上訴人（原審原告）：北京化工大學(xué)，住所地北京市朝陽區(qū)北三環(huán)東路**。

法定代表人：譚天偉，校長。

委托訴訟代理人：陳永芳，女，北京化工大學(xué)員工。

委托訴訟代理人：肖瑤，北京市京師律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：北京東方美世紀(jì)美容有限公司，，住所地北京市海淀區(qū)紫竹院路******

法定代表人：文麗蓮，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李英春，女，北京東方美世紀(jì)美容有限公司職員。

委托訴訟代理人：朱青，北京市公衡律師事務(wù)所律師。

上訴人北京化工大學(xué)（以下簡稱化工大學(xué)）因與被上訴人北京東方美世紀(jì)美容有限公司（以下簡稱東方美公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初25447號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨任審理，于2021年3月4日、2021年3月23日公開開庭審理了本案。上訴人化工大學(xué)之委托訴訟代理人陳永芳、肖瑤，被上訴人東方美公司之委托訴訟代理人李英春、朱青到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

化工大學(xué)上訴請求：撤銷一審判決第四項，改判支持化工大學(xué)一審訴訟請求的第3項、第4項；或?qū)⒈景赴l(fā)回重審。事實和理由：同意一審判決第一項、第二項、第三項。一審法院認(rèn)定事實錯誤。東方美公司在租賃期內(nèi)一直未按照合同約定的時間和金額交納租金，而是不定期的向化工大學(xué)交納租金，且并未說明每次交納的款項是哪一合同期內(nèi)的租金。因此雙方都遵循交易習(xí)慣，將東方美公司每次交納的租金抵扣前期拖欠的租金。截至2014年10月1日，東方美公司仍拖欠租金1449691元。雙方在續(xù)簽最后一份書面合同后，東方美公司仍未按照合同約定時間和金額交納租金，直到2016年4月才交納租金。東方美公司于2014年10月1日至2019年12月28日期間交納的租金包含2014年10月1日之前拖欠的租金。故截至雙方租賃合同關(guān)系解除時，東方美公司仍拖欠租金492958元。

東方美公司辯稱，同意一審判決，不同意化工大學(xué)的上訴請求和理由。一審?fù)徶须p方均確認(rèn)只處理2014年10月1日之后的房屋租賃合同關(guān)系，根據(jù)一審法院查明的事實，雙方2014年10月1日之后形成不定期房屋租賃合同關(guān)系，該合同關(guān)系于2019年12月28日解除，2014年10月1日-2019年12月28日期間東方美公司應(yīng)向化工大學(xué)交納租金5513194.5元，2019年12月29日-2021年3月31日東方美公司應(yīng)向化工大學(xué)交納房屋占有使用費990227.07元，兩項合計6503421.57元。實際上2014年10月1日至今東方美公司已向化工大學(xué)支付7132233元，該金額已覆蓋上述房屋租金及占有使用費,因此不存在東方美公司拖欠化工大學(xué)房屋租金及占有使用費的事實。

化工大學(xué)向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)雙方的房屋租賃關(guān)系于2019年12月28日解除；2.東方美公司將北京市海淀區(qū)紫竹院路88號紫竹花園A座二層（含一樓入口）中的544.3平方米房屋騰退交還化工大學(xué)；3.東方美公司向化工大學(xué)支付2014年10月1日至2019年12月28日期間的租金492958元；4.東方美公司向化工大學(xué)以3024.66元/日為標(biāo)準(zhǔn)支付2020年9月1日至實際支付之日的544.3平方米對應(yīng)的房屋使用費；5.東方美公司向化工大學(xué)支付違約金33120元。

一審法院認(rèn)定事實：2003年7月10日，化工大學(xué)（出租方、甲方）與北京市東方美時代女子美容有限公司（承租方、乙方）簽訂了《房屋租賃合同》，房屋租賃期限為陸年，自2003年l0月1日至2009年9月30日止。租賃房屋座落地點位于北京市海淀區(qū)紫竹院路88號紫竹花園A座二層、A座地下室。2006年6月，雙方簽訂《變更協(xié)議》，約定，甲方同意從2006年6月1日起乙方將所租賃的紫竹花園A座地下室（520平方米）交回甲方，交回前乙方將地下室內(nèi)的垃圾清理干凈，并且保證今后該地下室的消防通道暢通……截止至2006年5月31日乙方共拖欠甲方房租1286667元，其中：1、乙方認(rèn)為有爭議的部分包括2003年10月1日至2006年5月31日地下室的租金、2003年7月至2006年5月地下室的物業(yè)費及地下室清理費共計600562元，此部分欠租雙方同意通過訴訟解決問題。

該租賃合同到期后，雙方再次于2009年7月25日簽訂《房屋租賃合同》，此次租賃房屋坐落地點調(diào)整為：北京市海淀區(qū)紫竹院路88號紫竹花園A座二層（含一樓入口），建筑面積800平方米。房屋租賃期限為五年，自2009年10月1日起至2014年9月30日止（含首尾兩日）。

2014年9月30日，化工大學(xué)（出租方、甲方）與北京市東方美時代女子美容有限公司（承租方、乙方）簽訂了《房屋租賃合同》，載明：位于北京市海淀區(qū)紫竹院路**紫竹花園****（含一樓入口）（以下簡稱案涉房屋）、建筑面積1054.3平方米的產(chǎn)權(quán)方系化工大學(xué)，乙方承租用于經(jīng)營美容健身，租期3年，自2014年10月1日至2017年9月30日（含首尾兩日）。租金為：第一年2014年10月1日至2015年9月30日期間年租金92萬元；第二年2015年10月1日至2016年9月30日期間年租金101.2萬元；第三年2016年10月1日至2017年9月30日期間年租金110.4萬元。該房屋的租賃保證金用乙方于上一合同期內(nèi)繳納的5萬元租賃保證金進行沖抵，作為履行本合同各項條款的擔(dān)保。當(dāng)租期屆滿或者本合同依法或者依甲乙雙方約定終止時，在乙方已繳清應(yīng)承擔(dān)的費用、租金、以及確認(rèn)乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任且已履行的情況下，該保證金如數(shù)返還乙方，不計利息。租金起算時間為2014年10月1日，年租金按季度付，即每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日前各付一季度房租。第十條違約責(zé)任約定：2、除本合同另有約定外，甲、乙任何一方違反本合同的任何一項條款，在收到對方書面通知一周內(nèi)，不予糾正或不能給出滿意的答復(fù)，均視為違約，一旦違約成立，違約方應(yīng)向遵約方支付相當(dāng)于一年租金的3%的違約金，遵約方有權(quán)單方書面通知違約方解除本合同，解除合同通知書自送達違約方之日生效。3、如因乙方原因致使本合同解除或終止，則乙方除承擔(dān)違約責(zé)任外，甲方有權(quán)不予返還所收取的租賃保證金。該租賃保證金不做任何沖抵乙方應(yīng)承擔(dān)費用、租金或違約賠償之用途。雙方在合同落款處加蓋印章。

該份租賃合同履行過程中，2015年9月6日，北京市東方美時代女子美容有限公司作為出租方將位于北京市海淀區(qū)紫竹花園路88號紫竹花園A座二層西側(cè)部分的房屋轉(zhuǎn)租給北京檀宮商貿(mào)有限公司用于檀宮SPA會所，房屋建筑面積450平方米，租期自2015年10月6日至2018年10月5日（含首尾兩日）。

雙方于2016年4月13日溝通約定東方美公司承諾截止至2016年10月31日前分三批還清所欠房租。合同期內(nèi)（2017年9月30日）東方美公司合作方租金金額交至化工大學(xué)，具體金額及差額以最終核算為準(zhǔn)。合同期滿后，此房屋進行公開招投標(biāo)招租，東方美公司及合作方均可參與公開招投標(biāo)，在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。但在未中標(biāo)情形下無條件搬離。未盡事宜，待進一步協(xié)商。

2019年5月7日，東方美公司以唐欣的名義作為出租方將位于海淀區(qū)紫竹院路88號紫竹花園A座底商承包給彩霞用于經(jīng)營女子美容院，建筑面積為600平方米，約定聯(lián)營合作期限，自2019年5月6日至2022年5月5日。

2019年12月26日，化工大學(xué)委托律師向東方美公司出具律師函，主要內(nèi)容系自2017年9月30日之后東方美公司繼續(xù)使用案涉房屋，雙方之間未續(xù)簽書面的房屋租賃合同，就案涉房屋存在不定期租賃關(guān)系。出租方有權(quán)依法單方解除房屋租賃關(guān)系。據(jù)此自東方美公司收到本函當(dāng)日，化工大學(xué)解除與東方美公司之間就案涉房屋的租賃關(guān)系。請東方美公司在收到該函后5日內(nèi)騰空全部租賃房屋交付化工大學(xué)，并在交付租賃房屋前結(jié)清水費、電費、物業(yè)費等費用，向化工大學(xué)支付拖欠的租賃房屋租金并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。2019年12月28日，東方美公司簽收上述律師函。經(jīng)詢問，東方美公司認(rèn)可雙方之間形成不定期租賃合同關(guān)系，同意據(jù)此解除雙方之間的不定期租賃合同。不定期租賃合同解除后，東方美公司同意按照1104000元的年租金標(biāo)準(zhǔn)核算房屋占用使用費，但其認(rèn)為在疫情期間應(yīng)減免1.5個月的租金?；ご髮W(xué)表示疫情期間的減免政策是針對其正常經(jīng)營的租戶，按照該校相應(yīng)政策，涉訴租戶屬非正常經(jīng)營租戶。化工大學(xué)認(rèn)為東方美公司自2018年開始欠付租金，且雙方解約時間發(fā)生在疫情之前，現(xiàn)東方美公司屬涉訴租戶，不屬于本次因疫情減免租金的租戶范圍，據(jù)此不同意減免租金。

2020年1月6日，化工大學(xué)國有資產(chǎn)與實驗室安全管理處向北京檀宮商貿(mào)有限公司、彩霞以張貼方式分別送達《騰退通知》，主要內(nèi)容系其屬于無權(quán)占用化工大學(xué)的房屋，請在2020年1月10日前騰退占用的房屋。

經(jīng)詢問，雙方雖均認(rèn)可自2014年10月1日至2020年10月26日，東方美公司共向化工大學(xué)交付租金及房屋使用費共計6672233元，但經(jīng)法院核算其該期間實際交付租金及房屋使用費共計7132233元（其中東方美公司于2014年10月1日至2019年12月28日期間共計支付453萬元，2020年7月6日至2020年10月26日期間共支付2602233元）。東方美公司現(xiàn)已經(jīng)在2020年9月1日之后向化工大學(xué)騰退并交還案涉房屋中的510平方米房屋，尚有544.3平方米房屋尚未騰退，東方美公司亦同意騰退上述區(qū)域的房屋。

一審法院認(rèn)為，雙方于2014年9月30日簽訂的房屋租賃合同系當(dāng)事人之間的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，系合法、有效合同。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同包括該合同中約定的違約條款等均繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。不定期租賃合同關(guān)系中，當(dāng)事人可以隨時解除合同。本案中，化工大學(xué)與東方美公司之間形成不定期租賃合同關(guān)系。雙方均有權(quán)隨時解除合同。化工大學(xué)于2019年12月26日向東方美公司送達了解除不定期租賃合同的書面通知，東方美公司于2019年12月28日簽收且對解除合同沒有異議。故雙方之間的不定期租賃合同關(guān)系于2019年12月28日解除。化工大學(xué)關(guān)于2019年12月28日解除雙方間的不定期租賃合同的主張，于法有據(jù)，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。東方美公司在其與化工大學(xué)的不定期租賃合同關(guān)系解除后，應(yīng)及時返還案涉房屋?，F(xiàn)化工大學(xué)要求其返還尚未騰退交還的544.3平方米的案涉房屋，東方美公司亦同意騰退并交還，法院對此不持異議，化工大學(xué)關(guān)于騰房的主張，于法有據(jù)，法院予以支持。

經(jīng)核算，東方美公司在2014年10月1日至2019年12月28日期間，應(yīng)交納租金共計5513194.5元，即至2019年12月26日化工大學(xué)向其發(fā)送律師函時，其尚欠付租金共計983194.5元。根據(jù)雙方房屋租賃合同關(guān)于違約責(zé)任的約定：任何一方違反本合同的任何一項條款，在收到對方書面通知一周內(nèi)，不予糾正或不能給出滿意的答復(fù)，均視為違約?；ご髮W(xué)于2019年12月26日發(fā)出的律師函中包含了催繳房屋租金的通知，東方美公司在收到該函件后未在一周內(nèi)補交或書面答復(fù)，故構(gòu)成違約。東方美公司關(guān)于其不欠付租金及雙方之間沒有關(guān)于違約責(zé)任的約定的抗辯意見，沒有依據(jù)，法院不予采納。化工大學(xué)據(jù)此主張違約金33120元，于法有據(jù)，法院予以支持。

現(xiàn)東方美公司在2019年12月28日后共交付款項數(shù)額高于其欠付租金的數(shù)額。故化工大學(xué)以雙方之間租賃合同關(guān)系系連續(xù)性合同關(guān)系，東方美公司該期間交納的租金中有1449691元系2014年10月1日之前的租金為由主張東方美公司尚欠付租金492958元，沒有依據(jù)，法院不予支持?？鄢龞|方美公司應(yīng)支付的租金，經(jīng)核算，現(xiàn)東方美公司向化工大學(xué)已支付的款項尚有1619038.5元，該款項足以涵蓋東方美公司自租賃合同解除之日至今的房屋占有使用費，現(xiàn)東方美公司實際騰退房屋時間尚未明確，雙方可在東方美公司實際騰退房屋后核算東方美公司房屋占有使用費交納情況，若東方美公司存在欠付房屋占有使用費的情況，化工大學(xué)可通過另行起訴方式解決。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第二百三十二條、第二百三十六條的規(guī)定，判決：一、北京東方美世紀(jì)美容有限公司與北京化工大學(xué)之間的不定期租賃合同于2019年12月28日解除；二、北京東方美世紀(jì)美容有限公司自本判決書生效后15日內(nèi)向北京化工大學(xué)返還位于北京市海淀區(qū)紫竹院路88號紫竹花園A座二層（含一樓入口），建筑面積544.3平方米的房屋；三、北京東方美世紀(jì)美容有限公司自本判決書生效后15日內(nèi)向北京化工大學(xué)支付違約金33120元；四、駁回北京化工大學(xué)其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審中，化工大學(xué)提供其工作人員陳永芳與東方美公司財務(wù)人員李英春微信記錄、通話記錄、《東方美房租還款計劃》、東方美公司合同期內(nèi)繳費情況統(tǒng)計表等證據(jù)材料，用以證明東方美公司未按照合同約定的時間和金額交納租金，而是不定期向化工大學(xué)交納租金，且并未說明每次交納的租金是哪一合同期內(nèi)的租金，故此，雙方都遵循交易習(xí)慣，將東方美公司每次交納的租金抵扣前期拖欠的租金。一審法院將雙方一直存續(xù)的房屋租賃關(guān)系分割成兩段，將東方美公司交納的2014年10月1日之前的拖欠租金全部計入2014年10月1日之后的應(yīng)交租金中，屬事實認(rèn)定錯誤。東方美公司不認(rèn)可化工大學(xué)的前述證明目的，認(rèn)為前述證據(jù)不能證明存在將東方美公司每次繳納的租金抵扣前期拖欠的租金的交易習(xí)慣；化工大學(xué)自行制作的繳費情況統(tǒng)計表不屬于證據(jù)。

本院另查，北京東方美世紀(jì)美容有限公司（即本案東方美公司）的曾用名為北京市東方美時代女子美容有限公司。

一審?fù)徶?，法院向雙方釋明：本案的審理范圍是2014年10月1日至今的房屋租賃合同關(guān)系。若雙方自愿在本案中將2014年9月30日之前的合同關(guān)系一次性解決，可以庭外自行對賬協(xié)商，若無法協(xié)商一致，則不屬于本案審理范圍。并告知雙方按照這個時間點及最后一份租賃合同的租金標(biāo)準(zhǔn)核算2014年10月1日之后的租金及占有使用費的交納情況。雙方均表示聽清。

經(jīng)審查，一審法院認(rèn)定的其他事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，第二審人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的上訴請求進行審理。本案的爭議焦點為東方美公司是否欠付化工大學(xué)2014年10月1日之后的房屋租金和占有使用費的問題。

人民法院應(yīng)當(dāng)圍繞當(dāng)事人的訴訟請求進行審理，人民法院作出的裁判不得超出當(dāng)事人的訴訟請求。本案中，根據(jù)化工大學(xué)向一審法院所提訴訟請求的內(nèi)容以及一審法院庭審中向化工大學(xué)釋明的內(nèi)容，可見本案所審理的基礎(chǔ)法律關(guān)系是化工大學(xué)與東方美公司之間在2014年10月1日之后的房屋租賃合同關(guān)系，不涉及2014年9月30日之前的房屋租賃合同關(guān)系，化工大學(xué)在本案中所提出的各項訴訟請求亦系根據(jù)2014年10月1日之后的房屋租賃合同關(guān)系所提出。一審法院在此前提下，核算東方美公司在2014年10月1日之后所交納的款項，超過了東方美公司應(yīng)當(dāng)向化工大學(xué)交納的2014年10月1日之后的租金和截止目前應(yīng)付的占有使用費，據(jù)此駁回了化工大學(xué)要求東方美公司支付2014年10月1日之后的租金和占有使用費的訴訟請求，所作處理并無不當(dāng)?；ご髮W(xué)上訴主張應(yīng)當(dāng)以東方美公司在2014年10月1日之后交納的款項先行抵充東方美公司在2014年9月30日之前所欠付的款項，必然涉及審理2014年9月30日之前的房屋租賃合同關(guān)系的具體履行情況，超出了本案的審理范圍，故對于化工大學(xué)的該項上訴理由，本院不予支持，對于其二審期間圍繞該上訴理由所提交的相關(guān)證據(jù)，本院在本案中不予采納。雙方對2014年9月30日之前的房屋租賃合同關(guān)系如有爭議，可另行解決。

綜上所述，化工大學(xué)的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費9061元，由北京化工大學(xué)負擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　王愛紅

二〇二一年三月二十九日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪