上訴人（原審被告）：王某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：趙力永，北京潤(rùn)佳律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：聶某某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：張福東，北京市滕之信律師事務(wù)所律師。

上訴人王某某因與被上訴人聶某某租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京0108民初64616號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭，因符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十九條第一款規(guī)定，不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

王某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回聶某某的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.王某某與聶某某雖未直接簽訂書面合同，但存在轉(zhuǎn)租事實(shí)，約定租賃的北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村的溫室大棚（以下簡(jiǎn)稱涉案大棚）和土地均是合法的，租賃標(biāo)的不包括房屋，且轉(zhuǎn)租已經(jīng)權(quán)利人認(rèn)可，轉(zhuǎn)租合法有效，一審法院認(rèn)定雙方租賃關(guān)系無效是錯(cuò)誤的；2.王某某交給聶某某的土地和大棚并不存在違法建筑，違法建筑是聶某某使用期間產(chǎn)生的，因聶某某未按要求自行整改，導(dǎo)致大棚被拆除，后果應(yīng)由聶某某自行承擔(dān)。

聶某某辯稱，不同意王某某的上訴請(qǐng)求和理由。對(duì)于一審判決關(guān)于聶某某實(shí)際使用涉案大棚和院落一年多的認(rèn)定不認(rèn)可，但聶某某未上訴。1.王某某自上一手房東處承租涉案大棚后，在大棚外建設(shè)了一排房屋，導(dǎo)致涉案大棚被整體拆除，一審判決認(rèn)定聶某某與王某某的轉(zhuǎn)租合同無效是正確的；2.聶某某本意是從北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村租賃大棚，王某某交給聶某某的卻是閆某1代胡某1簽訂的一份合同，與雙方事先商議的不符，故聶某某沒有接受，雙方協(xié)商解除和退租金的事宜；3.涉案大棚內(nèi)的違章建筑與聶某某無關(guān)，在聶某某承租之前就存在，且聶某某并未實(shí)際接收和使用涉案大棚，現(xiàn)租賃物滅失，聶某某沒有任何過錯(cuò)，王某某應(yīng)當(dāng)全額退還租金。

聶某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.根據(jù)定金罰則判令王某某雙倍返還定金34萬元；2.判令王某某返還所收轉(zhuǎn)讓款31萬元，以上兩項(xiàng)合計(jì)65萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：胡某1與閆某1系夫妻。2001年，北京市西郊農(nóng)場(chǎng)李家墳村農(nóng)工商合作社（甲方）與北京市景興旺花木經(jīng)營(yíng)部（乙方、法定代表人胡某1）簽訂《土地租賃合同》，載明就乙方承租甲方村西31畝土地事宜，9家農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓的土地31畝，達(dá)成如下協(xié)議：甲方將位于上莊鄉(xiāng)李家墳村村西31畝土地租給乙方使用，租期為30年。2011年1月1日，胡某1（轉(zhuǎn)讓方、甲方）與王某某（受讓方、乙方）簽訂《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，載明甲方將承包在北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村土地上所建的溫室大棚1個(gè)，長(zhǎng)18米、寬8米及棚前院落南長(zhǎng)20米，北長(zhǎng)22米，其中東長(zhǎng)米，西長(zhǎng)19米，面積361平方米，轉(zhuǎn)讓給乙方進(jìn)行所用；標(biāo)底金額20萬元，使用期限20年，從2011年1月1日至2030年12月31日止。2015年11月，王某某與聶某某協(xié)商將上述王某某大棚轉(zhuǎn)租給聶某某。2015年12月24日，王某某書寫收條，內(nèi)容為收到聶某某交來溫室大棚轉(zhuǎn)讓定金17萬元，余款19萬元于2016年元月10日前付清，溫室大棚轉(zhuǎn)讓金總價(jià)為36萬元，在付清全款后簽訂轉(zhuǎn)讓合同一并將鑰匙交付聶某某，逾期不能付款，視為放棄轉(zhuǎn)讓，定金不退。聶某某另提交2015年12月24日中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人結(jié)算業(yè)務(wù)申請(qǐng)書，稱2015年12月24日其向王某某支付定金17萬元之外，還向王某某另外支付12萬元，王某某對(duì)此不予認(rèn)可，稱中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人結(jié)算業(yè)務(wù)申請(qǐng)書所涉12萬元包含在定金17萬元內(nèi)。2016年5月4日，王某某書寫收條，內(nèi)容為收到聶某某溫室大棚轉(zhuǎn)讓余款19萬元，轉(zhuǎn)讓全款到位，合同于3日后簽訂。2017年8月30日，聶某某向王某某發(fā)送短信，內(nèi)容為“你想啊，我一年損失36萬，你想我能干嘛”。

庭審中，王某某提交胡某1（轉(zhuǎn)讓方、甲方）與聶某某（承受方、乙方）的《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，內(nèi)容為甲方將承包在北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村土地上所建的溫室大棚1個(gè)，長(zhǎng)18米、寬8米及棚前院落南長(zhǎng)20米，北長(zhǎng)22米，其中東長(zhǎng)米，西長(zhǎng)19米，面積361平方米，轉(zhuǎn)讓給乙方進(jìn)行所用；標(biāo)底金額20萬元，使用期限20年，從2011年1月1日至2030年12月31日止。聶某某對(duì)上述合同上聶某某簽字認(rèn)可，但稱王某某當(dāng)時(shí)說給其運(yùn)作租地一事，讓其在空白合同上簽字，其不認(rèn)識(shí)胡某1，不認(rèn)可該合同，其要求與王某某簽訂合同。王某某稱系聶某某要求與原出租人簽訂合同。

庭審中，閆某1到庭作證，稱承受方為聶某某的《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》中胡某1的簽字為閆某1所寫，胡某1于2014年已經(jīng)去世；王某某稱要將大棚轉(zhuǎn)讓給聶某某，需要閆某1與聶某某簽訂合同，閆某1將胡某1與王某某簽訂的《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》收回，代胡某1與聶某某簽訂了《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，其未向聶某某收取過錢款，2015年年底王某某將大棚鑰匙交給聶某某，2016年聶某某要在大棚西邊開門，閆某1不同意，雙方因此還發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)。聶某某對(duì)閆某1上述證言不予認(rèn)可，稱王某某未將訴爭(zhēng)大棚交付給聶某某。

2017年8月，訴爭(zhēng)大棚被北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)人民政府核查隊(duì)拆除，經(jīng)本院核實(shí)，核查隊(duì)工作人員稱李家墳村西大棚內(nèi)建有房屋，該房屋屬于違法建筑，核查隊(duì)在拆除大棚內(nèi)部房屋時(shí)，一并將大棚拆除，核查隊(duì)現(xiàn)無法查找到當(dāng)時(shí)的拆除資料。經(jīng)本院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，李家墳村西存在大片被拆除大棚。庭審中，經(jīng)本院釋明，聶某某稱如法院認(rèn)定訴爭(zhēng)租賃合同無效，其堅(jiān)持訴訟請(qǐng)求；王某某稱如法院認(rèn)定訴爭(zhēng)租賃合同無效，其在本案中不提出反訴。

一審法院認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。本案中，王某某與胡某1簽訂《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，承租長(zhǎng)18米、寬8米的大棚1個(gè)及棚前院落面積361平方米。后王某某將上述大棚及棚前院落轉(zhuǎn)租給聶某某，由王某某向聶某某收取轉(zhuǎn)租費(fèi)用，雙方就上述大棚及棚前院落形成租賃合同關(guān)系。聶某某稱共向王某某支付48萬元，但未提交充分證據(jù)證明，王某某亦不予認(rèn)可，且聶某某向王某某發(fā)送短信中自述“你想啊，我一年損失36萬，你想我能干嘛”，故就聶某某上述主張，本院不予采信，根據(jù)本院查明事實(shí)，本院認(rèn)定聶某某共向王某某支付轉(zhuǎn)租費(fèi)用36萬元。根據(jù)本院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況，訴爭(zhēng)場(chǎng)地存在大面積被拆除大棚，王某某及聶某某均認(rèn)可本案訴爭(zhēng)大棚被拆除，經(jīng)本院向北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)人民政府核查隊(duì)核實(shí)，上述大棚被拆除原因?yàn)榇笈飪?nèi)建有違章建筑，故王某某與聶某某就上述大棚及棚前院落的租賃合同關(guān)系應(yīng)屬無效。經(jīng)本院釋明，王某某在本案中不提出反訴，本院不持異議，王某某可就無效后果另案主張權(quán)利；2015年12月24日王某某簽寫收條載明“付清全款后簽訂轉(zhuǎn)讓合同，一并將鑰匙交付聶某某”，2016年5月4日王某某簽寫收條載明“合同三日后簽訂”，聶某某未提交證據(jù)證明其于2016年5月4日付清全款后曾向王某某要求交付訴爭(zhēng)大棚及場(chǎng)地，現(xiàn)聶某某稱王某某未向其交付訴爭(zhēng)大棚及場(chǎng)地，與常理不符，本院不予采信，聶某某承租期從2016年5月8日起算。根據(jù)本案已查明案情，訴爭(zhēng)大棚于2018年8月被拆除，本院認(rèn)定2016年5月8日至2017年7月31日期間訴爭(zhēng)大棚及場(chǎng)地由聶某某使用，王某某與聶某某之間租賃關(guān)系雖被認(rèn)定無效，但聶某某在上述期間實(shí)際使用訴爭(zhēng)大棚及場(chǎng)地，應(yīng)向王某某支付使用費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)參照雙方約定的租金標(biāo)準(zhǔn)予以確定，就剩余費(fèi)用，王某某應(yīng)退還聶某某。雙方租賃合同被認(rèn)定為無效，聶某某要求王某某雙倍退還定金，無法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，判決：一、王某某與聶某某之間就北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村土地上所建的溫室大棚及棚前院落形成的租賃合同關(guān)系無效；二、王某某于本判決生效后10日內(nèi)退還聶某某轉(zhuǎn)讓費(fèi)329786.92元；三、駁回聶某某其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，王某某提交北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)中心于2020年10月22日出具的《關(guān)于上莊鎮(zhèn)李家墳村胡家大院設(shè)施補(bǔ)貼的情況說明》，其中載明“海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)李家墳村胡家大院胡某1（李家墳村委會(huì)西）于2010年建設(shè)完成中高檔日光溫室11畝，并于2010年12月通過北京市設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)辦公室和海淀區(qū)設(shè)施農(nóng)業(yè)建設(shè)辦公室組織的專項(xiàng)驗(yàn)收，且驗(yàn)收合格”，以證明涉案大棚經(jīng)鎮(zhèn)政府合法驗(yàn)收，屬于合法建筑。聶某某對(duì)涉案大棚為合法建筑的事實(shí)并無異議。就此本院認(rèn)為，依據(jù)查明的事實(shí)，涉案大棚及院落被拆除系因院落內(nèi)有違法建設(shè)的房屋，而非涉案大棚本身系違法建設(shè)，王某某提供的上述證據(jù)與本案爭(zhēng)議的事實(shí)并無關(guān)聯(lián)性。

本院補(bǔ)充如下事實(shí)：2020年9月22日一審?fù)徶?，法官告知雙方：“上次庭審結(jié)束后，本院數(shù)次前往北京市海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)人民政府查詢?cè)V爭(zhēng)大棚拆除文件，上莊鎮(zhèn)政府工作人員均不能明確訴爭(zhēng)大棚拆除的相關(guān)情況，后本院前往李家屯村委會(huì)，李家屯村委會(huì)主任李某1接待承辦人，稱訴爭(zhēng)大棚是由鎮(zhèn)政府作為違建拆除的，相關(guān)文件村里不持有。本院前往訴爭(zhēng)大棚所在地現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)大棚均已被拆除，現(xiàn)向雙方當(dāng)事人出示現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)照片，雙方當(dāng)事人意見？”聶某某回答：“聽清了，但我方?jīng)]有去過訴爭(zhēng)場(chǎng)地，也沒有使用過大棚，不清楚現(xiàn)場(chǎng)情況。我方認(rèn)為拆除需要拆除公告、拆除談話記錄等拆除手續(xù)文件，我方繼續(xù)申請(qǐng)法庭調(diào)取拆除談話記錄?！蓖跄衬郴卮穑骸奥犌辶耍瑢?duì)照片真實(shí)性認(rèn)可?，F(xiàn)場(chǎng)還有沒有拆除的大棚。”二審中，經(jīng)詢問，王某某陳述，其從胡某1處承租涉案大棚及院落時(shí)，租賃物包括大棚一個(gè)及大棚外的一排工具房；其接手涉案大棚及院落后，未進(jìn)行過改動(dòng)，且就是因?yàn)橛幸慌殴ぞ叻?，故與聶某某約定的租金標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)較高。本院對(duì)一審判決查明的其他事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。本案中，王某某與胡某1于2011年1月1日簽訂《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，載明出租的標(biāo)的物包括涉案大棚及棚前院落。后王某某與聶某某協(xié)商將涉案大棚及院落使用權(quán)讓與聶某某，聶某某向王某某支付對(duì)價(jià)共36萬元，王某某協(xié)調(diào)胡某1之妻閆某1以胡某1的名義直接與聶某某簽訂了《溫室大棚轉(zhuǎn)讓合同》，涉案大棚及院落交由聶某某使用。此過程中，雖然王某某與聶某某并未簽訂書面合同，但王某某享有對(duì)涉案大棚及院落的使用權(quán)，其將上述使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給聶某某，聶某某向王某某支付對(duì)價(jià)，閆某1亦認(rèn)可未再向聶某某收取過錢款，故王某某與聶某某之間系租賃合同關(guān)系。依據(jù)本案查明的事實(shí)，王某某自認(rèn)其自胡某1處承租的租賃物包括大棚一個(gè)及大棚外的一排工具房，其接手涉案大棚及院落后，未進(jìn)行過改動(dòng)就轉(zhuǎn)租給聶某某，且因棚外有工具房而收取了較高的租金，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定王某某出租給聶某某的租賃物中包括大棚及棚外工具房。因雙方當(dāng)事人均無法提供棚外工具房的合法建設(shè)手續(xù)，且涉案大棚現(xiàn)已因違章建筑問題而被整體拆除，故一審法院認(rèn)定王某某與聶某某之間就涉案大棚及院落形成的租賃合同關(guān)系無效，符合法律規(guī)定，本院予以維持。王某某上訴主張租賃標(biāo)的不包括房屋，與其自認(rèn)不符；王某某另主張違章建筑產(chǎn)生于聶某某使用期間，但未就此提供證據(jù)予以證明。王某某據(jù)此上訴主張其與聶某某之間的租賃合同關(guān)系有效，事實(shí)及法律依據(jù)不足，本院不予支持。

合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還。房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。本案中，王某某與聶某某就涉案大棚與院落形成的租賃合同關(guān)系無效，聶某某有權(quán)要求王某某返還其已經(jīng)支付的轉(zhuǎn)讓費(fèi)。一審法院依據(jù)聶某某使用涉案大棚與院落的情況，判決王某某將扣除使用費(fèi)后的轉(zhuǎn)讓費(fèi)329786.92元返還聶某某，是正確的，應(yīng)予維持。聶某某雖對(duì)此有異議，但未提出上訴。王某某以雙方租賃合同關(guān)系有效為由不同意返還上述費(fèi)用，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，王某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條、第五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)10300元，由王某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　辛　榮

審 判 員　　王愛紅

審 判 員　　范　磊

二〇二一年三月二十五日

法官助理　　王湘羽

書 記 員　　舒　妍