上訴人（原審被告、反訴原告）：忻某韜，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：忻進（忻某濤之父），住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：王儉，北京市德潤律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：李某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：李英（李某之母），住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：付裕，北京京翔律師事務(wù)所律師。

原審被告：北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)將臺路**院**樓**。

法定代表人：彭永東，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：孫鳳起，男，北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司法律顧問。

原審第三人：北京中融信融資擔(dān)保有限公司，住所，住所地北京市朝陽區(qū)酒仙橋東路**院**樓****div>

法定代表人：魏勇，執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：田情琴，女，北京中融信融資擔(dān)保有限公司員工。

委托訴訟代理人：莊志豪，男，北京中融信融資擔(dān)保有限公司員工。

上訴人忻某韜因與被上訴人李某，原審被告北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司（以下簡稱鏈家公司），原審第三人北京中融信融資擔(dān)保有限公司（以下簡稱中融信公司）房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2019）京0108民初49406號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月4日立案后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理。上訴人忻某韜的委托訴訟代理人忻進、王儉，被上訴人李某的委托訴訟代理人李英、付裕，鏈家公司的委托訴訟代理人孫鳳起，中融信公司的委托訴訟代理人田情琴、莊志豪到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

忻某韜上訴請求：1.撤銷原判，依法改判駁回李某的一審全部訴訟請求并支持忻某韜的一審反訴請求，或者發(fā)回重審；2.一、二審訴訟費用由李某承擔(dān)。事實與理由：1.一審法院認定忻某韜有450萬元購房款由于案外人原因未完成支付義務(wù)，造成根本違約，認定事實錯誤。忻某韜已按照各方協(xié)商一致后約定的時間及金額，全部履行完付款義務(wù)，不存在任何違約。2.一審法院判定忻某韜根本違約，適用法律錯誤。一審法院混淆了合同先后履行順序，李某拒不履行合同義務(wù)，存在根本違約。李某至今未收到資金監(jiān)管賬戶款項，是因為其一直拖延不予配合過戶造成的。3.本案涉及的房屋交易居間人鏈家公司員工因涉嫌職務(wù)犯罪已被羈押，其犯罪行為與案件有重大關(guān)聯(lián)，一審法院未予查明，嚴重侵害了忻某韜的合法權(quán)益。望二審法院依職權(quán)調(diào)閱犯罪嫌疑人刑偵卷宗，或聽取其有關(guān)陳述，這將對查清買賣雙方誰違約，誰存在過錯，犯罪嫌疑人因何向李某支付巨款起到至關(guān)重要的作用。

李某辯稱，同意一審判決，不同意忻某韜的上訴請求。忻某韜并沒有按照買賣合同、補充協(xié)議、變更申請單約定足額支付450萬購房款。忻進一方在簽訂合同時與鏈家公司進行了串通，故意隱瞞購房資格，在我方并不知情情況下，于2015年8月13日辦理了虛假的網(wǎng)簽合同。忻某韜提到的7月24日支付的450萬元理房通購房款，我方是在發(fā)回重審第一次庭審時經(jīng)過法院調(diào)檔才得知。忻某韜與鏈家公司在沒有經(jīng)過我方同意情況下，擅自變更買受人主體，將忻某韜與李英進行虛假的網(wǎng)簽合同。2016年7月份忻某韜與鏈家公司通過偽造我方簽名簽署了合同解除協(xié)議書，忻進于2016年7月份收到了理房通賬戶退回的100萬元購房款。上述串通事實足以說明忻某韜并未按照合同約定支付購房款450萬元，其支付理房通賬戶的400萬元中有300萬元通過虛假的網(wǎng)簽合同轉(zhuǎn)賬到郭某名下賬戶，并非支付給李某。忻某韜于2016年7月14日將50萬元購房款支付至胡某的個人賬戶，這部分錢不應(yīng)認為是向我方支付的款項。關(guān)于450萬元支付方式、期限以及是否支付完畢，2015年9月8日過戶前兩個自然日支付房款一方應(yīng)該在建委資金監(jiān)管賬戶中足額存入450萬，但是8月18日忻某韜與鏈家公司將虛報的網(wǎng)簽合同注銷，監(jiān)管賬戶中的300萬元在過戶前早已被轉(zhuǎn)走，忻某韜在2016年7月通過資金監(jiān)管賬戶退回100萬元。在過戶前監(jiān)管賬戶中金額是0元，這種情況下我方是沒有義務(wù)配合忻某韜辦理房屋過戶登記的。忻某韜在簽訂合同時主管目的不純，并不具備買房的誠意，在長達四年時間中對方始終拒絕與我方進行溝通，每次都是我方主動聯(lián)系對方支付，全部經(jīng)濟損失應(yīng)該由忻某韜承擔(dān)。按照合同變更申請單約定2016年8月25日辦理交稅手續(xù)，實際是9月8日過戶當(dāng)天去交稅大廳，但是當(dāng)時沒有交成，后邊9月8日的稅票是怎么出來的，我們并不清楚。我方從未出具過任何委托書，交稅中出現(xiàn)的授權(quán)委托書是偽造的。忻某韜提到的所謂的200多萬元巨款與本案無關(guān)。

鏈家公司辯稱，同意忻某韜的上訴請求，認可忻某韜一方足額履行了房款支付義務(wù)，并沒有因為案外人原因未完成450萬元支付。李某一方因為案外人胡某的原因未能收到450萬元房款。根據(jù)房屋買賣合同履行的實際情況，在買受人履行房款支付義務(wù)，合同已經(jīng)不存在其他障礙情況下，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行房屋交易。另外，李某代理人李英已經(jīng)在房屋交稅當(dāng)日實際參與了合同履行，同時根據(jù)此前胡某一方對于交易事實的陳述，也可以確認忻某韜并沒有拒絕或不按約定支付房款。

中融信公司述稱，訴訟請求與我公司無關(guān)，不發(fā)表意見。

李某向一審法院起訴請求：1.判令解除我與忻某韜簽署的《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》（以下簡稱涉案合同）；2.判令忻某韜向我支付違約金230萬元；3.判令我向忻某韜退還購房款320萬元；本案訴訟費由忻某韜承擔(dān)。

忻某韜向一審法院反訴請求：1.判令李某配合將北京市海淀區(qū)1501號房屋（以下簡稱涉案房屋）過戶登記在我名下；2.判令我于雙方辦理物業(yè)交割當(dāng)日向李某支付剩余房款50萬元；反訴費用由李某負擔(dān)。

一審法院認定事實：李英系李某之母，忻進系忻某韜之父。2015年6月5日，李英（出賣人）與忻進（買受人）簽訂涉案合同，約定：忻進購買李英名下涉案房屋；該房屋成交價格為500萬元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價550萬元；買受人向出賣人支付定金50萬元；出賣人應(yīng)當(dāng)在2015年12月1日前將房屋交付給買受人；雙方同意自本合同簽訂之日起60日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。同日，李英（甲方）與忻進（乙方）、鏈家公司（丙方）簽訂《買賣定金協(xié)議書》《居間服務(wù)合同》《補充協(xié)議》，李英（甲方）與忻進（乙方）、中融信公司（丙方）簽訂《房屋交易保障服務(wù)合同》。忻進通過銀行轉(zhuǎn)賬方式向李英支付定金50萬元。李英出具定金收據(jù)?！堆a充協(xié)議》的有關(guān)約定如下：第一條成交價格：甲乙雙方同意，交易房屋價款及家具家電、裝飾裝修和配套設(shè)施作價總計1050萬元。第二條房屋交易具體事宜的約定：1.定金：乙方于2015年6月5日向甲方支付定金50萬元；2.關(guān)于購房款的支付，甲乙雙方同意按照下述方式履行：（1）乙方于網(wǎng)簽合同的三個工作日內(nèi)將第一筆購房款450萬元（不包含前期支付的定金50萬元）以建委資金監(jiān)管的方式支付甲方；（2）乙方于2015年8月15日前的3個工作日內(nèi)將第二筆購房款500萬元以資金托管的方式支付甲方。3.權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記：甲乙雙方同意，在2015年8月15日前的3個工作日內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；4.物業(yè)交割：甲乙雙方應(yīng)當(dāng)在2015年12月1日前的2個工作日內(nèi)自行辦理物業(yè)交割手續(xù)，乙方從本協(xié)議約定的購房款中留存50萬元作為物業(yè)交割保證金，該保證金應(yīng)于甲乙雙方辦理物業(yè)交割當(dāng)日，由乙方支付甲方。第三條稅費承擔(dān)：甲乙雙方同意，本次交易涉及的稅費全部由乙方承擔(dān)。第四條違約責(zé)任：1.甲乙雙方任何一方逾期履行本補充協(xié)議第二條約定義務(wù)的，每逾期一日，違約方應(yīng)按日計算向守約方支付房屋總價款萬分之五的違約金。2.甲方若出現(xiàn)下列情形之一的，甲方構(gòu)成根本違約，且乙方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：（3）逾期履行本補充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過十五日的；（4）拒絕將該房屋出售給乙方或者擅自提高房屋交易價格的；甲方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，甲方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向乙方支付違約金；丙方收取乙方的所有費用不予退還，由甲方直接賠付乙方。3.乙方若出現(xiàn)下列情形之一的，乙方構(gòu)成根本違約，且甲方有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同：（3）逾期履行本補充協(xié)議第二條約定的義務(wù)超過十五日的。乙方出現(xiàn)上述根本違約情形之一的，乙方應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起十五日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價款的20%向甲方支付違約金；乙方向甲方已支付的全部款項沖抵違約金，多退少補；丙方收取乙方的費用不予退還；第五條其他：2.如本協(xié)議與《買賣合同》《居間服務(wù)合同》《房屋交易保障服務(wù)合同》約定不一致的，均以本協(xié)議為準。其他約定：①甲方需配合乙方在過戶前將房屋贈與李某名下，保證在過戶前此房處在滿五年唯一的狀態(tài)，贈與費用由乙方承擔(dān)，因政策原因?qū)е露喑龅亩愘M雙方協(xié)商，協(xié)商不成雙方負責(zé)；②甲方在上述房屋物業(yè)交割前將戶口遷出；③甲方保證上述房屋在交付前，中央空調(diào)、廚衛(wèi)固定設(shè)施、房屋內(nèi)固定設(shè)施隨房轉(zhuǎn)移。

2015年6月28日，忻進向鏈家公司支付居間服務(wù)費20萬元、代收李英辦理涉案房屋贈與手續(xù)費用14萬元，并收到蓋有鏈家公司收據(jù)專用章的收據(jù)，其上載明店名稱為知春路店，收款人為胡某。審理中，李某、忻某韜均稱胡某系鏈家公司知春路店店長，雙方均未就本案中可能涉及的刑事詐騙問題向公安部門報案。忻某韜稱公安部門向雙方核實過情況，認為應(yīng)先民事后刑事，確定雙方誰是真正的受害人。鏈家公司稱胡某因涉嫌其他刑事案件現(xiàn)被羈押。

2015年7月3日，北京市海誠公證處出具公證書，載明李英系李某母親。李英稱其通過公證方式將涉案房屋贈與李某，以配合涉案房屋交易。

2015年7月14日，忻進向胡某的招商銀行賬戶轉(zhuǎn)賬50萬元，并收到蓋有鏈家公司收據(jù)專用章的收據(jù)，載明代收購房款100萬元。收款人為胡某。備注欄有手寫內(nèi)容：“此收據(jù)以實際到賬金額為準。（轉(zhuǎn)賬小票）。621483012057XXXX招商銀行胡某”。

2015年7月24日，李英（甲方）、忻進（乙方）、中融信公司（丙方）、鏈家公司（丁方）簽訂《融信托管協(xié)議》。該協(xié)議上載有李英、忻進的聯(lián)系電話，有關(guān)約定如下：第二條資金的托管甲乙雙方同意在理房通開設(shè)相應(yīng)賬戶，授權(quán)由丙方及理房通對托管賬戶進行管理，并按本協(xié)議約定的條件對托管資金進行劃轉(zhuǎn)。購房款：經(jīng)協(xié)商一致，各方同意，乙方將購房款450萬元整存入托管賬戶內(nèi)。乙方應(yīng)于網(wǎng)簽協(xié)議生成后，且辦理涉案房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)（過戶）前2個自然日將全部托管資金足額入托管賬戶內(nèi)。第三條托管資金的劃轉(zhuǎn)：建委監(jiān)管資金的劃轉(zhuǎn)：各方同意，乙方將托管資金存入托管賬戶后，丙方應(yīng)將部分購房款450萬元整劃入海淀區(qū)建委資金監(jiān)管賬戶。該筆資金的劃轉(zhuǎn)和退回均按建委規(guī)定執(zhí)行，建委資金監(jiān)管賬戶信息為空白。第四條托管資金的退回：甲乙雙方共同授權(quán)，在托管期間內(nèi)，甲乙雙方協(xié)商—致書面解除或終止該房屋的買賣合同或甲乙雙方買賣合同依法院裁決解除或終止，且向丙方提交書面解除、終止協(xié)議或生效裁判文書之日起5個工作日內(nèi)，丙方應(yīng)將全部托管資金退回至乙方在理房通開立的賬戶。第六條本協(xié)議的生效和解除：2.除本協(xié)議約定的情況外，本協(xié)議的變更、解除、終止須經(jīng)甲乙丙丁四方一致同意，并簽署書面協(xié)議。同日，忻進在鏈家公司太月園店向理房通公司托管賬戶刷卡轉(zhuǎn)入400萬元。理房通公司的回執(zhí)單的備注欄載明忻進基于涉案合同于2015年7月24日支付400萬元，該款項由理房通進行履約支付。審理中，李某提交的另一份簽訂日期為2015年7月24日的合同主體相同的《融信托管協(xié)議》，稱系鏈家公司提供，該協(xié)議上載明的托管資金為400萬元，丙方將部分購房款300萬元存入賬戶名稱（建委網(wǎng)簽合同編號）：CXXX392的建委資金監(jiān)管賬戶。李某、忻某韜稱協(xié)議尾部落款處李英、忻進簽名均非本人簽名，法院對該份協(xié)議真實性不予采納。

2015年8月10日，忻進向胡某的招商銀行賬戶轉(zhuǎn)賬6萬元。忻進稱該款項系完成贈與的居間費。

2015年8月14日，忻進轉(zhuǎn)入理房通賬戶400萬元中的300萬元被轉(zhuǎn)入收款戶名為CXXX392的建委資金監(jiān)管賬戶內(nèi)。

2015年8月17日，李英與忻進簽訂《合同變更申請單》，有關(guān)內(nèi)容如下：變更原因：雙方變更出售人和買受人；變更條款：原條款內(nèi)容：雙方約定于2015年8月16日過戶，后續(xù)資金建委資金監(jiān)管?，F(xiàn)條款內(nèi)容：①丙方在上述房屋完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的3-5個工作日內(nèi)，將賠償金人民幣10萬元打入李英女士工行賬戶；②三方約定2015年8月25日買賣雙方繳稅，繳稅完成后，乙方向甲方支付房款500萬元整，支付李英女士工行賬戶，甲方做完直系親屬公證而后產(chǎn)生的稅費由乙方負擔(dān)；③三方約定上述房屋于2015年9月8日前進行過戶手續(xù)，過戶當(dāng)日，乙方將違約金5萬元整支付李某女士（雙方稱李某系李英之妹）賬戶；④如乙方原因?qū)е录追轿茨馨瓷鲜鰰r間拿到相應(yīng)房款，視為乙方違約，產(chǎn)生的費用歸甲方所有；⑤雙方騰房時間改為2015年12月31日前。

2015年8月21日，李某取得涉案房屋所有權(quán)證，同日，雙方辦理了房屋買賣合同網(wǎng)上簽約備案登記手續(xù)。合同編號為CXXX073的網(wǎng)簽合同上載明的出賣人為李某，買受人為忻某韜，簽約價格為350萬元。

2015年8月25日，忻進向李英銀行賬戶轉(zhuǎn)賬500萬元，并收到蓋有鏈家公司收據(jù)專用章的收據(jù)，載明轉(zhuǎn)賬房款500萬元，業(yè)主姓名李某，客戶姓名忻某韜，審核人胡某。審理中，李英提交鏈家公司出具的對忻某韜的催告函，內(nèi)容為催促忻某韜于2015年8月31日前辦理過戶及延期過戶等賠償事宜。忻某韜稱未收到過。

2015年9月8日，海淀區(qū)地方稅務(wù)局出具了納稅人為李某的涉案房屋營業(yè)稅、地方教育、地方教育附加加、城市維護建設(shè)稅合計金額196552.89元的發(fā)票，并出具了納稅人為忻某韜的契稅金額144426.54元的發(fā)票。審理中，李某稱當(dāng)日其這方?jīng)]有去現(xiàn)場，且拿委托書就可以辦理交稅事宜。忻某韜稱交稅時對方李某在場。李某稱李某沒有去交稅現(xiàn)場，李某在房屋交易過程中就是陪李英去，合同變更單中寫的違約金5萬元支付給李某是胡某寫的，用于詐騙；忻某韜稱除了簽協(xié)議時見過李英，之后都是李某與其這方和胡某溝通。李某稱就見過一面，一起去交稅處一次，但沒有辦理就走了。忻某韜稱不止見過一面。李某稱是不止一面，李某每次都是陪李英去。

2016年7月21日，胡某手寫《協(xié)議》，有關(guān)內(nèi)容為：雙方商議，李某負責(zé)將涉案房屋在2016年10月1日前完成戶口遷出，協(xié)助忻進繼續(xù)辦理貸款，完成過戶手續(xù)。按照實際支付的金額過戶，則忻進放在第三方胡某招行卡下的50萬元物業(yè)保證金李某自由支配。李某以代理人的身份協(xié)助忻進將理房通中的除去建委監(jiān)管部分100萬元配合解凍。胡某存有物業(yè)保證金的招行卡李某負責(zé)保管。李某完成協(xié)商內(nèi)容后，胡某將剩余的服務(wù)費96000元整一齊交付李某。同日，忻進收到蓋有鏈家公司收據(jù)專用章的收據(jù)，載明代收物業(yè)保證金60萬元。審理中，李某提交的簽訂日期為亦為2016年7月21日的涉案房屋《解除協(xié)議書》載明甲（李英）、乙（忻進）、丙（中融信公司）三方就房屋購房款托管事宜于2015年7月24日簽署了《融信托管協(xié)議》。按協(xié)議約定，乙方已將托管資金400萬元整存入丙方資金托管賬戶進行托管，丙方已將建委監(jiān)管資金300萬元整劃入建委監(jiān)管賬戶。經(jīng)協(xié)商一致，各方同意解除《融信托管協(xié)議》，丙方應(yīng)于本協(xié)議生效之日起3個工作日內(nèi)將剩余托管資金100萬元整全部退回至乙方在丙方委托的第三方代收代付機構(gòu)開立的如下匯款賬戶：賬戶名稱：忻進。李某稱該協(xié)議系鏈家公司提供，其這方當(dāng)時未見過，不認可甲方處李英簽名系李英本人所寫。協(xié)議上甲方處的李英簽名與涉案合同和補充協(xié)議上李英的簽名亦明顯不一致。忻某韜認可乙方處忻進的簽名是忻進本人所寫。丙方處蓋有中融信公司合同專用章，經(jīng)辦人處有胡某簽字。

2016年7月27日，忻進收到理房通公司轉(zhuǎn)賬退還的100萬元。

2016年7月28日，忻進向胡某銀行賬戶轉(zhuǎn)賬60萬元，摘要處注明物業(yè)保證金。

2018年7月9日，李某將忻某韜訴至法院，請求判令解除涉案合同及補充協(xié)議，忻某韜向其支付違約金230萬元，已支付的購房款550萬元折抵違約金230萬元后退還忻某韜。法院于2018年10月31日作出民事判決書，判決解除涉案合同及補充協(xié)議，李某返還忻某韜購房款550萬元，忻某韜向李某支付違約金50萬元，忻某韜配合李某辦理網(wǎng)簽撤銷手續(xù)。忻某韜不服，上訴至北京市第一中級人民法院。

2019年3月18日，胡某在接受北京市第一中級人民法院調(diào)查時稱雙方通過理房通付400萬元，再付50萬元物業(yè)保證金和50萬元戶口保證金。物業(yè)保證金50萬元已經(jīng)付給其公司了；理房通400萬元是2015年7月24日下午16時41分在太月園店刷卡支付的；李英知道付款情況，她當(dāng)時也在現(xiàn)場；交稅時李英沒去，她的妹妹李某去了，不去也辦不了；理房通的400萬元是補充協(xié)議里的第二筆，第一筆500萬元在這之前就已經(jīng)給了；托管協(xié)議是2017年7月份解除，具體時間要核實，因為一直在賬上也交易不了；因為沒有過戶，李英的賬戶體現(xiàn)不了400萬元；交易不成的原因是因為業(yè)主著急用錢，交稅晚了13、14天，其公司也賠了李英5萬元，雙方認可此事，所以才有了《合同變更申請單》。

2019年3月29日，北京市第一中級人民法院作出民事裁定書，認為本案雙方爭議焦點在于450萬購房款的付款期限、付款方式及是否支付完畢。忻某韜的主張是已經(jīng)在2015年7月24日以理房通的方式支付完畢上述款項，李某主張理房通的付款方式與合同約定的履行方式不符，且未收到該筆款項。450萬購房款支付情況是本案的基本事實，一審法院未予以查明，最終裁定撤銷原判，發(fā)回重審。

2020年10月26日本案庭審中，李某稱其從未讓胡某告知買方增加60萬元物業(yè)保證金的事情。忻某韜提交《補充說明》，稱2015年8月25日，其方完成了1000萬元購房款的支付，2015年9月8日完成契稅繳納，隨后一直催促鏈家公司組織過戶，鏈家公司店長胡某說業(yè)主要加價，否則不過戶。無奈只能訴諸法律，于2015年11月11日委托律師起訴，要求過戶。法院建議先調(diào)解，鏈家公司說他們溝通業(yè)主盡可能調(diào)解。在經(jīng)過半年的等待，2016年6-7月，鏈家公司店長胡某告訴其方調(diào)解好了，2016年10月1日前完成過戶、交房，并將理房通賬上的100萬元退還給其方作為拖延過戶、交房的賠償。2016年7月21日其方在鏈家公司知春路店里，店長胡某手寫了《協(xié)議》、出具了蓋章的鏈家公司收據(jù)，讓其方簽了對理房通100萬元托管資金的《解除協(xié)議書》，2016年7月21日其方收到退款100萬元，2016年7月28日按鏈家公司蓋章收據(jù)指定支付物業(yè)保證金60萬元，再次等待過戶交房，此時距其方支付完1000萬元購房款已經(jīng)過去將近1年了。

另查明，李某于2019年6月20日向北京市海淀區(qū)房屋管理局調(diào)取了如下涉案房屋網(wǎng)簽檔案材料：1.打印日期為2015年8月13日的合同編號為CXXX392的《存量房屋買賣合同（經(jīng)紀成交版）》，其上載明的出賣人為李英，買受人為忻某韜，成交價格為500萬元；落款處空白。2.落款日期為2015年8月13日的《存量房自有交易資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》，首部載明甲方和房屋出賣人為李英，乙方和房屋買受人為忻某韜，丙方為北京市海淀區(qū)房屋管理局。有關(guān)約定為：乙方自愿將《北京市存量房屋買賣合同》中約定的乙方自有交易資金（以下簡稱“自有資金”）存入雙方同意的賬戶名CXXX392（網(wǎng)簽合同編號）的賬戶作為存量房自有交易資金監(jiān)管賬戶（該賬戶與雙方均不認可的融信托管協(xié)議上載明的建委賬戶一致）。在交易失敗時，自有資金劃付至乙方在中國工商銀行開立的戶名為郭某的賬戶。3.落款日期為2015年8月18日的《存量房屋買賣合同（完成步驟）注銷申請表（經(jīng)紀成交）》，內(nèi)容為李英、忻某韜委托劉某辦理合同注銷手續(xù)。審理中，李某、忻某韜稱郭某當(dāng)時系胡某妻子，雙方均未簽署或同意過上述材料。忻某韜稱上述材料系胡某私自發(fā)起網(wǎng)簽、修改融信托管協(xié)議、注銷網(wǎng)簽、挪用監(jiān)管資金而采取的詐騙手段。

李某另提交李英借條、銀行交易明細、案外房屋產(chǎn)權(quán)證，證明李英因忻某韜違約行為無法按期收到購房款且急需支付另購新房房款迫于無奈借的貸款造成的經(jīng)濟損失；李英分別向多人借款427萬元，截至2018年9月5日利息累計2514898.7元。忻某韜對上述證據(jù)不認可，認為李英可能因股市虧損產(chǎn)生借款，即使真實存在，也與本案無關(guān)。

一審法院認為，李英與忻進簽訂的涉案合同及《補充協(xié)議》是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。合同履行過程中，李英將房屋出賣人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移至其子李某名下，忻進將房屋買受人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移至其子忻某韜名下，雙方另對房款支付、過戶時間等事項進行了變更，并簽署了《合同變更申請單》。李某與忻某韜分別取代李英、忻進成為該房屋買賣合同的出賣人、買受人，雙方均應(yīng)按照涉案合同以及《補充協(xié)議》《合同變更申請單》的約定履行各自的義務(wù)。

本案爭議焦點在于忻某韜是否依約向李某支付了涉案房屋剩余950萬元購房款。忻某韜主張忻進在2015年7月14日向鏈家公司支付代收購房款50萬元，在2015年7月24日向理房通公司托管賬戶存入400萬元，在2015年8月25日向李英轉(zhuǎn)賬500萬元，從而依約完成了剩余購房款的支付。李某稱其在第一筆定金50萬元外，僅于2015年8月25日收到500萬元購房款，忻某韜未依約完成剩余購房款的支付。根據(jù)本案查明事實，雙方2015年6月5日的《補充協(xié)議》約定，第一筆購房款450萬元在網(wǎng)簽后三個工作日內(nèi)以建委資金監(jiān)管的方式支付，第二筆購房款500萬元在2015年8月15日前的三個工作日內(nèi)以資金托管的方式支付，另約定雙方應(yīng)于2015年8月15日前的三個工作日內(nèi)辦理過戶手續(xù)。后雙方2015年7月24日的《融信托管協(xié)議》對《補充協(xié)議》中第一筆購房款450萬元的支付進行了變更，約定忻進在網(wǎng)簽協(xié)議生成后，且過戶前2個自然日將購房款450萬元存入理房通公司托管賬戶，中融信公司將該450萬元劃入海淀區(qū)建委資金監(jiān)管賬戶，并約定協(xié)議的變更、解除需經(jīng)四方一致同意，并簽署書面協(xié)議。2015年8月17日的《合同變更申請單》對第二筆購房款500萬元的支付亦進行了變更，將原條款“雙方約定2015年8月16日過戶，后續(xù)資金建委托管”變更為“2015年8月25日買賣雙方繳稅，繳稅完成后，乙方向甲方支付房款500萬元整，支付至李英女士工行賬戶，2015年9月8日前進行過戶手續(xù)”。根據(jù)上述約定，忻某韜應(yīng)在2015年8月25日前完成對剩余950萬元購房款的支付。忻進在明知上述約定的情況下，單方將購房款50萬元轉(zhuǎn)入胡某個人賬戶，并僅將400萬元購房款存入理房通公司托管賬戶。忻某韜雖主張上述購房款50萬元系由鏈家公司代收，但并未舉證證明李英同意由鏈家公司代收，且將大額購房款轉(zhuǎn)入胡某個人賬戶而非鏈家公司賬戶亦有違交易慣例，而胡某亦從未將該50萬元轉(zhuǎn)入理房通公司托管賬戶或直接支付給李英。此外，上述購房款400萬元后被存入雙方均不認可的第二份《融信托管協(xié)議》載明的賬戶名稱為虛假網(wǎng)簽合同編號CXXX392的建委資金監(jiān)管賬戶中，其中的300萬元于2015年8月14日通過雙方認為系偽造的上述虛假網(wǎng)簽合同、《存量房自有交易資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》《存量房屋買賣合同（完成步驟）注銷申請表（經(jīng)紀成交）》等文件轉(zhuǎn)出至郭某賬戶中，忻某韜認為上述文件均系胡某偽造用于詐騙該300萬元。剩余100萬元后通過被李某認為系偽造李英簽名的《解除協(xié)議書》于2016年7月27日退回忻進賬戶，忻進主張該100萬元系對方拖延過戶、交房的賠償，但并未提交充分證據(jù)證明其主張，且李某不予認可，故法院難以采納該主張。綜上，忻某韜雖主張已在2015年8月25日前依約向李某支付了剩余購房款950萬元，但其中的450萬元由于案外人原因未依約完成支付，符合《補充協(xié)議》第四條第3款第（3）項約定的根本違約情形，構(gòu)成根本違約。李某有權(quán)解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。合同解除后，李某應(yīng)向忻某韜返還全部購房款。因合同解除的責(zé)任在于忻某韜，且《補充協(xié)議》第四條第3款亦約定了違約金的計算，故對于李某要求忻某韜承擔(dān)違約金的訴訟請求，法院予以支持。關(guān)于違約金金額，李某主張違約金為230萬元，忻某韜認為該金額過高，李某雖提交李英的借條、交易明細等相關(guān)證據(jù)證明其實際損失，但上述證據(jù)尚不足以證明其主張的損失金額。法院綜合考慮本案案情、李某的實際損失、忻某韜的過錯程度及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，酌情判定忻某韜應(yīng)向李某支付的違約金數(shù)額為50萬元。忻某韜的反訴請求缺乏事實和法律依據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第六十條、第九十三條、第九十七條、第一百一十四條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定，判決：一、解除李某與忻某韜于2015年6月5日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；二、李某于本判決生效后七日內(nèi)向忻某韜返還購房款550萬元；三、忻某韜于本判決生效后七日內(nèi)向李某支付違約金50萬元；四、駁回李某的其他訴訟請求；五、駁回忻某韜的反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院對一審查明的事實予以確認。本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進行了證據(jù)交換和質(zhì)證。忻某韜提交如下證據(jù)：證據(jù)一，2020京01刑初52號刑事判決書，證據(jù)內(nèi)容：李某通過鏈家公司將房屋又賣給韓某，并收取定金。錢是通過胡某個人賬戶轉(zhuǎn)給李英或者李某。證明目的：李某一房二賣，李某一方已收到174萬元。證據(jù)二，《北京天正華會計師事務(wù)所（普通合伙）司法鑒定意見書》復(fù)印件，證據(jù)來源：韓某在2021年2月7日從北京市第一中級人民法院孫某法官處取得的刑事案件中的證據(jù)材料，證據(jù)胡某控制的銀行賬戶支付給李某1735000元、李英932000元。李某認可證據(jù)一的真實性，不認可證明目的，我方從來沒有授權(quán)過胡某和韓某賣涉案房屋，從未與韓某簽署協(xié)議，我方也沒有收到過174萬元定金；不認可證據(jù)二，胡某確實給過李英200多萬元，但是在忻進與鏈家公司簽訂解除協(xié)議后。鏈家公司認可上述證據(jù)的真實性和證明目的。中融信公司認可上述之間的真實性，證明目的與我公司無關(guān)。

李某提交李英與胡某2017年11月29日簽訂的《協(xié)議》復(fù)印件，證明內(nèi)容：胡某自愿代替忻進向李英支付違約金371.5萬元，證明目的：胡某支付我們的是賠償款，不是房款。忻某韜對李某提交的上述證據(jù)及證明目的不認可。鏈家公司不認可該證據(jù)的真實性和關(guān)聯(lián)性。中融信公司認為胡某個人協(xié)議不發(fā)表意見。二審中，鏈家公司、中融信公司沒有提交新證據(jù)。

本院認為，李英與忻進簽訂的涉案合同及《補充協(xié)議》是雙方真實意思的表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。合同履行過程中，李英將房屋出賣人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移至其子李某名下，忻進將房屋買受人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)移至其子忻某韜名下，雙方另對房款支付、過戶時間等事項進行了變更，并簽署了《合同變更申請單》。李某與忻某韜分別取代李英、忻進成為該房屋買賣合同的出賣人、買受人，雙方均應(yīng)按照涉案合同以及《補充協(xié)議》《合同變更申請單》的約定履行各自的義務(wù)。

本案焦點有三：一、忻某韜是否由于己方原因未按約定履行支付購房款義務(wù)，是否構(gòu)成根本違約；二、2015年7月24日四方簽署《融信托管協(xié)議》中約定的資金提前被劃轉(zhuǎn)至案外人賬戶，是否屬于買受人因第三人原因違約；三、本案房屋買賣合同未能履行的原因，及出賣人有無解除權(quán)。

焦點一，忻某韜是否由于己方原因未按約定履行支付購房款義務(wù)。根據(jù)李英與忻進簽訂的《補充協(xié)議》第二條第2款約定，（1）乙方于網(wǎng)簽合同的三個工作日內(nèi)將第一筆購房款450萬元（不包含前期支付的定金50萬元）以建委資金監(jiān)管的方式支付甲方；（2）乙方于2015年8月15日前的3個工作日內(nèi)將第二筆購房款500萬元以資金托管的方式支付甲方。2015年8月17日，李英與忻進簽訂《合同變更申請單》，約定：原條款內(nèi)容：雙方約定于2015年8月16日過戶，后續(xù)資金建委資金監(jiān)管?，F(xiàn)條款內(nèi)容：2015年8月25日繳稅，繳稅完成后，乙方向甲方支付房款500萬元整，支付李英工行賬戶。雙方均認可該條款系對《補充協(xié)議》第二條第2款第（2）項的購房款支付的變更，即500萬元資金托管變更為自行支付。2015年8月25日，忻進向李英銀行賬戶轉(zhuǎn)賬500萬元。雙方對該筆款項的支付方式存在爭議，李某主張忻進支付的該款項系履行《補充協(xié)議》第二條第2款第（1）項約定的支付購房款的義務(wù)，變更條款忻某韜實際未予以履行。忻某韜主張其父于2015年8月25日向李英銀行賬戶轉(zhuǎn)賬500萬元系履行《合同變更申請單》中的條款，關(guān)于《補充協(xié)議》第二條第2款第（1）項的條款，已于之前實際履行，其父于2015年7月14日向胡某轉(zhuǎn)賬50萬元，于7月24日向涉案合同的理房通托管賬戶支付400萬元。對此，本院認為，從數(shù)額上看，2015年8月25日忻進向李英銀行賬戶轉(zhuǎn)賬的500萬元與變更條款的數(shù)額相一致，從履行方式上看，500萬元為自行支付，與雙方簽訂的《補充協(xié)議》第二條第2款第（1）項約定的建委資金監(jiān)管方式不符。關(guān)于雙方簽訂的《補充協(xié)議》第二條第2款第（1）項中450萬元購房款的履行情況，該筆購房款款項支付方式雖約定為建委資金監(jiān)管，但雙方隨后簽訂的《融信托管協(xié)議》約定450萬元通過理房通進行資金托管，理房通的支付方式亦是網(wǎng)簽合同簽訂后，由理房通劃付建委資金監(jiān)管賬戶，與雙方約定并無矛盾。故第一筆購房款忻進已通過向胡某支付50萬元，向理房通賬戶支付400萬元的方式履行，其于2015年8月25日向李英賬戶轉(zhuǎn)賬500萬元系履行變更條款。

因此忻某韜按照《補充協(xié)議》及《合同變更申請單》履行了自己的付款義務(wù)，雖然2015年7月14日的履行行為存在瑕疵，但其作出了合理解釋，且相對于整個合同的履行而言，不影響合同目的的實現(xiàn)，故其行為不構(gòu)成根本違約。

焦點二，2015年7月24日四方簽署《融信托管協(xié)議》中約定的資金被劃轉(zhuǎn)至案外人賬戶，是否構(gòu)成買受人因第三人原因違約。

2015年7月24日，李英（甲方）、忻進（乙方）、中融信公司（丙方）、鏈家公司（丁方）簽訂《融信托管協(xié)議》。約定甲乙雙方授權(quán)由丙方及理房通對托管賬戶進行管理，并按本協(xié)議約定的條件對托管資金進行劃轉(zhuǎn)。乙方將購房款450萬元整存入托管賬戶內(nèi)，乙方將托管資金存入托管賬戶后，丙方應(yīng)將部分購房款450萬元整劃入海淀區(qū)建委資金監(jiān)管賬戶。除本協(xié)議約定的情況外，本協(xié)議的變更、解除、終止須經(jīng)甲乙丙丁四方一致同意，并簽署書面協(xié)議。根據(jù)協(xié)議簽訂的主體及權(quán)利義務(wù)的約定，該協(xié)議系一份四方協(xié)議，各方均根據(jù)合同享有權(quán)利、履行義務(wù)。其中中融信公司有義務(wù)將購房款劃入涉案合同的海淀區(qū)建委資金監(jiān)管賬戶，根據(jù)本案查明的事實，忻進于簽訂《融信托管協(xié)議》前向胡某支付50萬元，于簽訂合同當(dāng)日向理房通公司托管賬戶轉(zhuǎn)入400萬元，后該筆款項中的300萬元被轉(zhuǎn)入與本案涉案合同無關(guān)的建委資金監(jiān)管賬戶內(nèi)。另100萬元購房款，胡某偽造《融信托管協(xié)議》，隱瞞、虛構(gòu)事實，偽造李英簽字，與忻進簽署《解除協(xié)議書》并退回該筆款項。故丙方未如期將450萬元整劃入買賣雙方的海淀區(qū)建委資金監(jiān)管賬戶，導(dǎo)致該份《融信托管協(xié)議》不能繼續(xù)履行。忻某韜作為購房人，已將約定的資金監(jiān)管的購房款如期支付，在該《融信托管協(xié)議》的履行中不存在違約行為。

《融信托管協(xié)議》與房屋買賣合同雖是兩份獨立的協(xié)議，但二者之間密切關(guān)聯(lián)，《融信托管協(xié)議》是對房屋買賣合同中部分購房款的支付方式的特別約定。無論是依據(jù)房屋買賣合同還是《融信托管協(xié)議》，買受人忻某韜均如約履行了支付購房款的義務(wù)，丙方將款項劃轉(zhuǎn)至案外人賬戶，可能導(dǎo)致后續(xù)出賣人無法收到相應(yīng)的購房款，但該情形不構(gòu)成買受人因合同以外第三人的原因違反合同約定的情形。

焦點三，本案房屋買賣合同未能履行的原因，及出賣人有無解除權(quán)。

根據(jù)《補充協(xié)議》《合同變更申請單》約定，在買受人支付完畢除物業(yè)保證金以外的購房款后，三方于2015年9月8日辦理過戶手續(xù)。前述，2015年9月8日前，忻某韜已按約履行完畢支付購房款的義務(wù)，李某拒絕于該日辦理過戶手續(xù)，理由是，對于忻進向胡某賬戶支付50萬元，向理房通賬戶支付400萬元，并非雙方約定的履行方式，且其并不知情，胡某對其陳述買受人并未付款，故其未履行過戶手續(xù)。對此，本院認為，其一，關(guān)于《補充協(xié)議》及《合同變更申請單》中兩筆購房款的履行方式，前已述及，不再贅述，李某稱忻某韜支付款項不符合雙方約定，無合同依據(jù)。其二，李某完成過戶后，方能如期收到全部購房款，在此之前，其以未實際收到全部購房款為由，拒絕履行過戶義務(wù)不能成立。其三，關(guān)于其辯稱不知情一節(jié)。對此，本院認為，雙方簽訂《融信托管協(xié)議》約定，忻進過戶前2個自然日將托管資金存入托管賬戶，從胡某一系列的私自發(fā)起網(wǎng)簽、偽造《融信托管協(xié)議》、注銷網(wǎng)簽、挪用監(jiān)管資金的行為可知，其意圖將買受人支付的購房款據(jù)為己有，故對于李某主張對買受人已支付購房款450萬元不知情，具有合理解釋。在忻進向理房通賬戶支付完購房款后，中融信公司及鏈家公司有義務(wù)通知出賣人，其中中融信公司亦負有對托管資金劃轉(zhuǎn)至涉案合同建委資金監(jiān)管賬戶的義務(wù)。本案中，由于中融信公司及鏈家公司未履行上述義務(wù)，導(dǎo)致李某拒絕過戶，構(gòu)成當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約，李某主張解除合同，并要求忻某韜承擔(dān)違約責(zé)任，無事實及法律依據(jù)，本院不予支持。忻某韜二審期間同意支付物業(yè)保證金50萬元并代為支付剩余購房款450萬元，其另案主張相關(guān)權(quán)利，本院不持異議，對其要求判令李某配合涉案房屋過戶登記至其名下的訴訟請求予以支持。

綜上所述，忻某韜的上訴請求成立，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百二十一條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市海淀區(qū)人民法院（2019）京0108民初49406號民事判決；

二、忻某韜于本判決生效后十日內(nèi)向李某支付剩余購房款500萬元，李某在收到忻某韜上述購房款后三日內(nèi)將北京市海淀區(qū)1501號房屋過戶至忻某韜名下；

三、駁回李某的全部訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審本訴案件受理費84800元，由李某負擔(dān)（已交納67400元，余款于本判決生效后七日內(nèi)交納）；一審反訴案件受理費42400元，由李某負擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費84800元，由李某負擔(dān)（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　　趙　蕾

審 判 員　　劉　磊

審 判 員　　朱文君

二〇二一年三月三十一日

法官助理　　李　想

書 記 員　　羅嬌楊