上訴人（原審原告）：北京百樂代之物業(yè)管理服務(wù)中心，住所地北京市昌平區(qū)北七家工業(yè)開發(fā)區(qū)。

法定代表人：彭西貝，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李雁北，北京市理盈律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：張玉琳，北京市理盈律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人（原審被告）：王俠，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市昌平區(qū)。

上訴人（原審被告）：胡某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市昌平區(qū)。

委托訴訟代理人：王俠（胡某之夫），xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市昌平區(qū)。

上訴人北京百樂代之物業(yè)管理服務(wù)中心（以下簡稱百樂代之中心）因與上訴人王俠、胡某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初12536號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，根據(jù)《全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員梁志雄獨(dú)任審理，公開開庭審理了本案。上訴人百樂代之中心之委托訴訟代理人李雁北、張玉琳，上訴人王俠，上訴人胡某之委托訴訟代理人王俠參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

百樂代之中心上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，改判支持百樂代之中心的一審全部訴訟請(qǐng)求。事實(shí)與理由：一、一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。（一）樓頂漏雨屬于小區(qū)公共部位的中修和大修，百樂代之中心收取的物業(yè)費(fèi)并不包含這部分費(fèi)用，應(yīng)由百樂代之中心向北京住房公積金管理中心（以下簡稱公積金管理中心）申請(qǐng)?zhí)崛ｍ?xiàng)維修基金，用于維修漏雨樓頂。因此，一審判決認(rèn)定“王俠、胡某居住房屋系頂層，……因樓頂漏雨導(dǎo)致墻面破損，說明百樂代之中心在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中確實(shí)存在不足”是錯(cuò)誤的。（二）案涉小區(qū)50%以上業(yè)主未交納專項(xiàng)公共維修基金，導(dǎo)致百樂代之中心無法提取該部分資金對(duì)漏雨樓頂進(jìn)行修繕。據(jù)此，百樂代之中心對(duì)于樓頂漏雨不存在服務(wù)和管理上的瑕疵。二、一審程序嚴(yán)重違法。百樂代之中心曾向公積金管理中心申請(qǐng)?zhí)崛ｍ?xiàng)公共維修基金用于樓頂修繕，但因案涉小區(qū)業(yè)主交納的專項(xiàng)公共維修基金嚴(yán)重不足，而被公積金管理中心予以拒絕。對(duì)此，百樂代之中心曾要求公積金管理中心出具不能提取專項(xiàng)公共維修基金的證明，但公積金管理中心未予出具。一審程序中，百樂代之中心申請(qǐng)一審法院調(diào)查核實(shí)上述事實(shí)，但一審法院未給百樂代之中心出具調(diào)查令，也未依職權(quán)到公積金管理中心核實(shí)相關(guān)情況，就徑行判決，酌減物業(yè)費(fèi)，屬于程序嚴(yán)重違法。三、案涉小區(qū)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1元/平方米/月，百樂代之中心屬于虧損經(jīng)營。依據(jù)《桃園公寓物業(yè)管理公約》（以下簡稱“管理公約”）的約定，百樂代之中心自2003前起，經(jīng)主管部門同意，可以按照1.45元/平方米/月收取物業(yè)費(fèi)，但實(shí)際上一直是按照1元/平方米/月的標(biāo)準(zhǔn)收取。百樂代之中心屬于虧損經(jīng)營，在此情形下，一審法院進(jìn)一步酌減物業(yè)費(fèi)，顯失公平。綜上，判為所請(qǐng)。

王俠、胡某二審辯稱：王俠、胡某交納了專項(xiàng)公共維修基金，百樂代之中心稱案涉小區(qū)50%以上業(yè)主未交納該基金，王俠、胡某不清楚。如此多的業(yè)主未交納專項(xiàng)公共維修基金，開發(fā)商和物業(yè)公司應(yīng)負(fù)主要責(zé)任。百樂代之中心的其他上訴理由，亦不同意。

王俠、胡某上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決，駁回百樂代之中心的一審全部訴訟請(qǐng)求。二、一、二審案件受理費(fèi)由百樂代之中心承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院是在沒有百樂代之中心與胡某于2004年3月24日簽訂的《桃園公寓物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議書》（以下簡稱“協(xié)議書”）的情況下作出的判決。王俠、胡某于二審程序提交的“協(xié)議書”第十條第四項(xiàng)約定：“乙方（本院注：業(yè)主胡某）違反協(xié)議，不按本規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)間交納有關(guān)費(fèi)用，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)齊并從逾期之日起按每天應(yīng)付總額3%交違約金，或停止一切物業(yè)服務(wù)?！卑贅反行膶?shí)際早已按照該霸王條款停止了向王俠、胡某提供物業(yè)服務(wù)，事實(shí)上，雙方已自動(dòng)解除物業(yè)服務(wù)關(guān)系。一審法院未依據(jù)上述“協(xié)議書”作出判決，該判決應(yīng)被撤銷。二、在更換新的物業(yè)公司之前，百樂代之中心向王俠、胡某主張的物業(yè)費(fèi)應(yīng)由開發(fā)商和百樂代之中心承擔(dān)。三、百樂代之中心的法定代表人彭西貝經(jīng)理是百樂代之中心母公司，即案涉小區(qū)開發(fā)商北京中經(jīng)商務(wù)公司（以下簡稱中經(jīng)公司）法定代表人姚玉林的妻子，此種關(guān)系易導(dǎo)致開發(fā)商與物業(yè)公司串通侵害業(yè)主利益，且彭西貝已去國外多年，無法為案涉小區(qū)業(yè)主服務(wù)。四、一審法院是在無雙方當(dāng)事人簽訂的物業(yè)服務(wù)合同作為依據(jù)的情況下作出的判決，對(duì)王俠、胡某檢舉中經(jīng)公司和百樂代之中心的違法犯罪行為未予處理。五、百樂代之中心在一審程序提交的

用以證明此前就存在業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)情況的北京市昌平區(qū)法院“（2007）昌民初字第4666號(hào)”《民事判決書》，也能夠證明多年前百樂代之中心的物業(yè)服務(wù)就存在問題，而遭業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)。事隔多年，百樂代之中心現(xiàn)在仍未與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同。六、百樂代之中心私賣物業(yè)用房，私占公共用地近600平方米，私建平房10余間。此外，百樂代之中心未經(jīng)業(yè)主同意，將公共活動(dòng)場所改建為幼兒園，并將物業(yè)用房出賣給同仁堂藥店，該問題被一審法院所忽視。正因?yàn)槲飿I(yè)用房被私自轉(zhuǎn)賣、改變用途，百樂代之中心只能違法占地，私建物業(yè)服務(wù)中心，即桃園公寓大門正北面的一排平房。七、北京市第一中級(jí)法院作出的“（2014）一中民終字第2793號(hào)”《民事判決書》上載明：“中經(jīng)公司法定代表人姚玉林以合同詐騙被公安部門立案偵查”，該事實(shí)證明既然姚玉林可以串通各方非法為上述案件的原審被告王玉潔辦理房產(chǎn)證，那么，這些人私賣物業(yè)用房也是輕而易舉之事。八、百樂代之中心在一審程序提交的“管理公約”載明：“物業(yè)管理用房分別在各棟樓的地下一層和頂層”，該約定與實(shí)際情況不符，故“管理公約”該部分內(nèi)容系偽造。王俠、胡某在一審程序進(jìn)行答辯和庭審中，申請(qǐng)一審法院嚴(yán)查此事，一審法院卻予以忽視?？傊?，百樂代之中心篡改“管理公約”，私賣公共房產(chǎn)，圈地蓋房，均系犯罪，且違反“管理公約”關(guān)于物業(yè)公司不得占用本社區(qū)的共用設(shè)施、設(shè)備和共用部位或改變其使用功能的約定。綜上，判為所請(qǐng)。

百樂代之中心二審辯稱：一、王俠、胡某于二審程序提交的“協(xié)議書”可以證明，百樂代之中心與王俠、胡某之間存在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系。依據(jù)該協(xié)議，百樂代之中心履行了物業(yè)服務(wù)義務(wù)，若王俠、胡某未交納物業(yè)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按日3%承擔(dān)違約責(zé)任。二、彭西貝是百樂代之中心的法定代表人，實(shí)際管理公司的是總經(jīng)理劉建利，而劉建利一直在上班，并管理企業(yè)。至于中經(jīng)公司的法定代表人與百樂代之中心的法定代表人是否系夫妻關(guān)系與王俠、胡某是否交納物業(yè)費(fèi)沒有關(guān)系。

百樂代之中心向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：一、王俠、胡某支付2010年1月1日至2020年8月30日期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)16334.08元。二、王俠、胡某按人民銀行同期貸款利率支付逾期利息。三、王俠、胡某承擔(dān)訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：自1998年9月1日起，百樂代之中心受北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)桃園公寓小區(qū)開發(fā)商中經(jīng)公司的委托開始對(duì)桃園公寓小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)與管理，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由百樂代之中心按1元/平方米·月收取，增加的服務(wù)項(xiàng)目按國家收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目包括保安、保潔、綠化、垃圾處理等。

王俠與胡某系夫妻關(guān)系，位于北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)桃園公寓**樓****房屋登記所有權(quán)人為胡某，建筑面積127.61平方米，系王俠、胡某于2004年購買。百樂代之中心以王俠、胡某未交納2010年1月1日至2020年8月30日期間的物業(yè)費(fèi)為由訴至該院，主張王俠、胡某交納欠交的費(fèi)用，王俠表示涉案房屋系與胡某共同購買、共同居住，需要繳納的物業(yè)費(fèi)同意與胡某共同承擔(dān)。

庭審中，王俠、胡某對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)面積均無異議，但主張物業(yè)服務(wù)不到位，并提交照片證明其居住房屋樓道漏雨導(dǎo)致墻面破損、小區(qū)綠化雜草叢生、停車雜亂無章、小區(qū)存在違建、公共娛樂場所及物業(yè)辦公用房被變賣等情況。百樂代之中心對(duì)王俠、胡某房屋所在樓道漏雨導(dǎo)致墻面破損的照片予以認(rèn)可，表示王俠、胡某家住頂層，確實(shí)存在樓道頂層漏水情況，但因小區(qū)大部分人未繳納公共維修基金，所以無法維修解決根本問題，對(duì)其他照片不予認(rèn)可。

百樂代之中心還提交繳費(fèi)通知照片、律師函、記賬明細(xì)、桃園公寓物業(yè)管理公約，證明自2010年8月起每年張貼催繳物業(yè)費(fèi)通知向王俠、胡某催繳，王俠、胡某自2010年1月起未繳納物業(yè)費(fèi)，公約證明自2003年起經(jīng)主管部門同意按1.233元每平方米每月收取物業(yè)費(fèi)，但實(shí)際一直按1元每平方米每月收取。王俠、胡某對(duì)律師函不持異議，對(duì)其他證據(jù)均不予認(rèn)可。

一審法院認(rèn)為，百樂代之中心雖未與王俠、胡某簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但受桃園公寓小區(qū)開發(fā)商中經(jīng)公司的委托，事實(shí)上對(duì)王俠、胡某居住的桃園公寓小區(qū)提供了物業(yè)服務(wù)，王俠、胡某在接受了物業(yè)管理服務(wù)的情況下，理應(yīng)履行交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)。關(guān)于訴訟時(shí)效問題，王俠、胡某雖對(duì)百樂代之中心提交的催繳費(fèi)照片不予認(rèn)可，但該證據(jù)能夠證明百樂代之中心曾在法定的訴訟時(shí)效期間范圍內(nèi)，以張貼催繳費(fèi)通知的方式向業(yè)主催交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致訴訟時(shí)效期間的中斷，故王俠、胡某主張已過訴訟時(shí)效的辯解意見，該院不予采信。王俠、胡某居住房屋系頂層，緊鄰其房屋的樓道多年來因樓頂漏雨導(dǎo)致墻面破損，說明百樂代之中心在履行物業(yè)服務(wù)合同過程中確實(shí)存在不足，該院根據(jù)百樂代之中心提供物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的具體情況，酌情確定百樂代之中心對(duì)王俠、胡某應(yīng)當(dāng)收取的物業(yè)費(fèi)數(shù)額。關(guān)于百樂代之中心主張的逾期支付物業(yè)費(fèi)利息，因其物業(yè)服務(wù)存在瑕疵，該院不予支持。王俠、胡某主張的存在小區(qū)綠化雜草叢生、停車雜亂無章等物業(yè)服務(wù)不到位情況，未達(dá)到物業(yè)服務(wù)合同的根本違約情形，不構(gòu)成其拒繳物業(yè)費(fèi)的理由，故其因此拒絕繳納物業(yè)費(fèi)的抗辯，該院不予采信。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百零九條、第一百一十一條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：一、王俠、胡某于本判決生效之日起七日內(nèi)支付百樂代之中心2010年1月1日至2020年8月30日期間的物業(yè)管理費(fèi)14373.99元；二、駁回百樂代之中心的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)85元，由胡某、王俠負(fù)擔(dān)，于本判決生效后七日內(nèi)交納。

本院二審期間，百樂代之中心提交用手機(jī)拍攝的四張照片（攝于2021年2月4日10時(shí)40分）。證明目的：百樂代之中心已于2021年2月2日對(duì)王俠、胡某所居房屋旁邊的樓道和屋頂進(jìn)行了修繕。但只是暫時(shí)維修，不解決根本問題。照片中所反映的公共部位，應(yīng)提取專項(xiàng)公共維修基金進(jìn)行維修。

王俠、胡某質(zhì)證意見：對(duì)上述照片的真實(shí)性不予認(rèn)可，百樂代之中心沒有維修王俠、胡某所居房屋旁邊的樓道和屋頂。

王俠、胡某二審提交以下新的證據(jù)材料：

證據(jù)1.2014年3月24日，百樂代之中心與胡某簽訂的“協(xié)議書”。證明目的：一審法院未依據(jù)“協(xié)議書”進(jìn)行判決，系認(rèn)定事實(shí)不清。依據(jù)“協(xié)議書”，百樂代之中心不能擅自改變公共用地、用房、設(shè)備等用途，如果要改變，需要業(yè)主同意。“協(xié)議書”第十條第四款關(guān)于違約金的約定，系霸王條款。

百樂代之中心質(zhì)證意見：真實(shí)性認(rèn)可，“協(xié)議書”中的違約金條款系協(xié)商結(jié)果，且該條款未排除王俠、胡某的主要權(quán)利，免除百樂代之中心的主要義務(wù)。

證據(jù)2.北京市昌平區(qū)法院“（2015）昌民初字第3846號(hào)”《民事判決書》。證明目的：百樂代之中心的法定代表人彭西貝與其母公司中經(jīng)公司的法定代表人姚玉林是夫妻關(guān)系，而且一直居住于在國外。

證據(jù)3.北京市第一中級(jí)法院“（2014）一中民終字第2793號(hào)”《民事判決書》。證明目的：彭西貝和姚玉林夫妻串通把業(yè)主張勇的房子賣給了王玉潔。

針對(duì)證據(jù)2、3，百樂代之中心質(zhì)證意見：真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可，與本案無關(guān)聯(lián)性。

證據(jù)4.中經(jīng)公司的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。證明目的：百樂代之中心提供給王俠、胡某的該營業(yè)執(zhí)照過期。

百樂代之中心質(zhì)證意見：真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。該證據(jù)來源不清。百樂代之中心沒有給過王俠、胡某該營業(yè)執(zhí)照，與本案無關(guān)聯(lián)性。

證據(jù)5.北京市昌平區(qū)法院《民事傳票》。依據(jù)該傳票，本案還有另一被告張勇，現(xiàn)在被告只有王俠、胡某。

百樂代之中心質(zhì)證意見：真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。

本院對(duì)雙方二審提交的證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，其關(guān)聯(lián)性、證明力問題本院將在判理部分一并論述。

本院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：王俠、胡某二審提交的“協(xié)議書”系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性、效力性規(guī)定，應(yīng)屬有效。該“協(xié)議書”本院作為新證據(jù)收入本案。

關(guān)于百樂代之中心的上訴請(qǐng)求及理由，本院認(rèn)為，依據(jù)“協(xié)議書”第一條第一款第一項(xiàng)之約定，百樂代之中心負(fù)有對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施的修繕、管理和服務(wù)義務(wù)。在案證據(jù)顯示，王俠、胡某所居頂層房屋樓道確因樓頂漏雨有一定程度的損壞，且長期未經(jīng)修繕。百樂代之中心主張樓頂作為共有部分，其維修需要?jiǎng)佑脤ｍ?xiàng)維修基金，但該理由不足以否定百樂代之中心對(duì)于樓道因漏雨損壞部分所應(yīng)承擔(dān)的維修義務(wù)，現(xiàn)百樂代之中心二審提交的照片雖顯示其對(duì)樓道損壞部分進(jìn)行了修繕，但其修繕行為發(fā)生于一審判決之后，該證據(jù)對(duì)于證明訴爭期間百樂代之中心是否及時(shí)履行了維修義務(wù)沒有證明力，故本院不作為新證據(jù)收入本案。據(jù)此，百樂代之中心圍繞維修漏雨樓頂需動(dòng)用專項(xiàng)維修基金所提一審法院認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤以及程序違法之上訴理由，不能支持其上訴請(qǐng)求，本院均不予采納，一審以其履行物業(yè)服務(wù)合同過程中確實(shí)存在瑕疵為由酌減物業(yè)費(fèi)，并無不當(dāng)。百樂代之中心主張其物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)過低，屬虧損經(jīng)營，與本案訴爭無關(guān)，本院不予審理。

關(guān)于王俠、胡某的上訴請(qǐng)求及理由，本院認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動(dòng)態(tài)性的過程性服務(wù)，基于物業(yè)服務(wù)的特性，物業(yè)服務(wù)存在瑕疵在所難免，在對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，不宜僅依據(jù)短時(shí)間內(nèi)存在的個(gè)別性、局部性問題，而應(yīng)對(duì)小區(qū)整體的服務(wù)情況和持續(xù)狀態(tài)進(jìn)行多方位、全面的考量。本案中，王俠、胡某所提上訴請(qǐng)求實(shí)際上是要求免除訴爭期間的全部物業(yè)費(fèi)。無論是依據(jù)王俠、胡某與百樂代之中心之間簽訂的“協(xié)議書”，還是依據(jù)一審法院關(guān)于雙方存在事實(shí)物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系的認(rèn)定，因王俠、胡某已經(jīng)享受了百樂代之中心提供的物業(yè)服務(wù)，其要求免交訴爭期間的全部物業(yè)費(fèi)，應(yīng)以百樂代之中心提供的物業(yè)服務(wù)存在足以導(dǎo)致業(yè)主免交全部物業(yè)費(fèi)的重大瑕疵，即存在根本性違約行為為前提。現(xiàn)王俠、胡某二審所提交的證據(jù)2、3、4、5，均不能證明百樂代之中心存在根本性違約行為，于本案審理結(jié)果無影響，故本院不作為新證據(jù)收入本案。其所提百樂代之中心法定代表人與開發(fā)商中經(jīng)公司法定代表人之間有特殊關(guān)系，合謀串通，私賣、圈占小區(qū)公共區(qū)域以及百樂代之中心涉嫌違法犯罪等上訴理由，與其要求免除訴爭期間的全部物業(yè)費(fèi)的主張均無關(guān)系，本院均不予采納。王俠、胡某的其他上訴理由亦不能支持其上訴請(qǐng)求，本院不再一一論述。

此外，需要特別指出的是：物業(yè)服務(wù)既涉及業(yè)主個(gè)人切身利益，又關(guān)乎小區(qū)整體公共利益。業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系既是被服務(wù)與服務(wù)的關(guān)系，又是相互依存的關(guān)系，只有在業(yè)主足額交納物業(yè)費(fèi)的情況下，物業(yè)服務(wù)公司才可以提供更好的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。業(yè)主以拒絕交納物業(yè)費(fèi)的方法督促物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的做法并不可取。同時(shí)，物業(yè)公司也應(yīng)本著誠實(shí)信用原則，努力提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，以此贏得業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解與支持。

綜上，百樂代之中心、王俠、胡某的上訴請(qǐng)求，本院均不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)340元，由北京百樂代之物業(yè)管理服務(wù)中心負(fù)擔(dān)170元，由王俠、胡某負(fù)擔(dān)170元（均已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　梁志雄

二〇二一年二月二十七日

法官助理　張曉偉

書 記 員　張雪冬