上訴人（原審被告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：洪立新，北京市華夏律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：姚某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市門頭溝區(qū)。

委托訴訟代理人：陶實(shí)，北京實(shí)景律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人姚某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初3789號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案受理后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理，于2021年3月1日公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人劉某某及其委托訴訟代理人洪立新、被上訴人姚某及其委托訴訟代理人陶實(shí)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第二項(xiàng)，改判駁回姚某要求劉某某支付租金或占有使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：劉某某同意一審判決第一項(xiàng)和第三項(xiàng)。1.劉某某雖確實(shí)未向姚某支付過(guò)占有使用費(fèi)，但雙方已經(jīng)達(dá)成“以物抵租”的合意且已經(jīng)實(shí)際履行，故雙方之間的占有使用費(fèi)事宜已經(jīng)結(jié)算完畢，劉某某無(wú)需再向姚某支付占有使用費(fèi)。2.即使法院認(rèn)為劉某某應(yīng)當(dāng)支付占有使用費(fèi)，一審法院判決的占有使用費(fèi)數(shù)額也不合理。合同約定前三年按照20萬(wàn)元/年支付房租，劉某某認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按此標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算占有使用費(fèi)。另外，一審法院認(rèn)定了雙方對(duì)于合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)比例，故應(yīng)當(dāng)按照30%的責(zé)任比例確定劉某某應(yīng)當(dāng)支付的占有使用費(fèi)。3.劉某某租賃房屋的目的系用于創(chuàng)作和發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，根據(jù)國(guó)家對(duì)文化產(chǎn)業(yè)的支持和扶持，相關(guān)單位和部門應(yīng)當(dāng)不收取費(fèi)用或者應(yīng)減免費(fèi)用。姚某在對(duì)此明知的情況下仍通過(guò)隱瞞事實(shí)和欺詐行為騙取劉某某簽訂合同，并收取高額費(fèi)用，導(dǎo)致劉某某無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，有巨大經(jīng)濟(jì)損失和利益損失。

姚某辯稱，同意一審判決，不同意劉某某的上訴請(qǐng)求和理由。雙方?jīng)]有達(dá)成“以物抵租”的合意，也不存在任何書(shū)面協(xié)議，姚某不同意劉某某用畫(huà)抵租金。劉某某欠付房租，將23幅畫(huà)抵押在姚某處，作為其盡快支付租金的擔(dān)保，待其支付租金后再將畫(huà)退還給劉某某。雖房屋租賃合同無(wú)效，但劉某某應(yīng)當(dāng)參照租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)。

姚某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.確認(rèn)雙方于2017年4月20日簽訂的《房屋租賃合同》于2020年8月7日解除；2.判令劉某某支付拖欠的2017年6月1日至2020年8月7日期間的租金1433750元；3.判令劉某某支付拖欠租金的利息（以20萬(wàn)元為基數(shù)，自2017年4月24日-2019年8月19日按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算利息；自2019年8月20日至實(shí)際給付之日按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息；以20萬(wàn)元為基數(shù)，自2018年6月1日-2019年8月19日按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算利息；自2019年8月20日至實(shí)際給付之日按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息；以20萬(wàn)元為基數(shù)，自2019年6月1日-2019年8月19日按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算利息：自2019年8月20日至實(shí)際給付之日按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息；以833750元為基數(shù)，自2020年6月1日至實(shí)際給付之日按照同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算利息）；4.判令劉某某支付拖欠的2020年1月1日-2020年4月30日期間的電費(fèi)4087.20元、2017年6月1日-2020年8月7日期間的物業(yè)費(fèi)64040元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年4月20日，出租人（甲方）姚某與承租人（乙方）劉某某簽訂《房屋租賃合同》，約定，乙方為滿足創(chuàng)作需要，租用甲方位于門頭溝區(qū)1-2層房屋，房屋面積為670平方米，租期為五年，自2017年6月1日至2022年5月31日止，租金：第一至五年每年租金450000元整，第一至三年每年先支付租金200000元，剩余租金750000元與第四年租金一并付清，自合同簽訂起三日內(nèi)支付第一筆年租金及押金250000元整，以后租金于前一年租賃期滿前十日內(nèi)支付，以上租金以現(xiàn)金形式支付給甲方，甲方出具相應(yīng)的收據(jù)憑證，乙方向甲方支付租賃押金50000元，甲方向乙方開(kāi)具等額度的收據(jù)；租賃期內(nèi)的物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、電話費(fèi)、電視收視費(fèi)、上網(wǎng)費(fèi)等由乙方承擔(dān)，按實(shí)際使用數(shù)（計(jì)量）收費(fèi)，由收費(fèi)部門出具相應(yīng)有效收據(jù)憑證；乙方在租賃期間享有如下權(quán)利和義務(wù)：……5、向甲方如數(shù)按時(shí)交付租金及相關(guān)合理費(fèi)用……14、乙方承諾租賃期間每年贈(zèng)送給甲方一幅獲獎(jiǎng)作品作為額外補(bǔ)償。

合同簽訂后，姚某將訴爭(zhēng)房屋交付給劉某某使用，劉某某對(duì)訴爭(zhēng)房屋進(jìn)行了裝修，使用訴爭(zhēng)房屋從事文化宣傳。劉某某未向姚某支付過(guò)租金，未交納2020年1月1日-2020年4月30日期間的電費(fèi)、2017年6月1日-2020年8月7日期間的物業(yè)費(fèi)。

2020年8月7日，劉某某與姚某就訴爭(zhēng)房屋辦理了交接手續(xù)，劉某某委托趙亞晗與姚某委托的北京瑞龍祥物業(yè)管理有限公司簽署交接清單，載明劉某某交回鑰匙，水費(fèi)微信已付清，2020年1月1日至2020年4月30日電費(fèi)金額為4087.2元未付有爭(zhēng)議，2020年5月1日至2020年8月6日電費(fèi)金額4349元，已付（已開(kāi)收據(jù)）。

審理中，姚某主張其從北京自立達(dá)人投資有限公司處承租訴爭(zhēng)房屋，訴爭(zhēng)房屋部分有房屋所有權(quán)證，并提交如下證據(jù)：

1.北京龍泉海峰企業(yè)管理中心（甲方）與北京龍?zhí)┤A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（乙方）于2008年簽訂的《租賃協(xié)議》，約定甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，就甲方所屬原門頭溝區(qū)橡膠廠院內(nèi)鍋爐廠房區(qū)改造后剩余土地租賃給下屬企業(yè)乙方的相關(guān)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：一、現(xiàn)有鍋爐房改造后，為甲、乙雙方住宅小區(qū)供暖，按供暖面積比例分?jǐn)偢脑焖柰顿Y，改造后剩余土地1259.7平方米租賃給乙方使用；二、租賃土地位置：見(jiàn)附圖；三、租賃期限為30年，自2008年1月1日至2037年12月31日止……

2.北京龍?zhí)┤A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（甲方）與北京自立達(dá)人投資有限公司（乙方）于2013年1月1日簽訂的《合作協(xié)議》，約定甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就雙方共同出資建設(shè)，位于門頭溝區(qū)濱河路**（原城子?xùn)|街**）的配套辦公樓事宜，達(dá)成如下協(xié)議：一、相關(guān)手續(xù)報(bào)批及主體施工由甲方出資完成。二、內(nèi)外部分裝修由乙方出資完成，裝修標(biāo)準(zhǔn)按甲方提出的要求。三、雙方約定1.竣工后，乙方擁有地下1層及地上1-5層使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、出租權(quán)40年（2013年1月1日起至2052年12月31日止）；2.雙方各自承擔(dān)水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、維修費(fèi)；3.乙方使用權(quán)到期后，雙方協(xié)商到期后租賃事宜。

3.北京自立達(dá)人投資有限公司（甲方）與姚某（乙方）于2017年2月14日簽訂的《協(xié)議》，載明甲方將門頭溝區(qū)1-2層部分房屋670㎡承包給乙方經(jīng)營(yíng)，經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議：1.承包期限2017年2月15日至2027年2月14日；2.承包費(fèi)用乙方每年向甲方繳納承包費(fèi)40萬(wàn)元；……4.承包經(jīng)營(yíng)用途乙方承包該房屋經(jīng)營(yíng)用于便民設(shè)施網(wǎng)店、公共公益服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目。未經(jīng)甲方書(shū)面同意乙方不得改作其他用途……

4.房屋所有權(quán)人為北京龍?zhí)┤A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司的房屋所有權(quán)證，載明房屋坐落為門頭溝區(qū)1幢等2幢，登記時(shí)間為2010年3月17日，規(guī)劃用途為鍋爐房、配套用房，套內(nèi)建筑面積合計(jì)2624.72平方米，其中1幢建筑面積為646.21平方米，2幢建筑面積為1978.51平方米。

經(jīng)質(zhì)證，劉某某對(duì)三份協(xié)議書(shū)的真實(shí)性有異議，對(duì)房屋所有權(quán)證的真實(shí)性認(rèn)可，但稱不清楚訴爭(zhēng)房屋的有證面積。

經(jīng)詢問(wèn)，姚某未實(shí)際向電力公司及物業(yè)公司交納應(yīng)當(dāng)由劉某某負(fù)擔(dān)的電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)。

一審法院認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。本案中，訴爭(zhēng)房屋部分面積未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦無(wú)證據(jù)證明屬于經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的臨時(shí)建筑，姚某亦無(wú)法明確取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的具體對(duì)應(yīng)房屋部分，故姚某與劉某某簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)屬無(wú)效。雙方對(duì)于合同無(wú)效的后果均負(fù)有一定責(zé)任，法院酌情確定姚某對(duì)合同無(wú)效負(fù)70%的責(zé)任，劉某某對(duì)合同無(wú)效承擔(dān)30%的責(zé)任。

關(guān)于姚某要求支付房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，房屋租賃合同無(wú)效的，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。因劉某某自承租訴爭(zhēng)房屋后至雙方交接房屋之前，一直在正常使用房屋，其未向姚某支付過(guò)房屋使用費(fèi)，故姚某要求劉某某支付2017年6月1日至2020年8月7日期間房屋使用費(fèi)1433750元，于法有據(jù)，法院予以支持。劉某某所稱其不應(yīng)支付房屋占有使用費(fèi)的抗辯意見(jiàn)，缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。

合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。關(guān)于利息損失，姚某對(duì)合同無(wú)效的后果負(fù)主要責(zé)任，姚某要求劉某某按照銀行同期貸款利率以及同期全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率支付房屋占有使用費(fèi)利息的訴訟請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。關(guān)于姚某要求劉某某支付電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，因姚某未實(shí)際向電力公司及物業(yè)公司交納應(yīng)當(dāng)由劉某某負(fù)擔(dān)的電費(fèi)及物業(yè)費(fèi)，故姚某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，缺乏依據(jù)，法院不予支持。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五款、第五十六條、第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款之規(guī)定，判決：一、姚某與劉某某于2017年4月20日簽訂的《房屋租賃合同》無(wú)效；二、劉某某于本判決生效之日起七日內(nèi)給付姚某房屋占有使用費(fèi)1433750元；三、駁回姚某的其他訴訟請(qǐng)求。如果劉某某未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。經(jīng)審查，一審法院認(rèn)定的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于劉某某是否應(yīng)當(dāng)向姚某支付占有使用費(fèi)1433750元。房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。劉某某在本案中自認(rèn)就其實(shí)際占有使用訴爭(zhēng)房屋期間，未向姚某支付占有使用費(fèi)，故一審法院認(rèn)定劉某某應(yīng)當(dāng)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)向姚某支付占有使用費(fèi)的處理正確。就劉某某主張其與姚某之間存在“以物抵租”協(xié)議的上訴理由，本院認(rèn)為，現(xiàn)有證據(jù)無(wú)法證明姚某與劉某某之間存在“以物抵租”的協(xié)議，故對(duì)于劉某某的該項(xiàng)上訴理由，本院不予支持。對(duì)于占有使用費(fèi)的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，合同中約定的租金標(biāo)準(zhǔn)系45萬(wàn)元/年，故一審法院參照該標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定占有使用費(fèi)的支付標(biāo)準(zhǔn)為45萬(wàn)元/年并無(wú)不當(dāng)，劉某某主張應(yīng)按照20萬(wàn)元/年的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算占有使用費(fèi)，于法無(wú)據(jù)，本院對(duì)此不予支持。一審法院認(rèn)定的導(dǎo)致合同無(wú)效的責(zé)任比例，系對(duì)于合同無(wú)效受到的損失進(jìn)行分擔(dān)時(shí)的比例，與占有使用費(fèi)的負(fù)擔(dān)無(wú)涉，劉某某上訴主張應(yīng)按照該比例計(jì)算占有使用費(fèi)的上訴理由，于法無(wú)據(jù)，本院對(duì)此不予支持。本案劉某某系從姚某個(gè)人處承租房屋，其所稱租賃房屋系用于創(chuàng)作和發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)故應(yīng)當(dāng)減免租金的上訴理由，無(wú)合同和法律依據(jù)，本院對(duì)此不予支持。

綜上所述，劉某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)17704元，由劉某某負(fù)擔(dān)（已交納17494元，余款于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　王愛(ài)紅

二〇二一年三月十五日

法官助理　劉　瑾

書(shū) 記 員　陳　雪