上訴人(原審被告)：北京市國中景山壓力容器制造有限公司，住所地北京市石景山區(qū)魯谷東街**。

法定代表人：張勝文，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：陳鵬飛，北京實景律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：馬金生，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：王崇偉，北京高文律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審被告)：北京金寶某投資管理公司，，住所地北京市石景山區(qū)八寶某路口西150米路北院內(nèi)

法定代表人：鄭穎剛，董事長。

委托訴訟代理人：溫駿，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，北京金寶某投資管理公司副經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李景山，北京匯都律師事務(wù)所律師。

上訴人北京市國中景山壓力容器制造有限公司（以下簡稱國中公司）因與被上訴人馬金生、北京金寶某投資管理公司（以下簡稱金寶某公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初1605號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

國中公司上訴請求：撤銷一審判決第二項，本案一、二審訴訟費由金寶某公司、馬金生承擔(dān)。事實和理由：拆除違章建筑按每平米500元補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)沒有政策、法律等依據(jù)，金寶某公司、馬金生對此負(fù)有舉證責(zé)任；（2019）京01民終204號民事調(diào)解書不涉及馬金生的財產(chǎn)權(quán)益，系國中公司與金寶某公司兩方達(dá)成的調(diào)解協(xié)議，與馬金生無關(guān)。

馬金生辯稱，同意一審判決。

金寶某公司辯稱，同意一審判決。

馬金生向一審法院起訴請求：1．請求法院判令國中公司、金寶某公司支付房屋拆遷賠償款360000元（以實際評估面積計算，每平500元）；2．請求法院判令國中公司、金寶某公司承擔(dān)本案訴訟費用。

一審法院認(rèn)定事實：2014年3月3日，甲方（出租方）北京市國中景山壓力容器制造有限公司與乙方（承租方）馬金生簽訂《房屋租賃協(xié)議》，約定，甲方所屬廠內(nèi)東側(cè)一排平房租賃給乙使用，一、租賃房屋位置:廠區(qū)東側(cè)八間房156平米，此房產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)所有。在建房屋屬于承租方所有。二、租房屋期限:經(jīng)雙方協(xié)商同意，自2014年3月15日起至2024年3月14日，如與總公司簽訂不了租賃合同，與甲方無關(guān)聯(lián)責(zé)任。具體期限跟本企業(yè)與金寶某投資公司簽訂年限同等。五年后遞增房價的10％。三、房屋的租費及付款方式:經(jīng)雙方協(xié)商同意，每年租金為人民幣15萬元整(大寫:人民幣壹拾伍萬元整)不開發(fā)票。簽訂協(xié)議后先交兩年租金30萬元，逾期未付，按10％每月交滯納金。逾期2個月未付，甲方有權(quán)終止本協(xié)議，由此造成的法律責(zé)任及經(jīng)濟損失由乙方承擔(dān)。四、使用的約定：1．乙方承租的平房，無權(quán)轉(zhuǎn)借、或抵押。2．乙方因自身原因要對建筑進(jìn)行修飾裝修，不得損壞或改變建筑結(jié)構(gòu)，造成損失的，由乙方負(fù)責(zé)賠償，乙方用于建筑裝飾裝修的資金投入不得抵扣房屋租賃費。租賃期滿時，建筑裝修裝飾不得拆除，保持齊全完好，建筑結(jié)構(gòu)完好無損……遇有不可抗力因素或政府征用土地造成的損失，雙方互不承擔(dān)責(zé)任，乙方不享受拆遷補償有關(guān)政策。遇國家有拆遷補償時，甲、乙雙方對各自建筑享受拆遷補償政策。九、在場地投資建房，屬于乙方投資。乙方負(fù)責(zé)所建房拆除損失風(fēng)險與甲方無關(guān)。如果租賃期內(nèi)發(fā)生變化乙方只能轉(zhuǎn)讓甲方。按投資額收回，甲方、乙方共用通道。保證通道暢通。落款處由甲方蓋章，乙方簽字。

租賃期間，馬金生對租賃房屋進(jìn)行改擴建。

另查,2005年4月1日，甲方北京市石景山區(qū)北方農(nóng)工商總公司與乙方國中公司簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定租賃房屋為北京市石景山區(qū)八寶某地區(qū)八寶某綠化隔離帶綜合改造工業(yè)區(qū)（東）1#廠房及辦公樓（東半部建筑）及院內(nèi)東平房、餐廳、車棚等建筑。租賃期限為5年。

2010年9月30日，甲方北京市石景山區(qū)北方農(nóng)工商總公司與乙方國中公司簽訂房屋租賃協(xié)議書，約定租賃房屋為北京市石景山區(qū)八寶某地區(qū)八寶某綠化隔離帶綜合改造工業(yè)區(qū)（東）1#廠房及辦公樓（東半部建筑）及院內(nèi)東平房、餐廳、車棚等建筑。租賃期限為5年，自2010年1月1日起至2015年12月31日。

北京市石景山區(qū)北方農(nóng)工商總公司后更名為金寶某公司。

2017年3月15日，國中公司起訴金寶某公司租賃合同糾紛一案至法院，該案審理過程中，法院委托北京京評價格評估有限公司對自建房屋及裝修等費用進(jìn)行評估，評估報告中載明院內(nèi)東墻處三層磚混結(jié)構(gòu)樓房建筑面積735．25平方米房屋，2010年建。依據(jù)北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)測算的評估值為1354286元。2018年11月13日，法院作出（2017）京0107民初7670號民事判決書。金寶某公司不服（2017）京0107民初7670號民事判決上訴至北京市第一中級人民法院（以下簡稱一中院），一中院經(jīng)審理后于2019年1月30日作出（2019）京01民終204號民事調(diào)解書，北京金寶某投資管理公司給付北京市國中景山壓力容器制造有限公司260萬元，其中廠區(qū)東南角1300平方米的補償款65萬元已于2017年底領(lǐng)取，剩余195萬元北京金寶某投資管理公司于2019年2月13日前給付。

2019年1月8日，一中院民事二審詢問筆錄中載明，國中公司認(rèn)可在該案的訴求中包含馬金生的部分，違章是按500元每平米進(jìn)行補償；金寶某公司認(rèn)可2017年7月因為政府拆違故將租賃房屋拆除。

另，馬金生和國中公司雙方均認(rèn)可租賃期間馬金生加建二層、三層26間房共計735．25平方米，改擴建的房屋沒有規(guī)劃批示手續(xù)。

庭審中，金寶某公司主張其與馬金生不存在法律關(guān)系，且已經(jīng)生效的調(diào)解書中已經(jīng)包含了馬金生自建的部分。

上述事實，有雙方當(dāng)事人庭審筆錄、《房屋租賃協(xié)議》、（2019）京01民終204號民事調(diào)解書等證據(jù)為證。

一審法院認(rèn)為，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。馬金生與國中公司簽訂《房屋租賃合同》的期限自2014年3月15日至2024年3月14日。國中公司與金寶某公司的租賃期限到2015年12月31日，自2016年1月1日至2024年3月14日的合同超過了轉(zhuǎn)租期限，故本案中馬金生與國中公司簽訂《房屋租賃合同》自2016年1月1日起為無效。2012年7月21日至2015年12月31日馬金生與國中公司的租賃合同系雙方真實意思表示，內(nèi)容不違反法律行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，雙方仍應(yīng)按照合同約定履行義務(wù)。

承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。本案中，馬金生自建房屋沒有辦理合法建設(shè)手續(xù)，雙方應(yīng)按照過錯分擔(dān)擴建費用?，F(xiàn)租賃房屋已經(jīng)拆除，且國中公司與金寶某公司租賃合同糾紛已經(jīng)生效的調(diào)解書已經(jīng)確認(rèn)了補償款包含馬金生自建的部分，結(jié)合調(diào)解書廠區(qū)東南角1300平方米的補償款65萬元及該案件評估報告中確定的面積數(shù)，對馬金生要求賠償款36萬元的訴求，法院予以支持。

因馬金生與金寶某公司之間不存在租賃合同關(guān)系，對馬金生要求金寶某公司給付賠償款的訴求，法院不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、《最高人民法院<關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>》第十四條、第十五條之規(guī)定,判決：一、確認(rèn)馬金生與北京市國中景山壓力容器制造有限公司于2014年3月3日簽訂《房屋租賃合同》自2016年1月1日起至2024年3月14日的部分無效；二、北京市國中景山壓力容器制造有限公司于本判決生效后七日內(nèi)給付馬金生房屋賠償款360000元；三、駁回馬金生的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒有提交新證據(jù)。一審法院查明的事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，民法典施行前成立的合同,適用當(dāng)時的法律、司法解釋的規(guī)定合同無效而適用民法典的規(guī)定合同有效的,適用民法典的相關(guān)規(guī)定。承租人經(jīng)出租人同意將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，但是出租人與承租人另有約定的除外。民法典施行后，一審判決第一項所依據(jù)的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十五條已被刪除，該判項應(yīng)予撤銷。馬金生與國中公司簽訂的《房屋租賃合同》對合同雙方當(dāng)事人有效，但自2016年1月1日起對金寶某公司不具有法律約束力。

本案審理中，國中公司主張其調(diào)解協(xié)議與馬金生無關(guān)，且500元的補償標(biāo)準(zhǔn)沒有依據(jù)，但根據(jù)本院2019年1月8日筆錄記載情況，國中公司明確認(rèn)可補償標(biāo)準(zhǔn)為每平米500元，且其訴訟請求已包含馬金生所建部分，國中公司的上訴主張與筆錄內(nèi)容相悖，本院不予采納。

綜上所述，北京市國中景山壓力容器制造有限公司的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回，但因適用法律發(fā)生變化，本案予以改判。依照《中華人民共和國民法典》第七百一十七條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉時間效力的若干規(guī)定》第八條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初1605號民事判決第二項、第三項；

二、撤銷北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初1605號民事判決第一項。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費6700元，由北京市國中景山壓力容器制造有限公司負(fù)擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費6700元，由北京市國中景山壓力容器制造有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　劉　磊

審 判 員　　劉秋燕

審 判 員　　朱文君

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭仁鑫

書 記 員　　張　一