上訴人（原審原告）：龔某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族。

委托訴訟代理人：徐波，北京徐波律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：張飆，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市東城區(qū)。

委托訴訟代理人：裴莉莉，北京市廣川律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京合美陽光房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)王府溫馨公寓**樓**2。

法定代表人：向建民，總經(jīng)理。

上訴人龔某因與被上訴人張飆、北京合美陽光房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱合美陽光公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初7066號(hào)民事裁定，向本院提起上訴。本院于2021年2月17日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員張靜獨(dú)任審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

龔某上訴請(qǐng)求：依法撤銷一審裁定，將本案發(fā)回北京市昌平區(qū)人民法院重新進(jìn)行實(shí)體審理并支持上訴人在原一審的全部訴訟請(qǐng)求；本案訴訟費(fèi)、保全費(fèi)、保全保險(xiǎn)費(fèi)由二被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院對(duì)案件事實(shí)認(rèn)定不全。1.沒有認(rèn)定二被上訴人的房屋買賣過程中的欺瞞誤導(dǎo)相關(guān)事實(shí)涉案房屋原系合法的王府街10號(hào)院樓盤的一部分，上訴人買房、看房時(shí)均是從王府街10號(hào)院正門到達(dá)涉案房屋，目前涉案房屋被鎖閉、分割在王府街10號(hào)院外的門和柵欄墻，都是在上訴人買完房裝修完入住很長時(shí)間也就是近幾年才有的：且涉案房屋與王府街10號(hào)院是同一個(gè)開發(fā)商、同一個(gè)物業(yè)、相同的正規(guī)的供水供電供氣；涉案房屋的樓號(hào)命名也是王府街10號(hào)院的統(tǒng)一排序，涉案房屋既不是王府街10號(hào)內(nèi)賦麗園的第一個(gè)樓號(hào)，也不是最后一個(gè)樓號(hào)。這些客觀事實(shí)，都是使得上訴人認(rèn)為涉案房屋是合法房屋的重要特征。2.沒有認(rèn)定一審期間互聯(lián)網(wǎng)上仍然可見的，關(guān)于涉案房屋的虛假介紹相關(guān)事實(shí)。根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)公開信息介紹，本案涉案房屋所在地原為配套設(shè)施用地，后來變更為了居住用地并納入賦麗園的一部分。這些宣傳都被二被上訴人提及，是促使上訴人決定購買的重要原因。3.沒有認(rèn)定涉案房屋面臨被無償拆除的事實(shí)。上訴人作為具有北京市購房資格的人，本可以購買正規(guī)房屋，正是二被上訴人的欺瞞誤導(dǎo)，致使上訴人購買了涉案房屋?，F(xiàn)在面臨花費(fèi)家中多年心血的巨額購房款卻沒有買到有產(chǎn)權(quán)的房屋，且多次被村里約談、督促拆除，村里多次強(qiáng)調(diào)，如不能自行拆除，村里將擇期無償拆除。上訴人遭受的巨額的經(jīng)濟(jì)財(cái)產(chǎn)物質(zhì)和巨大的精神傷害，住在這里整天提心吊膽，看著周邊的房子都被強(qiáng)制拆除了，說不定哪天家里沒人再回來房子就不見了。在訴訟中，上訴的房子的供水系統(tǒng)就被強(qiáng)拆時(shí)蓄意挖斷了，導(dǎo)致上訴人生活飲用水困難。涉案房屋經(jīng)過法院現(xiàn)場勘驗(yàn)，現(xiàn)場照片顯示被標(biāo)示為即將拆除且附近房屋均已經(jīng)被拆除。一審法院現(xiàn)場勘驗(yàn)之后又單獨(dú)去了東三旗村委會(huì)，相關(guān)情況并未向當(dāng)事人告知。一審法院認(rèn)定涉案房屋為小產(chǎn)權(quán)房卻沒有認(rèn)定即將被拆除且無補(bǔ)償?shù)氖聦?shí)，為故意漏查。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤。1.本案由昌平區(qū)法院速裁部門審理，立案時(shí)負(fù)責(zé)立案審查的就是本案審判員，當(dāng)時(shí)就告知涉及小產(chǎn)權(quán)房，需要個(gè)別請(qǐng)示承諾立案。所以，原告4月底寄出的起訴狀，直至7月才確定被法院受理?？梢哉f本案在立案階段，就被法院確定為可以受理范圍，法院也如正常案件一樣開庭、質(zhì)證、現(xiàn)場勘查。這些都與最初裁定結(jié)論互相矛盾。2.在一審期間，上訴人參加提交了若干在先判例，其中就包括北京市昌平區(qū)的同地區(qū)判例。這些判例，與本案情況非常類似，都進(jìn)行了實(shí)體審理和判決。在最高法院已經(jīng)要求遵循同案同判審判原則的情況下，上訴人有2020年最新判例，要求對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行實(shí)體審理。所以一審法院的裁定，與在先判例不符。鑒于一審法院對(duì)案件部分關(guān)鍵事實(shí)漏查，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)二審法院予以糾正，判如所請(qǐng)。

龔某向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：1.請(qǐng)求確認(rèn)原告與被告一之間的房屋買賣合同無效；2.請(qǐng)求判令二被告連帶退還購房款260萬元；3.請(qǐng)求判令二被告連帶返還定金20萬元；4.請(qǐng)求判令被告二退還中介費(fèi)4.8萬元；5.請(qǐng)求判令二被告連帶返還原告房屋裝修款40萬元；6.請(qǐng)求判令二被告負(fù)擔(dān)本案訴訟保全費(fèi)5000元及訴訟保全擔(dān)保保險(xiǎn)費(fèi)7000元；7.訴訟費(fèi)由二被告承擔(dān)。事實(shí)與理由：2017年，原告在網(wǎng)上看到被告二的王府街10號(hào)院別墅項(xiàng)目推介廣告，就與被告二的業(yè)務(wù)員聯(lián)系現(xiàn)場看房。到達(dá)王府街10號(hào)樓盤項(xiàng)目現(xiàn)場，經(jīng)過看房，被告一的房屋報(bào)價(jià)280萬元，且可以砍價(jià)，稱房屋為產(chǎn)權(quán)五十年合法房屋，到期日2049年，近期無法辦理產(chǎn)權(quán)證，可以去開發(fā)商處更名，二被告表示，如果遇到拆遷，會(huì)得到89-90平米的住房安置和100多萬元的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。鑒于現(xiàn)場看到該房屋已經(jīng)存在多年，屬于王府街10號(hào)院內(nèi)的一部分，周圍已經(jīng)有多戶人家正常生活居住，甚至開發(fā)商的父母家人也在此居住?；趯?duì)二被告的信任且原告沒有購房經(jīng)驗(yàn)，于2017年1月14日，與二被告簽訂房屋買賣合同，總價(jià)260萬元。原告簽訂房屋買賣合同當(dāng)天按約交納了定金10萬元，居間傭金3萬元，2017年3月25日原告在二被告的陪同下與開發(fā)商到開發(fā)商處辦理更名手續(xù)，當(dāng)天支付120萬元；2017年5月19日在被告二業(yè)務(wù)員陪同下，被告一將房屋交付給了原告，當(dāng)天給被告一付款130萬元，給被告二付居間傭金1.8萬元。隨后，原告花費(fèi)40-50萬元進(jìn)行裝修然后入住。2019年4月30日，原告突然接到東三旗村委會(huì)告知書，稱原告購買的房屋為非法建筑，要求于2019年5月20日之前搬出，告知書上沒有談到任何補(bǔ)償問題。原告認(rèn)為二被告出售和居間的房屋不是合法房屋，合同應(yīng)該屬于無效合同，二被告應(yīng)當(dāng)返還購房款和中介費(fèi)。為維護(hù)合法權(quán)益，特訴至法院，望判如所請(qǐng)。

張飆辯稱，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告與被告之間并非房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而是房屋承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓。從合同價(jià)格來看，顯然不是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。對(duì)于涉案房屋張飆僅有承租權(quán)，原告在雙方簽訂合同之前就已經(jīng)知曉。從合同約定內(nèi)容來看，雙方轉(zhuǎn)讓的也顯然不是房屋所有權(quán)。原告與出租方所簽訂的合同也已經(jīng)明確涉案房屋為承租權(quán)，而非所有權(quán)。原告自身不具有在北京市購置房屋的資格。原被告之間的合同依法訂立，合法有效，原告試圖以雙方所簽訂合同無效為由將房屋可能被拆遷、拆除的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給被告，完全沒有道理和依據(jù)。雙方簽訂的合同合法有效，依法應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)，原告以合同無效為由要求被告對(duì)其進(jìn)行賠償，是要轉(zhuǎn)嫁理應(yīng)由其自行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。如涉案房屋被拆遷，拆除，導(dǎo)致承租合同無法繼續(xù)履行，原告應(yīng)當(dāng)向出租方提出相應(yīng)的要求和主張?，F(xiàn)原告未向出租方提出相應(yīng)主張，卻要求被告進(jìn)行賠償屬于訴訟主體錯(cuò)誤。原被告雙方在出租方處辦理承租變更手續(xù)后，涉案房屋的承租人變更為原告，且租賃合同自始有效。如因涉案房屋被拆除、拆遷導(dǎo)致原告無法繼續(xù)承租涉案房屋，原告應(yīng)當(dāng)向出租方提出相應(yīng)主張，原告不向出租方提出要求和主張，而要求被告對(duì)其進(jìn)行賠償，屬于訴訟主體錯(cuò)誤。在原告變更為涉案房屋自始承租人后，被告則自始與出租方不存在任何合同關(guān)系。綜上，原告與被告之間就涉案房屋承租權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的合同合法有效，原告無權(quán)要求以合同無效為由達(dá)到單方解除并要求被告進(jìn)行賠償?shù)哪康?，?qǐng)求法院駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

合美陽光公司辯稱，不同意原告訴訟請(qǐng)求。第一，合同是租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，是有效的。第二，我是提供租賃轉(zhuǎn)讓合同的居間服務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。綜上，不同意原告訴訟請(qǐng)求。

一審法院經(jīng)審查認(rèn)為，本案涉案房屋系建設(shè)于集體所有土地之上，且未取得合法建設(shè)審批手續(xù)，屬于小產(chǎn)權(quán)房屋。龔某已交納全部房款并入住涉案房屋。因小產(chǎn)權(quán)房在權(quán)屬登記方面存在的瑕疵，影響了小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利基礎(chǔ)及其流轉(zhuǎn)。鑒于目前相關(guān)法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利歸屬尚未予以規(guī)定，根據(jù)物權(quán)法定原則和涉案房屋現(xiàn)狀，對(duì)原告的訴訟主張不宜進(jìn)行實(shí)體審理，因此對(duì)原告的起訴應(yīng)裁定予以駁回。一審法院裁定：駁回龔某的起訴。

本院經(jīng)審查認(rèn)為，本案涉案房屋屬小產(chǎn)權(quán)房，目前相關(guān)法律法規(guī)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利歸屬尚未予以規(guī)定，本案不宜進(jìn)行實(shí)體審理，一審法院駁回龔某的起訴并無不當(dāng)，本院予以維持。對(duì)龔某所提的上訴理由，本院不予采納。

綜上，龔某的上訴請(qǐng)求缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。本院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)、第一百七十一條及第一百七十五條之規(guī)定，裁定如下：

駁回上訴，維持原裁定。

本裁定為終審裁定。

審 判 員　　張　靜

二〇二一年二月二十五日

法官助理　　慕林芳

書 記 員　　房依彤