上訴人（原審被告、反訴原告）：北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司，住所地北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)李莊村南。

法定代表人：席某某，經理。

上訴人（原審被告、反訴原告）：席某某，女，xxxx年xx月xx日出生。

上述二上訴人之共同委托訴訟代理人：田旭東，北京市博緣律師事務所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京培軍體育文化有限公司，住所地北京市懷柔區(qū)迎賓南路********。

法定代表人：徐麗娜，總經理。

委托訴訟代理人：林宗兵，北京京策律師事務所律師。

上訴人北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司（以下簡稱盛世農業(yè)公司）、席某某因與被上訴人北京培軍體育文化有限公司（以下簡稱培軍體育公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初6806號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現已審理終結。

盛世農業(yè)公司、席某某上訴請求：撤銷原判第二、三、四、六、八項，改判駁回培軍體育公司的一審訴訟請求，支持盛世農業(yè)公司的一審反訴請求；一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實與理由：1.盛世農業(yè)公司與培軍體育公司之間的合同已經履行完畢，無效與否培軍體育公司均無權主張擴建及裝修損失。2.培軍體育公司應按原約定或者收益金額承擔房屋占有使用費，一審法院酌定50%沒有依據，一審既然認定合同無效，培軍體育公司轉租獲得的39萬元應返還給盛世農業(yè)公司。3.培軍體育公司提供的證據是虛假的，不應采信其證據。4.盛世農業(yè)公司在2019年12月20日才簽訂騰退補償協議，交付地上物，騰退行為和補償與培軍體育公司無關。評估補償具有一定的政策福利性質，盛世農業(yè)公司作為長久承租人才應享有。此次騰退補償不包括2013年以后的建筑。盛世農業(yè)公司已經為大佛翻建減免了租金。培軍體育公司知曉房屋情況，不應由盛世農業(yè)公司承擔責任。5.一審判決席某某承擔連帶責任錯誤，一審僅以租金進入盛世農業(yè)公司股東賬戶即否定法人獨立人格過于武斷和不負責任。

培軍體育公司辯稱，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求和理由。

培軍體育公司向一審法院起訴請求：1.判決盛世農業(yè)公司退還培軍體育公司履約保證金2萬元；2.判令盛世農業(yè)公司給付培軍體育公司增建補償費300萬元；3.判令席某某對上述債務向培軍體育公司承擔連帶責任；4.判令訴訟費由盛世農業(yè)公司承擔。

盛世農業(yè)公司、席某某向一審法院反訴請求：1.判令培軍體育公司支付案涉房屋、土地占用費408333元（2019年6月15日至2019年12月31日）；2.判令培軍體育公司賠償擅自拆除蔬菜大棚的損失30萬元；3.判令培軍體育公司支付2018年5月份的水電費13365.5元；4.判令培軍體育公司賠償未返還租賃的桌椅餐具損失1萬元；5.反訴訟費用由培軍體育公司承擔。

一審法院認定事實：一、各方簽訂合同的情況

2006年，席某某之夫李某與北京市南口鎮(zhèn)東李莊村村民委員會（以下簡稱東李莊村委會）簽訂《荒灘地租賃合同》，約定由李某承租位于東李莊村東南201畝荒地。因李某于2008年去世，2010年，東李莊村委會與席某某簽訂《荒灘地租賃合同補充協議》，雙方同意將合同承租方由李某變更為席某某。2013年，東李莊村委會與席某某簽訂《補充協議》，主要約定：2013年6月2日，經東李莊村委會、村務監(jiān)督委員會實地測量為206畝，超出原合同面積5畝，雙方對超出原合同面積的5畝土地款進行了約定。

2016年4月14日，盛世農業(yè)公司（甲方、出租方）與培軍體育公司（乙方、承租方）簽訂《房屋租賃協議》，主要約定：甲方提供位于北京市南口鎮(zhèn)東李莊村南盛世源生態(tài)園內房屋給乙方使用，房屋包括1.甲方整體院樓西南角建筑，獨立院樓共二層，共計52間房（原甲方員工宿舍區(qū)域），建筑內為空房；2.甲方整體院樓正西空架鋼構三層，即員工宿舍北側，喬家大院西側的鋼構主體；3.生態(tài)餐廳北側一層多功能廳以及配套的后廚間、洗碗間、洗菜間；乙方租賃該房屋的用途為培訓、會議、住宿、庫房、餐飲，未經甲方書面同意，乙方不得任意改變其用途；租賃期限自2016年4月15日至2019年6月14日，共計3年，其中免租期為2016年4月15日至2016年6月15日，計60天；租賃期滿后，本合同即終止，原則上三年一續(xù)簽，乙方要求繼續(xù)租賃，則需要提前30日書面告知甲方，則續(xù)簽租賃合同，租金雙方另行商議；年租金為60萬元整；乙方自行負擔租賃房屋的水費、電費、取暖費、電話費、寬帶使用費等；甲方為乙方提供相應建筑所需要的水、電，保證乙方正常使用，乙方在建筑物內進行裝修改造，甲方為乙方安裝獨立的水、電表，收費標準依據國家標準執(zhí)行，按計量表收費，水4.5元/噸；履約保證金3萬元，合同期結束全額返還乙方；甲方向乙方交付租賃房屋時，雙方工作人員應到場查驗房屋情況，清點室內設施設備，乙方在甲方制作的房屋情況及室內設施清單上簽字確認后，甲方再向乙方交鑰匙；乙方在退還房屋時，必須通知甲方查驗房屋情況，清點設施設備，交還鑰匙；乙方需進行室內改造、裝修時（不包括主體結構變化），須向告知甲方，乙方竣工后30工作日，向甲方提供房屋竣工后圖紙，裝修和改造費用全部由乙方自行承擔；甲方積極配合乙方的裝修、改造，為乙方能正常使用租賃物正常運營做好堅實基礎，解決院落周邊關系；在承租期內，如遇甲方房屋拆遷，土地轉讓等情況，甲方應提前50天通知乙方，涉及到的相關改造裝修費用、房租，甲方扣除實際發(fā)生，剩余部分返還乙方，甲乙雙方互不糾紛，互不承擔責任。《房屋租賃協議》還約定了其他條款。

后，因東李莊村股份經濟合作社要求盛世農業(yè)公司轉租須經其同意，經三方協商，2016年6月16日，東李莊村股份經濟合作社（甲方）、盛世農業(yè)公司（乙方）與培軍體育公司（丙方）簽訂《轉租協議》，主要內容為：乙方同意將園內閑置的職工宿舍及高爾夫樓，轉租給丙方，由其改造為青年學生軍事訓練基地，暑期自行招募教練及學員；丙方租賃地點于北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園內，東至員工宿舍東墻與高爾夫樓東墻直線，南至盛世綠色農業(yè)生態(tài)園南圍墻，西至鍋爐房與天然氣站東墻，北至高爾夫樓北墻向北十米，共占用土地25畝；轉租時間自2016年7月1日起至2019年6月30日止，為期三年；乙方按照原合同向甲方交納206畝租賃費不變；丙方向甲方上繳的年增收土地使用費為3萬元；租賃期內，乙方負責對丙方的日常管理，丙方保證在合同期內安排2名甲方健康村民在丙方就業(yè)，就業(yè)人員服從丙方管理，如丙方拒不安排甲方村民就業(yè)，丙方應向甲方一次性支付無就業(yè)違約金十萬元整；租賃期內丙方對原有的房產進行修建部分，在承包期間及期滿后，未經甲方同意不得拆除，合同期滿后一切不動產及不可移動物全部按照原有甲乙雙方簽訂的原合同處置?！掇D租協議》還約定了其他內容，并有附件“租賃物平面簡圖”一份。

2017年4月28日，盛世農業(yè)公司（甲方）與培軍體育公司（乙方）簽訂《補充協議》（以下稱為《4月補充協議》），主要約定：乙方須向甲方增租園區(qū)大棚西南側（原歌廳），租賃時間以2017年5月1日起，免租期45天，即為2017年6月15日起，合同結束日期為2019年6月14日；租金每年15萬元；押金2萬元；其他條款參照主合同，與主合同一致。

2017年6月6日，盛世農業(yè)公司（甲方）與北京兵者夢想體育培訓有限公司（以下簡稱兵者夢想公司）（乙方）簽訂《補充協議》（以下稱為《6月補充協議》），主要約定：甲乙雙方于2016年4月14日簽訂的房屋租賃協議，目前新增添部分租賃內容；租賃地點于北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園內；1號蔬菜棚改造為辦公用房400平方米，租金7萬元/年；2號、3號蔬菜棚于2016年4月至2018年3月免費提供給乙方種菜（不得改為他用），而后如乙方繼續(xù)使用需付租金，價格另議；原大佛建筑進行改造為教室440平方米，租金8萬元/年；生態(tài)餐廳北一層餐廳30套桌椅、餐廚器具，使用費人民幣1萬元/3年；租賃時間自2016年4月15日起至2019年6月14日止，為期三年；教室與辦公用房2016年6月15日至2017年6月14日租賃費用用于乙方改建、裝修，2017年度租賃費甲方按10萬元收取，2018年度租賃費按全額15萬元收?。灰曳皆趫@區(qū)及租賃區(qū)域內的新建與修建改建項目，須在施工前以報告的書面形式上報甲方，得到甲方書面批準后再行施工?！?月補充協議》還約定了其他內容。本案庭審中，培軍體育公司、盛世農業(yè)公司以及席某某均認可，《6月補充協議》雖由兵者夢想公司簽訂，但實際由培軍體育公司履行。兵者夢想公司亦提交了書面意見，認可《6月補充協議》中的承租人實際為培軍體育公司。

二、合同履行情況

（一）租賃物交付和租金支付情況

《房屋租賃協議》簽訂后，盛世農業(yè)公司將房屋和場地交由培軍體育公司使用，后亦將補充協議約定的房屋交由培軍體育公司使用。培軍體育公司依約交納了物品使用費、保證金。本案庭審中，培軍體育公司表示由于《房屋租賃協議》中的部分房屋實際并未承租，所以租金有所調整，其實際交納的所有租金（含補充協議房屋）共計為76萬元/年。培軍體育公司認可雙方租金為76萬元/年。雙方均認可，租金已交納至2019年6月14日。另，培軍體育公司提交的銀行交易明細顯示，全部租金均交納至席某某個人名下銀行賬戶。

（二）改擴建情況

合同履行期間，培軍體育公司按《6月補充協議》約定，將“大佛建筑”拆除后翻建為房屋（對應騰退評估中的35號房），將1號蔬菜大棚改建為房屋。

本案庭審中，培軍體育公司陳述租賃場地內原有雨棚2個，后由其改建為庫房（對應騰退評估中的26號、28號房屋）；對此，盛世農業(yè)公司、席某某均不予認可。另，培軍體育公司還表示還新建有多處房屋，但因后來在騰退時按照政策不予補償，所以在本案中并未主張，本案中僅主張35號房屋、26號房屋和28號房屋的擴建造價費損失。

2020年1月6日，北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)東李莊村村民委員會出具《證明》一份，主要內容為：“2016年6月16日，經東李莊股份經濟合作社同意，盛世農業(yè)公司（席某某）將承租的部分土地及地上物轉租給培軍體育公司，共占用土地25畝。轉租場地內的19號建筑物為原高爾夫樓觀望樓，三面墻、房頂殘破，主體為鋼架結構，無門窗、無任何設施；25號、27號、29號建筑為空房，無任何設施設備；26號、28號房屋建筑物為培軍體育公司改建。原大佛為內空的鋼架結構，培軍體育公司改建為35號建筑物。2019年6月5日，委托評估小組已對包括上述房屋、場地及設備材料等予以評估作價補償（盛世源生態(tài)園）?！?/p>

（三）裝修以及添置設備附屬物情況

庭審中，培軍體育公司陳述稱，其承租涉案房屋和場地后，為開展經營陸續(xù)投入400余萬元對進行了裝修改造并添置了設備和附屬物，房屋裝修包括石膏板頂棚、礦吸音棉頂棚、瓷磚地面、石膏板隔斷、窗簾桿、塑鋼門窗、不銹鋼鋼化玻璃門窗以及木包門；設備及附屬物包括暖氣設施、不銹鋼池、門垛、硬化院地、室外演講臺、路燈、路緣石、魚池、拓展池、廣告牌、演講臺、電纜、宣傳欄、不銹鋼旗桿（帶基座）、樓梯、護網和護窗、護欄、監(jiān)控設備、防盜門、取暖主管道、消防主管線、射燈、普通燈以及配電箱。為證明其主張，培軍體育公司提交了2016年4月29日簽定的《房屋裝修合同》、2016年5月15日簽訂的《戶外水泥方磚購銷及鋪設合同》、2016年6月1日簽訂的《門窗制作及安裝合同》、2016年10月21日簽訂的《旗桿代理商合同》、2017年5月17日的《合同書》以及2017年簽訂的《室外樓梯工程報價單》和2份《工程報價單》，以及部分收據、轉賬記錄等。《房屋裝修合同》主要內容為“裝飾工程地點北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)東李莊村盛世源大佛庫房、三層樓；大佛改造為食堂，三層樓裝修改造為住宿房；食堂工程包括主體改造、墻面粉刷、地面瓷、地面瓷磚鋪設棉板吊頂、主體電路水路鋪設、門窗安裝；住宿區(qū)工程包括主體改造外墻漆迷彩粉刷、一層大廳隔斷13間、二層三層每層隔斷14間、衛(wèi)生間裝修上下水、熱水器電路、砌磚地面、墻磚四面、吊頂為PVC，含排風和燈泡、所有房間墻面粉刷、所有地面瓷磚鋪設、礦棉板吊頂、主體電路水路鋪設、燈具安裝”?！稇敉馑喾酱u購銷及鋪設合同》主要內容為“施工地點北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)東李莊村盛世源西南角，戶外水泥方磚購銷及安裝，方磚11450平方米，路牙578平方米”?！堕T窗制作及安裝合同》主要內容為“施工地點北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)東李莊村盛世源西南，工程名稱住宿區(qū)戶門、衛(wèi)生間門、窗安裝、屋頂安裝更換”。《旗桿代理商合同》主要內容為旗桿加工安裝工程，《合同書》內容為“盛世源KTV翻修”?！妒彝鈽翘莨こ虉髢r單》為室外樓梯制作安裝。兩份《工程報價單》包含配電柜護網、應急燈、消防栓等。培軍體育公司還提交了大量照片用于證明其裝修和附屬物情況。

盛世公司、席某某對培軍體育公司陳述的上述裝修和添設附屬物情況均不予認可，稱租賃物原來就有裝修，且培軍體育公司未告知裝修方案，故均不予認可。

庭審中，培軍體育公司明確表示其主張盛世農業(yè)公司賠償損失是基于雙方租賃合同關系無效，出租方應當賠償其損失，具體金額結合擴建和裝修情況并參照騰退評估計算。

三、案涉場地被騰退的情況

（一）承租人撤場情況

席某某與案外人獵鷹特衛(wèi)（北京）戶外拓展有限公司（以下簡稱獵鷹特衛(wèi)公司）亦曾存在租賃關系，獵鷹特衛(wèi)公司承租了席某某的本案訴爭土地之外的其他場地。2019年7月，獵鷹特衛(wèi)公司以租賃合同糾紛為由將席某某訴至一審法院，一審法院經審理作出（2019）京0114民初15862號民事判決書，該判決書現已生效。

（2019）京0114民初15862號民事判決書查明：2019年6月，南口鎮(zhèn)政府發(fā)布《北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)東李莊村集體土地上非住宅房屋自主騰退公告》，內容為：根據《北京市昌平區(qū)南口鎮(zhèn)2019年集體土地上非住宅房屋自主騰退補償補助實施方案》，東李莊村委會集體土地上非住宅房屋自主騰退工作自啟動后，至2019年6月6日前完成騰退的視為簽約獎勵期。騰退范圍為東李莊村村域內集體土地上非住宅房屋。2020年7月30日東李莊村委會向一審法院出具《說明》一份，內容為：李某從2006年6月承租南口鎮(zhèn)東李莊村土地成立盛世農業(yè)公司開展綠色農業(yè)經營。李某去世后，由席某某繼續(xù)租賃。在2008年8月停止經營，2015年5月席某某將從東李莊村租賃的場地內住宿樓轉租給佟林松開旅館。2016年6月16日席某某又將盛世生態(tài)園一部分轉租給培軍體育公司（兵者夢想公司），占地25畝。2017年又將一部分轉租給獵鷹特衛(wèi)公司。2019年國慶70周年活動結束后的10月3日獵鷹特衛(wèi)公司及培軍體育公司（兵者夢想公司）全部撤出租賃的場地。獵鷹特衛(wèi)公司在租賃期間對場地進行了裝修改造，席某某2019年12月與村委會簽訂非宅自主騰退協議。

本案審理中，雙方均認可，案涉場地上的房屋和設施均已拆除，現為空地。

（二）席某某簽訂騰退補助協議情況

2019年12月20日，東李莊村股份經濟合作社、東李莊村委會（騰退人、甲方）與席某某（被騰退人、乙方）簽訂《南口鎮(zhèn)東李莊村自主騰退補助協議》（編號第009號）及《南口鎮(zhèn)東李莊村自主騰退補助協議之補充協議》（編號第009-1號）?！赌峡阪?zhèn)東李莊村自主騰退補助協議》主要約定：“被騰退集體土地上非住宅房屋位于東李莊村東南206畝荒地（盛世農業(yè)公司），建筑面積為36320.52平方米。經雙方確認，2010年12月6日前建成的房屋建筑面積34797.76平方米；2010年12月6日至2013年3月28日前建成的房屋建筑面積0平方米；2013年3月28日后建成的房屋建筑面積1522.76平方米。本次騰退補助費合計42696824元。甲方應當在乙方交付土地及地上物后分二筆支付給乙方?！薄赌峡阪?zhèn)東李莊村自主騰退補助協議之補充協議》約定的被騰退房屋基本情況與《南口鎮(zhèn)東李莊村自主騰退補助協議》約定的被騰退房屋基本情況一致，關于騰退補助費約定：騰退補助費合計42696823元，在簽訂本協議時3個工作日內一次性支付完畢。

本案庭審中，培軍體育公司提交了華源【2019】（估）字第190057號-301《北京市房屋騰退評估價格結果通知單》和《拆遷房屋平面圖》?！侗本┦蟹课蒡v退評估價格結果通知單》中“一、房屋重置成新價”載明，房屋總面積為36320.52平方米，房屋重置成新價為51187989元，其中35號房屋面積為440平方米，評估價為560715元，26號房為25442元、28號房為44659元；三、裝修、設備及附屬物評估價”為25110176元?！?/p>

《拆遷房屋平面圖》注明了被騰退場地上房屋的編號，本案庭審中，雙方均認可培軍體育公司承租的房屋包括“19號（1361.82㎡）、25號（292.5㎡）、26號（24.84㎡）、27號（566.28㎡）、28號（48.24㎡）、29號（331.7㎡）、30號（60.75㎡）、31號（201.25㎡）、32號（64.4㎡）、35號（440㎡）、37號（777.6㎡）?！?/p>

四、租賃標的物的性質

2019年5月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會昌平分局出具《關于對南口鎮(zhèn)東李莊村土地使用情況的確認函》和《關于北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司建筑物規(guī)劃審批情況的函》。該函載明，席某某承租的土地未辦理用地審批手續(xù)，盛世農業(yè)公司建設的48棟房屋未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證。

五、其他情況

盛世農業(yè)公司系有限責任公司，股東為席某某、李某。席某某與李某系夫妻關系，李某已去世。

本案庭審中，盛世農業(yè)公司、席某某主張培軍體育公司欠付水電費共計13365.5元，但并未提交證據；培軍體育公司不予認可。盛世農業(yè)公司主張培軍體育公司未返還租賃的桌椅餐具損失1萬元；培軍體育公司稱口頭與席某某說過，并按席某某口頭指示放在小房子后面，屬于完成了交接，但培軍體育公司并未就此提交證據；盛世農業(yè)公司、席某某均不認可。盛世農業(yè)公司主張培軍體育公司擅自拆除兩個蔬菜大棚應賠償損失30萬元；培軍體育公司則陳述稱所謂的兩個蔬菜大棚交付時也只有一堵墻，沒有所謂的菜棚，拆除時席某某也同意，拆完后還寫了一個說明交給了席某某的侄子韓超；盛世農業(yè)公司、席某某對此均不予認可。

一審法院認為，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規(guī)定，鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效?！侗本┦谐青l(xiāng)規(guī)劃條例》第二條規(guī)定：本市行政區(qū)域全部為規(guī)劃區(qū)；第二十九條規(guī)定：本市依法實行規(guī)劃許可制度，各項建設用地和建設工程應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，依法取得規(guī)劃許可。農村建設項目應當按照鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證或者臨時鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證的許可內容進行建設。本案中，案涉租賃標的物房屋未依法取得鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，土地亦未辦理用地審批手續(xù)，故培軍體育公司與盛世農業(yè)公司簽訂的《房屋租賃協議》和兩份《補充協議》雖系雙方當事人的真實意思表示，但違反了法律的強制性規(guī)定，應屬無效。

合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。本案中，盛世農業(yè)公司作為出租人負有提供可供承租人經營使用的合法場地和房屋的義務，但其將未取得建設規(guī)劃許可的房屋用于出租，對租賃合同的無效存在主要過錯；培軍體育公司作為承租人未對租賃土地的類別、房屋的性質進行審慎審查，亦存在一定過錯，對于自身的損失亦應承擔一定的責任。關于責任比例，一審法院根據雙方的過錯大小，酌情確定盛世農業(yè)公司對合同無效造成的損失承擔70%的責任，培軍體育公司承擔30%的責任。

承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費由雙方按過錯分擔。承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求恢復原狀或賠償損失的，人民法院應予支持。

關于擴建造價費問題，培軍體育公司租賃案涉場地和房屋后，依《6月補充協議》約定將原大佛拆除后翻建為35號房屋，增加了租賃房屋面積，性質屬于擴建?！?月補充協議》約定“原大佛建筑進行改造為教室440平方米，租金8萬元/年……租賃時間自2016年4月15日起至2019年6月14日止，為期三年；教室與辦公用房2016年6月15日至2017年6月14日租賃費用用于乙方改建、裝修，2017年度租賃費甲方按10萬元收取，2018年度租賃費按全額15萬元收取”。該約定說明，雙方就教室（即35號房）擴建費進行了部分約定，即盛世農業(yè)公司以免收8萬元教室租金的方式分擔了擴建費中的8萬元，但擴建的教室440平方米，擴建費實際遠高于8萬元，雙方對于擴建費超出8萬元的部分如何分擔并未明確約定。盛世農業(yè)公司、席某某辯稱“免租2016年度租金、2017年度租金少收5萬元”均系對擴建費的分擔，培軍體育公司僅認可8萬元，《6月補充協議》亦未明確約定，盛世農業(yè)公司和席某某亦未提交其他證據，故一審法院對此不予采信。關于培軍體育公司主張教室（35號房）擴建造價費損失，鑒于房屋現已拆除，無法評估，一審法院參照騰退評估的價值，并扣除盛世農業(yè)公司已經分擔的8萬元后，由盛世農業(yè)公司按照過錯責任支付培軍體育公司336501元。

另，培軍體育公司主張其將雨棚改建為庫房（騰退的26號、28號房屋），盛世農業(yè)公司稱26、28號房系原來就有，并非承租方改建。雙方《6月補充協議》約定“在園區(qū)及租賃區(qū)域內的新建與修建改建項目，須在施工前以報告的書面形式上報甲方，得到甲方的書面批準后再行施工”，現培軍體育公司未提供充分證據證明其實際進行了改建，也未證明征得過盛世農業(yè)公司的書面批準，故培軍體育主張26號房、28號房的擴建費損失，缺乏依據，一審法院不予支持。

承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。雙方當事人對同一事實分別舉出相反的證據，但都沒有足夠的依據否定對方證據的，人民法院應當結合案件情況，判斷一方提供證據的證明力是否明顯大于另一方提供證據的證明力，并對證明力較大的證據予以確認。

本案中，首先，雙方《房屋租賃協議》對租賃物的狀態(tài)表述為“房屋包括1.甲方整體院樓西南角建筑，獨立院樓共二層，共計52間房（原甲方員工宿舍區(qū)域），建筑內為空房；2.甲方整體院樓正西空架鋼構三層，即員工宿舍北側，喬家大院西側的鋼構主體；3.生態(tài)餐廳北側一層多功能廳以及配套的后廚間、洗碗間、洗菜間”，其“空房”“鋼結構主體”一定程度上說明了房屋的狀態(tài)。其次，雙方與東李莊村股份經濟合作社2016年6月16日簽訂的《轉租協議》并附有“租賃物平面圖”，說明東李莊村股份經濟合作社了解租賃物出租時的狀態(tài)。后，東李莊村民委員會出具的《證明》載明“場地內19號建筑物為原高爾夫樓觀望樓，三面墻、房頂殘破、主體為鋼架結構，無門窗、無任何設備設施；25.27.29無任何設備設施”。再次，《房屋租賃協議》約定“2016年4月15日至2016年6月15日免租期”和“甲方積極配合乙方的裝修、改造，為乙方能正常使用租賃物正常運營做好堅實基礎”以及承租人的租賃用途等，說明承租人需要進行裝修；再者，培軍體育公司提交了大量照片以及施工合同等證據證明其裝飾裝修情況。綜合上述分析，培軍體育公司提交的照片、合同等證據與雙方的《房屋租賃協議》、東李莊村民委員會出具的《證明》能夠互相印證；盛世農業(yè)公司、席某某雖辯稱裝修均系原有不認可培軍體育公司進行了裝修，但并未提供相反證據。故培軍體育公司提交的證據形成了證據優(yōu)勢，可以認定培軍體育公司對租賃房屋和場地進行了裝飾裝修?，F因《房屋租賃協議》及兩份《補充協議》均無效，出租人盛世農業(yè)公司應當按照導致合同無效的過錯與培軍體育公司分擔現值損失。

當事人應當遵循公平原則確定各方權利義務。關于現值損失，租賃房屋均已拆除不具備評估條件，騰退評估單雖然列明了具體項目的評估金額，但并未對培軍體育公司、盛世農業(yè)公司原有以及案外其他承租人的裝修按主體進行區(qū)分，雙方現亦無法準確區(qū)分，故一審法院根據照片資料、騰退評估單、《證明》等證據情況，綜合培軍體育公司租賃房屋面積占席某某被騰退房屋面積比例、雙方租賃合同年限等因素酌情確定為130萬元。按照導致合同無效的過錯，盛世農業(yè)公司應賠償培軍體育公司91萬元。培軍體育公司主張過高的部分，缺乏依據，一審法院不予支持。

另，培軍體育公司主張盛世農業(yè)公司返還保證金2萬元，理由正當，一審法院予以支持。

雙方合同雖屬無效，但培軍體育公司實際占用涉案房屋期間應當向席某某支付房屋占有使用費。根據一審法院查明的事實，培軍體育公司雖未與盛世農業(yè)公司辦理涉案房屋的交接手續(xù)，但根據騰退人東李莊村委會的《說明》，培軍體育公司實際于2019年10月3日撤離涉案場地，故培軍體育公司應當支付2019年6月15日至10月3日的使用費。關于使用費金額，鑒于該時間段內騰退工作已經啟動，租賃物的客觀使用條件已與雙方約定不同，故一審法院對使用費的標準酌情調整為合同約定標準的50%。經計算，培軍體育公司應支付2019年6月15日至10月3日的占用費115056元。盛世農業(yè)公司主張使用費超出一審法院認定的部分，缺乏依據，一審法院不予支持。

雙方合同無效，培軍體育公司應當將其使用的30套桌椅、餐廚器具等返還于盛世農業(yè)公司。培軍體育公司辯稱雙方口頭交接過，盛世農業(yè)公司與席某某均不認可，培軍體育公司亦未提交證據，故一審法院對培軍體育公司的該項辯稱觀點不予采信。培軍體育公司未能返還上述物品，應當折價賠償。關于賠償金額，一審法院考慮折價等因素酌定為6000元。盛世農業(yè)公司主張過高的部分，一審法院不予支持。

關于雙方爭議的被拆除的蔬菜大棚問題，雙方《6月補充協議》明確約定“2號、3號蔬菜棚于2016年4月至2018年3月免費提供給乙方種菜（不得改為他用），而后如乙方繼續(xù)使用需付租金，價格另議……乙方在園區(qū)及租賃區(qū)域內的新建與修建改建項目，須在施工前以報告的書面形式上報甲方，得到甲方的書面批準后再行施工”，培軍體育公司主張其拆除2號3號大棚經過了出租人同意，但盛世農業(yè)公司與席某某均不認可，培軍體育公司亦未提交充分證據，故一審法院對培軍體育公司辯稱的已取得同意的觀點不予采信。合同無效時，承租人未經同意的改建，出租人有權要求其恢復原狀或賠償損失。現案涉場地已無法恢復原狀，盛世農業(yè)公司有權主張賠償。關于賠償金額，《6月補充協議》并未明確約定2號、3號蔬菜大棚的規(guī)模和價值，盛世農業(yè)公司亦未能舉證證明其價值，故一審法院結合各方陳述和證據情況，酌定該損失為16萬元。盛世農業(yè)公司反訴主張賠償金額過高的部分，一審法院不予支持。

盛世農業(yè)公司反訴主張的水電費，培軍體育公司不認可，盛世農業(yè)公司并未提交證據，一審法院不予支持。

公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權人利益的，應當對公司債務承擔連帶責任。本案中，培軍體育公司交納的租金本應由盛世農業(yè)公司收取，但根據一審法院查明的事實，該租金全部由盛世農業(yè)公司的股東席某某個人賬戶收取，盛世農業(yè)公司亦未舉證證明上述租金收益最終歸入公司，據此可以認定盛世農業(yè)公司的財產與其股東席某某個人財產混同且無法區(qū)分，盛世農業(yè)公司的人格與股東人格存在混同?，F培軍體育公司要求席某某對盛世農業(yè)公司的債務承擔連帶責任，理由正當，一審法院予以支持。

綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第五條、第五十八條，《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條、第二條、第九條、第十三條，《中華人民共和國公司法》第二十條以及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、北京培軍體育文化有限公司與北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司于2016年4月14日簽訂的《房屋租賃協議》、2017年4月28日簽訂的《補償協議》以及2017年6月6日簽訂的《補充協議》均無效；二、北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司退還北京培軍體育文化有限公司保證金20000元；三、北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司賠償北京培軍體育文化有限公司房屋擴建造價費損失以及裝修附屬物現值損失共計1246501元；四、北京培軍體育文化有限公司支付北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司2019年6月15日至2019年10月3日的房屋占有使用費115056元；五、北京培軍體育文化有限公司賠償北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司餐桌椅損失、兩個蔬菜大棚拆除損失共計166000元；上述第二項、第三項與第四項、第五項互相折抵后，由北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司支付北京培軍體育文化有限公司985445元，于本判決生效之日起十日內履行；六、席某某對于本判決書確定的北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司對北京培軍體育文化有限公司的上述債務承擔連帶清償責任；七、駁回北京培軍體育文化有限公司的其他訴訟請求；八、駁回北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司和席某某的其他反訴請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

本院對一審查明的事實予以確認。二審中，盛世農業(yè)公司提供其與三一電氣有限責任公司之間的租賃合同，用于證明涉案房屋在租給培軍體育公司之前有裝修及相應設備，培軍體育公司對該證據的真實性及證明目的均不予認可。

本院認為，第二審人民法院應當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權益的除外。本案中，培軍體育公司未對一審判決提出上訴，本案僅針對盛世農業(yè)公司與席某某的上訴請求進行審理。培軍體育公司與盛世農業(yè)公司簽訂的《房屋租賃協議》和兩份《補充協議》違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，一審認定涉案合同無效，雙方對涉案合同無效亦不持異議，本院對此予以確認。

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。

合同無效的，因該合同取得的財產，應當予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。雖然涉案合同無效，但是培軍體育公司實際使用了涉案房屋，應支付房屋使用費。對于2019年6月15日至10月3日期間使用費的支付標準，一審法院結合證據認定的騰退時間，考慮騰退工作對租賃物使用的影響，酌情確定為合同約定租金標準的50%并無不當，本院對此予以確認。雙方合同無效，且培軍體育公司已經從涉案房屋內騰退，因此盛世農業(yè)公司應將保證金退還給培軍體育公司。對于桌椅、餐廚器具等物品，培軍體育公司雖抗辯已經與盛世農業(yè)公司進行了交接，但并無證據支持其主張，一審法院酌情確定培軍體育公司給付盛世農業(yè)公司6000元折價款正確，本院對此予以確認。對于被拆除的大棚，培軍體育公司無證據證明其拆除經過了盛世農業(yè)公司的同意，且現涉案場地已經被拆遷，無恢復原狀之可能與必要，一審法院結合各方陳述和證據情況，酌定培軍體育公司賠償盛世農業(yè)公司損失16萬元正確。盛世農業(yè)公司未就其主張的水電費提供充分證據證明，一審法院未支持其主張正確，本院對此予以確認。

承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費由雙方按過錯分擔。承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，已形成附合的裝飾裝修物，出租人不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。首先，一審法院根據雙方締約時過錯大小，酌情認定培軍體育公司對合同無效承擔30%的責任，盛世農業(yè)公司承擔70%的責任并無不當，本院對此予以確認。其次，對于培軍體育公司就涉案房屋進行的擴建，一審法院參考騰退評估價值，認定在扣除盛世農業(yè)公司應承擔8萬元的情況下，盛世農業(yè)公司給付培軍體育公司擴建費用336501元；對于培軍體育公司就涉案房屋進行的裝飾裝修，一審法院則根據照片資料、騰退評估單、《證明》等證據情況，綜合培軍體育公司租賃房屋面積占席某某被騰退房屋面積比例、雙方租賃合同年限等因素酌情盛世農業(yè)公司應賠償培軍體育公司91萬元。雖然拆遷騰退進行時雙方約定的履行時間已經屆滿，但是鑒于擴建及裝飾裝修經過盛世農業(yè)公司的同意，且盛世農業(yè)公司在拆遷過程中其損失已經以拆遷補償款的方式得以彌補，在此情況下，一審結合各方舉證情況就擴建及裝飾裝修費用在盛世農業(yè)公司與培軍體育公司之間的分擔遵循了公平原則，其分擔得當，本院對此予以確認。

公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權人利益的，應當對公司債務承擔連帶責任。本案中，培軍體育公司將租金交至席某某個人賬戶，盛世農業(yè)公司亦未舉證證明上述租金收益最終歸入公司，一審法院根據各方舉證能力及舉證情況，認定盛世農業(yè)公司與其股東席某某之間存在人格混同，并判決席某某與盛世農業(yè)公司承擔連帶責任正確，本院對此予以確認。

綜上所述，盛世農業(yè)公司、席某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費17445元，由北京盛世綠色農業(yè)生態(tài)園有限公司、席某某負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　劉國俊

審 判 員　王愛紅

審 判 員　范　磊

二〇二一年三月二十六日

法官助理　黃旭寧

書 記 員　明　玥