上訴人（原審被告）：侯某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

被上訴人（原審原告）：北京茂華物業(yè)服務有限公司，住所地北京市石景山區(qū)時代花園南路****1506。

法定代表人：楊建峰，董事長。

委托訴訟代理人：倪樂，北京京航律師事務所律師。

委托訴訟代理人：李帥男，北京京航律師事務所律師。

上訴人侯某某因與被上訴人北京茂華物業(yè)服務有限公司（以下簡稱茂華公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初11238號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，根據《全國人民代表大會常務委員會關于授權最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點工作的決定》，依法適用獨任制審理本案。本案現已審理終結。

侯某某上訴請求：撤銷一審判決，發(fā)回重審或依法改判。事實和理由：1.開發(fā)商已將房屋修繕義務轉移給了茂華公司,但茂華公司并未履行。在驗收時發(fā)現涉案房產存在很多質量問題，開發(fā)商安排茂華公司與業(yè)主進行對接溝通，且茂華公司工作人員與實施精裝修的公司溝通并簽字，故涉案房屋修繕義務由此轉至茂華公司。2.茂華公司在此后并未履行修繕義務，房屋質量問題在涉案房屋精裝修質保期到期時仍未得到解決。3.由于茂華公司在質保期內未能及時對接溝通，致使侯某某房屋逾期交付181天，且交房時房屋仍存在很多問題未解決。按照合同約定逾期交房應當支付侯某某違約金23710元，當年供暖費2668元同樣應由茂華公司承擔。4.因茂華公司不作為，給侯某某生活帶來了極大的不便，故茂華公司還應承擔修理費及精神賠償，該部分預計20000元，應在物業(yè)費中予以扣除。5.一審判決認定物業(yè)費數額錯誤，根據茂華公司的物業(yè)費催繳單，物業(yè)費欠繳期間應從2011年5月1日起算，總額應為30736.3元；6.開發(fā)商在房屋驗收期間將房屋存在的質量問題全權交給茂華公司處理，故侯某某有理由相信開發(fā)商公司與茂華公司存在人格混同情形，茂華公司應當承擔保修期內的房屋修繕義務，以及延期交付房屋的違約金、取暖費，否則侯某某的合法權益將無法得到保障。

茂華公司辯稱，同意一審判決。

茂華公司向一審法院提出訴訟請求：1.判令侯某某支付欠付的物業(yè)費34451.4元；2.判令侯某某承擔本案訴訟費用。

一審法院認定事實：涉案房屋位于北京市石景山區(qū)時代花園南路28號院3號樓2層2單元203號，業(yè)主為侯某某，房屋建筑面積111.17平方米。

2007年7月21日，北京北辰萬通國際投資有限公司（出賣人，以下簡稱：北辰公司）與侯某某（買受人）簽訂《商品房預售合同》，就前期物業(yè)服務，雙方約定：“（一）出賣人依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)為：北京茂華物業(yè)管理有限公司，資質證號為：京物企資三[2007]0054號。（二）前期物業(yè)管理期間，物業(yè)服務收費價格為2.56元／月·平方米（建筑面積）。價格構成包括物業(yè)區(qū)域內保潔費、公共秩序維護費、共用部位共用設施設備日常維護費、綠化養(yǎng)護費、綜合管理費、見附件七。地。地上停車管理費按市發(fā)改委指導價執(zhí)行，地下停車管理費按市發(fā)改委指導價執(zhí)行三）物業(yè)服務企業(yè)按照第壹種方式收取物業(yè)服務費。1、按照年收取，買受人應當在每年的1月15日前繳費?！ㄋ模┪飿I(yè)服務的內容和業(yè)主臨時公約的內容見附件七。買受人已詳細閱讀前期物業(yè)服務合同和業(yè)主臨時公約，同意由出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)提供前期物業(yè)服務，遵守業(yè)主臨時公約?！备郊呒s定：“第五章物業(yè)管理服務內容與質量第二十一條在物業(yè)管理區(qū)域內，乙方提供的前期物業(yè)管理服務包括以下內容：1、房屋共用部位的維修、養(yǎng)護與管理（物業(yè)共用部位明細見附件二）；2、房屋共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理（物業(yè)共用設施設備見附件三）；3、物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的維修、養(yǎng)護與管理；4、物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境與綠化管理服務；5、物業(yè)管理區(qū)域內公共秩序、消防、交通等協(xié)管事項服務；6、物業(yè)裝飾裝修管理服務；7、物業(yè)檔案資料的管理；8、專項維修資金的代理服務。注：物業(yè)管理區(qū)域指：所管轄小區(qū)規(guī)劃紅線范圍以內，業(yè)主戶門以外。第二十二條其他服務包括：1、附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理，包括商業(yè)文化網點、會所等場所；2、消防管理服務，包括公共區(qū)域消防設施的維護，消防安全宣傳等；3、組織開展社區(qū)文化娛樂活動等；4、雙方約定的其他內容。第二十三條乙方提供的前期物業(yè)管理服務應達到約定的質量標準及管理目標（見附件四、附件五）。第六章物業(yè)管理服務費用第二十四條物業(yè)管理服務費1.乙方按政府有關行業(yè)規(guī)定的政策標準及實際測算，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取：本物業(yè)的管理服務費為：2.96元/月/每平米(19#住宅)2.56元/月/每平米(23#、24#住宅)2、物業(yè)收費項目構成：(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用等；(2)物業(yè)公共部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；(6)辦公費用；(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；(8)物業(yè)公共部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；(9)國家規(guī)定的法定稅費；(10)物業(yè)管理企業(yè)的利潤。3、業(yè)主應于甲方發(fā)放的入住通知書上所標明的房屋交付之日起交納物業(yè)服務費用；4、業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任；業(yè)主與物業(yè)使用人之間的交費約定，業(yè)主有責任書面通知乙；5、物業(yè)服務費用按年交納，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每年年底前履行次年的交費義務。

2019年4月1日，北京市石景山區(qū)璟公院、璟公館、璟公閣業(yè)主委員會與茂華公司簽訂《北京市物業(yè)服務合同》，約定：“第五條物業(yè)服務期限為兩年，自2019年4月1日至2021年3月31日。第六條乙方提供的物業(yè)服務包括以下主要內容：1.制訂物業(yè)服務工作計劃并組織實施；保管相關的工程圖紙、檔案與竣工驗收資料等；根據法律、法規(guī)和管理規(guī)約的授權制訂物業(yè)服務的有關制度。2.負責本物業(yè)管理區(qū)域內共用部位的日常維修、養(yǎng)護和管理。共用部位明細見附件二；3.負責本物業(yè)管理區(qū)域內共用設施設備的日常維修、養(yǎng)護、運行和管理。共用設施設備明細見附件三；4.負責共有綠地、景觀的養(yǎng)護和管理；5.負責清潔衛(wèi)生服務，包括物業(yè)共用部位、公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生，垃圾的收集等；6.協(xié)助維護公共秩序和協(xié)助做好安全防范工作；7.其他服務事項……第三章物業(yè)服務收費第十一條本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務收費方式為：第1種方式包干制第十二條包干制1.物業(yè)服務費由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預先交納，具體標準如下：多層、高層住宅：璟公館、璟公院2.96元/平方米/月；高層住宅：璟公閣2.56元/平方米/月……”

茂華公司按照111.17平方米、2.56元／月·平方米主張侯某某欠繳2010年5月1日至2020年4月30日的物業(yè)費34451.4元。侯某某認可上述物業(yè)費的計算標準及欠繳事實，但主張未交納物業(yè)費的理由是衛(wèi)生間下水問題、客廳房頂開裂、壁紙突起等。

一審訴訟過程中，一審法院前往侯某某所在小區(qū)進行現場走訪，經調查，未發(fā)現物業(yè)服務在衛(wèi)生保潔、公共設施維護、車輛進出管理、停車秩序、綠化養(yǎng)護等方面存在嚴重違約問題。

一審法院認為，民事活動應當遵循公平和等價有償的原則。根據《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，茂華公司與北辰公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》真實有效，對茂華公司及涉案小區(qū)的全體業(yè)主均具有約束力。茂華公司與涉案小區(qū)業(yè)委會簽訂的《北京市物業(yè)服務合同》真實有效，對茂華公司及涉案小區(qū)的全體業(yè)主均具有約束力。茂華公司為侯某某居住的小區(qū)提供物業(yè)管理服務，侯某某作為小區(qū)業(yè)主享受茂華公司提供的物業(yè)管理服務，雙方形成合法有效的合同關系。茂華公司主張的物業(yè)費有合同和法律依據，一審法院予以支持。侯某某主張的房屋質量問題，其可另行通過合法途徑解決，但不能作為不繳納物業(yè)費的合法理由。

應當指出，物業(yè)服務企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間互相依存，物業(yè)服務企業(yè)應不斷提升物業(yè)服務水平和質量，完善服務細節(jié)，以充分獲取業(yè)主的支持和配合；同時業(yè)主應當認識到及時交納物業(yè)費是保障物業(yè)正常運轉的前提條件，且小區(qū)環(huán)境秩序的維護需要全體業(yè)主的共同努力，需要全體業(yè)主自覺遵守各種規(guī)章制度，有賴于業(yè)主整體素質的提高。當小區(qū)業(yè)主發(fā)現物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中的問題時，應當通過正當渠道提出合理化建議，物業(yè)服務企業(yè)亦應就存在的問題通過業(yè)主協(xié)商溝通等方式予以改正，不斷提高物業(yè)服務標準。

一審法院依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條規(guī)定，判決：侯某某于判決生效之日起十日內支付北京茂華物業(yè)服務有限公司2010年5月1日至2020年4月30日的物業(yè)費34451.4元。

二審中，侯某某一方提交了證據，本院依法組織雙方進行了證據交換和質證。侯某某一方提交證據如下：證據1、關于茂華璟都會璟公閣9號樓203入戶門更換的建議，證明開發(fā)商在房屋驗收期間將房屋質量問題交給茂華公司處理，因此侯某某有理由相信開發(fā)商與茂華公司存在人格混同，茂華公司應當承擔保修期內的房屋修繕義務，以及延期交付房屋的違約金、取暖費；證據2、催繳物業(yè)費通知，證明茂華公司主張的欠繳物業(yè)費期間與通知單顯示期間矛盾。茂華公司對上述證據的真實性、關聯(lián)性及證明目的均不認可。

本院經審查認為，侯某某提交的證據均不屬于民事訴訟法意義上的新證據。證據1與本案爭議焦點無關。證據2不能否認侯某某在本案訴請其他時間段內同樣欠繳物業(yè)費，而且，侯某某在一審訴訟中亦認可在本案訴請其他時間段內未繳茂華公司物業(yè)費。鑒此，本院對侯某某所提交證據的證明目的均不認可。

此外，本院對一審查明的事實予以確認。

本院認為，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。本案中，茂華公司與北辰公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，以及茂華公司與涉案小區(qū)業(yè)委會簽訂的《北京市物業(yè)服務合同》，均系各方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，均合法有效，對茂華公司和全體業(yè)主包括侯某某具有約束力。茂華公司向侯某某提供了物業(yè)服務，而且物業(yè)服務并不存在嚴重違約情形，侯某某應向茂華公司支付相應的物業(yè)費。鑒于侯某某在一審中認可物業(yè)費收取標準及茂華公司所主張的欠繳期間，侯某某在本案應當如一審所判繳納物業(yè)費。

侯某某在本案中提出了開發(fā)商在房屋驗收期間將房屋存在的質量問題全權交給茂華公司處理，故開發(fā)商與茂華公司人格混同，茂華公司應當承擔房屋修繕義務、延期交房違約金、取暖費，以及應當支付精神賠償等。就此本院認為，侯某某所提房屋質量、交房違約以及精神賠償等問題，與本案所審查的物業(yè)費用問題并非同一法律關系項下的法律事實，不屬于本案審查范圍，本院不予處理。

鑒上所述，侯某某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費660元，由北京茂華物業(yè)服務有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審 判 員　唐述梁

二〇二一年二月二十六日

法官助理　王曉韜

書 記 員　牛雋月