上訴人（原審原告）：董玲玲，女，1967年9月18日出生。

法定代理人：董麗麗（董玲玲之妹）。

委托訴訟代理人：馬任，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：何澤華，北京市廣盛律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：華潤置地發(fā)展（北京）有限公司，住所地北京市門頭溝區(qū)。

法定代表人：蔣智生，董事長。

委托訴訟代理人：李天嗣，北京市天元律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：增斯暢，北京市天元律師事務(wù)所律師。

上訴人董玲玲因與被上訴人華潤置地發(fā)展（北京）有限公司（以下簡稱華潤置地公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，不服北京市門頭溝區(qū)人民法院（2020）京0109民初2983號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》的規(guī)定，由審判員獨任審理。本院于2021年2月24日公開開庭對本案進(jìn)行審理，上訴人董玲玲的法定代理人董麗麗及委托訴訟代理人馬任、被上訴人的委托訴訟代理人李天嗣到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

董玲玲上訴請求：撤銷一審判決，改判支持董玲玲的一審全部訴訟請求。事實和理由：1.一審判決以涉案房屋和車庫的所在樓棟均已取得建設(shè)工程規(guī)劃核驗意見并經(jīng)竣工驗收，進(jìn)而推定房屋質(zhì)量合格，該結(jié)論錯誤。2.一審法院認(rèn)定董玲玲主張的涉案房屋和車庫存在的設(shè)計、施工瑕疵和質(zhì)量問題并未影響董玲玲對房屋的正常居住使用，該結(jié)論有失公允。3.華潤置地公司擬交付的房屋不符合雙方合同約定，違反國家強制性法規(guī)，屬于根本違約。董玲玲有權(quán)要求解除合同并主張違約金和賠償金。4.關(guān)于實測報告，一審判決回避重要事實，結(jié)論不公。5.一審法院在程序和證據(jù)規(guī)則方面分配方面不合理，事實未查清。6.董玲玲的家庭成員有四人，其中三人是殘障人士，需要通過輪椅通行，對于無障礙設(shè)施有現(xiàn)實和迫切的需求。華潤置地公司在開發(fā)建設(shè)時沒有進(jìn)行任何的無障礙設(shè)計和施工，違反了法律規(guī)定，董玲玲和家人無法正常居住使用。

華潤置地公司辯稱，同意一審判決，不同意董玲玲的上訴請求。1.華潤置地公司已經(jīng)完成了合同約定的交付條件。商品房已經(jīng)取得規(guī)劃驗收和竣工驗收，房屋是合格的。同時在約定的交付日期前已經(jīng)郵寄了交付通知和結(jié)算費用，并出示了竣工驗收內(nèi)容。2.按照合同約定，面積實測技術(shù)報告書需要開發(fā)商具有材料即可，并非必須向業(yè)主提供。面積測算報告是具備的，交房本身在程序上和材料上也沒有任何問題。3.整個項目已經(jīng)竣工驗收合格，房屋主體質(zhì)量不存在問題，不符合相關(guān)司法解釋和合同約定的關(guān)于合同解除的條件。董玲玲主張無障礙設(shè)施存在問題，但是沒有申請進(jìn)行鑒定，其應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的不利后果。

董玲玲向一審法院起訴請求：1.判令解除董玲玲和華潤置地公司于2016年12月31日簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》（合同編號**、**和**）；2.判令華潤置地公司向董玲玲返還購房款16464500元，返還車位購置款200000元；3.判令華潤置地公司向董玲玲支付違約金499935元；4.判令華潤置地公司按中國人民銀行發(fā)布的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)（2019年8月19日前，按同期同類貸款基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上加收50%；2019年8月20日以后，按全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場利率基礎(chǔ)上加收50%）向董玲玲支付自2016年7月11日起至購房款和車位購置款全額返還之日止的利息損失（截至2020年5月31日，該利息損失為4039994元）、律師費損失120000元；5.本案訴訟費由華潤置地公司承擔(dān)；6.判令華潤置地公司賠償公證費用1030元。

一審法院認(rèn)定事實：2016年12月31日，華潤置地公司（出賣人）與董玲玲（買受人）簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（住宅類）》（合同編號：**），約定董玲玲購買華潤置地公司開發(fā)建設(shè)的門頭溝區(qū)101號房屋（以下簡稱101號），該商品房用途為住宅、儲藏室及設(shè)備用房，預(yù)測建筑面積337.72平方米，總價款16464500元。

第六條付款方式及期限：買受人采取下列第3種方式付款：3.貸款方式付款，買受人可以首期支付購房總價款的70%，其余價款可以向浦發(fā)銀行借款支付。具體付款方式及期限的約定見附件五。預(yù)售合同附件五《付款方式及期限的約定》顯示見補充協(xié)議。

第十二條交付條件：（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在【見補充協(xié)議約定】前向買受人交付該商品房；（二）該商品房交付時應(yīng)當(dāng)符合下列第1、2、3項所列條件；該商品房為住宅的，出賣人還應(yīng)當(dāng)提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以及《住宅工程質(zhì)量分戶驗收表》：1.該商品房已取得規(guī)劃驗收批準(zhǔn)文件和建筑工程竣工驗收備案表；2.有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的該商品房面積實測技術(shù)報告書；3.滿足第十三條中出賣人承諾的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)備達(dá)到的條件。第十三條市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施約定：該商品房為住宅的，出賣人承諾本合同附件八載明的該商品房所在樓棟本期的項目建設(shè)方案與出賣人向建設(shè)行政主管部門申報并在北京市住房和建設(shè)委員會網(wǎng)上公示的該項目建設(shè)方案一致，本條款約定的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的交用日期與建設(shè)方案的日期相符或提前于建設(shè)方案約定的日期，具體約定如下：1.市政基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上水、下水：交付時達(dá)到使用條件；（2）【過渡性供電】：交付時達(dá)到使用條件；（3）供暖：戶內(nèi)管線敷設(shè)到位，自采暖；（4）燃?xì)猓航桓稌r管線敷設(shè)到戶；（5）電話通信線：交付時管線敷設(shè)到戶（需買受人自行交費報裝、開通）；（6）有線電視線：交付時管線敷設(shè)到戶（需由買受人自行交費報裝、開通）；如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照補充協(xié)議約定處理。

第十四條逾期交房責(zé)任：除不可抗力外，出賣人未按照第十二條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第1種方式處理：1.按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之內(nèi)，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付已交納房價款萬分之二的違約金，并于該商品房實際交付之日起60日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起60日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的百分之三向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十二條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之二的違約金，并于該商品房實際交付之日起60日內(nèi)向買受人支付違約金。

預(yù)售合同附件十《商品房預(yù)售合同補充協(xié)議》約定：經(jīng)華潤置地公司（甲方、出賣人）與董玲玲（乙方、買受人）友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議：五、買受人應(yīng)于簽署本合同當(dāng)日交納所購商品房總價款的70%，金額為11534500；房款的30%，金額為4930000，由買受人申請貸款。十、關(guān)于交付雙方約定如下：1.關(guān)于交付時間，雙方同意：a.2019年4月30日之前，主合同以及補充協(xié)議簽訂并生效且乙方所付全部房款到達(dá)甲方賬戶二十五個工作日以上的，甲方在2019年4月30日前交付房屋；b.2019年4月30日后主合同及補充協(xié)議簽訂并生效，或乙方所付全部房款到達(dá)甲方賬戶距離2019年4月30日不足二十五個工作日的，則甲方應(yīng)于乙方全部房款到達(dá)甲方賬戶且主合同及補充協(xié)議已經(jīng)生效兩個條件全部成就后二十五個工作日內(nèi)向乙方交付房屋。十一、乙方按主合同第十四條（逾期交房責(zé)任）行使解約權(quán)的，應(yīng)于有權(quán)退房之日起十五日內(nèi)向甲方發(fā)出解除合同的書面通知，如果乙方未在上述期限內(nèi)將解除合同的書面通知送達(dá)甲方，則視為乙方放棄解除合同的權(quán)利。

同日，華潤置地公司（出賣人）與董玲玲（買受人）簽訂合同編號為**的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》與合同編號為**的《北京市商品房預(yù)售合同（商業(yè)、辦公等非住宅類）》，分別約定董玲玲購買華潤置地公司開發(fā)建設(shè)的門頭溝區(qū)地下車庫-1層-1044、1045號，預(yù)測建筑面積均為40.59平方米，總價款均為100000元。華潤置地公司（甲方、出賣人）與董玲玲（乙方、買受人）就涉地下車庫的兩份《北京市商品房預(yù)售合同》簽訂的《補充協(xié)議》均約定：2019年4月30日之前，主合同以及補充協(xié)議簽訂并生效且乙方所付全部房款到達(dá)甲方賬戶二十五個工作日以上的，甲方在2019年4月30日前交付房屋；2019年4月30日后主合同及補充協(xié)議簽訂并生效，或乙方所付全部房款到達(dá)甲方賬戶距離2019年4月30日不足二十五個工作日的，則甲方應(yīng)于乙方全部房款到達(dá)甲方賬戶且主合同及補充協(xié)議已經(jīng)生效兩個條件全部成就后二十五個工作日內(nèi)向乙方交付房屋。

2016年7月至12月，董玲玲分多次向華潤置地公司交納購房款，共11734500元。2017年5月14日，董玲玲支付購房款4930000元。2017年2月15日，華潤置地公司向董玲玲出具房款收據(jù)三張，分別載明董玲玲已交納101號房款11534500元、1044號車位款100000元、1045號車位款100000元；2017年5月14日，華潤置地公司向董玲玲出具房款收據(jù)，載明董玲玲已交納101號房款4930000元。

2019年4月18日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會門頭溝分局出具建設(shè)工程規(guī)劃核驗意見，載明：華潤置地公司在門頭溝區(qū)建設(shè)的A-東區(qū)A41#、A-東區(qū)5#地下車庫等工程已經(jīng)竣工，經(jīng)核驗，符合《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（2015規(guī)（門）建字0019號）批準(zhǔn)的內(nèi)容。

2019年4月25日，A-東區(qū)A41#、A-東區(qū)5#地下車庫等工程進(jìn)行工程竣工驗收備案。

2019年4月26日，華潤置地公司向董玲玲發(fā)送收房通知。董玲玲認(rèn)為101號房屋和1044、1045號地下車庫存在質(zhì)量問題至今尚未收房。董玲玲陳述，其于2020年4月25日向華潤置地公司郵寄《解約函》，華潤置地公司拒收。

另查，2019年12月11日，北京市門頭溝區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會對華潤建筑有限公司出具京建法罰（門建）第[2019]第670046號《處罰決定書》，顯示：根據(jù)2019年7月31日門頭溝區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會工作人員到A-東區(qū)A32#-A42#及4#-5#地下車庫工程的現(xiàn)場檢查情況及調(diào)取有關(guān)資料和2019年9月27日對當(dāng)事人華潤建筑有限公司委托代理人李某1的詢問，查明華潤建筑有限公司作為A-東區(qū)A32#-A42#及4#-5#地下車庫工程的施工單位，在施工過程中回填土未壓實造成回填土不密實、下沉，違反了《建筑地基基礎(chǔ)工程施工規(guī)范》第8.5.6的規(guī)定；該工程34#-36#樓、38#-42#樓室外樓梯地基驗槽記錄缺失，違反了《建筑地基基礎(chǔ)工程施工質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范》第3.0.4條的規(guī)定；該工程4#、5#車庫存在卷材防水層不按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工造成車庫大面積漏水的問題，違反了《地下防水工程質(zhì)量驗收規(guī)范》第4.3.16條的規(guī)定，以上違法事實清楚，證據(jù)確實、充分，華潤建筑有限公司及其項目負(fù)責(zé)人李某1對此無異議。上述問題涉及的工程合同價款為69935438.45元。依據(jù)《北京市建設(shè)工程質(zhì)量條例》第十一條、第七十五條第一款，責(zé)令華潤建筑有限公司改正，處工程合同價款百分之三罰款的處罰，罰款額為2098063.15元。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。董玲玲與華潤置地公司簽訂的案涉商品房預(yù)售合同均系雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

當(dāng)事人有義務(wù)提交證據(jù)證明自己的主張，否則將承擔(dān)舉證不能的后果。當(dāng)事人協(xié)商一致可以解除合同；當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、十三條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。董玲玲以房屋存在明顯的設(shè)計、施工瑕疵，房屋質(zhì)量存在重大缺陷為由主張解除合同，根據(jù)查明的事實，101號房屋、1044、1045號地下車庫所在樓棟均已取得建設(shè)工程規(guī)劃核驗意見，并經(jīng)竣工驗收合格；其所主張案涉房屋存在明顯的設(shè)計、施工瑕疵問題和房屋質(zhì)量問題，不屬于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題或嚴(yán)重影響正常居住使用的問題，不能作為解除合同并退還購房款的理由。對董玲玲所提逾期交房違約金問題，合同約定主合同以及補充協(xié)議簽訂并生效且所付全部房款到達(dá)開發(fā)商賬戶二十五個工作日以上的，華潤置地公司在2019年4月30日前交付房屋。根據(jù)查明的事實，華潤置地公司于2019年4月26日通知董玲玲收房，符合雙方約定的交房時間，不存在逾期交房的問題，對董玲玲要求華潤置地公司支付違約金的訴訟請求，法院不予支持。董玲玲所主張律師費和公證費并無合同和法律依據(jù)，法院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條、十三條規(guī)定，判決：駁回董玲玲的全部訴訟請求。

本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。二審中，董玲玲提交其在北京市門頭溝區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會測繪所拍攝的華潤置地公司委托沐城測繪（北京）有限公司出具的房屋面積測算技術(shù)報告書的照片，顯示該報告的形成時間為2020年6月10日。華潤置地公司提交了沐城測繪（北京）有限公司出具的形成時間為2019年4月27日的房屋面積測算技術(shù)報告書。上述兩份報告書均有沐城測繪（北京）有限公司的測繪成果專用章，主要內(nèi)容和數(shù)據(jù)相同，華潤置地公司提交的報告書無測算人員和委托方情況等信息。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。董玲玲與華潤置地公司簽訂的《北京市商品房預(yù)售合同》系雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)依約履行。

當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件，解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。董玲玲上訴主張華潤置地公司交付的房屋不符合合同約定，認(rèn)為合同符合約定解除和法定解除的情形，本院對此分別予以論述。

1.關(guān)于約定解除。董玲玲主張華潤置地公司在交付房屋時未向其出具商品房面積實測技術(shù)報告書，違反了合同約定。首先，合同約定華潤置地公司在交付房屋時應(yīng)具備上述報告書，但并未約定必須向董玲玲提供。其次，該報告書已經(jīng)在相關(guān)職能部門備案，雖然雙方提交的報告書的形成時間不一致，但是主要內(nèi)容一致，且房屋、地下車庫已經(jīng)規(guī)劃驗收并竣工驗收合格，對合同履行并未產(chǎn)生阻礙。董玲玲主張合同符合約定解除的情形，于法無據(jù)；董玲玲另主張華潤置地公司逾期交房，根據(jù)合同約定，華潤置地公司應(yīng)在2019年4月30日前交付房屋，華潤置地公司于2019年4月26日通知董玲玲收房，并未逾期，董玲玲無權(quán)據(jù)此要求解除合同并主張違約金。一審法院認(rèn)定董玲玲不具有約定解除權(quán)正確，本院予以確認(rèn)。

2.關(guān)于法定解除。因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。董玲玲主張涉案房屋和車庫質(zhì)量不合格，要求解除合同，但房屋和地下車庫所在樓棟已取得建設(shè)工程規(guī)劃核驗意見并經(jīng)竣工驗收合格。董玲玲主張的施工質(zhì)量問題并不屬于房屋主體質(zhì)量問題，董玲玲據(jù)此要求解決合同，無合同和法律依據(jù)；董玲玲另主張其家人需要坐輪椅出行，小區(qū)內(nèi)部沒有無障礙設(shè)施，導(dǎo)致其無法正常居住使用。鑒于雙方合同對無障礙設(shè)施并未作出特殊約定，董玲玲亦未提供充分的證據(jù)證明其合同目的因此無法實現(xiàn)，故董玲玲無權(quán)據(jù)此要求解除合同。

因此，一審法院不支持董玲玲要求解除合同并返還其購房款、車位購置款、違約金、利息、律師費及公證費用的訴訟請求，具備事實和法律依據(jù)，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，董玲玲的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費148422元，由董玲玲負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　王茂剛

二〇二一年三月二十四日

法官助理　王志棟

法官助理　張宏宇

書 記 員　趙夢蕓