上訴人（原審被告、反訴原告）：北京鈺偉宏達(dá)汽車(chē)服務(wù)中心，住所地北京市海淀區(qū)西直門(mén)外小村**。

法定代表人：郝長(zhǎng)河，投資人。

委托訴訟代理人：金寅，北京海潤(rùn)天睿律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京首鋼賓館開(kāi)發(fā)有限公司，，住所地北京市海淀區(qū)西直門(mén)北大街**首鋼綜合樓**

法定代表人：高立杰，經(jīng)理、執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：買(mǎi)崢崢，北京市君合律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：吳毅恒，北京市君合律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：北京首鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地北，住所地北京市石景山區(qū)金頂北路**院******v>

法定代表人：吳林，董事長(zhǎng)。

委托訴訟代理人：王利華，北京市君合律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：吳毅恒，北京市君合律師事務(wù)所律師。

上訴人北京鈺偉宏達(dá)汽車(chē)服務(wù)中心（以下簡(jiǎn)稱(chēng)鈺偉宏達(dá)中心）因與被上訴人北京首鋼賓館開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)首鋼賓館）、北京首鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)首鋼房地產(chǎn)）租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2018）京0108民初59219號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月3日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

鈺偉宏達(dá)中心上訴請(qǐng)求：撤銷(xiāo)原判，改判駁回被上訴人的一審訴訟請(qǐng)求，改判首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)向鈺偉宏達(dá)中心支付房屋新建、翻建等費(fèi)用2364169.05元，返還租金90100元；全部訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實(shí)與理由：1.一審就合同效力認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤，《租賃合同》因違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效。北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)海淀分局就“海云軒住宅樓西南角小院土地情況”出函（京規(guī)自海函[2019]96號(hào)）中明確表示，北京市海淀區(qū)西直門(mén)外小村33號(hào)海云軒住宅樓西南角1700平方米小院土地權(quán)屬歸海云軒小區(qū)全體業(yè)主共同共有，北京市海淀區(qū)海云軒公寓西南角1700平方米的小院（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案小院）土地的實(shí)際權(quán)利人是海云軒小區(qū)業(yè)主，被上訴人無(wú)權(quán)處分涉案小院。涉案租賃標(biāo)的物改變了土地規(guī)劃用途且無(wú)合法建設(shè)手續(xù)。2.鈺偉宏達(dá)中心基于對(duì)《租賃合同》的信任，對(duì)小院路面平整及院內(nèi)房屋拆除、建造、維修、維護(hù)等工程，因被上訴人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致合同無(wú)效，故被上訴人應(yīng)承擔(dān)賠償上訴人工程造價(jià)損失的損害賠償責(zé)任。3.涉案小院歸全體業(yè)主所有，被上訴人應(yīng)向上訴人返還租金。

首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)辯稱(chēng)，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請(qǐng)求和理由。被上訴人是涉案土地使用權(quán)人。

首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)向一審法院起訴請(qǐng)求：1.請(qǐng)求判令鈺偉宏達(dá)中心立即騰退涉案小院，并清退小院內(nèi)人員；2.請(qǐng)求判令鈺偉宏達(dá)中心拆除小院所在土地上建筑、設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，將涉案小院交付給我方；3.請(qǐng)求判令鈺偉宏達(dá)中心按照市場(chǎng)上同地段同類(lèi)租賃標(biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)即每月15萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)支付自2015年2月1日起至該中心實(shí)際騰退之日止的逾期騰退占用使用費(fèi)；訴訟費(fèi)由鈺偉宏達(dá)中心承擔(dān)。

鈺偉宏達(dá)中心向一審法院反訴請(qǐng)求：1、請(qǐng)求判令首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)向我方支付涉案小院上房屋新建、翻建、翻新、維護(hù)及道路平整費(fèi)用共計(jì)人民幣2364169.05元；2、請(qǐng)求判令首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)向我方返還租金901000元并承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：北京西瀛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)西瀛公司）系涉案小院所在的海淀區(qū)西直門(mén)外小村33號(hào)海云軒公寓的開(kāi)發(fā)商，于2003年4月取得涉案小院土地使用權(quán)。2003年7月20日，西瀛公司（甲方）與王福軍（乙方）簽訂《租賃合同書(shū)》，約定甲方將海云軒公寓西南角800平米空地（系涉案小院部分空地）租賃給王福軍，用于洗車(chē)業(yè)務(wù)，不允許變?yōu)槠渌猛荆灰蛭麇竟こ绦枰?，?huì)隨時(shí)收回土地，此合同為短期合同，按月計(jì)算，不足一月，按實(shí)際天數(shù)計(jì)算；租金3500元/月。

2006年，西瀛公司（甲方）與北京鈺偉宏達(dá)汽車(chē)裝飾中心（乙方）簽訂《租賃合同》，約定將涉案小院及6間房屋租賃給乙方使用；租賃期限為一年，即從2006年5月1日起至2007年4月30日止；租賃期滿乙方如想繼續(xù)租用，在同等承租條件下，乙方有優(yōu)先權(quán)；租金為一年六萬(wàn)元人民幣，月付；關(guān)于裝修約定：在租賃期限內(nèi)如乙方須對(duì)出租用房進(jìn)行裝修、改建，擴(kuò)建須事先向甲方提交裝修、改建設(shè)計(jì)方案，并經(jīng)甲方同意，同時(shí)須向政府有關(guān)部門(mén)申報(bào)同意。甲方可對(duì)該部分方案提出異議，乙方應(yīng)予修改；改建、裝修、擴(kuò)建費(fèi)用由乙方承擔(dān)；裝修、改建、擴(kuò)建增加的附屬物產(chǎn)權(quán)屬甲方所有；乙方無(wú)權(quán)對(duì)該主張權(quán)利或要求甲方予以補(bǔ)貼。關(guān)于合同終止約定：合同提前終止或有效期屆滿，乙方應(yīng)于終止之日或租賃期限屆滿之日搬出出租用房，并將租賃房屋交給甲方。

2009年3月3日，鈺偉宏達(dá)中心成立，后與西瀛公司簽訂租賃合同，約定西瀛公司將涉案小院及6間房屋租賃給鈺偉宏達(dá)中心使用，租賃期限為一年，即從2009年5月1日起至2010年4月30日止；租金一年72000元，平均每月租金6000元；關(guān)于裝修約定：在租賃期限內(nèi)如乙方需對(duì)出租用房進(jìn)行裝修、改建、擴(kuò)建，須事先向甲方提交裝修、改建、擴(kuò)建設(shè)計(jì)方案，并經(jīng)甲方同意，同時(shí)須向政府有關(guān)部門(mén)申報(bào)同意或備案。甲方可對(duì)該部分方案提出異議，乙方應(yīng)予修改。裝修、改建、擴(kuò)建費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。關(guān)于合同終止約定：合同提前終止或有效期屆滿，乙方應(yīng)于終止之日或租賃期限屆滿前2日搬出出租用房，并將出租用房交給甲方。

2010年1月31日起，西瀛公司與鈺偉宏達(dá)中心每年續(xù)簽租賃合同，合同租賃期限均為一年，直至簽訂涉案2014年2月26日租賃合同。2014年2月26日，西瀛公司（甲方）與鈺偉宏達(dá)中心（乙方）簽訂《租賃合同》，有關(guān)約定如下：甲方將涉案小院及6間房屋（以下簡(jiǎn)稱(chēng)出租用房）租賃給乙方使用。出租用房的功能為汽車(chē)服務(wù)，出租給乙方使用。乙方不得隨意轉(zhuǎn)變使用功能。如乙方未經(jīng)甲方同意擅自轉(zhuǎn)變使用功能，甲方有權(quán)終止合同。一切后果由乙方自行承擔(dān)。租賃期限為一年，即從2014年2月1日起至2015年1月31日止。租賃期滿乙方如想繼續(xù)租用，在同等承租條件下，乙方有優(yōu)先權(quán)。乙方應(yīng)在合同期滿前一個(gè)月內(nèi)提出繼續(xù)租用的書(shū)面申請(qǐng)，得到甲方同意后，雙方另行簽署租賃合同。關(guān)于交付：乙方已充分知悉出租用房的現(xiàn)狀，甲方在本租賃合同生效之日起3日內(nèi)，將出租用房按現(xiàn)狀交付乙方使用。關(guān)于租金：租金一年總金額為12萬(wàn)元，平均每月租金為1萬(wàn)元。關(guān)于物業(yè)管理：乙方在租賃期滿或合同提前終止時(shí)，應(yīng)于租賃期滿之日的前10日或提前終止之日將出租用房清掃干凈，搬遷完畢，恢復(fù)至租賃時(shí)現(xiàn)狀，并將出租用房交還給甲方。關(guān)于裝修：在租賃期限內(nèi)如乙方需對(duì)出租用房進(jìn)行裝修、改建、擴(kuò)建、須事先向甲方提交裝修、改建、擴(kuò)建設(shè)計(jì)方案，并經(jīng)甲方同意，同時(shí)須向政府有關(guān)部門(mén)申報(bào)同意或備案。甲方可對(duì)該部分方案提出異議，乙方應(yīng)予修改、裝修、改建、擴(kuò)建費(fèi)用由乙方自行承擔(dān)。關(guān)于合同終止：本合同提前終止或有效期屆滿，乙方應(yīng)于終止之日或租賃期屆滿5日搬出出租用房，并將出租用房交還給甲方。乙方逾期不搬出或不返還出租用房的，甲方有權(quán)收回出租用房，將出租用房?jī)?nèi)的物品搬離出租用房，因此而產(chǎn)生的相應(yīng)費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)，甲方不負(fù)擔(dān)任何費(fèi)用及責(zé)任。上述合同到期后，西瀛公司多次向鈺偉宏達(dá)中心發(fā)送告知函，告知其合同已經(jīng)到期，不再續(xù)租合同。鈺偉宏達(dá)中心一直占有使用涉案小院至今。

關(guān)于雙方租賃合同效力，鈺偉宏達(dá)中心主張雙方合同為無(wú)效合同，因首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)并非涉案小院土地的權(quán)利人，現(xiàn)該小區(qū)已進(jìn)行住宅銷(xiāo)售，故涉案小院土地實(shí)際使用權(quán)人應(yīng)為小區(qū)全體業(yè)主。涉案小院改變了土地規(guī)劃且無(wú)合法建設(shè)手續(xù)，故雙方之間的合同因違反我國(guó)效力強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)對(duì)此不予認(rèn)可，稱(chēng)雙方之間的合同為有效合同。

關(guān)于雙方租賃合同期限，鈺偉宏達(dá)中心主張自2003年開(kāi)始，其與西瀛公司就涉案小院及6間房屋達(dá)成租賃合意，口頭約定租期為15年，因?yàn)槲麇痉Q(chēng)上級(jí)單位不讓簽15年，為規(guī)避審批，一年一簽租賃合同。首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)對(duì)此不予認(rèn)可。于本案庭審中，鈺偉宏達(dá)中心認(rèn)可雙方之間的租賃合同已于2015年1月31日到期。

關(guān)于涉案小院內(nèi)情況，經(jīng)法院查明，2003年簽訂租賃合同時(shí)，交付標(biāo)的包括涉案小院的土地及小院內(nèi)的6間簡(jiǎn)易房屋，后該6間房屋于2003年8月被當(dāng)時(shí)的承租人拆除。涉案小院地上現(xiàn)有26間房屋，系自2003年8月起至2013年期間承租人在未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證情況下建設(shè)的房屋?，F(xiàn)鈺偉宏達(dá)中心在租賃期間將涉案小院上的部分房屋轉(zhuǎn)租給了案外人。另，鈺偉宏達(dá)中心在原審中稱(chēng)承租人王福軍系其實(shí)際控制人王偉的叔叔，2003年簽約時(shí)王偉不在北京，讓王福軍代簽了租賃合同；涉案小院的承租都是由王偉進(jìn)行的，此后也是由王偉控制的企業(yè)來(lái)承租，并申請(qǐng)王偉出庭作證，證明上述情況。

關(guān)于租賃合同項(xiàng)下的標(biāo)的物，庭審中，雙方均認(rèn)可租賃合同項(xiàng)下的標(biāo)的物為涉案小院土地，并不包括小院內(nèi)房屋。

庭審中，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)以合同期限已屆滿為由要求鈺偉宏達(dá)中心立即騰退并交付涉案小院，并清退小院內(nèi)人員；拆除小院所在土地上建筑、設(shè)施，恢復(fù)土地原狀。鈺偉宏達(dá)中心則以首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)并非涉案小院土地權(quán)利人為由予以抗辯。關(guān)于上述爭(zhēng)議，經(jīng)雙方申請(qǐng)，法院分別從北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京市規(guī)委）、北京市國(guó)土資源局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)北京市國(guó)土局）海淀分局調(diào)取了與涉案小院的相關(guān)檔案材料，上述材料顯示：北京市國(guó)土局與西瀛公司于2002年12月11日簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，將涉案小院所在的北京市海淀區(qū)西直門(mén)外小村33號(hào)海云軒住宅樓土地出讓給西瀛公司；2003年2月13日，西瀛公司向北京市規(guī)委申請(qǐng)?jiān)谏姘感≡荷蠟樾^(qū)住戶建一座住宅配套會(huì)所；2003年3月18日，北京市規(guī)委就此出具《規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)》，同意該項(xiàng)目建設(shè)，擬規(guī)劃建設(shè)用地使用性質(zhì)為住宅，面積約2200平方米；該意見(jiàn)書(shū)有效期二年，逾期自動(dòng)失效。西瀛公司于2003年2月25日取得上述地塊使用權(quán)，用途為住宅、地下車(chē)庫(kù)，該證、地下車(chē)庫(kù)小院部分注明為俱樂(lè)部；后西瀛公司未按規(guī)劃建設(shè)配套會(huì)所。為查明涉案小院土地使用權(quán)人，法院曾向北京市規(guī)委海淀分局發(fā)函，后該部門(mén)于2019年5月27日向法院回函，內(nèi)容載明：該土地登記使用權(quán)人為西瀛公司，但因該小區(qū)已進(jìn)行住宅出售，故該宗地實(shí)際應(yīng)為小區(qū)全體業(yè)主共同共有。庭審中，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)對(duì)上述回函內(nèi)容有異議，并依法向該部門(mén)申請(qǐng)復(fù)核。后于2019年10月16日，北京市規(guī)委海淀分局再次向法院發(fā)送函件，內(nèi)容載明：現(xiàn)該地塊上原規(guī)劃建設(shè)“住宅配套會(huì)所”的規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)已逾期自動(dòng)失效，且該配套會(huì)所建筑面積未包含在西瀛公司與原北京市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及其補(bǔ)充協(xié)議約定的出讓建筑面積范圍內(nèi)。故西瀛公司現(xiàn)仍為該宗土地的使用權(quán)人。根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，該原擬建“住宅配套會(huì)所”是否屬于業(yè)主共有的幾種情形，未找到明確認(rèn)定依據(jù)。請(qǐng)以本次復(fù)函內(nèi)容為準(zhǔn)。庭審中，鈺偉宏達(dá)中心對(duì)上述意見(jiàn)不予認(rèn)可，并已向該部門(mén)申請(qǐng)復(fù)核。截至本案開(kāi)庭之日，北京市規(guī)委海淀分局未就相關(guān)復(fù)核明確新的意見(jiàn)。關(guān)于現(xiàn)涉案小院內(nèi)房屋轉(zhuǎn)租的情況，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)表示其知曉相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，并不在本案中申請(qǐng)追加次承租人。

庭審中，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)另要求鈺偉宏達(dá)中心按照每月15萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)支付自2015年2月1日至實(shí)際騰退之日的逾期騰退占有使用費(fèi)。關(guān)于費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)公司曾于原審中申請(qǐng)對(duì)涉案小院和院內(nèi)房屋自2015年2月1日起至鈺偉宏達(dá)中心實(shí)際騰退之日止的市場(chǎng)月租金價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，后法院依法委托北京華源龍?zhí)┓康禺a(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估有限公司進(jìn)行評(píng)估，該公司向法院出具案件撤銷(xiāo)評(píng)估函，稱(chēng)因估價(jià)對(duì)象的房屋及土地使用權(quán)雙方當(dāng)事人都沒(méi)有占用及處分的權(quán)利，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中合法性原則，該公司不能評(píng)估。該鑒定被退回法院。于本次審理過(guò)程中，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)公司表示不再就租金申請(qǐng)?jiān)u估鑒定，其參考市場(chǎng)價(jià)值予以主張，并向法院提交了網(wǎng)頁(yè)打印的租金費(fèi)用明細(xì)。鈺偉宏達(dá)中心對(duì)上述主張不予認(rèn)可，稱(chēng)首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)并非涉案小院的合法權(quán)利人，故即便交付土地或支付占用費(fèi)，也不應(yīng)當(dāng)向其交納。

鈺偉宏達(dá)中心主張基于對(duì)首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)的信任，多次就房屋進(jìn)行改造、裝修，故要求賠償其相應(yīng)損失。為此，鈺偉宏達(dá)中心于原審中申請(qǐng)對(duì)涉案小院路面平整及院內(nèi)房屋拆除、建造、維修、維護(hù)等工程進(jìn)行工程造價(jià)評(píng)估鑒定。后法院依法委托北京中潤(rùn)達(dá)工程咨詢有限公司進(jìn)行鑒定，該公司出具《造價(jià)鑒定意見(jiàn)書(shū)》，載明：自2003年起，鈺偉宏達(dá)中心與首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)相繼簽訂租賃合同，租賃涉案小院及6間房屋。租賃期間，鈺偉宏達(dá)中心對(duì)涉案小院路面進(jìn)行了平整及院內(nèi)房屋進(jìn)行了拆除、建造、翻建、維護(hù)。鑒定意見(jiàn)為工程造價(jià)金額為2364169.05元。首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)在異議期內(nèi)向法院提交《關(guān)于對(duì)＜造價(jià)鑒定意見(jiàn)書(shū)＞的質(zhì)疑和異議》，鑒定機(jī)構(gòu)收到法院轉(zhuǎn)交材料后出具回復(fù)意見(jiàn)，堅(jiān)持鑒定意見(jiàn)。經(jīng)質(zhì)證，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)對(duì)鑒定意見(jiàn)不予認(rèn)可，稱(chēng)鈺偉宏達(dá)中心裝修、改造并未取得該單位同意，且即便確實(shí)存在損失，依據(jù)雙方合同約定，相關(guān)損失應(yīng)由鈺偉宏達(dá)中心自行承擔(dān)。

鈺偉宏達(dá)中心另以雙方租賃合同無(wú)效為由要求首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)返還已繳納的租金共計(jì)901000元并按照每年租金為基數(shù)按照同期貸款利率賠償相應(yīng)損失。首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)對(duì)此不予認(rèn)可，稱(chēng)雙方之間的合同為有效合同。

審理中，另查明，西瀛公司已將海云軒住宅公寓對(duì)外出售。2015年12月22日，西瀛公司被注銷(xiāo)，其權(quán)利義務(wù)由其股東首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)承接。

一審法院認(rèn)為，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)以租賃合同糾紛為由起訴至法院，故本案雙方之間的法律關(guān)系為合同關(guān)系。根據(jù)本案證據(jù)及雙方的訴辯意見(jiàn)，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中于以下幾個(gè)方面：1、雙方租賃合同的效力？2、租賃合同到期后的后果？對(duì)此，法院逐一分析如下：

一、雙方租賃合同的效力

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。依據(jù)上述規(guī)定，出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響買(mǎi)賣(mài)合同的效力。鑒于法律對(duì)于無(wú)權(quán)處分房屋的買(mǎi)賣(mài)行為尚且已作出合同有效的規(guī)定，根據(jù)“舉重以明輕”的原則，將未經(jīng)權(quán)利人允許的出租行為認(rèn)定有效，更利于保護(hù)承租人的合法權(quán)益和實(shí)現(xiàn)司法公平正義的原則。本案中的租賃合同系西瀛公司與鈺偉宏達(dá)中心自愿簽署，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，具有法律效力?，F(xiàn)鈺偉宏達(dá)中心主張西瀛公司出租行為構(gòu)成無(wú)權(quán)處分并據(jù)此要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效，有悖法理和法律基本原則，法院不予采納。鈺偉宏達(dá)中心主張涉案租賃合同違反我國(guó)效力性強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院亦不予支持。

二、租賃合同到期的后果

庭審中，鈺偉宏達(dá)公司雖主張雙方曾口頭約定租賃合同期限為15年，但未向法院充分舉證，且于本次庭審中，其認(rèn)可雙方之間的租賃合同已于2015年1月31日到期。依據(jù)雙方之間合同約定，合同有效期屆滿，鈺偉宏達(dá)中心應(yīng)于租賃期屆滿5日搬出出租用房，并將出租用房交還給甲方。現(xiàn)雙方租賃合同已到期，鈺偉宏達(dá)中心應(yīng)將涉案小院交還給首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)公司。關(guān)于鈺偉宏達(dá)中心主張首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)并非涉案小院土地實(shí)際權(quán)利人，實(shí)際權(quán)利人應(yīng)為小區(qū)業(yè)主，故即便涉及交付亦不應(yīng)當(dāng)向首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)交付之抗辯主張，法院認(rèn)為，關(guān)于雙方爭(zhēng)議的涉案小院土地使用權(quán)人的情況，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。依據(jù)上述法律規(guī)定，屬于業(yè)主共有的前提須為建筑區(qū)劃內(nèi)，且依據(jù)法院向北京市規(guī)委調(diào)查的結(jié)果可知，該部門(mén)明確表示涉案小院該地塊上原規(guī)劃建設(shè)“住宅配套會(huì)所”的規(guī)劃意見(jiàn)通知書(shū)已逾期自動(dòng)失效，且該配套會(huì)所建筑面積未包含在西瀛公司與原北京市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及其補(bǔ)充協(xié)議約定的出讓建筑面積范圍內(nèi)。故西瀛公司現(xiàn)仍為該宗土地的使用權(quán)人。故法院對(duì)鈺偉宏達(dá)中心之上述抗辯意見(jiàn)不予采信，現(xiàn)首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)公司仍為涉案小院的土地使用權(quán)人，故合同到期后，鈺偉宏達(dá)中心應(yīng)當(dāng)將涉案小院騰退交付于首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)。

關(guān)于具體交付范圍，庭審中，雙方均認(rèn)可租賃合同項(xiàng)下的標(biāo)的僅為涉案小院，并不包含小院內(nèi)房屋。且鈺偉宏達(dá)中心亦表示現(xiàn)涉案小院內(nèi)房屋為其在租賃期間建設(shè)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，依據(jù)雙方之間合同約定，鈺偉宏達(dá)中心在租賃期滿時(shí)，應(yīng)將出租用房清掃干凈，搬遷完畢，恢復(fù)至租賃時(shí)現(xiàn)狀，并將出租用房交還給首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)?，F(xiàn)首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)要求鈺偉宏達(dá)中心拆除涉案小院所在土地上建筑、設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，具有事實(shí)及法律依據(jù)，法院予以支持。

首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)另要求鈺偉宏達(dá)中心按照每月15萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)支付自2015年2月1日至實(shí)際騰退之日的逾期騰退占有使用費(fèi)。因雙方于合同到期后就涉案小院土地使用權(quán)人存在爭(zhēng)議并訴至法院，在此期間涉案小院維持租賃現(xiàn)狀，現(xiàn)首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)公司要求鈺偉宏達(dá)公司支付自2015年2月1日起至實(shí)際騰退之日止的占有使用費(fèi)，具有事實(shí)及法律依據(jù)，但其主張的期間有誤且標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，法院參照雙方租金標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定對(duì)占有使用費(fèi)予以酌情判定。

關(guān)于鈺偉宏達(dá)中心要求首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)向其支付涉案小院上房屋新建、翻建、翻新、維護(hù)及道路平整等費(fèi)用，依據(jù)雙方之間的合同約定，鈺偉宏達(dá)中心對(duì)涉案小院裝修、改建、擴(kuò)建費(fèi)用由鈺偉宏達(dá)中心自行承擔(dān)，且雙方之間的租賃合同已于2015年1月31日到期，故鈺偉宏達(dá)中心要求首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)承擔(dān)其改擴(kuò)建相關(guān)費(fèi)用，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。鈺偉宏達(dá)中心另要求首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)返還房屋租金及賠償相應(yīng)利息損失，亦缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，法院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第八條、第四十四條、第一百零七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條規(guī)定、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條、第十三條、《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第三條之規(guī)定，判決：一、北京鈺偉宏達(dá)汽車(chē)服務(wù)中心于本判決生效后90日內(nèi)拆除位于北京市海淀區(qū)海云軒公寓西南角1700平方米的小院內(nèi)土地上建筑、設(shè)施，恢復(fù)土地原狀，并將該小院騰退交付至北京首鋼賓館開(kāi)發(fā)有限公司、北京首鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司；二、北京鈺偉宏達(dá)汽車(chē)服務(wù)中心于本判決生效后90日內(nèi)支付北京首鋼賓館開(kāi)發(fā)有限公司、北京首鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占有使用費(fèi)，自2015年2月6日起按照年租金12萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至上述租賃場(chǎng)地實(shí)際騰退之日止；三、駁回北京首鋼賓館開(kāi)發(fā)有限公司、北京首鋼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的其他本訴請(qǐng)求；四、駁回北京鈺偉宏達(dá)汽車(chē)服務(wù)中心的反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院對(duì)一審查明的事實(shí)予以確認(rèn)。本案二審期間鈺偉宏達(dá)中心提交海云軒業(yè)主委員會(huì)的函，證明涉案土地歸全體業(yè)主。首鋼房地產(chǎn)、首鋼賓館對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性和證明目的均不予認(rèn)可。

本院認(rèn)為，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是涉案租賃合同的效力以及涉案小院是否應(yīng)返還首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)。違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的，合同無(wú)效。鈺偉宏達(dá)中心主張西瀛公司對(duì)涉案小院所在土地沒(méi)有合法的使用權(quán)，故租賃合同無(wú)效，就該主張，一審法院已經(jīng)闡明合同效力不受當(dāng)事人對(duì)合同標(biāo)的有無(wú)處分權(quán)的影響，本院對(duì)此不再贅述。鈺偉宏達(dá)中心主張涉案小院上房屋無(wú)合法建房審批手續(xù)，故合同應(yīng)屬無(wú)效，對(duì)此，本院認(rèn)為，雙方在一審?fù)徶芯J(rèn)可合同標(biāo)的為涉案小院，不包含院內(nèi)房屋，鈺偉宏達(dá)中心亦表示涉案小院內(nèi)房屋為其在租賃期間所建，現(xiàn)首鋼房地產(chǎn)、首鋼賓館要求鈺偉宏達(dá)中心拆除涉案小院所在土地上的建筑、設(shè)施后返還土地，故涉案租賃合同實(shí)際并非房屋租賃合同，涉案房屋上的房屋是否有建房審批手續(xù)不影響租賃合同效力。涉案租賃合同是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。鈺偉宏達(dá)中心關(guān)于合同無(wú)效的主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，本院對(duì)此不予支持。

租賃期間屆滿，承租人應(yīng)當(dāng)返還租賃物。返還的租賃物應(yīng)當(dāng)符合按照約定或者租賃物的性質(zhì)使用后的狀態(tài)。涉案合同履行期限已經(jīng)屆滿，合同權(quán)利義務(wù)終止后，鈺偉宏達(dá)中心應(yīng)將涉案小院返還給首鋼房地產(chǎn)、首鋼賓館。北京市規(guī)委已經(jīng)明確表示涉案小院所在建筑面積未包含在西瀛公司與原北京市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同及其補(bǔ)充協(xié)議約定的出讓建筑面積范圍內(nèi)，西瀛公司仍是該宗土地的使用權(quán)人，鈺偉宏達(dá)中心以首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)對(duì)涉案土地不具有合法使用權(quán)為由不同意返還涉案小院并要求返還其已支付的租金，沒(méi)有相應(yīng)事實(shí)與法律依據(jù)。退一步講，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)是否對(duì)涉案土地具有使用權(quán)，不是鈺偉宏達(dá)中心不同意騰退標(biāo)的物的有效抗辯理由，根據(jù)合同相對(duì)性原則，合同到期后鈺偉宏達(dá)中心作為承租人負(fù)有向出租人返還租賃物的義務(wù)。一審法院按照雙方認(rèn)定的合同標(biāo)的范圍，支持首鋼房地產(chǎn)、首鋼賓館要求鈺偉宏達(dá)中心將土地恢復(fù)原狀后騰退返還的訴訟請(qǐng)求正確，本院對(duì)此予以確認(rèn)。涉案租賃合同到期后，鈺偉宏達(dá)中心仍占有涉案小院，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)要求鈺偉宏達(dá)中心支付逾期騰退占有使用費(fèi)于法有據(jù)，就占有使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)，一審法院參照雙方租金標(biāo)準(zhǔn)及合同約定予以酌情確定并無(wú)不當(dāng)，本院對(duì)此予以確認(rèn)。鈺偉宏達(dá)中心要求首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)支付其涉案小院上房屋新建、翻建、翻新、維護(hù)及道路平整費(fèi)用共計(jì)2364169.05元，但涉案租賃合同系因履行完畢而終止，首鋼賓館、首鋼房地產(chǎn)主張返還租賃物的狀態(tài)為恢復(fù)原狀，并無(wú)利用鈺偉宏達(dá)中心所建房屋及設(shè)施的意思，故鈺偉宏達(dá)中心的上述主張缺乏事實(shí)與法律依據(jù)，一審法院未予支持正確。雙方租賃合同已經(jīng)履行完畢，鈺偉宏達(dá)中心要求首鋼房地產(chǎn)、首鋼賓館退還其租金于法無(wú)據(jù)，本院對(duì)此不予支持。

綜上所述，鈺偉宏達(dá)中心的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、第二百三十五條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)74800元，由北京鈺偉宏達(dá)汽車(chē)服務(wù)中心負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　劉國(guó)俊

審 判 員　王愛(ài)紅

審 判 員　范　磊

二〇二一年二月二十四日

法官助理　黃旭寧

書(shū) 記 員　明　玥