上訴人（原審原告、反訴被告）：北京長豐基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地北京市西城區(qū)西絨線胡同**樓**。

法定代表人：賈傳友，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：汪鵬，北京默合律師事務所律師。

委托訴訟代理人：張立媛，北京默合律師事務所實習律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京龍地工藝美術品有限責任公司，住所地北，住所地北京市昌平區(qū)政府街西路**v>

法定代表人：王文革，董事長。

委托訴訟代理人：薛康波，北京市鑫諾律師事務所律師。

委托訴訟代理人：康娜，北京市鑫諾律師事務所實習律師。

上訴人北京長豐基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱長豐公司）因與被上訴人北京龍地工藝美術品有限責任公司（以下簡稱龍地公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初10482號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

長豐公司上訴請求：撤銷一審判決，依法改判支持我公司的一審訴訟請求并駁回龍地公司的反訴請求。事實與理由：1.新冠疫情屬于不可抗力因素，我公司據(jù)此解除合同于法有據(jù)。2.即使我公司不享有單方解除權，雙方亦于2020年5月8日達成了解除合同的合意。3.我公司自2020年5月26日起未實際占有使用房屋，不應承擔之后的租金、制冷費及滯納金，且龍地公司應當退還未使用部分的租金及押金。

龍地公司辯稱，同意一審法院判決。

長豐公司向一審法院起訴請求：1.判令解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令龍地公司向我公司返還2020年5月9日至2020年8月20日的租金44970.21元；3.判令龍地公司退還2020年3月、4月的租金21993.58元；4.判令龍地公司向我公司返還房屋押金11000元；5.判令龍地公司承擔本案訴訟費用。

龍地公司向一審法院反訴請求：1.判令長豐公司繼續(xù)履行與我公司簽訂的《房屋租賃合同》；2.判令長豐公司支付所欠2020年8月21日至2021年8月20日的房屋租金169888.53元；3.判令長豐公司支付2020年度供冷費5633.6元；4.判令長豐公司支付逾期交付房屋租金的違約金26502.61元（以房屋租金169888.53元為基數(shù)，按每日千分之三計算，自2020年7月21日至長豐公司實際支付之日，暫計算至開庭之日）；5.判令長豐公司支付逾期支付2020年度供冷費的滯納金21971.04元（以供冷費5633.6元為基數(shù)，按每日3%計算，自2020年5月5日至長豐公司實際支付之日，暫計算至開庭之日）。

一審法院認定事實：龍地公司（出租方，甲方）與長豐公司（承租方，乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將位于北京市昌平區(qū)506室的房屋（房屋租賃面積140.84平方米）出租給乙方作為辦公室使用；租賃期限為2018年8月21日至2021年8月20日，其中2018年8月21日至2018年9月4日為免租期，免租期內(nèi)乙方無須向甲方支付租金（本合同約定的其他費用除外），但仍須向商業(yè)管理方支付裝修管理費、裝修保證金、裝修垃圾運輸費及裝修和經(jīng)營活動而產(chǎn)生的政府稅費及其他費用（如水、電、供暖、制冷等使用租賃房屋所產(chǎn)生的費用），并遵守本合同其他條款的約定；免租期不因任何原因而延長，甲方提供的免租期是基于乙方整個租賃期限給予乙方的優(yōu)惠，非因甲方原因，本合同在租賃期限屆滿前提前終止或解除，則乙方不享受免租期的免租金優(yōu)惠，乙方應按本合同約定的第一租賃年度的租金標準向甲方補交該期間的全部租金；租金標準：按租賃房屋的建筑面積計算，每天每平方米的租金為2.56元人民幣，租金第3年遞增8%；乙方第一年每6個月支付一次租金，第一年以后每年12個月支付一次租金，租金在每個付款期的最后30天前一次性支付下一個付款期的租金；如果乙方逾期支付任何一期租金，每逾期一天應向甲方支付應付未付款項千分之三每天的違約金，逾期超過10天的，甲方有權解除本合同；乙方在本合同簽署之日向甲方支付押金11000元；本合同提前終止或到期終止之日起2個月內(nèi)，如果乙方已經(jīng)按照本合同約定履行全部義務且甲方無異議后，甲方可以向乙方無息返還全部押金，如果在租賃期間及合同終止之日起兩個月內(nèi)乙方有違反本合同約定的行為之一，甲方可以扣除全部或部分押金；在租賃期內(nèi)出現(xiàn)下列情況之一的，甲方可以從押金中扣款：1.如果乙方延遲交付租金及其他任何費用之一的，甲方有權單方面扣款；2.如果乙方延遲支付水、電、供暖、制冷等公用事業(yè)費用、違約金、損害賠償金或補償金等任何費用之一的，甲方有權單方面扣款；3.如果在租賃期內(nèi)，由于乙方的原因造成甲方或任何第三人財產(chǎn)損害或人身損害的，甲方有權單方面扣款償還甲方或任何第三人遭受的全部損失和費用；4.……；5.在租賃期內(nèi)，因乙方的原因?qū)е卤竞贤瑹o法繼續(xù)履行或因乙方違約導致本合同解除的，則甲方有權扣除全部押金作為違約金不予退還，同時，乙方還應按本合同約定的其他條款向甲方支付違約金并承擔其他違約責任；租賃期間，乙方自行承擔其租賃房屋范圍內(nèi)因使用水、電而應支付的水費、電費費用，上述費用由商業(yè)管理方代收代繳，其中：水費依據(jù)北京市商業(yè)收費標準繳納，于每月10日前交納上一月的水費；電費1.2元/度，乙方根據(jù)己方用電量需求提前購卡購電；中央空調(diào)費用按北京市公布的商業(yè)標準繳納，乙方于中央空調(diào)供應前10日繳納下一個供應季的中央空調(diào)費，供應標準按北京市標準執(zhí)行；如遇政府或相關部門調(diào)整上述收費標準，則乙方繳納的費用標準也相應調(diào)整；協(xié)議生效后，甲乙雙方均應全面履行協(xié)議，任何一方確事出有因需解除協(xié)議，需提前半年書面通知對方，并簽訂解除協(xié)議書，但應當承擔由此給對方造成的損失；合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，長豐公司按合同約定交付房租至2020年8月20日。2020年5月8日，長豐公司因新冠疫情影響經(jīng)營，要求與龍地公司解除合同，雙方就合同解除條件未達成一致意見，后長豐公司搬離上述租賃房屋。

另查，龍地公司（甲方）與長豐公司（乙方）另就上述涉案房屋簽訂了《供冷協(xié)議書》，約定：由龍地公司就涉案房屋為長豐公司有償提供夏季制冷服務，供應方式為多聯(lián)機式中央空調(diào)，制冷季的制冷服務時間為2018年5月15日至2021年9月15日的每周一至周五8：30-17：30，如乙方因加班等因素需要在供冷服務時間以外的時間用冷的，則乙方應承擔相應用冷時間額外產(chǎn)生的能源費用；供冷價格參照北京市發(fā)改委價格指導、中央空調(diào)設備實際使用情況，雙方商定價格為40元/平方米，每個供冷季供冷費總額人民幣5633.6元；乙方須于每個供冷季開始前10日一次性支付甲方本供冷季的全部費用；乙方須于每月10日前，根據(jù)“中央空調(diào)分戶計量系統(tǒng)”提供的數(shù)據(jù)，繳納上個月因在供冷時間以外的時間使用中央空調(diào)額外產(chǎn)生的能源費；乙方逾期交費的，應當支付供冷費總額3%/天的滯納金，逾期一個月仍不交費和滯納金的，甲方有權限制或者停止服務；合同還約定了其他內(nèi)容。合同簽訂后，長豐公司未交納2020年夏季制冷費。

一審法院認為，長豐公司與龍地公司簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當事人真實意思表示，其內(nèi)容未違反國家法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應屬合法有效，雙方均應按照合同約定履行各自的權利義務。本案中，雙方主要存在以下爭議焦點：

爭議焦點一，合同解除問題。長豐公司主張因新冠疫情導致其公司無法正常經(jīng)營，于2020年5月8日向龍地公司發(fā)送了書面解除合同通知書，根據(jù)《房屋租賃合同》第九條第六款規(guī)定“租賃期間，房屋因不可抗力的原因和政府規(guī)劃、行業(yè)監(jiān)管部門干預或政策調(diào)整造成本合同無法履行，雙方不承擔責任，租金按實際租賃期限計算”，故雙方的房屋租賃合同應于2020年5月8日解除，龍地公司辯稱未收到書面解除合同通知，但認可長豐公司2020年5月8日確實派工作人員到龍地公司要求解除合同，因龍地公司不同意長豐公司的合同解除條件而未達成一致意見，法院認為《房屋租賃合同》第九條第六款規(guī)定“租賃期間，房屋因不可抗力的原因和政府規(guī)劃、行業(yè)監(jiān)管部門干預或政策調(diào)整造成本合同無法履行”，本案不屬于《房屋租賃合同》第九條第六款約定的房屋因不可抗力原因?qū)е潞贤瑹o法履行的情形，雖然新冠疫情的發(fā)生對長豐公司的經(jīng)營造成一定影響，但不能導致根本不能實現(xiàn)上述合同目的，長豐公司并不因此享有約定的或法定的單方解除權，且長豐公司提出解除合同的要求后，龍地公司并未同意長豐公司的合同解除條件，雙方未能就合同解除達成一致意見，故長豐公司雖然于2020年5月8日向龍地公司提出解除合同，但并不能產(chǎn)生解除合同的效力。長豐公司主張其公司已將房屋鑰匙交付龍地公司，并讓其公司經(jīng)理楊劍出庭作證，龍地公司否認與長豐公司進行了交接，否認收到房屋鑰匙，主張房屋一直由長豐公司實際控制，法院認為當事人對自己的主張應提供證據(jù)予以證明，長豐公司雖然讓其公司經(jīng)理楊劍出庭作證證明其將房屋鑰匙交付了龍地公司的員工，但因楊劍的特殊身份，法院對其證人證言不予采信，長豐公司未能提供充分證據(jù)證明其將房屋鑰匙交給了龍地公司或通過其他形式與龍地公司辦理了房屋交接，故對長豐公司的該項主張法院不予采信。在本案審理過程中，法院于2020年10月30日詢問雙方當事人，長豐公司表示涉案房屋已無需要搬離的東西，手里已經(jīng)沒有鑰匙，龍地公司也表示沒收到鑰匙，法院告知雙方龍地公司自2020年10月30日起可以實際控制該房屋，視為雙方進行了房屋交接。綜上，雖然長豐公司不享有單方解除權，龍地公司亦要求繼續(xù)履行合同，但考慮到長豐公司已經(jīng)實際搬離涉案房屋，不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務性質(zhì)又不宜強制履行，租賃合同的目的已無法實現(xiàn)，故法院認定長豐公司與龍地公司簽訂的房屋租賃合同于龍地公司實際收回房屋之日即2020年10月30日解除。對于龍地公司要求繼續(xù)履行合同的反訴請求，法院不予支持。

爭議焦點二，房屋租金問題。因長豐公司與龍地公司的合同于2020年10月30日解除，故長豐公司應向龍地公司交納房屋租金至2020年10月30日，對長豐公司要求龍地公司退還2020年5月9日至2020年8月20日房屋租金的訴訟請求，法院不予支持，對于龍地公司主張長豐公司繼續(xù)支付2020年10月30日以后房屋租金的反訴請求法院不予支持，長豐公司應繼續(xù)支付龍地公司2020年8月21日至2020年10月30日的房屋租金27647元。對于長豐公司要求減免疫情期間租金，退還2020年3月份、4月份房屋租金的訴訟請求，法院考慮到長豐公司主要從事房屋中介業(yè)務，疫情對其經(jīng)營確實有較大影響，故對于2020年3月份、4月份房屋租金法院根據(jù)本案實際情況酌情減免50%即10997元。

爭議焦點三，房屋押金退還問題。長豐公司主張龍地公司退還房屋押金11000元，龍地公司不同意，法院認為，《房屋租賃合同》第四條約定，在租賃期內(nèi)出現(xiàn)下列情況之一的，甲方可以從押金中扣款：在租賃期內(nèi)，因乙方的原因?qū)е卤竞贤瑹o法繼續(xù)履行或因乙方違約導致本合同解除的，則甲方有權扣除全部押金作為違約金不予退還，同時，乙方還應按本合同約定的其他條款向甲方支付違約金并承擔其他違約責任。根據(jù)上述約定，本案屬于長豐公司違約導致合同解除，其主張退還押金，不符合合同約定，法院不予支持。

爭議焦點四，供冷費問題。龍地公司反訴主張長豐公司支付供冷費5633.6元，長豐公司辯稱供冷屬于服務合同關系，與本案并非同一法律關系，且長豐公司已于2020年5月搬走，并未實際享受供冷，不同意支付供冷費，法院認為，長豐公司與龍地公司在合同中約定了其他費用的交納，包含中央空調(diào)費用的交納，供冷費實際上屬于房屋租賃合同關系的一部分，本案可以一并處理。另，對于長豐公司未實際享受供冷的辯解意見，法院認為長豐公司與龍地公司的合同于2020年10月30日解除，根據(jù)雙方簽訂的供冷協(xié)議書，在供冷時間以內(nèi)供冷費按40元/平方米計算，每個供冷季供冷費為5633.6元，故在合同解除雙方進行房屋交接前產(chǎn)生的供冷費5633.6元應由長豐公司負擔，現(xiàn)龍地公司主張長豐公司支付供冷費5633.6元，合法有據(jù)，法院予以支持。

爭議焦點五，違約金和滯納金問題。龍地公司主張長豐公司支付逾期支付2020年8月21日至2021年8月20日房屋租金的違約金，法院認為長豐公司與龍地公司于2020年10月30日解除合同，長豐公司應支付房屋租金至2020年10月30日，因長豐公司應退還2020年3月份、4月份房屋租金的50%即10997元，兩項款項抵扣后長豐公司實際遲延支付的租金為16650元。龍地公司主張長豐公司支付逾期交付供冷費的滯納金，按照合同約定，長豐公司須于每個供冷季開始前10日一次性支付供冷費，則2020年夏季的供冷費最晚應于2020年5月4日支付，現(xiàn)長豐公司屬于遲延支付供冷費。根據(jù)房屋租賃合同約定，長豐公司遲延支付房屋租金的，每逾期一天應向龍地公司支付應付未付款項千分之三每天的違約金，根據(jù)供冷協(xié)議書的約定，長豐公司逾期交供冷費的，應當支付供冷費總額3%/天的滯納金，現(xiàn)長豐公司認為約定的違約金和滯納金過高，申請法院對違約金和滯納金進行調(diào)整，法院認為雙方約定的逾期支付房租的違約金和遲延支付供冷費的滯納金確實過高，法院根據(jù)本案實際情況依法調(diào)整為按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率計算違約金和滯納金。

綜上所述，法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、北京長豐基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司與北京龍地工藝美術品有限責任公司簽訂的房屋租賃合同于2020年10月30日解除；二、北京長豐基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效后10日內(nèi)向北京龍地工藝美術品有限責任公司支付2020年8月21日至2020年10月30日期間的房屋租金16650元（其余10997元已抵扣）及違約金（以16650元為基數(shù)，按照同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率自2020年7月22日起計算至實際付清之日止）；三、北京長豐基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司于本判決生效后10日內(nèi)向北京龍地工藝美術品有限責任公司支付2020年夏季制冷費5633.6元及滯納金（以5633.6元為基數(shù)，按照按同期全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率自2020年5月5日起計算至實際付清之日止）；四、駁回北京長豐基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司的其他訴訟請求；五、駁回北京龍地工藝美術品有限責任公司的其他反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。本院二審查明的事實與一審法院查明的事實一致。

本院認為，因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的，當事人可以解除合同。本案中，長豐公司主張因新冠疫情影響，房屋租賃合同目的無法實現(xiàn)，據(jù)此主張解除合同，但結(jié)合疫情的發(fā)展階段、疫情對當事人實際影響的時間、程度以及租賃合同剩余租期等因素分析，雖疫情的發(fā)生對長豐公司的經(jīng)營造成一定影響，但并未導致合同目的根本不能實現(xiàn)，長豐公司并不享有法定解除權。協(xié)商一致解除合同通常指對合同的解除、解除的法律后果均達成一致。如果一方同意解除合同是以對方承擔特定違約責任為前提，在就特定違約責任未達成一致時，不屬于協(xié)商一致解除合同。長豐公司與龍地公司雖就解除合同問題進行過協(xié)商，但對合同解除后果存在爭議，故對長豐公司主張即便己方不享有法定解除權，雙方也已協(xié)商一致解除合同的意見，本院不予采納。承租人在租賃合同履行期限內(nèi)單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務性質(zhì)又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況確定合同解除的具體時間。長豐公司雖主張已于2020年5月26日辦理涉案房屋并在6月初將鑰匙交回龍地公司，但其未能提供雙方進行房屋交接的證據(jù)，龍地公司亦不認可收到長豐公司交還的鑰匙，長豐公司作為專業(yè)的房產(chǎn)經(jīng)紀公司，對此應當承擔不利的后果，故一審法院認定雙方合同于2020年10月30日解除正確，本院予以確認。長豐公司無權主張返還2020年5月9日至2020年8月20日房屋租金，且仍應支付龍地公司2020年8月21日至2020年10月30日的房屋租金、2020年度制冷費及相應的違約金、滯納金。因合同系長豐公司違約導致解除，依據(jù)雙方合同約定，長豐公司無權主張押金返還。關于長豐公司主張的2020年3月、4月租金返還的問題，涉案合同并不符合長豐公司主張的減免政策范圍，但考慮到疫情對長豐公司使用房屋確實產(chǎn)生了一定的影響，一審法院酌情認定減免2020年3月、4月50%的租金并無不當，本院予以確認。

綜上所述，長豐公司的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費1735元，由北京長豐基業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　朱文君

審 判 員　趙　蕾

審 判 員　劉　磊

二〇二一年三月二十四日

法官助理　李　正

書 記 員　杜　瑩