上訴人（原審被告、反訴原告）：馮安生，男，1949年8月20日出生。

委托訴訟代理人：高健，北京海町藍律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京忠軒物業(yè)管理有限公司，住所地北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)站前路**。

法定代表人：王迎艷，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：霍太茹，北京安太律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：肖俊，北京安太律師事務(wù)所實習律師。

原審被告：郭世偉，男，1974年8月15日出生。

委托訴訟代理人：高健，北京海町藍律師事務(wù)所律師。

上訴人馮安生因與被上訴人北京忠軒物業(yè)管理有限公司（以下簡稱忠軒物業(yè)公司）、原審被告郭世偉房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初8272號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員劉國俊獨任審理，于2021年2月8日公開開庭審理了本案。上訴人馮安生與原審被告郭世偉之委托訴訟代理人高健，被上訴人忠軒物業(yè)公司之委托訴訟代理人霍太茹、肖俊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

馮安生上訴請求：同意一審判決第一項解除合同，但對解除合同的時間不認可；不同意一審判決第二項，要求改判馮安生無需支付給忠軒物業(yè)公司租金及使用費；同意一審判決第三項；不同意一審判決第四項，要求改判忠軒物業(yè)公司退還馮安生保證金3萬元；不同意一審判決第五項，不同意支付違約金。事實與理由：1.忠軒物業(yè)公司違背誠實信用原則，虛增面積，馮安生基于信任未查看房屋產(chǎn)權(quán)證就簽訂了租賃合同。一審判決“看房定價，約定面積無用”的理由是為被上訴人開脫責任，不符合涉案合同的約定。在被上訴人催交第三季租金時上訴人就明確提出面積異議。一審法院認定上訴人在合理期限內(nèi)未提出異議錯誤。2.新冠疫情屬于不可抗力，應(yīng)以上訴人在2020年4月6日發(fā)出終止合同告知書的時間認定為合同解除時間。被上訴人交付的房屋面積不符合約定，違約在先，馮安生拖欠租金違約在后，沒有法律禁止在此情況下當事人行使法定解除權(quán)。位于北京市XX門房（以下簡稱涉案房屋）是用于經(jīng)營餐飲，受疫情影響無法正常經(jīng)營，一審法院未支持馮安生關(guān)于不可抗力解除合同抗辯的主張，屬于對不可抗力的錯誤解讀。

忠軒物業(yè)公司辯稱，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求和理由。忠軒物業(yè)公司關(guān)于涉案房屋的面積不存在欺詐，馮安生是因為不想承租房屋了，才以面積不對為借口要求解除合同，其違反了誠實信用原則。疫情對餐飲行業(yè)影響最小，馮安生自行放棄經(jīng)營，不構(gòu)成解除的理由，一審已就此在租金中予以考慮。馮安生經(jīng)營不善，給忠軒物業(yè)公司造成了很大經(jīng)濟損失。

郭世偉辯稱，同意馮安生的意見。

忠軒物業(yè)公司向一審法院起訴請求：1、判令忠軒物業(yè)公司與馮安生于判決生效之日起解除房屋租賃合同；2、判令馮安生、郭世偉連帶支付2019年12月1日至2020年10月27日止的房屋租金，共計139500.67元；3、判令馮安生、郭世偉連帶支付忠軒物業(yè)公司實際使用的水、電費18285元；4、判令馮安生已支付的保證金30000元不予返還；5、判令馮安生、郭世偉連帶支付忠軒物業(yè)公司因其違約行為導致合同解除的違約金30000元；6、判令馮安生、郭世偉連帶支付忠軒物業(yè)公司對位于北京市昌平區(qū)XX門房的經(jīng)營和原始投資損失賠償10萬元；7、本案訴訟費由馮安生、郭世偉承擔。

馮安生向一審法院反訴請求：1、請求確認忠軒物業(yè)公司與馮安生于2019年5月21日簽訂的《租賃合同》《租賃合同》附加條款、《租賃合同》補充協(xié)議無效；2、判決忠軒物業(yè)公司退還馮安生三萬元保證金；3、本訴、反訴、測量費等均由被反訴人承擔。

一審法院認定事實：2019年5月21日，忠軒物業(yè)公司（甲方）與馮安生（乙方）簽訂《租賃合同》，約定：馮安生承租忠軒物業(yè)公司的房屋位于北京市昌平區(qū)XX門房（現(xiàn)店名“麥樂基”），出租面積共計138平方米；甲方從2019年6月1日起將出租房屋交付乙方使用至2024年5月31日，第一年稅前租金為150000元，第二年年租金為157500元……從第2年開始，每年在前一年度租金基礎(chǔ)上遞增5%，租金一年分四次付清，第一次支付時間為簽訂合同之日，金額37500元，第二次支付時間為2019年8月31日，金額為37500元，以后的租金以此類推，應(yīng)在前一個付款時段到期之日前十日內(nèi)支付；乙方應(yīng)在本合同簽訂的同時向甲方交納保證金30000元，保證金不計利息，因乙方原因在租賃期內(nèi)中止合同，保證金不予退還。乙方因使用需要，在不影響房屋結(jié)構(gòu)的前提下，可以對承租房屋進行裝修，但應(yīng)與甲方另簽《客戶裝修公約》，在得到甲方書面同意后方可施工，且只能保持或增加建筑面積，其費用由乙方負擔。合同第十二條約定違約責任，甲乙雙方任何一方違約致使本合同無法履行時，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц?0000元違約金。合同第十四條第（三）項約定，由于自然災害、各種拆遷或其他不可抗力，使建筑物的全部或一部分遭到毀滅或破損，出租房屋無法使用時，本合同即終止，雙方都不承擔責任……第（四）項約定乙方如有下列各種嚴重違約行為之一且經(jīng)甲方一次書面敦促仍未按期糾正違約行為，甲方有權(quán)不再經(jīng)任何敦促即可書面通知乙方廢除本合同，乙方接到書面通知24小時內(nèi)不作反應(yīng)，即視為認同。若因此而使甲方遭受損失時，乙方應(yīng)予賠償全部損失。1、拖欠支付租金和由乙方負擔的任何費用，以及其它本合同中規(guī)定應(yīng)由乙方負擔的任何債務(wù)達5天以上……合同第十六條第（一）款約定乙方自租用甲方房屋起三個月內(nèi)，應(yīng)向房屋所在轄區(qū)內(nèi)政府職能機構(gòu)申請并取得政府證照、文件、資質(zhì)證書等合法營業(yè)手續(xù)，甲方應(yīng)積極配合，能否申請成功由乙方自行負責，費用乙方自擔。該合同還對其他內(nèi)容進行了約定。

同日，忠軒物業(yè)公司（甲方）與馮安生（乙方）簽訂《租賃合同》附加條款，其中第（一）項約定，乙方租房范圍內(nèi)的水、電費由乙方按實際用量付費，電1.5元/度，水10元/噸。第（四）項約定甲方提供的裝修及設(shè)備由于乙方使用不當造成損壞之維修及恢復費用由乙方支付，乙方自行裝修及增加的設(shè)備之維修費用由乙方負責。該附加條款還對其他事項進行了約定。

同日，忠軒物業(yè)公司（甲方）與馮安生（乙方）簽訂《租賃合同》補充協(xié)議，其中第1條約定甲方正常營業(yè)加盟連鎖品牌“麥樂基”西式快餐餐廳，原始投資45余萬元，工商執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等餐飲所需證照手續(xù)齊全，符合餐飲經(jīng)營要求。第2條約定經(jīng)甲乙雙方同意達成涉案房屋房屋租賃事宜，自2019年6月1日至2024年5月31日止乙方擁有涉案房屋和房屋的使用權(quán)及經(jīng)營權(quán)，實行自負盈虧。第5條約定由于甲方無轉(zhuǎn)讓費形式將正常營業(yè)涉案房屋房屋租賃給乙方使用，甲方實際退出經(jīng)營，故如因乙方原因造成本合同約定項違約或不能正常履行完畢，再或合同到期未按約定對涉案房屋所有改動處進行必要的恢復（含證照手續(xù)發(fā)生的變更改動），均會給甲方正常經(jīng)營涉案房屋造成實際經(jīng)營和原始投資損失，故乙方除支付《租賃合同》約定的違約金外還另需支付甲方10萬元，以對甲方涉案房屋的經(jīng)營和原始投資損失賠償。該協(xié)議還對其他事項進行了約定。

2019年5月30日，馮安生向郭世偉出具站前路11號飯店經(jīng)營授權(quán)書，委托授權(quán)郭世偉全權(quán)代理馮安生與甲方辦理有關(guān)房屋租賃與飯店使用期間的所有事務(wù)。合同簽訂后，馮安生交納了保證金30000元和2019年6月1日至2019年11月30日期間的租金共計75000元，后未再交納過租金。關(guān)于忠軒物業(yè)公司主張的水電費18285元，被告表示同意支付。

庭審中，忠軒物業(yè)公司向法院分別提交了2019年8月13日由客戶郭軍簽字確認、2019年11月14日客戶“郭”簽字確認、2020年4月7日客戶郭世偉簽字確認的北京蜀魚鮮餐飲中心的物業(yè)繳費通知單，證明馮安生、郭世偉已經(jīng)知悉未繳納房租、水電費的數(shù)額。馮安生、郭世偉只認可有郭世偉簽字確認的繳費通知，其他均不認可。后忠軒物業(yè)公司于2020年5月30日通過微信向郭世偉發(fā)送了繳費通知，郭世偉表示收到，但稱自己已經(jīng)提出終止合同，后面的款項不同意支付。

2020年4月13日，忠軒物業(yè)公司向馮安生、郭世偉發(fā)出《房屋費用催繳通知》，內(nèi)容為“貴方所租我物業(yè)門房XX號房屋兩期租金及其他費用已于2019年11月30日及2020年2月29日到期，經(jīng)多次催繳至今未向我物業(yè)繳納任何費用，根據(jù)《租賃合同》貴公司已經(jīng)構(gòu)成失信欠費，現(xiàn)我公司正式通知貴公司請盡快聯(lián)系物業(yè)辦理繳納欠款事宜，否則我物業(yè)有權(quán)暫停有關(guān)服務(wù)，由此造成的損失由貴公司負責。我公司將保留足額收取所有欠費及滯納金的權(quán)利?！瘪T安生、郭世偉認可收到該催繳通知。

另查一，馮安生、郭世偉表示因疫情從2020年2月開始無法正常經(jīng)營，故在2020年4月6日就將涉案房屋的鑰匙、銀行卡等交還忠軒物業(yè)公司，并向其發(fā)送了告知書：“甲方由于多種原因，房屋已清空，我不在使用你的房屋，鑰匙交還，合同終止，請你驗收?！敝臆幬飿I(yè)公司認可收到房屋鑰匙、銀行卡、告知書，但不同意已經(jīng)解除合同和辦理完交接，并稱馮安生、郭世偉在2019年12月9日就表示無法繼續(xù)經(jīng)營，并提供錄音。馮安生、郭世偉對錄音的真實性認可，稱確實在2019年12月9日明確表示不想經(jīng)營了。

另查二，合同簽訂后，馮安生對涉案房屋進行了裝修并開始經(jīng)營餐廳。庭審中，雙方當事人達成一致意見，涉案房屋內(nèi)的所有裝修歸忠軒物業(yè)公司，忠軒物業(yè)公司于2020年10月27日收回涉案房屋和屋內(nèi)的所有物品，撤回要求馮安生、郭世偉在合同解除之日起24小時內(nèi)辦理房屋和設(shè)施設(shè)備的交接手續(xù)的訴訟請求，馮安生亦撤回要求忠軒物業(yè)公司賠償餐具及裝修損失的訴訟請求。

另查三，馮安生在庭審中稱實際租賃面積小于合同約定的租賃面積，忠軒物業(yè)公司存在欺詐行為，且忠軒物業(yè)公司轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證的行為違反了法律法規(guī)的強制性規(guī)定，主張雙方簽訂的《租賃合同》《租賃合同》附加條款、《租賃合同》補充協(xié)議無效。忠軒物業(yè)公司表示在簽訂合同之前馮安生、郭世偉就問過面積的事情，雙方系確認過面積后再行簽訂的合同，后亦未提出過異議，故不存在欺詐的問題，也不認可合同無效。

另查四，涉案房屋所有權(quán)人為北京市煤炭總公司昌平縣公司，該公司于2004年5月19日經(jīng)北京市工商行政管理局昌平分局核準變更為北京昌煤同鑫商貿(mào)有限公司。北京昌煤同鑫商貿(mào)有限公司將涉案房屋委托忠軒物業(yè)公司管理，委托期限10年（自2015年4月1日起），在委托期內(nèi)，由忠軒物業(yè)公司全權(quán)負責地上建筑物的使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)租、裝修、改造及相應(yīng)配套設(shè)施的建設(shè)。

一審法院認為，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。本案中，忠軒物業(yè)公司與馮安生簽訂的《租賃合同》《租賃合同》附加條款、《租賃合同》補充協(xié)議系雙方當事人的真實意思表示，并未違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)認定為合法有效。馮安生辯稱面積不符，存在欺詐，但本案房屋是雙方當事人認可的特定房屋，合同約定的租金標準為固定數(shù)額，忠軒物業(yè)公司依約交付了房屋，馮安生并未提供充分的證據(jù)證明在合理期限內(nèi)提出異議，且馮安生已經(jīng)按時交納了2019年6月1日至2019年11月30日期間的租金，故法院對其辯解不予采信。馮安生又辯稱忠軒物業(yè)公司違法轉(zhuǎn)讓經(jīng)營權(quán)、營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證，違反法律及行政法規(guī)的強制性規(guī)定，主張雙方簽訂《租賃合同》《租賃合同》附加條款、《租賃合同》補充協(xié)議無效，法院認為馮安生實際經(jīng)營的餐飲行業(yè)不屬于國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營或特殊資質(zhì)行業(yè)，故對于其主張，于法無據(jù)，法院不予支持。

當事人一方主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。本案中，雖然馮安生在2020年4月6日向忠軒物業(yè)公司發(fā)送了合同終止的告知書，但根據(jù)審理中查明的事實，馮安生對于涉案合同不具有解除權(quán)。馮安生辯稱根據(jù)《租賃合同》的第十四條第（三）項提出終止合同，但涉案房屋仍然能正常使用，故對于其辯解法院不予采信。另忠軒物業(yè)公司在合同履行過程中亦不存在違約行為，故馮安生亦不享有法定解除權(quán)。因雙方就解除合同事宜未達成一致意見，現(xiàn)忠軒物業(yè)公司因馮安生未按時交納租金和水電費，根據(jù)《租賃合同》第十四條第（四）項要求解除合同，經(jīng)核實，馮安生、郭世偉于2020年9月2日收到法院送達的起訴書、開庭傳票、證據(jù)等訴訟材料，故法院確認忠軒物業(yè)公司與馮安生簽訂的《租賃合同》《租賃合同》附加條款、《租賃合同》補充協(xié)議已于2020年9月2日解除。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。關(guān)于忠軒物業(yè)公司主張的房屋租金，因雙方在2020年10月27日的庭審中確認正式辦理完交接，故對于忠軒物業(yè)公司主張的2019年12月1日至2020年9月2日期間的租金，以及2020年9月3日至2020年10月27日期間的房屋占有使用費，法院綜合考慮合同約定的租金、承租人是否占有房屋從事實際經(jīng)營、疫情原因、當事人過錯程度等因素酌情確定為107000元。

關(guān)于忠軒物業(yè)公司主張的水、電費18285元，被告同意支付，法院對此不持異議。

關(guān)于忠軒物業(yè)公司主張的馮安生已經(jīng)支付的保證金30000元不予返還，根據(jù)《租賃合同》中第四條第（五）項的約定，現(xiàn)因馮安生的原因?qū)е潞贤獬?，故對于忠軒物業(yè)公司不予退還的請求，于法有據(jù)，法院予以支持，對于馮安生主張要求忠軒物業(yè)公司退還3萬元保證金的請求，于法無據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于忠軒物業(yè)公司主張支付違約金的請求，根據(jù)《租賃合同》第十二條關(guān)于違約責任的約定，于法有據(jù)，法院予以支持。

關(guān)于忠軒物業(yè)公司主張對涉案房屋的經(jīng)營和原始投資損失賠償?shù)恼埱?，因忠軒物業(yè)公司未提交充分的證據(jù)證明該項損失，于法無據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于忠軒物業(yè)公司主張馮安生和郭世偉承擔連帶責任的主張，因涉案合同的相對人為馮安生，其要求郭世偉承擔連帶責任，于法無據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：一、確認北京忠軒物業(yè)管理有限公司與馮安生于2019年5月21日簽訂的《租賃合同》《租賃合同》附加條款、《租賃合同》補充協(xié)議已于2020年9月2日解除；二、馮安生于本判決生效后十日內(nèi)給付北京忠軒物業(yè)管理有限公司2019年12月1日至2020年9月2日期間的租金以及2020年9月3日至2020年10月27日期間的房屋占有使用費共計107000元；三、馮安生于本判決生效后十日內(nèi)給付北京忠軒物業(yè)管理有限公司水、電費共計18285元；四、馮安生已向北京忠軒物業(yè)管理有限公司交納的保證金30000元不予退還；五、馮安生于本判決生效后十日內(nèi)給付北京忠軒物業(yè)管理有限公司違約金30000元；六、駁回北京忠軒物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求；七、駁回馮安生的其他反訴請求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院對一審查明的事實予以確認。二審中，當事人沒有提交新證據(jù)。

本院認為，第二審人民法院應(yīng)當圍繞當事人的上訴請求進行審理。當事人沒有提出請求的，不予審理，但一審判決違反法律禁止性規(guī)定，或者損害國家利益、社會公共利益、他人合法權(quán)益的除外。一審法院未支持忠軒物業(yè)公司要求郭世偉與馮安生承擔連帶責任以及馮安生、郭世偉連帶支付忠軒物業(yè)公司對涉案房屋的經(jīng)營和原始投資損失賠償10萬元的訴訟請求，忠軒物業(yè)公司未對此提出上訴，故本院對一審該部分的認定不予審理。一審法院認定馮安生給付忠軒物業(yè)公司水電費，馮安生對此不持異議，本院對該部分認定亦不予審理。馮安生在二審期間認可一審關(guān)于合同解除的認定，僅對合同解除時間提出異議，即認可其與忠軒物業(yè)公司之間房屋租賃合同有效，考慮雙方均未提交證據(jù)證明涉案合同存在違反法律、法規(guī)禁止性規(guī)定的情形，本院對《租賃合同》《租賃合同》附加條款、《租賃合同》補充協(xié)議的效力予以確認。

有下列情形之一的，當事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。本案的爭議焦點是馮安生是否有權(quán)解除合同。首先，根據(jù)租賃合同的約定，租賃房屋是雙方當事人認可的特定房屋，雙方約定的租金并非按照租賃面積數(shù)計算單價得出，而是固定的數(shù)額。租賃合同簽訂后，馮安生接收了涉案房屋并在裝修后開始經(jīng)營，其在2019年12月9日才向忠軒物業(yè)公司提出過面積不足的問題，已經(jīng)超出合理期限的范圍，故馮安生無權(quán)以此要求解除合同。其次，馮安生是否有權(quán)以新冠疫情為由要求解除合同，鑒于馮安生在新冠疫情開始前即存在拖欠租金的情況，且新冠疫情對于餐飲行業(yè)的影響是暫時的，馮安生以此要求解除合同亦缺乏充分的事實與法律依據(jù)。馮安生未取得合同解除權(quán)，其向忠軒物業(yè)公司做出解除合同的意思表示不發(fā)生解除合同的效果。馮安生未依約支付租金，且以交還鑰匙的方式明確表示不再履行合同，已經(jīng)構(gòu)成違約，在此情況下，忠軒物業(yè)公司有權(quán)解除合同，一審法院以馮安生收到忠軒物業(yè)公司起訴狀之日作為合同解除之日正確，本院對此予以確認。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。忠軒物業(yè)公司與馮安生之間的租賃合同解除，對于馮安生在合同期間的租金以及合同解除后占有房屋期間的占有使用費，一審法院綜合考慮合同約定的租金、承租人是否占有房屋從事實際經(jīng)營、疫情原因、當事人過錯程度等因素對租金及房屋使用費一并予以酌定并無不當，本院對此予以確認。馮安生遲延支付租金，且在未取得合同解除權(quán)的情況下單方提出解除合同，構(gòu)成違約，導致涉案合同解除，一審法院依據(jù)雙方《租賃合同》的約定及法律規(guī)定判決馮安生支付違約金、保證金不予退還正確，本院對此予以確認。

綜上所述，馮安生的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費6067元，由馮安生負擔（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　劉國俊

二〇二一年二月二十三日

法官助理　黃旭寧

書 記 員　明　玥