上訴人（原審被告）：簡(jiǎn)某1，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：朱武平，北京璐祥民嘉律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：簡(jiǎn)某2，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

被上訴人（原審原告）：張?jiān)颇?，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：李強(qiáng)，北京理瀚律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：樊偉，北京理瀚律師事務(wù)所律師。

上訴人簡(jiǎn)某1、上訴人簡(jiǎn)某2因與被上訴人張?jiān)颇撤课葙I(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初2458號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月25日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審法院判決，改判駁回張?jiān)颇骋粚徣吭V訟請(qǐng)求，或者發(fā)回重審。事實(shí)與理由：1.涉案合同并未約定過(guò)戶(hù)時(shí)限，我方并不存在違約；2.即使我方違約，一審判決賠償?shù)臄?shù)額也遠(yuǎn)高于雙方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失，一審判決的數(shù)額顯屬不當(dāng)；3.一審認(rèn)定的張?jiān)颇炒嬖诘膿p失與事實(shí)不符，張?jiān)颇车目傻美鎽?yīng)以房屋現(xiàn)值扣除購(gòu)房成本和套現(xiàn)成本來(lái)確定。

張?jiān)颇侈q稱(chēng)，同意一審法院判決。

張?jiān)颇诚蛞粚彿ㄔ浩鹪V請(qǐng)求：1.判令解除雙方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；2.判令簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2向我返還購(gòu)房款210萬(wàn)元；3.判令簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2賠償房屋差價(jià)432.6萬(wàn)元；4.判令簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2賠償房屋裝修折價(jià)損失10萬(wàn)元；5.判令簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2賠償我購(gòu)買(mǎi)同類(lèi)型房屋支付的中介費(fèi)用16.23萬(wàn)元；6.判令簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2支付自判決生效之日至實(shí)際支付之日止的上述款項(xiàng)同期利息（按照銀行間同業(yè)拆借利息計(jì)算）；7.訴訟費(fèi)由簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2012年11月2日，簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2（甲方、賣(mài)方）與張?jiān)颇常ㄒ曳健①I(mǎi)方）簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，約定甲方將坐落在北京市海淀區(qū)101室（以下簡(jiǎn)稱(chēng)101室）房屋出售給乙方，房屋總價(jià)款210萬(wàn)元，雙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金10萬(wàn)元，待房產(chǎn)證下發(fā)時(shí)，甲方積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到乙方名下。合同簽訂當(dāng)日，張?jiān)颇诚蚝?jiǎn)某1支付定金10萬(wàn)元。2013年4月之前，張?jiān)颇撤执蜗蚝?jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2支付了全部購(gòu)房款。簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2在張?jiān)颇持Ц恫糠仲?gòu)房款項(xiàng)后，于2012年12月將101室房屋交付給張?jiān)颇?。張?jiān)颇呈辗亢髮?01室房屋進(jìn)行裝修，并于2013年4月入住?，F(xiàn)101室房屋實(shí)際登記地址為北京市海淀區(qū)101室。

此后，張?jiān)颇撑c簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2因房屋過(guò)戶(hù)問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。2018年，張?jiān)颇诚蛞粚彿ㄔ禾崞鹪V訟，要求簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2繼續(xù)履行合同，簡(jiǎn)某3、簡(jiǎn)某4等人配合辦理101室房屋所有權(quán)登記手續(xù)。經(jīng)一審法院審理查明：101號(hào)房屋是楊某與北京頤泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《北塢村騰退補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》置換、購(gòu)買(mǎi)的安置房。楊某系被騰退人，簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2、周某為共居人。楊某系簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2、簡(jiǎn)某3、簡(jiǎn)某4、簡(jiǎn)某5之母，楊某于2010年11月去世。雙方均認(rèn)可房屋買(mǎi)賣(mài)合同中約定的北京市海淀區(qū)102室房屋系書(shū)寫(xiě)錯(cuò)誤，出售的房屋實(shí)為101室房屋。2018年7月12日，法院作出（2018）京0108民初7481號(hào)民事判決，判決一、張?jiān)颇?、?jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2繼續(xù)履行于2012年11月2日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》；二、簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2、簡(jiǎn)某3、簡(jiǎn)某4、簡(jiǎn)某5、周某、北京頤泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后10日內(nèi)協(xié)助張?jiān)颇硨⑽挥诒本┦泻５韰^(qū)101號(hào)房屋辦理所有權(quán)登記手續(xù)，登記至張?jiān)颇趁拢栀M(fèi)用由張?jiān)颇匙孕胸?fù)擔(dān)。宣判后，簡(jiǎn)某3不服，提起上訴。2018年9月26日，北京市第一中級(jí)人民法院作出（2018）京01民終7197號(hào)民事判決書(shū)，認(rèn)定：簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2與張?jiān)颇秤?012年11月2日簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)當(dāng)按照約定履行己方義務(wù)。張?jiān)颇骋呀?jīng)支付了全部購(gòu)房款并入住訴爭(zhēng)房屋，但訴爭(zhēng)房屋尚未過(guò)戶(hù)至張?jiān)颇趁?，房屋買(mǎi)賣(mài)合同尚未履行完畢，張?jiān)颇成形慈〉迷V爭(zhēng)房屋所有權(quán)。由于訴爭(zhēng)房屋系楊某原來(lái)的房屋拆遷安置而來(lái)，后楊某去世，訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬必然涉及楊某的財(cái)產(chǎn)繼承問(wèn)題。簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2在未取得楊某其他繼承人同意的情況下，將訴爭(zhēng)房屋出售給張?jiān)颇常瑯?gòu)成無(wú)權(quán)處分。在無(wú)權(quán)處分的情形下，房屋的善意取得以房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移登記到買(mǎi)受人名下為生效要件，現(xiàn)房屋尚未過(guò)戶(hù)至張?jiān)颇趁?，不?gòu)成善意取得房屋所有權(quán)的條件。對(duì)于房屋買(mǎi)賣(mài)合同是否能夠繼續(xù)履行的問(wèn)題，楊某的繼承人表示不同意出售訴爭(zhēng)房屋，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不具有繼續(xù)履行的可能性，判決：撤銷(xiāo)（2018）京0108民初7481號(hào)民事判決，駁回張?jiān)颇车脑V訟請(qǐng)求。

訴訟中，經(jīng)張?jiān)颇成暾?qǐng)，法院委托鑒定機(jī)構(gòu)分別對(duì)101室房屋現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值及裝修現(xiàn)值進(jìn)行鑒定。鑒定過(guò)程中，張?jiān)颇匙孕谐坊貙?duì)裝修現(xiàn)值的鑒定申請(qǐng)。2020年9月3日，北京京城捷信房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具《估價(jià)報(bào)告書(shū)》，載明：……二、估價(jià)對(duì)象：財(cái)產(chǎn)范圍：101室房屋所有權(quán)及其應(yīng)分?jǐn)偟膰?guó)有土地使用權(quán)，含室內(nèi)裝修，不含室內(nèi)動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等其他財(cái)產(chǎn)及權(quán)益……三、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2020年8月14日……六、估價(jià)結(jié)果：……估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)值總額：6025518元；房地產(chǎn)單價(jià)：71613元/建筑平方米；專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)：本次評(píng)估結(jié)果為設(shè)定估價(jià)對(duì)象為商品房條件下的市場(chǎng)價(jià)值，如估價(jià)對(duì)象房屋性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理，根據(jù)北京市相關(guān)政策規(guī)定，按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理的住房上市交易時(shí)應(yīng)按房屋售價(jià)的3%交納土地出讓金。根據(jù)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的調(diào)查了解，目前該類(lèi)房屋上市交易時(shí)均按網(wǎng)簽價(jià)的3%交納土地出讓金。估價(jià)對(duì)象地區(qū)政府指導(dǎo)價(jià)約為21500元/平方米，估價(jià)對(duì)象網(wǎng)簽價(jià)為1809010元，土地出讓金為54270元。則估價(jià)對(duì)象房屋性質(zhì)為按經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)管理的市場(chǎng)價(jià)值為5971248元。

本案庭審中，張?jiān)颇尘驮V訟請(qǐng)求提交（2018）京01民終7197號(hào)民事判決書(shū)、《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、付款憑證、《北塢村騰退補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》、2019年7月8日庭審筆錄、手機(jī)截圖、北京頤泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司《證明》等材料予以證明。簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2對(duì)民事判決書(shū)真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證明目的不予認(rèn)可，簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2認(rèn)為現(xiàn)在還沒(méi)有履行到過(guò)戶(hù)階段，不能明確合同無(wú)法履行。對(duì)庭審筆錄的真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證明目的不予認(rèn)可，稱(chēng)該交易不適用催告條款。對(duì)《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、付款憑證、《北塢村騰退補(bǔ)償安置協(xié)議書(shū)》、手機(jī)截圖的真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證明目的不予認(rèn)可。對(duì)北京頤泉房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司《證明》無(wú)異議，認(rèn)可101室房屋目前可以辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。簡(jiǎn)某1就答辯意見(jiàn)提交2017年3月28日庭審筆錄予以證明。張?jiān)颇硨?duì)該筆錄的真實(shí)性認(rèn)可，對(duì)證明目的不予認(rèn)可，否認(rèn)知曉簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2的家庭情況。簡(jiǎn)某2對(duì)簡(jiǎn)某1提交的證據(jù)沒(méi)有異議。經(jīng)詢(xún)問(wèn)，張?jiān)颇趁鞔_表示，在收到簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2返還購(gòu)房款及全部賠償損失款的情況下，同意一個(gè)月內(nèi)將101室房屋騰退交還給簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2。經(jīng)釋明，張?jiān)颇尘推渲鲝埼刺峤黄渌嚓P(guān)證據(jù)。簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2就各自答辯意見(jiàn)，未提供其他相關(guān)證據(jù)。

一審法院認(rèn)為，合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)。當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。張?jiān)颇撑c簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2于2012年11月2日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，協(xié)議合法有效，雙方應(yīng)遵守履行。在合同履行過(guò)程中，張?jiān)颇骋蠛?jiǎn)某1等人繼續(xù)履行合同并配合其辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，經(jīng)法院原審生效判決認(rèn)定：訴爭(zhēng)房屋系楊某原有房屋拆遷安置房屋，楊某去世后，訴爭(zhēng)房屋的權(quán)屬必然涉及楊某的財(cái)產(chǎn)繼承問(wèn)題，因楊某其他繼承人不同意簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2出售101室房屋，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同不具有繼續(xù)履行的可能性。本案中，簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2在合理期限內(nèi)仍未協(xié)助張?jiān)颇侈k理101室房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2已構(gòu)成根本違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?，F(xiàn)張?jiān)颇称鹪V主張解除合同，簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2退還已付購(gòu)房款，請(qǐng)求合理，于法有據(jù)，法院予以支持。簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2辯稱(chēng)張?jiān)颇持獣云浼抑星闆r，張?jiān)颇骋嘤泻贤?zé)任之抗辯，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予采信。因簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2違約造成合同無(wú)法繼續(xù)履行，現(xiàn)張?jiān)颇持鲝埡?jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2賠償違約損失，請(qǐng)求合理，但張?jiān)颇持鲝堎r償432.6萬(wàn)元，并無(wú)充分依據(jù)，故法院將依據(jù)鑒定意見(jiàn)及雙方提交的證據(jù)酌情予以判處。簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2不同意賠償張?jiān)颇尺`約損失，理由均不成立，法院不予采信。房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，在簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2退還張?jiān)颇迟?gòu)房款并賠償張?jiān)颇澈侠頁(yè)p失的情況下，張?jiān)颇硲?yīng)將101室房屋及時(shí)返還給簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2，具體騰退方案，法院酌情予以判處。關(guān)于張?jiān)颇称鹪V主張簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2賠償裝修損失10萬(wàn)元之請(qǐng)求，因鑒定機(jī)構(gòu)在鑒定意見(jiàn)中已考慮房屋裝修情況，鑒定結(jié)果中所作價(jià)款業(yè)已包含裝修價(jià)值，故法院對(duì)張?jiān)颇吃擁?xiàng)請(qǐng)求，不予支持。關(guān)于張?jiān)颇持鲝埡?jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2賠償其購(gòu)房中介費(fèi)用，因相關(guān)費(fèi)用并未實(shí)際發(fā)生，且該部分費(fèi)用并非必然發(fā)生的損失，故法院對(duì)張?jiān)颇炒隧?xiàng)請(qǐng)求，不予支持。關(guān)于張?jiān)颇称鹪V主張簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2支付自判決生效之日至實(shí)際支付之日止相關(guān)費(fèi)用的利息之請(qǐng)求，因該項(xiàng)內(nèi)容涉及判決生效后的執(zhí)行問(wèn)題，不屬于本案判決范圍，故法院對(duì)張?jiān)颇炒隧?xiàng)請(qǐng)求，不予支持。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、解除張?jiān)颇撑c簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2于二〇一二年十一月二日簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》。二、簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2于本判決生效后七日內(nèi)返還張?jiān)颇迟?gòu)房款二百一十萬(wàn)元。三、簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2于本判決生效后七日內(nèi)賠償張?jiān)颇辰?jīng)濟(jì)損失三百八十七萬(wàn)一千二百四十八元。四、張?jiān)颇秤谑盏胶?jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2返還購(gòu)房款二百一十萬(wàn)元及賠償款三百八十七萬(wàn)一千二百四十八元后七日內(nèi)將購(gòu)買(mǎi)的位于北京市海淀區(qū)101室房屋騰退交還簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2。五、駁回張?jiān)颇称渌V訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人均沒(méi)有提交新的證據(jù)。本院二審查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2與張?jiān)颇澈炗喌摹斗课葙I(mǎi)賣(mài)合同》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)為合法有效。生效判決已經(jīng)認(rèn)定涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效但不具有繼續(xù)履行的可能性，張?jiān)颇骋褵o(wú)法取得涉案房屋的所有權(quán)，故張?jiān)颇秤袡?quán)要求解除合同，一審判決合同解除并無(wú)不妥，本院予以確認(rèn)。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同解除后，簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)淑霞應(yīng)當(dāng)將收取的購(gòu)房款返還張?jiān)颇常瑥堅(jiān)颇骋鄳?yīng)及時(shí)將101室房屋返還給簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2，一審對(duì)此處理正確，本院予以確認(rèn)。

當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失。對(duì)于張?jiān)颇持鲝埖姆课莶顑r(jià)損失，涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行過(guò)程中，因房?jī)r(jià)上漲，張?jiān)颇巢荒塬@得房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行利益，遭受房屋差價(jià)損失，簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)淑霞對(duì)此應(yīng)予賠償。損害賠償?shù)臄?shù)額受到可預(yù)見(jiàn)性規(guī)則的限制，可預(yù)見(jiàn)的內(nèi)容應(yīng)為可預(yù)見(jiàn)損害的類(lèi)型而無(wú)須預(yù)見(jiàn)損害的程度，故對(duì)于簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)淑霞關(guān)于房屋差價(jià)損失數(shù)額超出其可預(yù)見(jiàn)程度的上訴理由，本院不予采納。綜合考慮合同的履行情況、簡(jiǎn)某1和簡(jiǎn)淑霞的過(guò)錯(cuò)程度、房屋上漲等因素，一審法院認(rèn)定的損失數(shù)額并無(wú)明顯不當(dāng)，本院對(duì)此不持異議。

綜上所述，簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)53599元，由簡(jiǎn)某1、簡(jiǎn)某2負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　朱文君

審 判 員　趙　蕾

審 判 員　劉　磊

二〇二一年三月十九日

法官助理　李　正

書(shū) 記 員　杜　瑩