上訴人（原審原告、反訴被告）：劉某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：劉冬玲（劉某之妻），住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：朱文龍，北京市煒衡律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京綠城中交房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)政府辦公樓****。

法定代表人：徐云沖，董事長。

委托訴訟代理人：張立瓊，北京市京都律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：劉銘，北京市京都律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某因與被上訴人北京綠城中交房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱綠城中交公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初4708號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月19日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月3日公開開庭審理了本案。上訴人劉某及其委托訴訟代理人劉冬玲、朱文龍，被上訴人綠城中交公司之委托訴訟代理人張立瓊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某上訴請求：1.撤銷一審判決第一項(xiàng)，判令綠城中交公司支付逾期交房違約金（自2019年10月20日交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，每日按劉某全部已付款的萬分之二計(jì)算違約金，其中已付房款778.1841萬元）；2.改判一審判決第二項(xiàng)為：明確綠城中交公司更換維修大理石材、波導(dǎo)線錯(cuò)位、客廳室壁紙維修完成的具體期限，及大理石材瓷磚無損壞的精裝修維修質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以及逾期完成維修的法律責(zé)任；3.判令綠城中交公司賠償劉某無法使用房屋而另行租房居住的損失，從2019年12月1日起至房屋維修完畢之日止，每月按照7000元的租金標(biāo)準(zhǔn)支付；4.判令綠城中交公司免除劉某無法使用房屋期間的物業(yè)費(fèi)用，從2019年10月20日起至房屋裝修完畢之日止。事實(shí)和理由：1.一審判決認(rèn)定綠城中交公司通知?jiǎng)⒛呈辗恐占匆暈閯⒛骋咽辗?，完全忽視了房屋存在功能性質(zhì)量瑕疵，以致嚴(yán)重影響正常居住使用的事實(shí)。綠城中交公司提供的房屋因存在功能性質(zhì)量瑕疵，無法入住，劉某有權(quán)要求綠城中交公司承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。2.綠城中交公司雖通知收房，但其違約在先，其通知交房時(shí)已經(jīng)存在逾期交房的事實(shí)。因房屋存在質(zhì)量問題，劉某未能正常收房。之后劉某多次與綠城中交公司溝通裝修問題，但一直未能解決。3.《北京市商品房預(yù)售合同》附件十《補(bǔ)充協(xié)議》的第五條，是綠城中交公司預(yù)先擬定用以免除或者減輕其自身責(zé)任的條款，且未采取任何合理方式提請劉某注意，屬于典型的無效的格式條款。4.法院雖判決綠城中交公司繼續(xù)履行維修義務(wù)，但是未明確維修完成的期限、維修的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及逾期完成維修的賠償金等。

綠城中交公司辯稱，同意一審判決，不同意劉某的上訴請求和理由。

劉某向一審法院起訴請求：1.判令綠城中交公司支付逾期交房違約金（自2019年10月20日交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，每日按劉某全部已付款的萬分之二計(jì)算違約金，其中已付房款778.1841萬元）；2.判令綠城中交公司支付劉某自行裝修的費(fèi)用89957.2元；3.判令綠城中交公司賠償劉某無法使用房屋而另行租房居住的損失，從2019年9月1日起至房屋維修完畢符合《房屋建筑質(zhì)量保證書》和《住宅質(zhì)量保證書》標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收條件止，每月按照7000元租金標(biāo)準(zhǔn)支付；4.判令綠城中交公司免除劉某無法使用房屋期間的物業(yè)費(fèi)用，從2019年10月20日起至房屋裝修完畢符合《房屋建筑質(zhì)量保證書》和《住宅質(zhì)量保證書》標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收條件止。一審訴訟中，劉某變更其第二項(xiàng)訴訟請求為：判令綠城中交公司承擔(dān)維修責(zé)任。

綠城中交公司向一審法院反訴請求：判決劉某立即支付綠城中交公司逾期收房違約金817093.31元（以7781841元為基數(shù)，按每日萬分之三標(biāo)準(zhǔn)，自2019年11月26日至劉某辦理完畢收房手續(xù)為止，暫計(jì)算至2020年11月9日）。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年12月22日，綠城中交公司（出賣人）與劉某（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》（以下簡稱《北京市商品房預(yù)售合同》），約定劉某購買綠城中交公司開發(fā)建設(shè)的門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)住宅樓901號（以下簡稱901號）房屋，商品房規(guī)劃性質(zhì)為普通住宅，預(yù)測建筑面積為138.15平方米，單價(jià)每平方米71288.39元。

第六條付款方式和期限：具體付款方式及期限的約定見附件五。預(yù)售合同附件五約定，買受人應(yīng)于簽署《北京市商品房預(yù)售合同》當(dāng)日向出賣人支付商品房總價(jià)款的40.12%首付款，計(jì)人民幣3121841元，其余房價(jià)款計(jì)人民幣466萬元，占總價(jià)款的59.88%以按揭貸款方式支付。

第十二條交付條件：（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在2019年10月20日前向買受人交付該商品房；（二）該商品房交付時(shí)應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、3項(xiàng)所列條件；同時(shí)，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》《住宅使用說明書》以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》：1.該商品房已取得規(guī)劃驗(yàn)收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗(yàn)收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)出具的該商品房面積實(shí)測技術(shù)報(bào)告書；3.滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施達(dá)到的條件。

第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾：市政基礎(chǔ)設(shè)施：上水、下水：2019年10月20日達(dá)到使用條件；過渡性供電：2019年10月20日達(dá)到使用條件；供暖：2019年11月15日達(dá)到該商品房交付后首個(gè)供暖季具備使用條件；燃?xì)猓?019年10月20日達(dá)到燃?xì)夤艿烙谠撋唐贩拷桓稌r(shí)鋪設(shè)完成；電話通信線：2019年10月20日交付，敷設(shè)到戶；有線電視線：2019年10月20日交付，敷設(shè)到戶。

第十四條逾期交房責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1、2種方式處理：1.按照逾期時(shí)間，分別處理（1和2不作累加）。（1）逾期在30日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十一條第（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之貳的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十一條第（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日當(dāng)日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過30日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日當(dāng)日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的1%向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之貳的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起當(dāng)日向買受人支付違約金。

第十六條交接手續(xù)：（一）交付該商品房時(shí)，該商品房已經(jīng)由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位驗(yàn)收合格。出賣人承諾買受人在辦理交接手續(xù)前有權(quán)對所購買的該商品房進(jìn)行查驗(yàn)，而且不以繳納相關(guān)稅費(fèi)或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗(yàn)該商品房的前提條件。（二）查驗(yàn)該商品房時(shí)發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量或其他問題的，雙方同意按照本合同補(bǔ)充協(xié)議執(zhí)行。（三）該商品房達(dá)到第十二條約定的交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前，書面通知買受人辦理交接手續(xù)時(shí)間、地、地點(diǎn)以及應(yīng)當(dāng)攜帶的證件方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十二條約定的證明文件，并滿足第十二條約定的其他條件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足第十二條約定其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十四條處理。（四）驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)當(dāng)簽署商品房交接單。

第十七條商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定：3.出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第（2）種方式處理：（2）出賣人按照雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)完善未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)部分裝飾、設(shè)備，或以同檔次的裝飾、設(shè)備進(jìn)行替換。買受人不得以房屋的裝飾、設(shè)備不符合約定為由拒絕接收房屋，出賣人不因此承擔(dān)逾期交房責(zé)任。該商品房套內(nèi)及公共部分的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)以預(yù)售合同附件六的約定為準(zhǔn)，但出賣人有權(quán)以同檔次或更高檔次的裝飾、設(shè)備更換前述裝飾、設(shè)備，對此，買受人無任何異議且不視為出賣人違約。具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見附件六。

《北京市商品房預(yù)售合同》附件十《補(bǔ)充協(xié)議》第五條房屋交付：對預(yù)售合同房屋交付相關(guān)條款補(bǔ)充如下：2.買受人須于辦理該商品房交付手續(xù)時(shí)與出賣人指定的物業(yè)管理公司共同簽署物業(yè)管理公約及其它物業(yè)管理文件，交納有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)用及其它費(fèi)用。不辦理上述手續(xù)或繳納相關(guān)費(fèi)用的，視為該商品房已經(jīng)交付且買受人應(yīng)承擔(dān)合同約定房屋交付日開始至房屋實(shí)際交付期間的風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用；3.買受人須在出賣人發(fā)出入住通知書中載明的日期內(nèi)辦理收房手續(xù)，逾期3個(gè)月未收房的，買受人需支付自出賣人在《預(yù)售合同》約定的交付期之第8日起按照全部房款的每日萬分之叁的違約金，直至買受人辦理完畢收房手續(xù)為止；4.由于買受人原因，買受人在《預(yù)售合同》約定的交付日期之日起超過3個(gè)月仍未辦妥房屋收房手續(xù)的，出賣人有權(quán)解除《預(yù)售合同》。買受人應(yīng)按商品房總價(jià)款20%向出賣人支付違約金，同時(shí)出賣人有權(quán)從買受人已付房款中直接扣除上述費(fèi)用和違約金。同時(shí)，不承擔(dān)買受人已付房款之利息和買受人已發(fā)生的費(fèi)用。解除合同的方式和責(zé)任按照主合同第十一條第2款的約定執(zhí)行。如出賣人選擇與買受人不解除預(yù)售合同，買受人需支付自出賣人在《預(yù)售合同》約定的交付日期之第8日起全部房款的每日萬分之叁的違約金，直至買受人辦理完畢收房手續(xù)為止。

簽訂合同當(dāng)日，劉某依約交納首付款3121841元。2017年8月4日，劉某支付剩余購房款4660000元。

2019年11月6日，綠城中交公司向劉某出具并郵寄《項(xiàng)目入伙通知書》，載明：您所購買的901號房屋已具備交付條件，請您于2019年11月19日前辦理入伙手續(xù)……如您未按照本入伙通知書約定的時(shí)間辦理入伙手續(xù)，依照相關(guān)法律規(guī)定與合同約定，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)及相關(guān)費(fèi)用自本入伙通知書約定的入伙之日即2019年11月19日起由您承擔(dān)。

2019年11月30日驗(yàn)房時(shí)，劉某認(rèn)為901號房屋存在石材大量裂紋、墻紙多次膠污染、踢腳線與地板縫隙過大等質(zhì)量問題，未實(shí)際接收房屋。后，劉某與綠城中交公司一直就房屋裝修質(zhì)量問題進(jìn)行溝通，協(xié)商未果后劉某訴至法院。

經(jīng)法院現(xiàn)場勘查，901號房屋客廳和餐廳的大理石地面存在多處裂縫、臥室壁紙有污損處、客廳西側(cè)墻面缺少一塊插座面板；劉某認(rèn)為衛(wèi)生間洗手臺面紋理異常應(yīng)予更換、臥室踢腳線與地板縫隙過大、臥室門縫上窄下寬，需要更換。庭審中，劉某要求綠城中交公司就大理石地磚、臥室壁紙履行維修義務(wù)，綠城中交公司表示同意維修。

另查，綠城中交公司就901號房屋所在樓棟于2019年9月11日取得北京市規(guī)劃和自然資源委員會《建設(shè)工程規(guī)劃核驗(yàn)意見》，載明6018-3#住宅及居住公共服務(wù)設(shè)施樓符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（2016規(guī)（門）建字0017號）批準(zhǔn)的內(nèi)容；于2019年10月29日取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》；于2019年11月4日取得《房屋面積測算技術(shù)報(bào)告書》。綠城中交公司另提供北京市自來水集團(tuán)有限責(zé)任公司門頭溝分公司出具的《證明》、北京華油聯(lián)合燃?xì)忾_發(fā)有限公司門頭溝分公司出具的《燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收合格說明》、北京歌華有線電視網(wǎng)絡(luò)股份有限公司門頭溝分公司出具的《證明》和聯(lián)通北京市門頭溝區(qū)分公司出具的《關(guān)于樓房通電話及網(wǎng)絡(luò)信號的情況說明》，載明6018地塊R2二類居住用地項(xiàng)目工程自來水管已施工完畢具備正式供水條件，生活用水已納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；已完成室內(nèi)與室外管道的敷設(shè)和銜接并驗(yàn)收合格；有線電視設(shè)備線纜施工完畢驗(yàn)收合格具備正式開通使用條件；聯(lián)通寬帶網(wǎng)絡(luò)設(shè)備及線纜已施工完畢，驗(yàn)收合格具備正式開通使用條件。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，自成立時(shí)生效，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。預(yù)售合同系本案雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，當(dāng)屬有效。雙方均應(yīng)按照合同約定履行。

關(guān)于逾期交房違約金和逾期收房違約金。劉某主張其并未正式辦理房屋交付手續(xù)，綠城中交公司至今尚未交付房屋，綠城中交公司應(yīng)按照合同約定承擔(dān)至實(shí)際交付之日止的逾期交付違約金；綠城中交公司主張其通知?jiǎng)⒛秤?019年11月19日前辦理收房手續(xù)，劉某至今未辦理收房手續(xù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期收房違約金，并提交《北京市建設(shè)系統(tǒng)空氣污染應(yīng)急預(yù)案》等文件、監(jiān)理日志、施工單位停工承諾書等材料證明存在因不可抗力停工的事實(shí)，主張如法院認(rèn)為綠城中交公司違約，則應(yīng)調(diào)整違約金為零。根據(jù)雙方就901號房屋簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》，綠城中交公司應(yīng)于2019年10月20日前將符合交付條件的房屋交付給劉某，逾期交付則以已付購房款為基數(shù)按日萬分之二的標(biāo)準(zhǔn)向劉某支付違約金。綠城中交公司于2019年11月6日向劉某出具《項(xiàng)目入伙通知書》，告知其于2019年11月19日前辦理房屋交付手續(xù)，但劉某至今尚未正式辦理房屋交付手續(xù)。根據(jù)《北京市商品房預(yù)售合同》第十六條約定，《北京市商品房預(yù)售合同》附件十《補(bǔ)充協(xié)議》第五條約定，買受人須于辦理該商品房交付手續(xù)時(shí)與出賣人指定的物業(yè)管理公司共同簽署物業(yè)管理公約及其它物業(yè)管理文件，交納有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)用及其它費(fèi)用；不辦理上述手續(xù)或繳納相關(guān)費(fèi)用的，視為該商品房已經(jīng)交付且買受人應(yīng)承擔(dān)合同約定房屋交付日開始至房屋實(shí)際交付期間的風(fēng)險(xiǎn)和物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。依上述合同約定，綠城中交公司通知?jiǎng)⒛侈k理收房之日，即2019年11月19日，應(yīng)視為劉某已收房，自此涉案房屋的全部權(quán)利、責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)已轉(zhuǎn)移至劉某一方，故由于合同約定的擬制交付，而產(chǎn)生劉某不存在逾期收房的違約行為，劉某亦無需對此承擔(dān)違約責(zé)任。綠城中交公司要求劉某支付逾期收房違約金的訴訟請求，法院不予支持。經(jīng)核算，綠城中交公司應(yīng)給付劉某20**年10月20日至2019年11月18日期間的逾期交房違約金46691元。對綠城中交公司請求調(diào)整違約金為零的抗辯意見，法院不予采信。

關(guān)于維修事宜。綠城中交公司雖已向劉某交房，但該房屋大理石地面有諸多裂縫、墻面壁紙污損等質(zhì)量問題在質(zhì)保期內(nèi)客觀存在，其維修義務(wù)不因房屋通過竣工驗(yàn)收而免除，且綠城中交公司在庭審中表示同意承擔(dān)繼續(xù)維修義務(wù)，故劉某要求綠城中交公司對其所購901號房屋大理石地面和壁紙進(jìn)行維修的訴訟請求，應(yīng)予支持。

關(guān)于租房損失。法院認(rèn)為違約金的主要功能在于填補(bǔ)守約方的實(shí)際損失，具體到本案，法院確定的2019年10月20日至2019年11月18日期間違約金數(shù)額足以涵蓋劉某同期的租金損失，故不再重復(fù)支持。

關(guān)于物業(yè)費(fèi)。劉某所主張免除物業(yè)費(fèi)的收取單位并非綠城中交公司，該訴請并非本案法律關(guān)系所調(diào)整，其可另案主張權(quán)利。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、北京綠城中交房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)給付劉某逾期交付違約金46691元；二、北京綠城中交房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起三十日內(nèi)對劉某所有的901號房屋大理石地磚、臥室壁紙等質(zhì)量問題進(jìn)行維修；三、駁回劉某的其他訴訟請求；四、駁回北京綠城中交房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。經(jīng)審查，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，綠城中交公司與劉某于2016年12月22日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及其附件系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)按照合同約定履行己方義務(wù)。

《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條就交付條件約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2019年10月20日前向買受人交付該商品房。而綠城中交公司直至2019年11月6日才向劉某出具并郵寄《項(xiàng)目入伙通知書》告知901號房屋已具備交付條件，可于2019年11月19日前辦理入伙手續(xù)。因此一審法院認(rèn)定綠城中交公司在2019年10月20日-2019年11月18日期間存在逾期交房的違約行為，并無不當(dāng)。對于劉某上訴認(rèn)為因房屋不符合交付條件，故綠城中交公司應(yīng)當(dāng)支付自2019年10月20日交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止的逾期交房違約金一節(jié)，《北京市商品房預(yù)售合同》第十二條和第十三條約定了交付條件和市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾，同時(shí)第十七條關(guān)于商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定：3.出賣人交付的商品房的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)。達(dá)不到約定標(biāo)準(zhǔn)的，買受人有權(quán)要求出賣人按照下列第（2）種方式處理：（2）出賣人按照雙方約定的標(biāo)準(zhǔn)完善未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)部分裝飾、設(shè)備，或以同檔次的裝飾、設(shè)備進(jìn)行替換。買受人不得以房屋的裝飾、設(shè)備不符合約定為由拒絕接收房屋，出賣人不因此承擔(dān)逾期交房責(zé)任。本院認(rèn)為，綠城中交公司交付的房屋符合《北京市商品房預(yù)售合同》的約定及法定的強(qiáng)制性交付條件和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，劉某所稱地面大理石裂痕、壁紙污損等問題，并非屬于房屋的功能性瑕疵，劉某不能以此為由拒絕接收房屋，亦不能以此為由要求綠城中交公司承擔(dān)符合交房條件并通知收房之后的逾期交房違約責(zé)任。故一審法院認(rèn)定的綠城中交公司逾期交房違約金的數(shù)額并無不當(dāng)，對于劉某主張過高部分，本院不予支持。對于劉某主張的因無法使用房屋而另行租房居住的損失，本院認(rèn)為一審法院判令的逾期交房違約金已經(jīng)足以彌補(bǔ)劉某在綠城中交公司逾期交房期間的損失，對于因劉某拒絕收房所產(chǎn)生的額外損失，應(yīng)當(dāng)由劉某自行負(fù)擔(dān)。一審法院援引《北京市商品房預(yù)售合同》附件十《補(bǔ)充協(xié)議》第五條的相關(guān)約定，實(shí)為論述劉某不存在逾期收房的違約行為且劉某亦無需對此承擔(dān)違約責(zé)任，劉某主張?jiān)摋l款為無效，本院不予支持。

對于劉某所稱地面大理石裂痕、壁紙污損等問題，劉某可以要求綠城中交公司承擔(dān)對房屋的質(zhì)量瑕疵的保修義務(wù)，具體標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)以合同約定的裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定為準(zhǔn)。一審法院在一審?fù)忂^程中已經(jīng)對劉某將訴求變更為要求綠城中交公司進(jìn)行維修的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了釋明，現(xiàn)一審法院根據(jù)劉某的訴求判令綠城中交公司就大理石地磚、臥室壁紙等質(zhì)量問題進(jìn)行維修，并無不當(dāng)。

對于劉某主張免除的物業(yè)費(fèi)用，與本案并非同一法律關(guān)系，一審法院告知?jiǎng)⒛沉戆柑幚恚o不當(dāng)。

綜上所述，劉某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)11774元，由劉某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　王愛紅

二〇二一年三月二十二日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪