上訴人（原審原告、反訴被告）：施某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：姜國(guó)軍，北京市中聞律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告、反訴原告）：北京萬某某才教育科技有限公司，住所地北京市海淀區(qū)遠(yuǎn)大西路******。

法定代表人：袁格風(fēng)，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：馬振軒，北京市兩高律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：余海霞，女，北京萬某某才教育科技有限公司校長(zhǎng)。

上訴人施某某因與被上訴人北京萬某某才教育科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬某某才公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初45075號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭不開庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

施某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)，改判支持施某某的一審全部訴訟請(qǐng)求，駁回萬某某才公司的一審全部反訴請(qǐng)求。事實(shí)和理由：1.一審判決認(rèn)定雙方簽訂的《租房協(xié)議》于2020年4月13日解除，認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，雙方從未對(duì)合同解除達(dá)成一致，《租房協(xié)議》解除日應(yīng)為施某某起訴日期，即2020年8月17日。（1）萬某某才公司遲延支付租金，施某某向其發(fā)出租金催繳函。2020年6月9日，萬某某才公司法定代表人袁格風(fēng)要求續(xù)租，并未提出解除合同。2020年6月12日至2020年8月4日，雙方代理人一直在溝通續(xù)租，租賃合同持續(xù)履行，從未解除。（2）萬某某才公司將房屋鑰匙郵寄給施某某，其以自己的行為表明不再履行合同，并非因新冠疫情而導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，萬某某才公司構(gòu)成違約，不具有單方解除合同的效力。2.考慮新冠疫情的影響，施某某減免了萬某某才公司半個(gè)月的租金，并同意當(dāng)季租金暫時(shí)按月支付，萬某某才公司一直占有使用房屋，應(yīng)該按照合同約定支付租金及逾期付款的違約金。3.由于萬某某才公司違約解除合同，房屋在2020年9月12日才另行出租，萬某某才公司應(yīng)賠償施某某一個(gè)月的租金損失。4.萬某某才公司在給施某某郵寄房屋鑰匙的當(dāng)月另行租賃了房屋，其違約解除合同，履約保證金應(yīng)不予退還。

萬某某才公司辯稱，認(rèn)可一審認(rèn)定的事實(shí)，不同意施某某的上訴請(qǐng)求和理由。一審判決第二項(xiàng)判令萬某某才公司支付的房屋使用費(fèi)數(shù)額過高，希望二審法院予以酌減。一審提交的證據(jù)可以證明萬某某才公司支付房租至2020年4月14日，雙方達(dá)成解除協(xié)議，萬某某才公司已通知物業(yè)雙方達(dá)成退租協(xié)議，并且要求物業(yè)配合搬家。認(rèn)可一審法院認(rèn)定的合同解除時(shí)間，房屋在退租后處于空置狀態(tài)，施某某完全可以正常使用房屋，該時(shí)間段的損失不能歸責(zé)于萬某某才公司。

施某某向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令雙方簽訂的《租房協(xié)議》于2020年8月17日解除；2.判令萬某某才公司支付2020年4月15日至2020年8月14日拖欠的租金202285元；3.判令萬某某才公司按應(yīng)付租金數(shù)額每日1%標(biāo)準(zhǔn)向施某某支付違約金，自2020年4月25日起至實(shí)際付款日止（暫計(jì)算至2020年8月17日共計(jì)164345.76元）；4.判令確認(rèn)因萬某某才公司違約導(dǎo)致合同提前解除，施某某收取的履約保證金不予退還；5.判令萬某某才公司于10日內(nèi)將其關(guān)聯(lián)公司北京萬某某源教育科技有限公司注冊(cè)地址遷出承租房屋。之后，施某某變更第五項(xiàng)訴訟請(qǐng)求為：判令萬某某才公司賠償因提前解除合同造成施某某的損失50723.75元。

萬某某才公司向一審法院反訴請(qǐng)求：1.判令施某某返還履約保證金98492.7元及利息；2.判令施某某承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：施某某系北京市海淀區(qū)0602號(hào)（以下簡(jiǎn)稱0602號(hào)）房屋所有權(quán)人。2015年8月12日，甲方（出租方）施某某與乙方（承租方）萬某某才公司簽訂《租房協(xié)議》，雙方約定甲方將0602號(hào)房屋租與乙方用于教育、辦公。租期為5年，自2015年9月16日起至2020年9月15日止。房屋的年租金為590956.17元；每三年為一周期租金遞增3%。乙方采取按季度支付租金的方式，即分別在每年9月15日、12月15日、3月15日、6月15日前支付下季度租金。第一期租金于2015年9月15日前繳納。履約保證金為98492.7元，租賃期滿，經(jīng)甲方驗(yàn)收，若乙方承租房屋無損壞，且無其他欠款，在乙方辦理退房手續(xù)時(shí)退還；若因乙方違約導(dǎo)致合同提前解除或終止，履約保證金不予退還。雙方約定經(jīng)雙方協(xié)商一致，可以解除、變更、終止本合同。乙方無故拖欠租金10日以上，甲方每日向乙方收取按照季度租金的1%作為遲納金。如拖欠租金超過一個(gè)月以上的，則甲方有權(quán)單方面解除合同，收回該房屋，沒收乙方的履約保證金并追收所欠費(fèi)用。合同簽訂后，萬某某才公司支付了履約保證金98493元。

2020年3月15日起，萬某某才公司未按期支付房租，雙方就房租減免問題未達(dá)成一致。2020年4月13日，萬某某才公司提出因受疫情影響要求解除合同，施某某未同意解除合同。萬某某才公司于4月23日通知了施某某后，搬離了房屋。2020年8月6日，施某某收到了由萬某某才公司通過郵寄交還的房屋鑰匙。審理中，雙方均認(rèn)可萬某某才公司租金交至2020年4月14日。

另查，2020年1月26日，北京市教委決定全市大中小學(xué)、幼兒園2020年春季學(xué)期延期開學(xué)，同時(shí)暫停全市校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)線下培訓(xùn)活動(dòng)。

一審法院認(rèn)為，施某某與萬某某才公司簽訂的《租房協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按約履行各自義務(wù)。本案中，雙方合同履行期間，因出現(xiàn)了新冠疫情這一不可抗力因素，教育主管部門2020年1月26日發(fā)布決定，禁止線下培訓(xùn)，萬某某才公司無法開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，雙方合同已無法繼續(xù)履行，故萬某某才公司有理由提出解除合同，其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。萬某某才公司于2020年4月13日明確提出解除合同，該通知到達(dá)時(shí)即生效，故法院確認(rèn)雙方合同于2020年4月13日解除。雙方在解除合同后，應(yīng)及時(shí)交還房屋并結(jié)清費(fèi)用，但萬某某才公司未與施某某及時(shí)交接房屋，施某某要求萬某某才公司支付欠付的房屋使用費(fèi)的訴訟請(qǐng)求法院予以支持，但支付的數(shù)額，法院根據(jù)萬某某才公司提出解除合同的時(shí)間、其公司經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)、新冠疫情防控政策及合同剩余期限等因素，并根據(jù)公平原則酌情予以判定。對(duì)于違約金、損失一節(jié)，因萬某某才公司未有違約行為，故對(duì)于施某某此項(xiàng)主張法院不予支持。對(duì)于萬某某才公司主張退還履約保證金，法院予以支持，對(duì)于支付利息的主張，雙方并無約定，法院不予支持。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第六十條、第九十四條、第九十七條規(guī)定，判決：一、施某某與北京萬某某才教育科技有限公司于2015年8月12日簽訂的《租房協(xié)議》已于2020年4月13日解除；二、北京萬某某才教育科技有限公司于本判決生效后七日內(nèi)支付施某某2020年4月15日至2020年8月5日的房屋使用費(fèi)92993.54元；三、施某某于本判決生效后七日內(nèi)退還北京萬某某才教育科技有限公司履約保證金98493元；四、駁回施某某其他訴訟請(qǐng)求；五、駁回北京萬某某才教育科技有限公司其他反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護(hù)。施某某與萬某某才公司簽訂的《租房協(xié)議》系雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方基于協(xié)議享有的權(quán)利受法律保護(hù)。

因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同。因出現(xiàn)了新冠疫情這一不可抗力因素，北京市教育主管部門于2020年1月26日發(fā)布決定，暫停全市校外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)線下培訓(xùn)活動(dòng)，萬某某才公司作為教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，已無法正常開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且《租賃協(xié)議》約定的剩余租期較短，萬某某才公司的合同目的已無法實(shí)現(xiàn)，萬某某才公司有權(quán)解除合同。萬某某才公司于2020年4月13日通知施某某解除合同，該通知到達(dá)時(shí)即生效，故《租房協(xié)議》于2020年4月13日解除。一審法院對(duì)此認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失?！蹲夥繀f(xié)議》于2020年4月13日解除后，萬某某才公司未及時(shí)交回鑰匙完成房屋交接，直至2020年8月6日才通過郵寄交還房屋鑰匙，萬某某才公司應(yīng)支付此期間的房屋占有使用費(fèi)。施某某起訴要求萬某某才公司支付此期間的租金已無事實(shí)依據(jù)，一審法院根據(jù)合同履行情況、萬某某才公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的性質(zhì)、新冠疫情防控政策等因素，根據(jù)公平原則酌定占有使用費(fèi)為92993.54元妥當(dāng)，本院予以確認(rèn)。因《租房協(xié)議》已經(jīng)于2020年4月13日解除，施某某起訴要求萬某某才公司按照《租房協(xié)議》約定支付拖欠的2020年4月15日至8月14日租金（實(shí)為占有使用費(fèi)）的違約金，沒有法律根據(jù)，本院不予支持。萬某某才公司因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的而解除合同，施某某應(yīng)當(dāng)退還履約保證金。施某某起訴要求履約保證金不予退還，沒有事實(shí)根據(jù)；萬某某才公司反訴要求退還履約保證金，有法律依據(jù)，一審法院判決駁回施某某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求、支持萬某某才公司的該項(xiàng)反訴請(qǐng)求正確，本院予以確認(rèn)。萬某某才公司依法行使解除權(quán)，施某某起訴要求萬某某才公司賠償因提前解除合同造成的損失，沒有事實(shí)根據(jù)，一審法院判決駁回施某某的該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求正確，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，施某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)7560元，由施某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　王茂剛

審 判 員　劉國(guó)俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年三月二十九日

法官助理　王志棟

法官助理　張宏宇

書 記 員　趙夢(mèng)蕓