jià)134400元。

案涉房屋至今未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，陳某2去世后，陳某2的第順序繼承人陳某1、徐某某于2012年11月8日簽訂《房屋過(guò)戶(hù)協(xié)議書(shū)》，約定將案涉房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)至徐某某名下。陳某1、徐某某簽字確認(rèn)，大湯山村委會(huì)加蓋了印章。雙方約定的“過(guò)戶(hù)”實(shí)為到村委會(huì)備案。

2013年3月1日，出賣(mài)方陳某1與購(gòu)買(mǎi)方張某某簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，陳某1將案涉房屋以47萬(wàn)元價(jià)格賣(mài)給張某某。張某某于2013年入住案涉房屋。2017年11月24日，陳某1、林某1與張某某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，對(duì)2013年3月1日簽訂《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》進(jìn)行了確認(rèn)，還對(duì)到大湯山村委會(huì)過(guò)戶(hù)（實(shí)為到村委會(huì)備案）一事進(jìn)行了約定。張某某提供的4張由陳某1出具的收據(jù)顯示，陳某1共收到張某某房屋首付款或房費(fèi)705000元。張某某稱(chēng)其按照陳某1的要求增加了購(gòu)房款后陳某1才將蓋了大湯山村委會(huì)印章的雙方于2014年1月19日簽訂的《房屋過(guò)戶(hù)協(xié)議》交給他，該協(xié)議約定陳某1將案涉房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)（實(shí)為到村委會(huì)備案）到張某某名下。該協(xié)議加蓋的印章為“北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)大湯山村村民委員會(huì)”，比大湯山村委會(huì)的印章多一個(gè)“村”字，系假章。

2019年5月28日，大湯山村委會(huì)出具《說(shuō)明》：我村村民徐某某，大湯山村2008年舊村改造該村民家庭分得安居房?jī)商祝?2號(hào)樓4單元301室及8號(hào)樓3單元502室。截止目前該村民8號(hào)樓3單元502室房屋，村內(nèi)無(wú)買(mǎi)賣(mài)記錄。2019年6月3日，大湯山村委會(huì)出具《證明》，證明案涉房屋為徐某某的房產(chǎn)，2008年上樓至2017年3月份的取暖費(fèi)都由房主本人徐某某承擔(dān)并交納，大湯山村從未收取過(guò)該房屋的物業(yè)費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)。

2020年9月10日，林某1出具《證明》：我叫林某1，是陳某1的女兒。2008年，因北京市昌平區(qū)64號(hào)院拆遷，我作為被騰退安置人之一。2012年11月8日，我和我母親均同意將案涉房屋過(guò)戶(hù)至徐某某名下，并經(jīng)大湯山村委會(huì)蓋章批準(zhǔn)。現(xiàn)上述房產(chǎn)是徐某某個(gè)人的產(chǎn)權(quán)，我特此證明上述事項(xiàng)且認(rèn)可上述情況。

2020年9月10日，林某2出具《證明》：我叫林某2，與陳某1原系夫妻關(guān)系。2009年，我與陳某1離婚。2008年，因北京市昌平區(qū)64號(hào)院拆遷，我作為被騰退安置人之一。2009年離婚時(shí)，我已明確表示放棄我應(yīng)享有的拆遷權(quán)益，徐某某本人已向我支付了10萬(wàn)元作為補(bǔ)償。故基于64號(hào)院的所有拆遷利益已與我無(wú)關(guān)?，F(xiàn)位于北京市昌平區(qū)8號(hào)樓3單元502室樓房與我無(wú)關(guān)，是徐某某的房子，我特此證明上述事項(xiàng)且認(rèn)可上述情況。

在一審?fù)徶?，徐某某起訴的案由是排除妨害糾紛，對(duì)于起訴要求張某某騰空案涉房屋的原因，徐某某有不同表述，分別是：徐某某作為案涉房屋的權(quán)利人，針對(duì)張某某無(wú)權(quán)占有的行為有權(quán)要求騰退；與張某某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》《房屋過(guò)戶(hù)協(xié)議》無(wú)效，租賃關(guān)系解除后張某某無(wú)權(quán)占有。

本院認(rèn)為，根據(jù)雙方爭(zhēng)議的基本事實(shí)以及徐某某的訴訟請(qǐng)求，本案系物權(quán)糾紛，徐某某有關(guān)合同無(wú)效、租賃關(guān)系解除的主張均不在本案審理范圍。徐某某的訴訟請(qǐng)求是判令張某某將案涉房屋騰空并交付給徐某某，結(jié)合徐某某和物權(quán)糾紛有關(guān)的主張，本案的案由應(yīng)為返還原物糾紛，一審法院將本案的案由認(rèn)定為排除妨害糾紛不妥，本院予以糾正。

無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；在未取得所有權(quán)之前，權(quán)利人有權(quán)追回。陳某2去世后，陳某1、林某2、林某1均表示案涉房屋歸徐某某所有。案涉房屋雖然目前尚未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，不能稱(chēng)對(duì)案涉房屋享有所有權(quán)，但徐某某應(yīng)為案涉房屋的權(quán)利人。陳某1在沒(méi)有處分權(quán)的情況下將案涉房屋轉(zhuǎn)讓給張某某，權(quán)利人徐某某有權(quán)追回。徐某某起訴要求張某某騰空案涉房屋并交付給徐某某，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持。一審法院判決支持徐某某訴訟請(qǐng)求的判決結(jié)果正確，本院予以確認(rèn)。

因本案并不涉及陳某1與張某某簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》《房屋過(guò)戶(hù)協(xié)議》以及陳某1、林某1與張某某簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》的效力，本院對(duì)張某某有關(guān)本案遺漏必須參加訴訟的當(dāng)事人的上訴理由不予采信。案涉房屋返還徐某某后，張某某未能購(gòu)買(mǎi)案涉房屋的法律后果可另行主張。

綜上所述，張某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決適用法律錯(cuò)誤，但裁判結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第一百零六條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)70元，由張某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　王茂剛

審 判 員　劉國(guó)俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年三月三十日

法官助理　王志棟

法官助理　張宏宇

書(shū) 記 員　趙夢(mèng)蕓