上訴人（原審原告）：煙臺(tái)元廣福國(guó)際貿(mào)易有限公司，住所地山東省煙臺(tái)市芝罘區(qū)西大街**汽車(chē)大廈1768。

法定代表人：李海龍，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：靳鵬飛，北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：戚兆波，北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：靜洪華，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：苗曉博，北京市中聞律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：北京華海某某酒店管理有限公司，，住所地北京市海淀區(qū)西翠路****

法定代表人：靜洪華，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉欣，女，該公司法務(wù)專(zhuān)員。

委托訴訟代理人：苗曉博，北京市中聞律師事務(wù)所律師。

上訴人煙臺(tái)元廣福國(guó)際貿(mào)易有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)煙臺(tái)元廣福公司）、上訴人靜洪華、上訴人北京華海某某酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)華海公司）因房屋租賃合同糾紛一案，均不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初7821號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

煙臺(tái)元廣福公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判支持煙臺(tái)元廣福公司的全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：租賃合同被法院判決解除后，靜洪華、華海公司依然持續(xù)占有、使用房屋，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定及參照原合同的約定，靜洪華、華海公司應(yīng)按照雙倍租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)，并支付遲延支付占用費(fèi)滯納金。

靜洪華、華海公司辯稱(chēng)，因租賃房屋的權(quán)屬不清，靜洪華、華海公司享有不安抗辯權(quán)，未支付使用費(fèi)。因煙臺(tái)元廣福公司收取的裝修保證金、租賃保證金未退還，故靜洪華、華海公司未退還房屋及支付使用費(fèi)。

靜洪華、華海公司上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)一審判決，改判駁回?zé)熍_(tái)元廣福公司的訴訟請(qǐng)求或發(fā)回重審。事實(shí)和理由：一、一審認(rèn)定事實(shí)不清，且判決與煙臺(tái)元廣福公司訴求不符，對(duì)訴訟請(qǐng)求有漏判，超范圍裁判違反了民事訴訟法不告不理的原則。二、一審中靜洪華、華海公司提交了北京輝煌凈雅餐飲有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)凈雅公司）涉訴及待執(zhí)行的證據(jù)材料，其涉嫌惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或惡意訴訟。三、關(guān)于2019年7月10日中央軍委事務(wù)管理總局第四保障處起訴凈雅公司的起訴狀，凈雅公司是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓債權(quán)、占有使用費(fèi)是否有權(quán)收取尚待定，租賃房屋產(chǎn)權(quán)不清，一審認(rèn)定支付標(biāo)準(zhǔn)欠妥。

煙臺(tái)元廣福公司辯稱(chēng)，房屋所有權(quán)人與案外人之間的產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議與本案無(wú)關(guān)，且另案一審判決已經(jīng)確認(rèn)不存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議。本案中的債權(quán)轉(zhuǎn)讓合法有效，煙臺(tái)元廣福公司的主張是合理的。

煙臺(tái)元廣福公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令靜洪華、華海公司支付自2019年7月15日至實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)，按照合同雙倍租金標(biāo)準(zhǔn)，以雙倍年租金（年租金756萬(wàn)元）為基數(shù)進(jìn)行計(jì)算；2.判令靜洪華、華海公司支付占有使用費(fèi)的滯納金，自2019年7月15日計(jì)算至實(shí)際支付之日止，以拖欠的占有使用費(fèi)為基數(shù)按照合同約定的每日萬(wàn)分之五計(jì)算。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2014年12月22日，凈雅公司（出租方、甲方）與靜洪華（承租方、乙方）簽訂合同編號(hào)為2014-JY-JW-0267的《房屋租賃合同》，約定甲方將海淀區(qū)西翠路19號(hào)樓房一層部分位置、五層整層、六層整層、七層部分位置共計(jì)3526.38平米，其中包括1層大堂20平米、5層整層1828.38平米、6層整層839平米、7層部分位置839平米，因該租賃標(biāo)的有甲乙雙方共用部分，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致同意將租賃面積確定為3500平方米。甲乙雙方同意，該租賃標(biāo)的作為經(jīng)營(yíng)“莫麗精品”酒店使用。租賃期自2015年8月1日至2030年7月31日止。裝修保證金15萬(wàn)元，在乙方裝修期結(jié)束后經(jīng)甲方驗(yàn)收合格后無(wú)息退還乙方；合同保證金90萬(wàn)元，在本合同終止或解除后的10日內(nèi)甲方對(duì)乙方返還的房屋驗(yàn)收合格后，甲方將90萬(wàn)元合同保證金無(wú)息返還。租金每三個(gè)月付款一次，即在一個(gè)付款周期結(jié)束前15日內(nèi)支付下一付款周期的租金。乙方應(yīng)在本合同簽訂后3個(gè)工作日內(nèi)向甲方支付第一個(gè)季度的租金90萬(wàn)元。水電費(fèi)按月支付，每月5日前支付上一月度費(fèi)用。2018年8月1日至2021年7月31日的年租金為378萬(wàn)元。2021年8月1日至2024年7月31日的年租金為396.9萬(wàn)元，2024年8月1日至2027年7月31日的年租金為424.68萬(wàn)元，2027年8月1日至2030年7月31日的年租金為454.41萬(wàn)元。合同8.1條約定，如雙方無(wú)意續(xù)租，乙方需在租賃期滿(mǎn)前遷出，如期滿(mǎn)仍未遷出的，則乙方應(yīng)向甲方交納超期部分的租金和其他費(fèi)用。合同11.2條約定，乙方逾期支付租金、能源費(fèi)用及其他應(yīng)由乙方及時(shí)交納給甲方的費(fèi)用，每逾期一日，乙方需按應(yīng)交而未交拖欠費(fèi)用的0.05%支付違約金。乙方不按本合同的約定繳納定金或保證金，每逾期一天，按應(yīng)繳而未繳金額0.05%的標(biāo)準(zhǔn)向甲方支付違約金。

2017年7月25日，凈雅公司起訴靜洪華、華海公司房屋租賃合同糾紛一案，案號(hào)(2017)京0108民初38040號(hào)，凈雅公司提出訴訟請(qǐng)求如下：1.解除我公司與靜洪華于2014年12月22日簽訂的《房屋租賃合同》及補(bǔ)充協(xié)議（一）（二）；2.靜洪華、華海公司返還我公司位于北京市海淀區(qū)西翠路19號(hào)樓房一層大堂20平米、五層整層1828.38平米、六層整層839平米、七層部分839平米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間；3.靜洪華、華海公司向我公司支付自2016年10月15日至2017年1月31日拖欠的房屋租金223993.74元，以及拖欠的水電費(fèi)111229.18元。2019年6月，法院出具判決書(shū)，判決如下：一、北京輝煌凈雅餐飲有限公司與靜洪華簽訂的《房屋租賃合同》、補(bǔ)充協(xié)議（一）及補(bǔ)充協(xié)議（二）于2017年8月21日解除；二、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后七日內(nèi)將其承租使用的位于北京市海淀區(qū)西翠路19號(hào)樓房一層大堂20平米、五層整層1828.38平米、六層整層839平米、七層部分839平米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間騰退并交還北京輝煌凈雅餐飲有限公司；三、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向北京輝煌凈雅餐飲有限公司支付拖欠租金172993.74元；四、駁回北京輝煌凈雅餐飲有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。靜洪華、華海公司上訴后，北京市第一中級(jí)人民法院判決如下：一、撤銷(xiāo)北京市海淀區(qū)人民法院(2017)京0108民初38040號(hào)民事判決；二、北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司與靜洪華簽訂的《房屋租賃合同》《補(bǔ)充協(xié)議（一）》及關(guān)于8層、9層部分房間的《補(bǔ)充協(xié)議（二）》于2017年8月21日解除；三、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后十日內(nèi)將位于北京市海淀區(qū)西翠路19號(hào)樓房一層大堂20平方米、五層整層1828.38平方米、六層整層839平方米、七層部分839平方米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間騰退并交還北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司；四、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后十日內(nèi)向北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司支付拖欠租金172993.74元；五、駁回北京輝煌凈雅餐飲股份有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。在該判決中法院認(rèn)定根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議（一）》的約定，乙方承租房屋所在地子公司（或分公司）成立完畢的，則該新成立的子公司（或分公司）作為加入該租賃關(guān)系，與乙方共同承擔(dān)原合同及其補(bǔ)充協(xié)議的權(quán)利和義務(wù)。故華海公司在成立后，應(yīng)與靜洪華共同承擔(dān)原合同和補(bǔ)充協(xié)議約定的義務(wù)。

2019年10月30日，甲方（轉(zhuǎn)讓方）凈雅公司與乙方（受讓方）煙臺(tái)元廣福公司簽訂債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，約定甲乙雙方就甲方將判決書(shū)項(xiàng)下的相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方事宜，經(jīng)友好協(xié)商，簽訂本協(xié)議如下：一、轉(zhuǎn)讓標(biāo)的債權(quán)：轉(zhuǎn)讓標(biāo)的債權(quán)為甲方在判決書(shū)中規(guī)定的所有相關(guān)債權(quán)，包括：1．甲方享有的根據(jù)判決第二項(xiàng)和第三項(xiàng)租賃合同解除后獲得租賃房屋交還的權(quán)利，即：判決第二項(xiàng)和第三項(xiàng)租賃合同解除后，債務(wù)人應(yīng)當(dāng)于判決書(shū)生效后十日內(nèi)將位于北京市海淀區(qū)西翠路19號(hào)樓房一層大堂20平方米、五層整層1828.38平方米，六層整層839平方米、七層部分839平方米、八層800、801房間、九層900、901、902、904房間騰退并交還甲方；2．甲方享有的根據(jù)判決第二項(xiàng)和第三項(xiàng)租賃合同解除后債務(wù)人未交還并繼續(xù)占用租賃房屋期間應(yīng)交納的使用費(fèi)，其中參照租金標(biāo)準(zhǔn)，債務(wù)人截至2019年7月15日已拖欠使用費(fèi)90萬(wàn)元、截至10月15日已拖欠使用費(fèi)180萬(wàn)元。3．甲方享有的根據(jù)判決第四項(xiàng)規(guī)定的租金債權(quán)172993.74元，截至本協(xié)議簽訂之日，該租金債權(quán)未獲任何償付。4．甲方墊付并根據(jù)一審和二審判決應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān)的訴訟費(fèi)用306824元。因上述1、3、4項(xiàng)標(biāo)的債權(quán)甲方已向海淀區(qū)人民法院申請(qǐng)執(zhí)行，故乙方取得上述1、3、4項(xiàng)債權(quán)后，應(yīng)向法院申請(qǐng)變更執(zhí)行申請(qǐng)人，甲方無(wú)條件全力配合完成變更事宜。因上述第2項(xiàng)標(biāo)的債權(quán)未在法院強(qiáng)制執(zhí)行范圍內(nèi)，故乙方取得該項(xiàng)債權(quán)后，轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)由乙方另行以自己的名義向債權(quán)人主張，包括起訴等方式。三、轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)日：甲方向乙方轉(zhuǎn)讓上述標(biāo)的債權(quán)的基準(zhǔn)日為2019年10月29日，自該日起，乙方享有對(duì)債務(wù)人的上述標(biāo)的債權(quán)，甲方對(duì)上述標(biāo)的債權(quán)不再享有任何權(quán)益。

2019年11月18日，煙臺(tái)元廣福公司與凈雅公司向靜洪華、華海公司出具債權(quán)轉(zhuǎn)讓及催收通知書(shū)，內(nèi)容為：一、轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)：凈雅公司與貴方的房屋租賃合同糾紛一案，北京市第一中級(jí)人民法院于2019年9月24日作出了(2019)京01民終8037號(hào)民事判決書(shū)（下稱(chēng)“二審判決書(shū)”）2019年10月30日，凈雅公司與煙臺(tái)元廣福公司簽訂了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》，凈雅公司已將其在二審判決書(shū)第三頊、第四項(xiàng)項(xiàng)下主債權(quán)和從權(quán)利以及二審判決書(shū)第一項(xiàng)項(xiàng)下合同解除后其對(duì)貴方應(yīng)收取的占用費(fèi)債權(quán)（下稱(chēng)“轉(zhuǎn)讓標(biāo)的”）轉(zhuǎn)讓給了煙臺(tái)元廣福公司。特向貴方書(shū)面通知上述轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)。二、催收事項(xiàng)：請(qǐng)貴方立即向煙臺(tái)元廣福公司履行與轉(zhuǎn)讓標(biāo)的相關(guān)的全部義務(wù)。煙臺(tái)元廣福公司與凈雅公司亦向靜洪華、華海公司郵寄送達(dá)了上述債權(quán)轉(zhuǎn)讓及催收通知書(shū)，2019年11月22日，該郵件妥投，顯示他人代收。靜洪華、華海公司表示并未收到該郵件。

上述判決生效后，靜洪華、華海公司繼續(xù)占用涉案房屋，雙方在庭審中認(rèn)可2019年7月15日之前的租金已在上述判決中予以判決認(rèn)定?，F(xiàn)煙臺(tái)元廣福公司根據(jù)債權(quán)轉(zhuǎn)讓及催收通知書(shū)要求靜洪華、華海公司支付2019年7月15日之后的占有使用費(fèi)及相應(yīng)滯納金。關(guān)于租金標(biāo)準(zhǔn)，煙臺(tái)元廣福公司根據(jù)租賃合同第8.1條的約定要求靜洪華、華海公司以合同雙倍租金的標(biāo)準(zhǔn)（年租金756萬(wàn)元）支付使用費(fèi)。靜洪華、華海公司認(rèn)為涉案房屋在2017年8月21日解除，煙臺(tái)元廣福公司不應(yīng)依據(jù)已經(jīng)解除的合同主張費(fèi)用。

另查，凈雅公司與中國(guó)人民解放軍總參謀部兵種部第一管理處就涉案房屋存在合作建房協(xié)議，因部隊(duì)改制，中央軍委機(jī)關(guān)事務(wù)管理總局第四保障處已起訴凈雅公司合資、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛一案，要求凈雅公司騰退房屋、確認(rèn)合同無(wú)效等。華海公司表示因?yàn)閮粞殴九c部隊(duì)方就產(chǎn)權(quán)存在爭(zhēng)議，其一直不知將款項(xiàng)給付誰(shuí)。

凈雅公司到庭認(rèn)可其與煙臺(tái)元廣福公司債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的真實(shí)性，且表示已經(jīng)通知靜洪華與華海公司。

一審法院認(rèn)為，債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，受讓人取得與債權(quán)有關(guān)的從權(quán)利。本案中，凈雅公司將其在（2019）京01民終8037號(hào)民事判決書(shū)中規(guī)定的相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給煙臺(tái)元廣福公司。通過(guò)煙臺(tái)元廣福公司提供的郵單及法院對(duì)凈雅公司的調(diào)查，可以認(rèn)定凈雅公司及煙臺(tái)元廣福公司已履行了對(duì)靜洪華、華海公司的通知義務(wù)，故煙臺(tái)元廣福公司取得了凈雅公司在（2019）京01民終8037號(hào)民事判決書(shū)中的相關(guān)債權(quán)。根據(jù)該判決書(shū)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)的約定，靜洪華、華海公司在2019年即負(fù)有騰房義務(wù)，但靜洪華、華海公司至今尚未履行該義務(wù)，故其在占用房屋期間應(yīng)交納房屋占有使用費(fèi)。故煙臺(tái)元廣福公司起訴要求靜洪華、華海公司支付房屋占有使用費(fèi)之請(qǐng)求，與法有據(jù)，法院予以支持。關(guān)于占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，法院參考合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)予以認(rèn)定，煙臺(tái)元廣福公司所述的合同8.1的約定，并不適用于本案，故對(duì)其要求按照雙倍租金的標(biāo)準(zhǔn)支付占有使用費(fèi)之請(qǐng)求，法院不予采信。關(guān)于靜洪華是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任一節(jié)，北京市第一中級(jí)人民法院已經(jīng)在（2019）京01民終8037號(hào)民事判決書(shū)中予以認(rèn)定，本案不再重復(fù)論述。

煙臺(tái)元廣福公司依據(jù)合同11.2條的約定要求靜洪華、華海公司支付逾期支付房屋占有使用費(fèi)的滯納金之請(qǐng)求，因凈雅公司與靜洪華、華海公司之間雙方并未約定占有使用費(fèi)的支付時(shí)間，且該條款的約定也不適用于本案，故煙臺(tái)元廣福公司要求支付滯納金之請(qǐng)求，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第七十九條、第八十條、第八十一條、第九十七條之規(guī)定，判決：一、靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司于本判決生效后七日內(nèi)按以下標(biāo)準(zhǔn)向煙臺(tái)元廣福國(guó)際貿(mào)易有限公司支付自2019年7月15日至實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)：2018年8月1日至2021年7月31日的年租金為378萬(wàn)元。2021年8月1日至2024年7月31日的年租金為396.9萬(wàn)元，2024年8月1日至2027年7月31日的年租金為424.68萬(wàn)元，2027年8月1日至2030年7月31日的年租金為454.41萬(wàn)元；二、駁回?zé)熍_(tái)元廣福國(guó)際貿(mào)易有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，根據(jù)已經(jīng)生效的民事判決，靜洪華、華海公司應(yīng)向凈雅公司騰退返還租賃房屋，并支付拖欠租金，因判決生效后靜洪華、華海公司未按期履行騰退義務(wù)，其應(yīng)當(dāng)向凈雅公司支付占用房屋期間的占有使用費(fèi)。因凈雅公司將判決書(shū)項(xiàng)下相關(guān)債權(quán)轉(zhuǎn)讓給煙臺(tái)元廣福公司，該債權(quán)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)通知靜洪華、華海公司，故煙臺(tái)元廣福公司有權(quán)向靜洪華、華海公司主張房屋占有使用費(fèi)。因生效民事判決和債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議已經(jīng)明確了權(quán)利主體，靜洪華、華海公司以存在產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議為由不支付占有使用費(fèi)的抗辯不能成立，本院不予支持。靜洪華、華海公司應(yīng)當(dāng)積極履行生效判決確定的騰退義務(wù)，并支付至其實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)。關(guān)于房屋占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，一審法院參照租賃合同約定的標(biāo)準(zhǔn)予以確定，并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)雙方當(dāng)事人就租金標(biāo)準(zhǔn)提出的上訴主張均不予支持。關(guān)于煙臺(tái)元廣福公司上訴要求靜洪華、華海公司支付逾期支付房屋占有使用費(fèi)的滯納金，因債權(quán)轉(zhuǎn)讓人凈雅公司與靜洪華、華海公司之間并未約定占有使用費(fèi)的支付時(shí)間，原租賃合同中關(guān)于滯納金的約定不適用于本案，本院對(duì)煙臺(tái)元廣福公司的該項(xiàng)上訴主張不予支持。

綜上所述，煙臺(tái)元廣福公司、靜洪華、華海公司的上訴請(qǐng)求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)38786元，由煙臺(tái)元廣福國(guó)際貿(mào)易有限公司負(fù)擔(dān)19393元（已交納），由靜洪華、北京華海某某酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)19393元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　劉秋燕

審 判 員　劉　磊

審 判 員　趙　蕾

二〇二一年三月二十三日

法官助理　王　夢(mèng)

書(shū) 記 員　馬子萌