上訴人(原審被告)：北京凱菱國(guó)際酒店管理有限公司，住所地北京市海淀區(qū)海淀中街********102。

法定代表人：吳水華，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：馬巖波，北京市中銀律師事務(wù)所律師。

被上訴人(原審原告)：胡某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

上訴人北京凱菱國(guó)際酒店管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱凱菱公司）因與被上訴人胡某房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初25311號(hào)民事判決，向本院提起上訴。依據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，本案依法由審判員劉磊獨(dú)任審判，并公開開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

凱菱公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判駁回胡某的第一項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，或?qū)Φ谝豁?xiàng)判決內(nèi)容認(rèn)定的金額改判為8767．24元。事實(shí)和理由：受新冠疫情防控措施影響，凱菱公司經(jīng)營(yíng)的日租公寓項(xiàng)目無法營(yíng)業(yè)，造成凱菱公司無法向胡某支付房租，胡某要求提前解約并答應(yīng)退還押金，凱菱公司同意并與胡某交接房屋后，胡某違反承諾拒絕退還押金，胡某屬違約在先，其訴訟請(qǐng)求不應(yīng)被支持；凱菱公司店長(zhǎng)所發(fā)微信僅為“口頭”表示，實(shí)際上并未采取相關(guān)措施，胡某提供的證據(jù)無法證明凱菱公司換鎖并收回房屋的事實(shí)；凱菱公司租用涉案房屋主要用于酒店式日租公寓，疫情期間無法開展正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，即使判令凱菱公司支付租金，也應(yīng)當(dāng)對(duì)租金金額予以調(diào)整。

胡某辯稱，同意一審判決。

胡某向一審法院起訴請(qǐng)求：1．請(qǐng)求判令凱菱公司支付我2020年3月20日至2020年7月19日的房屋租金30400元，并以30400元為基數(shù)按銀行同期貸款利率支付我利息至實(shí)際給付租金之日止；2．依法判令凱菱公司賠償我因未按期支付房屋租金的滯納金，自2020年3月20日起以30400元為基數(shù)按日3％支付至租金實(shí)際付清之日止；3．本案訴訟費(fèi)由凱菱公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2016年5月22日，胡某（出租方、甲方）與凱菱公司（承租方、乙方）簽訂了《租賃合同》?！蹲赓U合同》約定，一：1．1甲方同意將北京市海淀區(qū)110號(hào)房屋（以下簡(jiǎn)稱110號(hào)房屋）在設(shè)備完好及可租賃的狀態(tài)下出租給乙方使用，本房屋用途：酒店經(jīng)營(yíng)。二：2．1該房屋的租賃期限為貳年，自2016年7月20日起至2018年7月19日止，免租期自2016年7月5日起至2016年7月19日止（免租期內(nèi)乙方使用該房屋不支付租金）；房屋正式交付時(shí)間為2016年5月22日。2．2租賃期滿或合同解除后，甲方有權(quán)收回本房屋，乙方應(yīng)按照原狀返回房屋及其附屬品、設(shè)備設(shè)施。甲乙雙方應(yīng)對(duì)房屋和附屬物品、設(shè)施設(shè)備及水電等使用情況進(jìn)行驗(yàn)收，結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。如乙方有意續(xù)租，應(yīng)提前30日向甲方提出續(xù)租要求，持甲方同意后，雙方重新簽署租賃合同。三：3．1雙方商定本房屋第一年每月租金為6900元，第二年每月租金6900元，該租金內(nèi)甲方支付并交納物業(yè)管理費(fèi)及取暖費(fèi)。3．3租金每貳個(gè)月支付一次，應(yīng)于每個(gè)付款月到期日的前叁日支付下一次租金，本合同有效期內(nèi)租金不予調(diào)整。3．4乙方押金即6100元，押金是作為乙方誠(chéng)信履行本合同條款之規(guī)定，向甲方支付的保證金。租賃期滿或合同解除后，如發(fā)生違約賠償金，甲方將扣除違約賠償金，將剩余部分如數(shù)退還給乙方，不足部分由乙方補(bǔ)足給甲方；如沒有發(fā)生違約賠償金，甲方將全數(shù)退還給乙方。七：7．2乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)解除合同：7．2．1乙方未按期繳納本合同約定的各項(xiàng)費(fèi)用累計(jì)金額超過一個(gè)月房租。7．3．1在合同有效期內(nèi)，甲方違約或需提前收回房屋的，乙方違約或需提前退租的，應(yīng)提前三個(gè)月通知對(duì)方，并按月租金的200%支付違約金給對(duì)方。7．4本合同自簽訂日起，甲乙雙方均不得借故解除合同，任何一方違反本合同約定，但支付守約方相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失。八：房屋由于災(zāi)害氣候、戰(zhàn)爭(zhēng)或其他甲方不能抗拒因素而不能被正常使用及居住時(shí)，乙方從該日起停止支付租金，直至房屋可再被使用及居住時(shí)為止。若此情況發(fā)生，甲方應(yīng)在情況發(fā)生之日起十日內(nèi)將預(yù)付租金全部退還乙方。2018年6月23日，胡某與凱菱公司就110號(hào)房屋續(xù)租簽訂《租賃合同》，租賃期限2年，從2018年7月20日至2020年7月19日止，月租金7600元，押金按原合同順延。

《租賃合同》簽訂后，胡某向凱菱公司交付了房屋，凱菱公司支付了押金6100元，并支付租金至2020年3月19日。

對(duì)有爭(zhēng)議的證據(jù)和事實(shí)，法院認(rèn)定如下：

訴訟中，凱菱公司提供與胡某2020年4月29日退房結(jié)算清單，證明凱菱公司已于2020年4月29日返還房屋。胡某不認(rèn)可上述事實(shí)，并提供胡某與凱菱公司員工微信聊天記錄及2020年8月7日結(jié)算清單，證明4月29日雙方因租金、押金返還問題產(chǎn)生糾紛未交接房屋并報(bào)警，直至8月7日凱菱公司才將110號(hào)房屋交還胡某。微信聊天記錄內(nèi)容為：“不好意思，我讓人換主板了，您愛人罵人的話我全部錄下來了，房子我得先收回來，都等著法院判吧，大家都遵守法院的判決吧。您設(shè)置的管理密碼是xxx吧，不好意思了，我需要改回來了，您也別怪我，這事我覺得我沒錯(cuò)，您既然同意了疫情期間免租，那押金跟房租您就得退給我，至于您說的因?yàn)槲覀儧]交租金而算我們違約，這個(gè)就讓法院來判吧，而且我們沒支付租金的前提條件是您同意了疫情期間免租的”。經(jīng)質(zhì)證，凱菱公司不認(rèn)可微信截圖的真實(shí)性及關(guān)聯(lián)性，稱微信記錄內(nèi)容只是文字表達(dá)，但無法證明最后有無更換密碼和主板的行為，這是員工個(gè)人行為與公司無關(guān)，凱菱公司就此未提供證據(jù)證明。

經(jīng)胡某申請(qǐng)，法院前往海淀分局中關(guān)村派出所，調(diào)取2020年4月29日胡某之妻鄒開顏報(bào)警后的詢問筆錄。詢問筆錄顯示凱菱公司工作人員與胡某因退還房屋租金、押金問題協(xié)商未果，凱菱公司工作人員將密碼鎖更換。上述詢問筆錄與微信記錄內(nèi)容相互印證，故法院確認(rèn)微信記錄的真實(shí)性及證明效力。經(jīng)上述證據(jù)可確認(rèn)，凱菱公司與胡某由于退還租金、押金等問題產(chǎn)生分歧，凱菱公司并未在2020年4月29日將110號(hào)房屋交還胡某，法院確認(rèn)凱菱公司交還房屋的時(shí)間為2020年8月7日。

另查，凱菱公司預(yù)交110號(hào)房屋水電費(fèi)，至2020年4月29日剩余476．43元，至2020年8月7日剩余332．76元。胡某表示認(rèn)可，并同意返還8月7日結(jié)余的水電費(fèi)。

一審法院認(rèn)為，胡某與凱菱公司簽訂的《租賃合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不違反相關(guān)法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效，雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定履行各自義務(wù)。合同簽訂后，胡某履行了合同義務(wù)，交付了房屋。后因發(fā)生新型冠狀病毒感染肺炎疫情這一突發(fā)公共衛(wèi)生事件，導(dǎo)致凱菱公司經(jīng)營(yíng)困難，2020年4月29日凱菱公司與胡某協(xié)商解除合同、退還房屋時(shí)，因租金、押金退還問題與胡某協(xié)商未果，凱菱公司工作人員將密碼鎖更換，導(dǎo)致房屋并未實(shí)際交還胡某，故胡某要求凱菱公司按合同約定支付剩余租金的訴訟請(qǐng)求，具有法律和事實(shí)依據(jù)，法院予以支持。租金利息，因缺乏合同基礎(chǔ)，法院不予支持。凱菱公司主張因不可抗力解除合同，但未就不可抗力及其影響提交證據(jù)予以證明，故法院對(duì)于上述抗辯意見不予采信。企業(yè)法人對(duì)它的法定代表人和其他工作人員的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，承擔(dān)民事責(zé)任。因此，對(duì)于凱菱公司主張的更換門鎖系員工個(gè)人行為不應(yīng)由凱菱公司承擔(dān)責(zé)任的抗辯意見，法院亦不予采信。

滯納金部分，胡某要求凱菱公司賠償未按期支付房屋租金的滯納金，該主張具有違約金性質(zhì)。凱菱公司因疫情原因經(jīng)營(yíng)困難，期間積極與胡某協(xié)商解除合同、返還房屋，因此凱菱公司未能按時(shí)支付房租并無主觀惡意，且凱菱公司支付剩余租金足以彌補(bǔ)胡某的損失，故法院對(duì)于胡某主張滯納金的訴請(qǐng)不予支持。凱菱公司預(yù)付的水電費(fèi)，胡某同意返還，法院不持異議。凱菱公司與胡某在合同中約定了押金作為履約保證金，租賃期滿或合同解除后，如發(fā)生違約賠償金，由胡某扣除違約賠償金，將剩余部分如數(shù)退還給凱菱公司，故凱菱公司在胡某處的押金及2020年8月7日結(jié)余的水電費(fèi)用于折抵租金，不再返還。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第一百一十三條規(guī)定，判決：一、北京凱菱國(guó)際酒店管理有限公司于本判決生效后七日內(nèi)支付胡某租金23967．24元。二、駁回胡某其他的訴訟請(qǐng)求。

二審中，凱菱公司提交酒店系統(tǒng)截圖，證明因?yàn)槭芤咔橛绊懮姘阜课葑?020年1月14日以后沒有實(shí)際經(jīng)營(yíng)和收入，胡某認(rèn)為該證據(jù)與本案沒有直接關(guān)系。一審法院查明的事實(shí)屬實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，胡某與凱菱公司簽訂的《租賃合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，未違反相關(guān)法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，屬合法有效。合同履行過程中，雙方協(xié)商提前解除合同，但未能就退還租金、押金達(dá)成一致意見，凱菱公司工作人員在交還房屋后又更換密碼鎖強(qiáng)占該房屋，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)該行為所引發(fā)的法律后果并支付占用期間的租金，其要求調(diào)整租金，本院不予采納；根據(jù)查明事實(shí)可以確認(rèn)交還房屋時(shí)間為2020年8月7日，現(xiàn)胡某僅主張《租賃合同》到期前凱菱公司所欠付的四個(gè)月租金具有事實(shí)和法律依據(jù)，一審法院在扣除押金、結(jié)余水電費(fèi)后認(rèn)定的凱菱公司應(yīng)支付租金數(shù)額正確，本院予以維持。

綜上所述，北京凱菱國(guó)際酒店管理有限公司的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)702元，由北京凱菱國(guó)際酒店管理有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　　劉　磊

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　郭仁鑫

書 記 員　　張　一