上訴人(原審原告)：張春鴻，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

上訴人(原審被告)：北京金某融某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北京市石景山區(qū)阜石路**院**樓606。

法定代表人：劉洋，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：艾淵源，北京市蘭臺(tái)律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：程浩，北京市蘭臺(tái)律師事務(wù)所律師。

上訴人張春鴻與上訴人北京金某融某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金某公司）因房屋買(mǎi)賣合同糾紛一案，均不服北京市石景山區(qū)人民法院（2019）京0107民初1406號(hào)民事判決，均向本院提起上訴。本院于2021年2月18日立案后，依法組成合議庭不開(kāi)庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

張春鴻上訴請(qǐng)求：撤銷一審法院判決，支持我全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.本案產(chǎn)生的根本原因是金某公司的商改住行為非法侵占了張春鴻房屋的面積和空間。2.金某公司交付的燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備系住宅民用燃?xì)夂腿細(xì)饪?，與合同約定的商業(yè)燃?xì)庑再|(zhì)不符，無(wú)法做餐飲使用，導(dǎo)致張春鴻合同目的不能實(shí)現(xiàn)。3.金某公司擅自將獨(dú)立煙道開(kāi)口給樓上非法商改住的業(yè)主使用，謀取巨額利益，給張春鴻帶來(lái)?yè)p失。4.一審法院酌定的增設(shè)室內(nèi)管線補(bǔ)償款過(guò)低，無(wú)法覆蓋張春鴻的損失。5.金某公司加裝的管線侵占了張春鴻的室內(nèi)一米多的頂部空間，該部分空間需要張春鴻繳納供暖費(fèi)，并不公平。金某公司的該行為也導(dǎo)致張春鴻的空間被占用而有損失。6.金某公司未按照約定交付公共衛(wèi)生間及殘障衛(wèi)生間，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。7.金某公司非法商改住導(dǎo)致的違約問(wèn)題，不應(yīng)適用物權(quán)法中全體業(yè)主共同決定事項(xiàng)的規(guī)定處理。

金某公司辯稱，不同意張春鴻的上訴請(qǐng)求和理由。

金某公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)。事實(shí)和理由：1.根據(jù)合同約定，因政府部門(mén)的行為導(dǎo)致延誤的，金某公司不承擔(dān)責(zé)任。政府部門(mén)原因?qū)е氯細(xì)饨桓稌r(shí)間延長(zhǎng)至2017年10月底，金某公司不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。2.合同約定的燃?xì)忾_(kāi)通時(shí)間前，金某公司已經(jīng)請(qǐng)求政府職能部門(mén)推進(jìn)燃?xì)獾拈_(kāi)通，但職能部門(mén)的開(kāi)通速度非金某公司能控制。一審法院認(rèn)為金某公司可以采取措施避免違約，無(wú)事實(shí)依據(jù)。3.一審判決認(rèn)定金某公司在涉案房屋內(nèi)安裝污水管道不屬于違約行為，在張春鴻未要求賠償增設(shè)管道費(fèi)用的情況下，一審法院判決金某公司賠償張春鴻20萬(wàn)元，違反不告不理規(guī)則。4.商改住的認(rèn)定屬于行政管理范疇，一審法院不應(yīng)作出相關(guān)認(rèn)定。

張春鴻辯稱，不同意金某公司的上訴請(qǐng)求和理由。

張春鴻向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令金某公司向張春鴻支付燃?xì)庥馄陂_(kāi)通的違約金人民幣306342.7元；2.判令金某公司向張春鴻支付燃?xì)庠O(shè)施、設(shè)備不符合商業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)，公共衛(wèi)生間未建設(shè)完成不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，未拆除侵占涉案房屋內(nèi)的上、下水及污水管道等設(shè)施設(shè)備等達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)的違約金，自2017年7月1日至2019年1月31日的違約金人民幣1090053元，并按總房款人民幣6264676元日萬(wàn)分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至符合相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)之日止；3.判令金某公司對(duì)石景山區(qū)8-2房屋（簡(jiǎn)稱“涉案房屋”）內(nèi)燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施、排煙管道按照商業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改，封堵涉案房屋專用煙道上2-31層各戶接通在涉案房屋專用煙道上的各層開(kāi)口，恢復(fù)涉案房屋商用專用煙道，并在8號(hào)樓樓頂按照石景山區(qū)城通街26號(hào)院1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)安裝交付排煙、排風(fēng)等設(shè)施設(shè)備；4.判令金某公司、第三人向張春鴻交付符合商業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)的燃?xì)饪ǎ?.判令金某公司依合同向張春鴻交付石景山區(qū)城通街26號(hào)院8號(hào)樓1層-31層符合國(guó)家強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)的男女公用衛(wèi)生間及殘障人士衛(wèi)生間設(shè)備、設(shè)施，并保證24小時(shí)開(kāi)放；6.判令金某公司對(duì)涉案房屋內(nèi)自來(lái)水表按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GBT778.2-2007）進(jìn)行整改以使常人能夠正常使用；7.判令金某公司拆除安裝在涉案房屋內(nèi)的樓上第2層-31層在涉案房屋通過(guò)的具體包括衛(wèi)生間洗手盆、馬桶、淋浴、衛(wèi)生間地漏、廚房洗菜盆、洗衣機(jī)、廚房地漏等在內(nèi)的上水管道及下水管道，并封堵涉案房屋所在樓房室內(nèi)頂部因接管道鑿?fù)ǖ母鞣N管道孔、洞，恢復(fù)原狀；8.判令金某公司拆除石景山區(qū)城通街26號(hào)院8號(hào)樓2-31層規(guī)劃圖中未規(guī)劃的室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)包括：廚房、衛(wèi)生間隔斷墻體、衛(wèi)生間馬桶、洗手盆、淋浴、熱水器、衛(wèi)生間地面地漏、廚房櫥柜、洗菜盆、洗衣機(jī)、廚房抽油煙機(jī)、燃?xì)庠睢⒈趻鞜崴?、廚房地漏及以上設(shè)備設(shè)施的相關(guān)管線予以拆除，恢復(fù)原規(guī)劃使用用途；9.判令金某公司向張春鴻賠償2017年1月19日至2017年6月30日期間的物業(yè)費(fèi)8222.87元及2017年1月19日至2017年3月15日的供暖費(fèi)2738.69元；10.判令金某公司承擔(dān)自2017年7月1日至燃?xì)庠O(shè)施、設(shè)備符合商用條件及拆除侵占涉案房屋內(nèi)面積和空間的2-31層上、下水管道恢復(fù)原狀之日止的物業(yè)費(fèi)、采暖費(fèi)；11.判令金某公司支付張春鴻律師費(fèi)人民幣38000元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年3月3日，金某公司（出賣人）與張春鴻（買(mǎi)受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》，約定：第三條該商品房坐落為石景山區(qū)8-2。該商品房為項(xiàng)目中的8＃樓第1層8-2號(hào)為暫定編號(hào)，最終以公安行政管理部門(mén)審核的房號(hào)為準(zhǔn)。該商品房的用途為商業(yè)；層高為5米。預(yù)測(cè)建筑面積共105.86平方米，套內(nèi)面積99.45平方米。第五條價(jià)款，按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，商品房單價(jià)每平方米63158.34元。簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》當(dāng)日，買(mǎi)受人向出賣人支付商品房首付款3141097元，其余房?jī)r(jià)款3140000元由買(mǎi)受人向貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款的方式支付。第十二條交付條件出賣人應(yīng)當(dāng)在2017年6月30日前向買(mǎi)受人交付商品房。第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾：出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定的日期達(dá)到下列條件：（4）燃?xì)猓?017年6月30日達(dá)到使用條件。（7）如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）按逾期交房處理；（2）如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法規(guī)政策、規(guī)范性文件或因政府部門(mén)有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為而引起延誤的，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期。第十四條逾期交房責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買(mǎi)受人的，按照下列第1及2種方式處理：1.按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十一條第（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之三的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十一條第（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起10日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。（2）逾期超過(guò)60日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起10日內(nèi)退還全部已付款，并按照買(mǎi)受人全部已付款的3％向買(mǎi)受人支付違約金。買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買(mǎi)受人支付全部已付款萬(wàn)分之三（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起10日內(nèi)向買(mǎi)受人支付違約金。

附件六裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定：8號(hào)第13#樓商鋪交付標(biāo)準(zhǔn)（六）排煙及燃?xì)猓?.廚房排油、補(bǔ)風(fēng)管道施工至商鋪后甩口；2.預(yù)留燃?xì)饨玉g點(diǎn)位，燃?xì)忾_(kāi)通事宜由買(mǎi)受人自行辦理。

同日，張春鴻與金某公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議，約定：第十九條其他：7.買(mǎi)受人知悉并認(rèn)可（1）因設(shè)計(jì)或建設(shè)需要，具備餐飲條件的規(guī)劃用途為商業(yè)的商品房沿墻體位置敷設(shè)有燃?xì)夤芫€、具備餐飲條件的商業(yè)所在樓棟的頂層屋面設(shè)有廚房排煙管道及設(shè)備（以下合稱“管道設(shè)備”），出賣人有權(quán)根據(jù)設(shè)計(jì)或建設(shè)需要決定上述燃?xì)夤芫€、管道設(shè)備的具體位置及長(zhǎng)度，具體將以交付時(shí)為準(zhǔn)，買(mǎi)受人認(rèn)可上述設(shè)置，并承諾不就此向出賣人提出任何異議及要求（包括但不限于要求出賣人就此給予補(bǔ)償或賠償?shù)龋┮?guī)劃用途為辦公的商品房不適用此條款的約定。（2）因設(shè)計(jì)或建設(shè)需要，在該商品房?jī)?nèi)或屋面可能設(shè)置有為整體樓棟服務(wù)的包括但不限于燃?xì)猓ㄈ缬校?、供水、排水、制冷供熱、通風(fēng)、排煙、強(qiáng)弱電等配套設(shè)備設(shè)施及其總開(kāi)關(guān)或總閥門(mén)或其他類似功能的設(shè)備設(shè)施，具體將以交付時(shí)為準(zhǔn)，買(mǎi)受人認(rèn)可上述設(shè)置并承諾不就此向出賣人提出任何要求。

合同簽訂后，張春鴻依約向金某公司房屋支付了房款。

2016年9月27日，涉案工程竣工驗(yàn)收合格。其中消防工程（包含排煙補(bǔ)風(fēng)項(xiàng)目）及燃?xì)夤芫€安裝等工程驗(yàn)收合格。

2017年5月15日，金某公司將涉案房屋交付張春鴻。2018年5月7日，涉案房屋登記在張春鴻名下，房屋坐落為石景山區(qū)8-2。

張春鴻交納了2017年1月19日至2017年6月30日的物業(yè)費(fèi)8222.87元，2017年1月19日至2017年3月15日供暖費(fèi)2738.69元。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。本案中，雙方簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。針對(duì)張春鴻請(qǐng)求金某公司支付燃?xì)庥馄陂_(kāi)通違約金的訴訟請(qǐng)求，合同約定金某公司應(yīng)于2017年6月30日達(dá)到燃?xì)馐褂脳l件，但金某公司遲至2017年10月底才完成燃?xì)馐褂脳l件，屬違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。雙方雖然約定了因遵守、配合政府的法規(guī)政策、規(guī)范性文件或因政府部門(mén)有關(guān)機(jī)構(gòu)的行為而引起延誤的，出賣人可以據(jù)實(shí)予以延期的條款，但該條款僅約定出賣人在合理期限內(nèi)延期的情形，并非免除出賣人的違約責(zé)任。金某公司明知涉案宗地未達(dá)到“七通一平”，可以采取提前申請(qǐng)、致函、協(xié)調(diào)等措施確保合同如期履行，避免違約行為發(fā)生，故對(duì)金某公司的辯解，不予采信。關(guān)于本案違約金的數(shù)額，涉案房屋為底商，張春鴻購(gòu)買(mǎi)涉案房屋目的為經(jīng)營(yíng)使用，逾期通燃?xì)鈱?duì)其正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，勢(shì)必造成一定經(jīng)濟(jì)損失。結(jié)合涉案房屋的用途、功能，考慮涉案房屋的經(jīng)營(yíng)目的、以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、遲延時(shí)間以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以衡量，一審法院酌情確定違約金的金額。

針對(duì)張春鴻請(qǐng)求金某公司支付燃?xì)庠O(shè)施、設(shè)備不符合商業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)，公共衛(wèi)生間未建設(shè)完成不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，未拆除侵占涉案房屋內(nèi)的上、下水及污水管道等設(shè)施設(shè)備等達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)違約金的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，《北京市商品房預(yù)售合同》補(bǔ)充協(xié)議約定，房屋排煙及燃?xì)獾慕桓稑?biāo)準(zhǔn)為廚房排油、補(bǔ)風(fēng)管道施工至商鋪后甩口，預(yù)留燃?xì)饨玉g點(diǎn)位，燃?xì)忾_(kāi)通事宜由買(mǎi)受人自行辦理?！侗本┦猩唐贩款A(yù)售合同》中明確約定涉案房屋的燃?xì)鈽?biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，雙方應(yīng)按合同約定履行。張春鴻提出簽約前經(jīng)銷售宣傳陳述的用途與合同約定用途不符，但未舉證證明宣傳的燃?xì)鈽?biāo)準(zhǔn)。張春鴻主張金某公司應(yīng)將燃?xì)獗砀脑鞛镚16型號(hào)，燃?xì)夤艿乐睆綖?厘米以上并使用鍍鋅金屬管，增加頂樓油煙的處理系統(tǒng)。合同約定燃?xì)庠诮桓稌r(shí)應(yīng)具備通氣條件，而未約定燃?xì)獗砑肮艿赖木唧w使用標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)金某公司已經(jīng)在涉案房屋預(yù)留了燃?xì)饨玉g點(diǎn)及鋪設(shè)了燃?xì)夤艿溃虾贤s定，合同約定房屋用途系辦公，并未約定房屋具備開(kāi)具餐飲之用途。故張春鴻請(qǐng)求將涉案房屋燃?xì)庠O(shè)備設(shè)施、排煙管道按照商業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行整改及交付符合G16型號(hào)燃?xì)獗硎褂脴?biāo)準(zhǔn)的燃?xì)饪ǖ脑V訟請(qǐng)求，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，法院不予支持。對(duì)張春鴻請(qǐng)求支付燃?xì)庠O(shè)施、設(shè)備不符合商業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)違約金的訴訟請(qǐng)求不予支持。

針對(duì)張春鴻請(qǐng)求金某公司向其交付8號(hào)樓1層-31層公用衛(wèi)生間設(shè)備、設(shè)施，保證24小時(shí)開(kāi)放；封堵涉案房屋樓上2-31層各戶接通在涉案房屋專用煙道上的各層開(kāi)口，恢復(fù)涉案房屋商用專用煙道，在8號(hào)樓樓頂按照石景山區(qū)城通街26號(hào)院1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)安裝交付排煙、排風(fēng)等設(shè)施設(shè)備；拆除安裝在涉案房屋樓上第2層-31層通過(guò)的衛(wèi)生間、廚房的上、下水管道；拆除2-31層規(guī)劃圖中未規(guī)劃的室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)及相關(guān)設(shè)備設(shè)施等管線，恢復(fù)原規(guī)劃使用用途的訴訟請(qǐng)求。法院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意?！鄙姘笜亲墓残l(wèi)生間系公共設(shè)施，封堵2-31層房屋的煙道、拆除上下管道、承重機(jī)構(gòu)管線等均屬于全體業(yè)主共同利益，張春鴻的請(qǐng)求不符合《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，相關(guān)處理應(yīng)根據(jù)上述規(guī)定經(jīng)專有部分占建筑物總面積多數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)多數(shù)的業(yè)主同意決定，張春鴻就該請(qǐng)求提起訴訟實(shí)為行使業(yè)主的共同管理權(quán)利，上述訴訟請(qǐng)求不具備訴訟主體資格，本案不予處理。張春鴻主張公共衛(wèi)生間未建設(shè)完成達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)的違約金，無(wú)合同依據(jù)，法院對(duì)此不予支持。因涉案樓座房屋均已交付并使用，張春鴻的訴訟請(qǐng)求涉及整棟樓居民的公共利益，其請(qǐng)求拆除室內(nèi)管道并封堵涉案房屋所在樓座室內(nèi)頂部因接管道鑿?fù)ǖ母鞣N管道孔、洞，恢復(fù)原狀，法院不予支持。張春鴻主張?jiān)谏姘?號(hào)樓樓頂按照石景山區(qū)城通街26號(hào)院1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)安裝交付排煙、排風(fēng)等設(shè)施設(shè)備，沒(méi)有合同依據(jù)，法院不予支持。

張春鴻請(qǐng)求將涉案房屋內(nèi)水表安裝位置降低至自地面向上1.2米處，金某公司同意整改，法院對(duì)此不持異議。

張春鴻對(duì)涉案房屋內(nèi)存在增設(shè)污水管道及屋頂部分管道的主張，根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議約定因設(shè)計(jì)或建設(shè)需要，在該商品房?jī)?nèi)或屋面可能設(shè)置有為整體樓棟服務(wù)的包括但不限于燃?xì)猓ㄈ缬校⒐┧?、排水、制冷供熱、通風(fēng)、排煙、強(qiáng)弱電等配套設(shè)備設(shè)施及其總開(kāi)關(guān)或總閥門(mén)或其他類似功能的設(shè)備設(shè)施，具體將以交付時(shí)為準(zhǔn)，買(mǎi)受人認(rèn)可上述設(shè)置并承諾不就此向出賣人提出任何要求?，F(xiàn)涉案房屋內(nèi)貫穿樓座的管道具有本樓座居民共同使用的功能，根據(jù)該約定，在涉案房屋內(nèi)安裝上、下水及污水管道等設(shè)備設(shè)施的行為不符合合同約定的違約行為。但涉案樓座確存在商改住等現(xiàn)況，增加的管線等設(shè)備設(shè)施占用了涉案房屋內(nèi)空間，張春鴻提出需要進(jìn)行降噪、裝飾等措施給其帶來(lái)?yè)p失，給張春鴻使用房屋帶來(lái)一定的影響，金某公司應(yīng)該給予張春鴻適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。具體金額參考所占用的空間，對(duì)房屋用途的影響，酌情予以確定。

張春鴻基于物業(yè)管理合同交納物業(yè)費(fèi)及向供暖部門(mén)交納供暖費(fèi)，張春鴻基于拆改恢復(fù)燃?xì)?、管道等室?nèi)設(shè)施為由請(qǐng)求金某公司賠償已交納及應(yīng)交納的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)沒(méi)有合同及法律依據(jù)，法院均不予支持。張春鴻請(qǐng)求金某公司賠償律師費(fèi)38000元的請(qǐng)求，亦無(wú)合同約定，法院不予支持。

張春鴻請(qǐng)求追加北京市燃?xì)饧瘓F(tuán)有限責(zé)任公司為第三人，與房屋買(mǎi)賣合同之訴并非同一法律關(guān)系，法院不予準(zhǔn)許。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、《最高人民法院關(guān)于適用＜中華人民共和國(guó)民事訴訟法＞的解釋》第九十條之規(guī)定，一審法院判決：一、北京金某融某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)給付張春鴻違約金150000元；二、北京金某融某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)給付張春鴻增設(shè)室內(nèi)管線等設(shè)施補(bǔ)償款200000元；三、北京金某融某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于本判決生效后七日內(nèi)將位于石景山區(qū)8-2房屋內(nèi)水表安裝高度降低至水平面向上1.2米的位置；四、駁回張春鴻的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)相同。

本院認(rèn)為，依法成立的合同對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。張春鴻、金某公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》及補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，為有效合同。雙方應(yīng)按照合同約定履行各自義務(wù)。

關(guān)于燃?xì)庥馄陂_(kāi)通的違約責(zé)任。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。合同約定金某公司應(yīng)于2017年6月30日達(dá)到燃?xì)馐褂脳l件，但金某公司遲至2017年10月底才達(dá)到燃?xì)馐褂脳l件。金某公司雖辯稱依據(jù)合同約定的“因政府有關(guān)部門(mén)的引起的延誤，金某公司可以據(jù)實(shí)予以延期”，但金某公司在政府部門(mén)延誤時(shí)可以采取相關(guān)措施，催促政府部門(mén)加快進(jìn)度，進(jìn)而避免或者減少金某公司的違約。金某公司應(yīng)對(duì)燃?xì)庥馄陂_(kāi)通承擔(dān)違約責(zé)任。金某公司逾期開(kāi)通燃?xì)猓瑧?yīng)賠償張春鴻違約金?？紤]到涉案房屋為底商，張春鴻購(gòu)買(mǎi)涉案房屋欲用于經(jīng)營(yíng)，一審法院酌定的15萬(wàn)元違約金，符合公平原則，本院不再變更。

關(guān)于燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備不符合商業(yè)使用標(biāo)準(zhǔn)；公共衛(wèi)生間未建設(shè)完成不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)違約金的訴訟請(qǐng)求。1.張春鴻雖主張金某公司應(yīng)將燃?xì)獗砀臑镚16型號(hào)、燃?xì)夤艿乐睆綖?厘米并使用鍍鋅金屬管，增加頂樓油煙處理系統(tǒng)，但合同中沒(méi)有約定燃?xì)獗砑肮艿赖木唧w使用標(biāo)準(zhǔn)，合同約定的房屋用途系辦公而非餐飲，張春鴻的前述主張無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。2.張春鴻主張公共衛(wèi)生間未建設(shè)完成，該主張與合同約定不符，應(yīng)不予支持。

關(guān)于張春鴻主張的，金某公司向其交付8號(hào)樓1層-31層公用衛(wèi)生間設(shè)備、設(shè)施，保證24小時(shí)開(kāi)放；封堵涉案房屋樓上2-31層各戶接通在涉案房屋專用煙道上的各層開(kāi)口，恢復(fù)涉案房屋商用專用煙道，在8號(hào)樓樓頂按照石景山區(qū)城通街26號(hào)院1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)安裝交付排煙、排風(fēng)等設(shè)施設(shè)備；拆除安裝在涉案房屋樓上第2層-31層通過(guò)的衛(wèi)生間、廚房的上、下水管道；拆除2-31層規(guī)劃圖中未規(guī)劃的室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)及相關(guān)設(shè)備設(shè)施等管線，恢復(fù)原規(guī)劃使用用途的訴訟請(qǐng)求。1.物權(quán)法第七十條規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物權(quán)法第七十六條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。張春鴻主張的涉案樓座的公共衛(wèi)生間系公共設(shè)施，封堵2-31樓的煙道、拆除房屋上下水管道、拆除室內(nèi)承重結(jié)構(gòu)管線、拆除室內(nèi)管道并封堵涉案房屋所在樓座室內(nèi)頂部因接管道鑿?fù)ǖ母鞣N管道孔洞，均涉及全體業(yè)主的共同利益。上述請(qǐng)求應(yīng)由專有部分占總面積多數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)多數(shù)的業(yè)主按照物權(quán)法的規(guī)定向人民法院主張。張春鴻進(jìn)行主張時(shí)不具備訴訟主體資格。2.張春鴻主張?jiān)谏姘?號(hào)樓樓頂按照石景山區(qū)城通街26號(hào)院1號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)安裝交付排煙、排風(fēng)等設(shè)施設(shè)備，沒(méi)有合同依據(jù)，應(yīng)不予支持。

關(guān)于張春鴻主張的未拆除侵占涉案房屋內(nèi)的上、下水及污水管道等設(shè)施設(shè)備等達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)違約金。補(bǔ)充協(xié)議約定，因設(shè)計(jì)或建設(shè)需要，在該商品房?jī)?nèi)或屋面可能設(shè)置有為整體樓棟服務(wù)的包括但不限于燃?xì)猓ㄈ缬校⒐┧?、排水、制冷供熱、通風(fēng)、排煙、強(qiáng)弱電等配套設(shè)備設(shè)施及其總開(kāi)關(guān)或總閥門(mén)或其他類似功能的設(shè)備設(shè)施，具體將以交付時(shí)為準(zhǔn)，買(mǎi)受人認(rèn)可上述設(shè)置并承諾不就此向出賣人提出任何要求。本案中，金某公司在涉案房屋內(nèi)安裝上、下水及污水管道等設(shè)施設(shè)備，金某公司不能證明系基于合法的設(shè)計(jì)或建設(shè)需要，金某公司該行為應(yīng)視為違約，向張春鴻給予經(jīng)濟(jì)賠償。一審法院認(rèn)定的20萬(wàn)元違約金，參考了增設(shè)室內(nèi)管線占用的空間，符合公平原則，本院不再變更。

張春鴻基于物業(yè)管理合同交納物業(yè)費(fèi)及向供暖部門(mén)交納供暖費(fèi)，張春鴻基于拆改恢復(fù)燃?xì)?、管道等室?nèi)設(shè)施為由請(qǐng)求金某公司賠償已交納及應(yīng)交納的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)沒(méi)有合同及法律依據(jù)，應(yīng)不予支持。張春鴻請(qǐng)求金某公司賠償律師費(fèi)38000元的請(qǐng)求，亦無(wú)合同約定，應(yīng)不予支持。

綜上所述，張春鴻、北京金某融某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)20675元，由北京金某融某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)3275元（已交納），由張春鴻負(fù)擔(dān)17400元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　范　磊

審 判 員　　辛　榮

審 判 員　　劉國(guó)俊

二〇二一年三月三十日

法官助理　　付雅卓

書(shū) 記 員　　劉芳芳