上訴人（原審被告）：張某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：郜慧杰，北京市誠實律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：徐某某，女，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：盛有利（徐某某之夫）。

委托訴訟代理人：翟珊珊，北京振持律師事務所律師。

上訴人張某某因與被上訴人徐某某返還原物糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2019）京0114民初14073號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。

張某某上訴請求：撤銷原判，改判駁回徐某某的一審訴訟請求或將本案發(fā)回重審。事實和理由：一、一審法院認定事實錯誤。1.案涉房屋是拆遷安置房，產(chǎn)權證書至今未發(fā)放，產(chǎn)權性質無法確定，一審法院確認徐某某為案涉房屋的所有權人，缺乏依據(jù)。2.陳某1與徐某某簽訂《房屋過戶協(xié)議書》時，并沒有完全的所有權或經(jīng)過共有人追認，未取得完全的處分權，陳某1的處分行為無效。一審法院認為陳某1通過與徐某某簽訂《房屋過戶協(xié)議書》放棄所有權，無法律依據(jù)。3.陳某1、林某1與張某某簽訂《補充協(xié)議》，林某1認可原房屋買賣合同，張某某已履行付款義務并占有使用，該物權應優(yōu)先得到保護。徐某某提交的林某1的證明，系之后的另行處分，后處分的行為無效。4.林某2、林某1的證明屬于證人證言，林某2、林某1應出庭作證，當庭電話核實不符合法律規(guī)定。5.張某某已全部支付購房款，實際支付705000元，以現(xiàn)金支付合同款不違反法律規(guī)定，張某某已善意取得房屋。二、一審法院遺漏必須參加訴訟的當事人，審判程序違法。陳某1、林某2、林某1應為必須參加本案的當事人，一審法院應依照職權主動追加，張某某多次申請追加陳某1、林某2、林某1為當事人，但一審法院未準許。三、張某某已依法取得房屋的相關權利。鑒于徐某某與陳某1的母女關系，在另案中陳述徐某某口頭委托陳某1出租案涉房屋，因此張某某有正當理由相信陳某1具有簽訂房屋買賣合同的代理權限，該代理為表見代理，對張某某產(chǎn)生法律效力。

徐某某辯稱，同意一審判決，不同意張某某的上訴請求和理由。1.案涉房屋是回遷安置房，屬于村集體自建房，不屬于商業(yè)開發(fā)建設，不會發(fā)放大產(chǎn)權證書。村集體及大湯山村民委員會出具證明，證實案涉房屋屬于徐某某所有。2.一審法院認定張某某并非善意取得正確，張某某均以現(xiàn)金支付購房款，不符合常理，可以認定交易的不真實性。3.案涉房屋的產(chǎn)權早已確認為徐某某所有，林某2、林某1已放棄權利，其不愿意出庭作證符合常理，為查清本案事實，其接受法庭的詢問，不違反法律的相關規(guī)定。

徐某某向一審法院起訴請求：1.判令張某某將位于北京市昌平區(qū)502號樓房騰空并交付給徐某某；2.本案的各項訴訟費用由張某某承擔。

一審法院認定事實：2008年10月16日，北京天時房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與陳某2簽訂《昌平區(qū)大湯山村集體土地住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》，將其宅基地及地上房屋列為拆遷范圍。2008年10月16日，出賣人北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)大湯山村民委員會（以下簡稱大湯山村委會）與買受人陳某2簽訂《安置房屋購買合同》，約定陳某2購買北京市昌平區(qū)8號樓3單元502號。2012年11月8日，陳某1以其父陳某2的名義與徐某某簽署《房屋過戶協(xié)議書》，約定將案涉房屋產(chǎn)權過戶至徐某某名下。大湯山村委會加蓋公章。

2013年3月1日，出賣方（甲方）陳某1與購買方（乙方）張某某簽訂《房屋買賣合同》，陳某1將案涉房屋以47萬元價格賣給張某某。之后，張某某陸續(xù)向陳某1支付購房款705000元。2014年1月19日，陳某1與張某某簽訂《房屋過戶協(xié)議》，約定陳某1將案涉房屋產(chǎn)權過戶到張某某名下。2017年11月24日，甲方陳某1、林某1與乙方張某某簽訂《補充協(xié)議》。

2019年6月3日，大湯山村委會出具《證明》，證明案涉房屋為徐某某的房產(chǎn)。2020年9月10日，林某1、林某2分別出具《證明》，兩人均稱案涉房屋是徐某某的個人財產(chǎn)。一審法院當庭與林某1、林某2電話聯(lián)系，兩人確認《證明》為本人真實意思表示。

一審法院認為，本案首先需要確認徐某某是否為案涉房屋的權利人。案涉房屋系拆遷安置房，應為被安置人陳某2、徐某某、陳某1、林某2、林某1共同共有。陳某2于2011年10月病故，其法定繼承人為其妻徐某某、其女陳某1，陳某1于2012年11月8日與徐某某以簽訂《房屋過戶協(xié)議書》的形式放棄該房屋的所有權。該《房屋過戶協(xié)議書》經(jīng)大湯山村委會登記備案。林某2、林某1亦出具《證明》放棄該房屋的所有權。故徐某某為案涉房屋的所有權人。

關于張某某提出的兩點答辯意見。其一為，張某某從陳某1手中購得該房屋，為房屋所有權人。《中華人民共和國合同法》第五十一條規(guī)定，無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。現(xiàn)陳某1將案涉房屋賣給張某某屬無權處分行為，且房屋實際權利人徐某某也并未追認，張某某無權取得房屋的物權。其二為，張某某有正當理由相信陳某1具有簽訂房屋買賣合同的代理權限，張某某已善意取得案涉房屋?！吨腥A人民共和國合同法》第四十九條規(guī)定行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效。張某某舉示的證據(jù)材料不足以證明徐某某對陳某1有出售房屋的委托，亦無法證明其有理由相信陳某1有出售房屋的代理權。且張某某提交的陳某1與張某某簽訂的《房屋買賣合同》約定購房價款為48萬元，但張某某實際支付購房價款為705000元，但未提交相應的轉賬明細。法院無法確認其為善意受讓人。

對于徐某某提出的要求張某某將案涉房屋騰空并交付給自己的訴訟請求?！吨腥A人民共和國物權法》第三十九條規(guī)定，所有權人對自己的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用、收益和處分的權利。第三十五條規(guī)定，妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險?，F(xiàn)徐某某為案涉房屋的所有權人，有權要求張某某將案涉房屋騰空并交付給自己。故徐某某該項訴訟請求，有事實及法律依據(jù)，法院予以支持。

依照《中華人民共和國合同法》第四十九條、第五十一條、《中華人民共和國物權法》第三十五條、第三十九條、《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：張某某于本判決生效之日起30日內將北京市昌平區(qū)502室房屋騰空并交付徐某某。

本院經(jīng)審理查明：陳某2與徐某某原系夫妻關系，陳某1系二人之女。陳某1與林某2原系夫妻關系，二人于2009年離婚，林某1系二人之女。陳某2于2011年10月去世，陳某2的父母已于1988年去世。

2008年10月16日，拆遷人北京天時房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與被拆遷人陳某2簽訂《昌平區(qū)大湯山村集體土地住宅房屋拆遷貨幣補償協(xié)議》，確定陳某2在拆遷范圍內房屋面積為201.67平方米，宅基地為269.66平方米，戶籍人口5人，分別為陳某2、徐某某、陳某1、林某2、林某1。

2008年10月16日，出賣人大湯山村委會與買受人陳某2于2008年10月16日簽訂《安置房屋購買合同》，約定陳某2購買的第一套樓房為8號樓3單元5層2門，建筑面積96平方米，總價134400元。

案涉房屋至今未進行產(chǎn)權登記，陳某2去世后，陳某2的第順序繼承人陳某1、徐某某于2012年11月8日簽訂《房屋過戶協(xié)議書》，約定將案涉房屋產(chǎn)權過戶至徐某某名下。陳某1、徐某某簽字確認，大湯山村委會加蓋了印章。雙方約定的“過戶”實為到村委會備案。

2013年3月1日，出賣方陳某1與購買方張某某簽訂《房屋買賣合同》，陳某1將案涉房屋以47萬元價格賣給張某某。張某某于2013年入住案涉房屋。2017年11月24日，陳某1、林某1與張某某簽訂《補充協(xié)議》，對2013年3月1日簽訂《房屋買賣合同》進行了確認，還對到大湯山村委會過戶（實為到村委會備案）一事進行了約定。張某某提供的4張由陳某1出具的收據(jù)顯示，陳某1共收到張某某房屋首付款或房費705000元。張某某稱其按照陳某1的要求增加了購房款后陳某1才將蓋了大湯山村委會印章的雙方于2014年1月19日簽訂的《房屋過戶協(xié)議》交給他，該協(xié)議約定陳某1將案涉房屋產(chǎn)權過戶（實為到村委會備案）到張某某名下。該協(xié)議加蓋的印章為“北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)大湯山村村民委員會”，比大湯山村委會的印章多一個“村”字，系假章。

2019年5月28日，大湯山村委會出具《說明》：我村村民徐某某，大湯山村2008年舊村改造該村民家庭分得安居房兩套，12號樓4單元301室及8號樓3單元502室。截止目前該村民8號樓3單元502室房屋，村內無買賣記錄。2019年6月3日，大湯山村委會出具《證明》，證明案涉房屋為徐某某的房產(chǎn)，2008年上樓至2017年3月份的取暖費都由房主本人徐某某承擔并交納，大湯山村從未收取過該房屋的物業(yè)費和衛(wèi)生費。

2020年9月10日，林某1出具《證明》：我叫林某1，是陳某1的女兒。2008年，因北京市昌平區(qū)64號院拆遷，我作為被騰退安置人之一。2012年11月8日，我和我母親均同意將案涉房屋過戶至徐某某名下，并經(jīng)大湯山村委會蓋章批準?，F(xiàn)上述房產(chǎn)是徐某某個人的產(chǎn)權，我特此證明上述事項且認可上述情況。

2020年9月10日，林某2出具《證明》：我叫林某2，與陳某1原系夫妻關系。2009年，我與陳某1離婚。2008年，因北京市昌平區(qū)64號院拆遷，我作為被騰退安置人之一。2009年離婚時，我已明確表示放棄我應享有的拆遷權益，徐某某本人已向我支付了10萬元作為補償。故基于64號院的所有拆遷利益已與我無關?，F(xiàn)位于北京市昌平區(qū)8號樓3單元502室樓房與我無關，是徐某某的房子，我特此證明上述事項且認可上述情況。

在一審庭審中，徐某某起訴的案由是排除妨害糾紛，對于起訴要求張某某騰空案涉房屋的原因，徐某某有不同表述，分別是：徐某某作為案涉房屋的權利人，針對張某某無權占有的行為有權要求騰退；與張某某簽訂的《房屋買賣合同》《房屋過戶協(xié)議》無效，租賃關系解除后張某某無權占有。

本院認為，根據(jù)雙方爭議的基本事實以及徐某某的訴訟請求，本案系物權糾紛，徐某某有關合同無效、租賃關系解除的主張均不在本案審理范圍。徐某某的訴訟請求是判令張某某將案涉房屋騰空并交付給徐某某，結合徐某某和物權糾紛有關的主張，本案的案由應為返還原物糾紛，一審法院將本案的案由認定為排除妨害糾紛不妥，本院予以糾正。

無處分權人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；在未取得所有權之前，權利人有權追回。陳某2去世后，陳某1、林某2、林某1均表示案涉房屋歸徐某某所有。案涉房屋雖然目前尚未進行產(chǎn)權登記，不能稱對案涉房屋享有所有權，但徐某某應為案涉房屋的權利人。陳某1在沒有處分權的情況下將案涉房屋轉讓給張某某，權利人徐某某有權追回。徐某某起訴要求張某某騰空案涉房屋并交付給徐某某，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。一審法院判決支持徐某某訴訟請求的判決結果正確，本院予以確認。

因本案并不涉及陳某1與張某某簽訂的《房屋買賣合同》《房屋過戶協(xié)議》以及陳某1、林某1與張某某簽訂的《補充協(xié)議》的效力，本院對張某某有關本案遺漏必須參加訴訟的當事人的上訴理由不予采信。案涉房屋返還徐某某后，張某某未能購買案涉房屋的法律后果可另行主張。

綜上所述，張某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決適用法律錯誤，但裁判結果正確，應予維持。依照《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項、《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百三十四條規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費70元，由張某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王茂剛

審 判 員　劉國俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年三月三十日

法官助理　王志棟

法官助理　張宏宇

書 記 員　趙夢蕓