上訴人（原審被告）：簡某1，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：朱武平，北京璐祥民嘉律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：簡某2，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

被上訴人（原審原告）：張云某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：李強，北京理瀚律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：樊偉，北京理瀚律師事務(wù)所律師。

上訴人簡某1、上訴人簡某2因與被上訴人張云某房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初2458號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

簡某1、簡某2上訴請求：撤銷一審法院判決，改判駁回張云某一審全部訴訟請求，或者發(fā)回重審。事實與理由：1.涉案合同并未約定過戶時限，我方并不存在違約；2.即使我方違約，一審判決賠償?shù)臄?shù)額也遠高于雙方訂立合同時預(yù)見到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失，一審判決的數(shù)額顯屬不當(dāng)；3.一審認(rèn)定的張云某存在的損失與事實不符，張云某的可得利益應(yīng)以房屋現(xiàn)值扣除購房成本和套現(xiàn)成本來確定。

張云某辯稱，同意一審法院判決。

張云某向一審法院起訴請求：1.判令解除雙方簽訂的《房屋買賣合同》；2.判令簡某1、簡某2向我返還購房款210萬元；3.判令簡某1、簡某2賠償房屋差價432.6萬元；4.判令簡某1、簡某2賠償房屋裝修折價損失10萬元；5.判令簡某1、簡某2賠償我購買同類型房屋支付的中介費用16.23萬元；6.判令簡某1、簡某2支付自判決生效之日至實際支付之日止的上述款項同期利息（按照銀行間同業(yè)拆借利息計算）；7.訴訟費由簡某1、簡某2承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2012年11月2日，簡某1、簡某2（甲方、賣方）與張云某（乙方、買方）簽訂房屋買賣合同，約定甲方將坐落在北京市海淀區(qū)101室（以下簡稱101室）房屋出售給乙方，房屋總價款210萬元，雙方在簽訂本合同時，支付定金10萬元，待房產(chǎn)證下發(fā)時，甲方積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過戶手續(xù)，房產(chǎn)過戶到乙方名下。合同簽訂當(dāng)日，張云某向簡某1支付定金10萬元。2013年4月之前，張云某分次向簡某1、簡某2支付了全部購房款。簡某1、簡某2在張云某支付部分購房款項后，于2012年12月將101室房屋交付給張云某。張云某收房后將101室房屋進行裝修，并于2013年4月入住。現(xiàn)101室房屋實際登記地址為北京市海淀區(qū)101室。

此后，張云某與簡某1、簡某2因房屋過戶問題產(chǎn)生糾紛。2018年，張云某向一審法院提起訴訟，要求簡某1、簡某2繼續(xù)履行合同，簡某3、簡某4等人配合辦理101室房屋所有權(quán)登記手續(xù)。經(jīng)一審法院審理查明：101號房屋是楊某與北京頤泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《北塢村騰退補償安置協(xié)議書》置換、購買的安置房。楊某系被騰退人，簡某1、簡某2、周某為共居人。楊某系簡某1、簡某2、簡某3、簡某4、簡某5之母，楊某于2010年11月去世。雙方均認(rèn)可房屋買賣合同中約定的北京市海淀區(qū)102室房屋系書寫錯誤，出售的房屋實為101室房屋。2018年7月12日，法院作出（2018）京0108民初7481號民事判決，判決一、張云某、簡某1、簡某2繼續(xù)履行于2012年11月2日簽訂的《房屋買賣合同》；二、簡某1、簡某2、簡某3、簡某4、簡某5、周某、北京頤泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)協(xié)助張云某將位于北京市海淀區(qū)101號房屋辦理所有權(quán)登記手續(xù)，登記至張云某名下，所需費用由張云某自行負(fù)擔(dān)。宣判后，簡某3不服，提起上訴。2018年9月26日，北京市第一中級人民法院作出（2018）京01民終7197號民事判決書，認(rèn)定：簡某1、簡某2與張云某于2012年11月2日簽訂房屋買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照約定履行己方義務(wù)。張云某已經(jīng)支付了全部購房款并入住訴爭房屋，但訴爭房屋尚未過戶至張云某名下，房屋買賣合同尚未履行完畢，張云某尚未取得訴爭房屋所有權(quán)。由于訴爭房屋系楊某原來的房屋拆遷安置而來，后楊某去世，訴爭房屋的權(quán)屬必然涉及楊某的財產(chǎn)繼承問題。簡某1、簡某2在未取得楊某其他繼承人同意的情況下，將訴爭房屋出售給張云某，構(gòu)成無權(quán)處分。在無權(quán)處分的情形下，房屋的善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買受人名下為生效要件，現(xiàn)房屋尚未過戶至張云某名下，不構(gòu)成善意取得房屋所有權(quán)的條件。對于房屋買賣合同是否能夠繼續(xù)履行的問題，楊某的繼承人表示不同意出售訴爭房屋，導(dǎo)致房屋買賣合同不具有繼續(xù)履行的可能性，判決：撤銷（2018）京0108民初7481號民事判決，駁回張云某的訴訟請求。

訴訟中，經(jīng)張云某申請，法院委托鑒定機構(gòu)分別對101室房屋現(xiàn)市場價值及裝修現(xiàn)值進行鑒定。鑒定過程中，張云某自行撤回對裝修現(xiàn)值的鑒定申請。2020年9月3日，北京京城捷信房地產(chǎn)評估有限公司出具《估價報告書》，載明：……二、估價對象：財產(chǎn)范圍：101室房屋所有權(quán)及其應(yīng)分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)，含室內(nèi)裝修，不含室內(nèi)動產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等其他財產(chǎn)及權(quán)益……三、價值時點：價值時點為2020年8月14日……六、估價結(jié)果：……估價對象市場價值總額：6025518元；房地產(chǎn)單價：71613元/建筑平方米；專業(yè)意見：本次評估結(jié)果為設(shè)定估價對象為商品房條件下的市場價值，如估價對象房屋性質(zhì)為按經(jīng)濟適用住房管理，根據(jù)北京市相關(guān)政策規(guī)定，按經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)管理的住房上市交易時應(yīng)按房屋售價的3%交納土地出讓金。根據(jù)注冊房地產(chǎn)估價師的調(diào)查了解，目前該類房屋上市交易時均按網(wǎng)簽價的3%交納土地出讓金。估價對象地區(qū)政府指導(dǎo)價約為21500元/平方米，估價對象網(wǎng)簽價為1809010元，土地出讓金為54270元。則估價對象房屋性質(zhì)為按經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)管理的市場價值為5971248元。

本案庭審中，張云某就訴訟請求提交（2018）京01民終7197號民事判決書、《房屋買賣合同》、付款憑證、《北塢村騰退補償安置協(xié)議書》、2019年7月8日庭審筆錄、手機截圖、北京頤泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《證明》等材料予以證明。簡某1、簡某2對民事判決書真實性認(rèn)可，對證明目的不予認(rèn)可，簡某1、簡某2認(rèn)為現(xiàn)在還沒有履行到過戶階段，不能明確合同無法履行。對庭審筆錄的真實性認(rèn)可，對證明目的不予認(rèn)可，稱該交易不適用催告條款。對《房屋買賣合同》、付款憑證、《北塢村騰退補償安置協(xié)議書》、手機截圖的真實性認(rèn)可，對證明目的不予認(rèn)可。對北京頤泉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《證明》無異議，認(rèn)可101室房屋目前可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。簡某1就答辯意見提交2017年3月28日庭審筆錄予以證明。張云某對該筆錄的真實性認(rèn)可，對證明目的不予認(rèn)可，否認(rèn)知曉簡某1、簡某2的家庭情況。簡某2對簡某1提交的證據(jù)沒有異議。經(jīng)詢問，張云某明確表示，在收到簡某1、簡某2返還購房款及全部賠償損失款的情況下，同意一個月內(nèi)將101室房屋騰退交還給簡某1、簡某2。經(jīng)釋明，張云某就其主張未提交其他相關(guān)證據(jù)。簡某1、簡某2就各自答辯意見，未提供其他相關(guān)證據(jù)。

一審法院認(rèn)為，合法的民事權(quán)益受法律保護。當(dāng)事人對自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。張云某與簡某1、簡某2于2012年11月2日簽訂的《房屋買賣合同》系雙方當(dāng)事人真實意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)遵守履行。在合同履行過程中，張云某要求簡某1等人繼續(xù)履行合同并配合其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，經(jīng)法院原審生效判決認(rèn)定：訴爭房屋系楊某原有房屋拆遷安置房屋，楊某去世后，訴爭房屋的權(quán)屬必然涉及楊某的財產(chǎn)繼承問題，因楊某其他繼承人不同意簡某1、簡某2出售101室房屋，導(dǎo)致房屋買賣合同不具有繼續(xù)履行的可能性。本案中，簡某1、簡某2在合理期限內(nèi)仍未協(xié)助張云某辦理101室房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，簡某1、簡某2已構(gòu)成根本違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)張云某起訴主張解除合同，簡某1、簡某2退還已付購房款，請求合理，于法有據(jù)，法院予以支持。簡某1、簡某2辯稱張云某知曉其家中情況，張云某亦有合同責(zé)任之抗辯，缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予采信。因簡某1、簡某2違約造成合同無法繼續(xù)履行，現(xiàn)張云某主張簡某1、簡某2賠償違約損失，請求合理，但張云某主張賠償432.6萬元，并無充分依據(jù)，故法院將依據(jù)鑒定意見及雙方提交的證據(jù)酌情予以判處。簡某1、簡某2不同意賠償張云某違約損失，理由均不成立，法院不予采信。房屋買賣合同解除后，在簡某1、簡某2退還張云某購房款并賠償張云某合理損失的情況下，張云某應(yīng)將101室房屋及時返還給簡某1、簡某2，具體騰退方案，法院酌情予以判處。關(guān)于張云某起訴主張簡某1、簡某2賠償裝修損失10萬元之請求，因鑒定機構(gòu)在鑒定意見中已考慮房屋裝修情況，鑒定結(jié)果中所作價款業(yè)已包含裝修價值，故法院對張云某該項請求，不予支持。關(guān)于張云某主張簡某1、簡某2賠償其購房中介費用，因相關(guān)費用并未實際發(fā)生，且該部分費用并非必然發(fā)生的損失，故法院對張云某此項請求，不予支持。關(guān)于張云某起訴主張簡某1、簡某2支付自判決生效之日至實際支付之日止相關(guān)費用的利息之請求，因該項內(nèi)容涉及判決生效后的執(zhí)行問題，不屬于本案判決范圍，故法院對張云某此項請求，不予支持。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除張云某與簡某1、簡某2于二〇一二年十一月二日簽訂的《房屋買賣合同》。二、簡某1、簡某2于本判決生效后七日內(nèi)返還張云某購房款二百一十萬元。三、簡某1、簡某2于本判決生效后七日內(nèi)賠償張云某經(jīng)濟損失三百八十七萬一千二百四十八元。四、張云某于收到簡某1、簡某2返還購房款二百一十萬元及賠償款三百八十七萬一千二百四十八元后七日內(nèi)將購買的位于北京市海淀區(qū)101室房屋騰退交還簡某1、簡某2。五、駁回張云某其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人均沒有提交新的證據(jù)。本院二審查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護。簡某1、簡某2與張云某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，應(yīng)為合法有效。生效判決已經(jīng)認(rèn)定涉案房屋買賣合同有效但不具有繼續(xù)履行的可能性，張云某已無法取得涉案房屋的所有權(quán)，故張云某有權(quán)要求解除合同，一審判決合同解除并無不妥，本院予以確認(rèn)。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。涉案房屋買賣合同解除后，簡某1、簡淑霞應(yīng)當(dāng)將收取的購房款返還張云某，張云某亦應(yīng)及時將101室房屋返還給簡某1、簡某2，一審對此處理正確，本院予以確認(rèn)。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。對于張云某主張的房屋差價損失，涉案房屋買賣合同履行過程中，因房價上漲，張云某不能獲得房屋買賣合同的履行利益，遭受房屋差價損失，簡某1、簡淑霞對此應(yīng)予賠償。損害賠償?shù)臄?shù)額受到可預(yù)見性規(guī)則的限制，可預(yù)見的內(nèi)容應(yīng)為可預(yù)見損害的類型而無須預(yù)見損害的程度，故對于簡某1、簡淑霞關(guān)于房屋差價損失數(shù)額超出其可預(yù)見程度的上訴理由，本院不予采納。綜合考慮合同的履行情況、簡某1和簡淑霞的過錯程度、房屋上漲等因素，一審法院認(rèn)定的損失數(shù)額并無明顯不當(dāng)，本院對此不持異議。

綜上所述，簡某1、簡某2的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費53599元，由簡某1、簡某2負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　朱文君

審 判 員　趙　蕾

審 判 員　劉　磊

二〇二一年三月十九日

法官助理　李　正

書 記 員　杜　瑩