上訴人（原審被告）：北京門(mén)頭溝龍華運(yùn)輸隊(duì)，住所地北京市門(mén)頭溝區(qū)新橋南大街**。

法定代表人：張艷明，隊(duì)長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：王漢民，北京乾同律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京星雨恒春汽車維修有限公司，，住所地北京市門(mén)頭溝區(qū)齋堂鎮(zhèn)煤窩路口北100米

法定代表人：付春燕，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張璋，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：陳瑤，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

上訴人北京門(mén)頭溝龍華運(yùn)輸隊(duì)（以下簡(jiǎn)稱龍華運(yùn)輸隊(duì)）因與被上訴人北京星雨恒春汽車維修有限公司（以下簡(jiǎn)稱星雨恒春公司）租賃合同糾紛一案，不服北京市門(mén)頭溝區(qū)人民法院（2019）京0109民初6751號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月23日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

龍華運(yùn)輸隊(duì)上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)，改判駁回星雨恒春公司的一審全部訴訟請(qǐng)求，或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實(shí)和理由：龍華運(yùn)輸隊(duì)同意一審判決第一項(xiàng)、第四項(xiàng)。1.一審法院認(rèn)定雙方存在書(shū)面租賃合同屬于事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。龍華運(yùn)輸隊(duì)的法定代表人在一審出庭時(shí)否認(rèn)簽訂過(guò)書(shū)面的租賃協(xié)議；星雨恒春公司在一審中認(rèn)可兩份書(shū)面租賃協(xié)議均在星雨恒春公司處保管，沒(méi)有給過(guò)龍華運(yùn)輸隊(duì)，與常理不符；證人陳某在一審?fù)徶蟹Q所謂書(shū)面租賃協(xié)議是星雨恒春公司單方炮制的，并非雙方協(xié)商一致；星雨恒春公司在一審時(shí)明確認(rèn)可所謂書(shū)面租賃協(xié)議是其單方打印的。2.一審法院認(rèn)定的租賃范圍有誤，屬于事實(shí)認(rèn)定不清。星雨恒春公司一審中陳述租賃、使用的為大車間和南車間，但事實(shí)上南車間早在2017年11月即已經(jīng)被政府強(qiáng)制拆除，后龍華運(yùn)輸隊(duì)將大車間前面的空院置換給星雨恒春公司使用，用于替代南車間。在雙方租賃合同期間，雙方達(dá)成南車間后面空地使用協(xié)議，年租金8萬(wàn)元；陳某還證明其他三間房屋及鍋爐房的租賃事實(shí)，但一審法院未予表述。如果認(rèn)定上述租賃范圍，龍華運(yùn)輸隊(duì)不僅不會(huì)返還租金，星雨恒春公司還應(yīng)當(dāng)向龍華運(yùn)輸隊(duì)支付剩余租金。3.一審法院認(rèn)定的經(jīng)濟(jì)損失有誤。龍華運(yùn)輸隊(duì)未同意星雨恒春公司新建、裝修房屋，不存在按照雙方過(guò)錯(cuò)分擔(dān)擴(kuò)建、造價(jià)費(fèi)用的前提。南車間早在2017年即被拆除，一審判決包括南車間的裝修損失，顯屬不當(dāng)。星雨恒春公司新建和裝修沒(méi)有正規(guī)施工合同和合法票據(jù)，一審法院認(rèn)定的造價(jià)費(fèi)用沒(méi)有事實(shí)依據(jù)。即使存在新建費(fèi)用，因房屋被拆除時(shí)租賃期限已經(jīng)經(jīng)過(guò)一半，也應(yīng)該考慮折舊情況。

星雨恒春公司辯稱，同意一審判決，不同意龍華運(yùn)輸隊(duì)的上訴請(qǐng)求和理由。1.龍華運(yùn)輸隊(duì)上訴所稱未簽訂書(shū)面租賃合同與事實(shí)不符。2.星雨恒春公司承租的只有租賃合同中約定的大車間及南車間，并未再口頭約定承租鍋爐房及空地，自2017年承租之日起至2019年星雨恒春公司支付的租金都是合同約定的40萬(wàn)元，龍華運(yùn)輸隊(duì)在收取時(shí)也未對(duì)租金數(shù)額提出異議。3.星雨恒春公司在起訴時(shí)是就大車間及南車間一起主張的財(cái)產(chǎn)損毀、停業(yè)虧損等損失。4.星雨恒春公司在大車間一層內(nèi)部搭建二層，經(jīng)過(guò)龍華運(yùn)輸隊(duì)的口頭同意，龍華運(yùn)輸隊(duì)對(duì)整個(gè)搭建過(guò)程均知情，并未制止，龍華運(yùn)輸隊(duì)允許星雨恒春公司自建房屋。5.因龍華運(yùn)輸隊(duì)屬于村辦集體所有制企業(yè)，星雨恒春公司在承租房屋時(shí)被告知是合法建筑，并且有門(mén)頭溝政府安置占用土地的批復(fù)，星雨恒春公司盡到了核實(shí)義務(wù)，現(xiàn)因違建原因?qū)е路课荼徊鸪埲A運(yùn)輸隊(duì)?wèi)?yīng)進(jìn)行賠償。6.陳某與龍華運(yùn)輸隊(duì)具有利害關(guān)系，證人證言的效力較低。

星雨恒春公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.龍華運(yùn)輸隊(duì)返還星雨恒春公司2019年剩余租金231233元；2.龍華運(yùn)輸隊(duì)承擔(dān)給星雨恒春公司停業(yè)造成財(cái)產(chǎn)損毀、停業(yè)虧損等損失共計(jì)915724.1元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年1月1日，龍華運(yùn)輸隊(duì)（甲方）與星雨恒春公司（乙方）簽訂租賃合同，合同約定，1、租賃標(biāo)的：辦公樓下大車間和南車間；租賃金額：每年40萬(wàn)元；租賃期限五年，自2017年1月1日至2021年12月31日止；繳費(fèi)日期：每年的1月31日前交齊1年的租賃費(fèi)；乙方不能拆除原有建筑的結(jié)構(gòu)，如有需要，須經(jīng)甲方同意，若有乙方自建的建筑，合同到期后，不得拆除歸甲方所有；如遇國(guó)家或集體征占，甲方不做任何賠償。

合同簽訂后，龍華運(yùn)輸隊(duì)將租賃物交付給星雨恒春公司使用，星雨恒春公司已按雙方約定的時(shí)間和數(shù)額，支付了龍華運(yùn)輸隊(duì)2017年、2018年、2019年的租金共計(jì)120萬(wàn)元。

2019年6月3日，北京市門(mén)頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)人民政府印發(fā)《龍泉鎮(zhèn)限期拆除違法建設(shè)決定書(shū)》，內(nèi)容為，龍華運(yùn)輸隊(duì)位于門(mén)頭溝區(qū)龍泉鎮(zhèn)門(mén)頭溝殯儀館山上的建筑物，因無(wú)相關(guān)規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)，屬于違法建設(shè)，現(xiàn)責(zé)令龍華運(yùn)輸隊(duì)于2019年6月6日前自行拆除。如逾期未完成自拆，龍泉鎮(zhèn)政府將根據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)違法建設(shè)自行拆除。請(qǐng)當(dāng)事人立即清理物品，若逾期未拆除，造成的一切損失由龍華運(yùn)輸隊(duì)自負(fù)。

對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)，一審法院認(rèn)定如下：

星雨恒春公司主張，星雨恒春公司承租涉案房屋后，新建大車間二層288平方米，并將南車間裝修。星雨恒春公司提交以下證據(jù)：一、房屋原狀錄像，房屋拆除現(xiàn)場(chǎng)照片，證明房屋基本狀況；二、大車間建設(shè)二層、南車間裝修的部分材料采購(gòu)、工程款等收據(jù)，收條等，證明合同簽訂后，經(jīng)龍華運(yùn)輸隊(duì)許可，星雨恒春公司出資修建大車間二層及南車間裝修。經(jīng)質(zhì)證，龍華運(yùn)輸隊(duì)對(duì)上述證據(jù)不予認(rèn)可。法院認(rèn)為，證據(jù)一房屋原狀錄像中，顯示有企業(yè)名稱標(biāo)牌，能夠證明拆遷前案涉房屋的結(jié)構(gòu)、成新等基本狀況。證據(jù)二收據(jù)、收條，部分有收款人簽名，用途標(biāo)注為車間砌門(mén)口，二層辦公室打隔斷，二樓衛(wèi)生間防水、墻地磚，車間內(nèi)刮膩?zhàn)拥龋瑢?duì)上述證據(jù)的合法性、真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性予以確認(rèn)；對(duì)收據(jù)、收條中無(wú)付款人名稱、付款人為案外人等，無(wú)法證明與房屋建設(shè)有關(guān)，對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性，法院不予確認(rèn)。

星雨恒春公司主張，由于無(wú)地方存放物品，導(dǎo)致未及時(shí)運(yùn)走部分物品，造成經(jīng)濟(jì)損失43524.1元；但未提供相關(guān)證據(jù)；龍華運(yùn)輸隊(duì)不予認(rèn)可。

星雨恒春公司主張，因租賃場(chǎng)地被拆除，造成經(jīng)營(yíng)損失460000元，提供了營(yíng)業(yè)額流水記錄。經(jīng)質(zhì)證，龍華運(yùn)輸隊(duì)對(duì)該項(xiàng)證據(jù)不予認(rèn)可。法院認(rèn)為，營(yíng)業(yè)額流水記錄系星雨恒春公司單方制作，亦無(wú)其他證據(jù)予以佐證，故對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性，法院不予確認(rèn)。

審理中，就星雨恒春公司實(shí)際使用租賃物的截止時(shí)間問(wèn)題，星雨恒春公司稱，自2019年6月3日起，星雨恒春公司即未再進(jìn)入租賃場(chǎng)地，龍華運(yùn)輸隊(duì)主張，星雨恒春公司直到2019年12月才停止使用案涉租賃物。根據(jù)雙方的當(dāng)事人陳述，星雨恒春公司認(rèn)可于2019年6月14日接到案涉租賃物需要拆除的通知，案涉租賃物于2019年6月28日拆除；龍華運(yùn)輸隊(duì)認(rèn)可案涉租賃物于2019年6月28日至7月1日被拆除。故法院認(rèn)定，星雨恒春公司實(shí)際使用案涉租賃物至2019年6月27日。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行建筑物等工程建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！侗本┦谐青l(xiāng)規(guī)劃條例》規(guī)定條例所稱的各項(xiàng)建設(shè)工程指新建、改建、擴(kuò)建、翻建各類建筑物?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。龍華運(yùn)輸隊(duì)將未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的房屋出租給星雨恒春公司，星雨恒春公司亦未審查出租的房屋是否具有房屋所有權(quán)證或者其他合法建設(shè)手續(xù)的情況下承租房屋，雙方訂立的房屋租賃合同因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。本案中，星雨恒春公司已交納2019年全年的租金，但其實(shí)際使用案涉租賃物至2019年6月27日，故龍華運(yùn)輸隊(duì)?wèi)?yīng)返還星雨恒春公司多交納的租金204931元。

對(duì)于建造房屋造價(jià)費(fèi)用損失賠償問(wèn)題，因星雨恒春公司和龍華運(yùn)輸隊(duì)對(duì)于未辦理合法手續(xù)情況下出租及建設(shè)房屋均有過(guò)錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)按照雙方的過(guò)錯(cuò)確定賠償損失的數(shù)額。對(duì)龍華運(yùn)輸隊(duì)關(guān)于其沒(méi)有過(guò)錯(cuò)不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的抗辯意見(jiàn)，法院不予采納。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定，未辦理合法手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)。租賃合同約定，星雨恒春公司不能拆除原有建筑的結(jié)構(gòu)，如有需要，須經(jīng)龍華運(yùn)輸隊(duì)同意。龍華運(yùn)輸隊(duì)在知道星雨恒春公司新建二層、裝修南車間后未在合理期限內(nèi)提出異議，視為同意星雨恒春公司新建及裝修。因星雨恒春公司新建及裝修的房屋已經(jīng)被政府拆除，法院根據(jù)房屋的建造時(shí)間、結(jié)構(gòu)、材料、面積參照本地區(qū)同類房屋情況確定造價(jià)費(fèi)用，由龍華運(yùn)輸隊(duì)按照50%比例承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)星雨恒春公司主張過(guò)高部分，法院不予支持。

對(duì)星雨恒春公司請(qǐng)求龍華運(yùn)輸隊(duì)賠償財(cái)產(chǎn)損毀、停業(yè)虧損等損失的訴訟請(qǐng)求，因其提供的相關(guān)證據(jù)未被確認(rèn)，法院不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)、第五十八條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條第二款、第十四條第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決：一、北京星雨恒春汽車維修有限公司與北京門(mén)頭溝龍華運(yùn)輸隊(duì)2017年1月1日簽訂的《租賃合同》無(wú)效；二、北京門(mén)頭溝龍華運(yùn)輸隊(duì)于本判決生效后7日內(nèi)返還北京星雨恒春汽車維修有限公司租金204931元。三、北京門(mén)頭溝龍華運(yùn)輸隊(duì)于本判決生效后7日內(nèi)賠償北京星雨恒春汽車維修有限公司經(jīng)濟(jì)損失115200元；四、駁回北京星雨恒春汽車維修有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

經(jīng)審查，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，龍華運(yùn)輸隊(duì)現(xiàn)雖對(duì)雙方之間是否存在書(shū)面的房屋租賃合同存在異議，但根據(jù)雙方當(dāng)事人在一審、二審期間的陳述可知，龍華運(yùn)輸隊(duì)對(duì)于雙方之間曾就大車間和南車間形成年租金為40萬(wàn)元的房屋租賃合同關(guān)系并不持異議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》中規(guī)定，無(wú)法與原件、原物核對(duì)的復(fù)制件、復(fù)制品，不能單獨(dú)作為認(rèn)定案件事實(shí)的根據(jù)。本案中星雨恒春公司提供的租賃合同雖為復(fù)制件，但結(jié)合雙方當(dāng)事人在一審、二審期間的陳述以及星雨恒春公司實(shí)際支付租金的情況，一審法院認(rèn)定龍華運(yùn)輸隊(duì)（甲方）與星雨恒春公司（乙方）于2017年1月1日簽訂租賃合同并無(wú)不當(dāng)。對(duì)于龍華運(yùn)輸隊(duì)上訴所稱雙方不存在書(shū)面租賃合同一節(jié)，本院不予支持。因案涉租賃物未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，故雙方就大車間和南車間簽訂的租賃合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無(wú)效，雙方對(duì)一審判決該租賃合同無(wú)效均不持異議，本院予以確認(rèn)。

合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。星雨恒春公司已交納2019年全年的租金，但其實(shí)際使用案涉租賃物至2019年6月27日，故一審法院認(rèn)定龍華運(yùn)輸隊(duì)?wèi)?yīng)返還星雨恒春公司多交納的租金204931元的處理正確。龍華運(yùn)輸隊(duì)上訴所稱雙方還存在南車間后面空地、三間房屋及鍋爐房等部分的租賃合同關(guān)系，但其在本案中并未就此提起反訴，對(duì)龍華運(yùn)輸隊(duì)上訴主張不應(yīng)返還租金且星雨恒春公司還應(yīng)向龍華運(yùn)輸隊(duì)支付剩余租金的上訴理由，本院不予支持。

考慮到案涉租賃物已經(jīng)被拆除，但星雨恒春公司提供的證據(jù)能夠證明其在租賃期間進(jìn)行了新建和裝修，龍華運(yùn)輸隊(duì)在對(duì)此明知的情況下并未提出異議，應(yīng)當(dāng)視為龍華運(yùn)輸隊(duì)對(duì)該新建和裝修行為的認(rèn)可。因南車間和大車間均屬于涉案租賃合同的標(biāo)的物，且均已被拆除，星雨恒春公司和龍華運(yùn)輸隊(duì)對(duì)于未辦理合法手續(xù)的情況下出租及建設(shè)房屋均有過(guò)錯(cuò)，故一審法院根據(jù)導(dǎo)致合同無(wú)效的責(zé)任大小酌情判令龍華運(yùn)輸隊(duì)承擔(dān)一定的賠償責(zé)任，并無(wú)不當(dāng)。龍華運(yùn)輸隊(duì)上訴對(duì)一審法院酌定的損失不予認(rèn)可，但并未提供證據(jù)予以證明，本院對(duì)其該項(xiàng)上訴理由不予支持。

綜上所述，龍華運(yùn)輸隊(duì)的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決結(jié)果正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費(fèi)15122元，由北京星雨恒春汽車維修有限公司負(fù)擔(dān)10901元（已交納），由北京門(mén)頭溝龍華運(yùn)輸隊(duì)負(fù)擔(dān)4221元（本判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費(fèi)6102元，由北京門(mén)頭溝龍華運(yùn)輸隊(duì)負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　王愛(ài)紅

審 判 員　劉國(guó)俊

審 判 員　辛　榮

二〇二一年三月十七日

法官助理　劉　瑾

書(shū) 記 員　陳　雪