上訴人（原審被告）：孫某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：李桂芹（孫某之母），住北京市石景山區(qū)。

委托訴訟代理人：江志坤，北京市京師律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：北京匯豐源物業(yè)管理有限公司，住所地北京市延慶區(qū)八達嶺工業(yè)開發(fā)區(qū)康西路**。

法定代表人：盧玉濤，總經理。

委托訴訟代理人：張斌，北京市廣川律師事務所律師。

上訴人孫某因與被上訴人北京匯豐源物業(yè)管理有限公司（以下簡稱匯豐源公司）物業(yè)服務合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初1957號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，依法組成合議庭，公開開庭對本案進行了審理。上訴人孫某之委托訴訟代理人李桂芹、江志坤，被上訴人匯豐源公司之委托訴訟代理人張斌到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

孫某上訴請求：撤銷一審判決，依法改判駁回匯豐源公司的全部訴訟請求。本案一審及二審訴訟費由匯豐源公司承擔。事實和理由：一審法院對案件基本事實認定錯誤。xx小區(qū)業(yè)主大會于2016年11月25日作出了解聘匯豐源公司的決議，并于2016年12月5日向匯豐源公司送達了《關于解聘xx小區(qū)現有物業(yè)服務企業(yè)的告知函》，匯豐源公司于2016年12月6日向xx小區(qū)全體業(yè)主、xx小區(qū)業(yè)主委員會發(fā)出《告知函》并承諾將于2016年12月31日之前與業(yè)委會交接，但在交接的過程中因匯豐源公司原因導致交接并未完成，一審法院對上述事實沒有認定，屬錯誤。（2018）京0107民初13353號民事裁定書、一中院（2020）京01民終2280號民事裁定書及北京高院（2020）京民申2885號民事裁定書實際上是駁回的起訴而不是駁回的訴訟請求，上述案件沒有進行實質審理，一審法院援引上述判決結論，屬錯誤。孫某所居住小區(qū)業(yè)委會分別多次向人民法院提起訴訟要求匯豐源公司撤出xx小區(qū)，已經通過實際行動表明與匯豐源公司解聘的決定，該事實也證實是匯豐源公司一直拒絕撤出。第二，一審法院適用法律錯誤，《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十條明確規(guī)定物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。本案中，匯豐源公司被解聘后，因其自身原因拒絕退出、移交，無論其是否提供服務，提供的服務是好是壞，均與孫某無關，孫某也不需要因此支付任何費用。而一審法院只適用《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條屬適用法律錯誤。第三，小區(qū)沒有持證上崗的保安，疫情期間也沒有盡到相應的消毒防疫職能。暖氣一直不熱，匯豐源公司隨意關閉供暖閥門。孫某家陽臺20**年后漏水，物業(yè)一直沒修，經一審法院審理該案，物業(yè)才把漏水修好，2013年之前孫某一直按時繳納物業(yè)費。

匯豐源公司辯稱，同意一審判決，不同意孫某的上訴請求與事實理由。保安都是正式簽合同聘用的，暖氣的溫度符合北京市規(guī)定。

匯豐源公司向一審法院起訴請求：1．判令孫某支付欠繳物業(yè)費13537．16元及遲延交納物業(yè)費違約金49399．18元；2．判令孫某支付欠繳供暖費7894．8元及遲延交納供暖費的違約金12931．68元；3．判令孫某承擔本案訴訟費。

一審法院認定事實：孫某為北京市石景山區(qū)的業(yè)主，涉案房屋建筑面積87．72平方米。

2004年11月5日，北京藍德匯豐房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱藍德公司）與匯豐源公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定藍德公司委托匯豐源公司對xx小區(qū)實行物業(yè)管理。物業(yè)服務期限為三年，自2004年11月5日至2007年11月4日止。合同期滿后，匯豐源公司繼續(xù)為xx小區(qū)提供物業(yè)服務。

2005年6月15日，孫某入住上述房屋并與藍德公司簽署《入住通知單》，2005年6月28日，孫某簽署《承諾書》《xx業(yè)主臨時公約》《入住流轉單》及《供暖協議》。其中，《承諾書》載明：一、確認并詳細閱讀藍德公司制定的“xx小區(qū)業(yè)主臨時公約”；二、完全明白并同意履行和遵守及督促任何其它有關人士履行和遵守公約及公約內列明該單元所有權人的所有責任和義務（包括根據公約的條款支付管理費、維修基金、單元裝修押金及管理服務費和其他有關費用）；三、本承諾書在本人簽署的當日起生效?！秞x業(yè)主臨時公約》約定：物業(yè)管理費收費標準為1．95元建筑平方米/月；業(yè)主或使用人欠交管理費或其他費用達到二個月的，管理企業(yè)有權向該業(yè)主收取遲交或欠交款項的滯納金，按每日3‰自應付之日起至實際支付日止計算。《供暖協議》約定：本小區(qū)使用天然氣供暖，每采暖季每建筑平方米30元，孫某每采暖季的供暖費為2631．6元；業(yè)主應按時繳納供暖費，超過繳款期限每天加收繳款費用總和的3‰的滯納金，累計加收。

一審庭審中，匯豐源公司主張孫某未交納2013年1月1日至2019年6月30日的物業(yè)管理費及垃圾清運費共計13537．16元；2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度三年供暖費共計7894．8元。

一審法院另查，2019年，北京市石景山區(qū)xx小區(qū)業(yè)主委員會（以下簡稱xx業(yè)委會）以匯豐源公司為被告向本院提起訴訟，請求判令：1．判令匯豐源公司立即撤出北京市石景山區(qū)xx小區(qū)；2．判令匯豐源公司移交物業(yè)共有部分，包括移交地下一層的物業(yè)服務用房、移交小區(qū)停車場（地（地上、地下管理權和鍋爐房的管理權；3．判令匯豐源公司移交以下資料：（1）物業(yè)管理區(qū)域資料；（2）竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地、地下管網工程竣工圖防驗收等竣工驗收資料；（3）設施設備的出廠隨機資料、安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術資料、運行、維護保養(yǎng)記錄；（4）物業(yè)質量報修文件和物業(yè)使用說明文件；（5）業(yè)主名冊；（6）物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；（7）停車場車位使用情況的資料；4．訴訟費由匯豐源公司承擔。本院經審理確認以下事實：xx業(yè)委會成立于2015年8月。2016年9月27日至2016年10月31日期間，xx業(yè)委會組織召開了業(yè)主大會，投票決議事項及結果為：1．是否同意與現有物業(yè)公司即匯豐源公司簽訂新的物業(yè)服務合同，不同意人數占比66．78%；2．是否同意解聘現有物業(yè)公司即匯豐源公司并通過招投標方式選聘新的物業(yè)公司，同意人數占比63．23%。2016年12月5日，xx業(yè)委會向匯豐源公司發(fā)出《關于解聘xx小區(qū)現有物業(yè)服務企業(yè)的告知函》，告知匯豐源公司應于2017年3月16日開始辦理與新的物業(yè)公司的移交事項。2016年12月6日，匯豐源公司向xx小區(qū)全體業(yè)主及xx業(yè)委會發(fā)出《告知函》，告知匯豐源公司將于2016年12月31日之前與業(yè)委會完成各項物業(yè)交接，并請各位業(yè)主結清所欠的物業(yè)費、垃圾清運費及供暖費。2017年1月13日，北京市石景山區(qū)人民政府八角街道辦事處向xx小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出《八角街道辦事處關于對xx小區(qū)臨時業(yè)主大會決議不予備案的通告》，載明：對xx小區(qū)2016年9月27日至10月31日召開的臨時業(yè)主大會所形成的決議不予備案，xx業(yè)委會應停止和本次臨時業(yè)主大會決議相關的各項工作。2017年10月19日，xx業(yè)委會發(fā)出《關于召開xx小區(qū)業(yè)主大會的公告》，其中包括由業(yè)主大會督促業(yè)主委員會落實2016年業(yè)主大會通過投票表決形成的各項決議，并授權業(yè)主委員會開展新的物業(yè)服務企業(yè)的招標工作。本院認為：業(yè)主委員會系業(yè)主大會的執(zhí)行機構，關于物業(yè)管理區(qū)域內涉及業(yè)主共同利益的重大物業(yè)管理事項需業(yè)主共同決定，根據《xx小區(qū)業(yè)主大會議事規(guī)則》第二條第十六項及第十七項之規(guī)定，業(yè)主大會議事內容包括該物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主訴訟事宜，而xx業(yè)委會作為xx業(yè)主大會的執(zhí)行機構，以匯豐源公司身份提起訴訟主張物業(yè)管理公司遷出本小區(qū)，該事宜屬于涉及管理區(qū)域內全體業(yè)主的訴訟事宜，故應取得業(yè)主大會的表決，而本次訴訟中，xx業(yè)委會未能舉證證明其提起此次訴訟系經過xx小區(qū)業(yè)主大會的授權或委托，故xx業(yè)委會之起訴，應予駁回。xx業(yè)委會可在取得業(yè)主大會的授權后，依據業(yè)主大會的決議提起相應訴訟。本院作出（2018）京0107民初13353號民事裁定書：駁回北京市石景山區(qū)xx小區(qū)業(yè)主委員會之起訴。xx業(yè)委會不服一審裁定，上訴至北京市第一中級人民法院（以下簡稱一中院），一中院于2020年3月20日作出（2020）京01民終2280號民事裁定書：駁回上訴，維持原裁定。xx業(yè)委會向北京市高級人民法院（以下簡稱北京高院）提起再審，北京高院以（2020）京民申2885號民事裁定書駁回了xx業(yè)委會的再審申請。

一審庭審中，匯豐源公司稱至今仍未撤離xx小區(qū)，一直在小區(qū)內提供物業(yè)服務，匯豐源公司主張物業(yè)費應半年交納一次。孫某稱，物業(yè)費都是整年交納，每年小區(qū)試供暖的時候，物業(yè)公司會在樓道及電梯間提示交納物業(yè)費、供暖費，每年提示一次。另外孫某稱家中漏水一直未得到維修，并提交照片為證。

上述事實，有《前期物業(yè)服務合同》、測繪報告、入住通知書、《xx業(yè)主臨時公約》《承諾書》、入住流轉單、供暖協議、照片、（2018）京0107民初13353號民事裁定書、（2020）京01民終2280號民事裁定書、（2020）京民申2885號民事裁定書及當事人一審陳述等證據在案佐證。

一審法院認為，民事活動應當遵循公平和等價有償的原則。匯豐源公司與藍德公司簽訂的《前期物業(yè)服務合同》，及孫某簽署的《承諾書》《xx業(yè)主臨時公約》均為雙方真實意思表示，不違反法律法規(guī)強制性規(guī)定，對匯豐源公司及涉案小區(qū)的全體業(yè)主均具有約束力，雙方均應依約履行各自的合同義務。

關于孫某主張xx業(yè)委會已解聘匯豐源公司的問題，已經法院（2018）京0107民初13353號民事裁定書、一中院（2020）京01民終2280號民事裁定書及北京高院（2020）京民申2885號民事裁定書駁回了xx業(yè)委會的各項訴訟請求，且庭審中雙方均認可匯豐源公司至今仍在涉案小區(qū)內提供物業(yè)服務及供暖服務，客觀上孫某確實享受了上述物業(yè)及供暖服務。故，匯豐源公司具有主張權利的主體資格。物業(yè)服務作為一種全天候、不間斷、全方位、多層次的過程性服務，出現一些問題屬正常現象，且沒有嚴重違約情形，現匯豐源公司實際為xx小區(qū)提供物業(yè)及供暖服務，作為業(yè)主亦應依約支付相應的費用。

關于訴訟時效期間的問題。一審庭審中，孫某認可匯豐源公司每年在小區(qū)試供暖的時候，會在樓道及電梯間提示交納物業(yè)費、供暖費，應視為匯豐源公司對涉案小區(qū)業(yè)主所欠物業(yè)費、垃圾清運費、供暖費主張權利的行為。故，孫某認為匯豐源公司未向業(yè)主訴訟主張權利導致2016年10月之前的權利已超訴訟時效的抗辯意見，于法無據，法院不予采信。故，對匯豐源公司要求孫某支付物業(yè)費、供暖費的訴訟請求，法院予以支持。

關于孫某是否應支付違約金的問題。因物業(yè)服務具有特殊性，必然導致物業(yè)公司所提供的各項服務會存在不足之處。孫某長期不交物業(yè)費及供暖費，是因為其對匯豐源公司的物業(yè)等各項服務存在不滿之處，且雙方未就改進等事宜達成一致，孫某并不存在惡意拖欠的情形。一審庭審中，孫某稱家中漏水一直未得到解決，經匯豐源公司核實漏水情況屬實，現確實未進行維修。故結合孫某的欠費金額，對匯豐源公司該項訴訟請求，法院不予支持。

應當指出的是，物業(yè)服務企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間互相依存，物業(yè)服務企業(yè)應不斷提升物業(yè)服務水平和質量，完善服務細節(jié)，以充分獲取業(yè)主的支持和配合；同時，業(yè)主應當認識到及時交納物業(yè)費是保障物業(yè)正常運轉的前提條件，且小區(qū)環(huán)境秩序的維護需要全體業(yè)主的共同努力，需要全體業(yè)主自覺遵守各種規(guī)章制度，這都有賴于業(yè)主整體素質的提高。當小區(qū)業(yè)主發(fā)現物業(yè)服務企業(yè)在服務過程中的問題時，應當通過正當渠道提出合理化建議，物業(yè)服務企業(yè)亦應就存在的問題通過業(yè)主協商溝通等方式予以改正，不斷提高物業(yè)服務標準。業(yè)主在物業(yè)服務過程中提供的各種建議和意見，既是對物業(yè)公司在今后工作中的督促和支持，也是對服務企業(yè)更好開展工作的一種鞭策。匯豐源公司應認真對待業(yè)主委員會及業(yè)主的建議與意見，不斷總結經驗，以便更好地開展工作。

綜上，依據《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條規(guī)定，判決：1．孫某于判決生效之日起10日內給付匯豐源公司2013年1月1日至2019年6月30日的物業(yè)費及垃圾清運費13537．16元，2016-2017年度、2017-2018年度、2018-2019年度的供暖費7894．8元，以上共計21431．96元；2．駁回匯豐源公司其他訴訟請求。

二審中，當事人沒有提交新證據。

本院對一審法院查明的事實予以確認。

本院認為，建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。匯豐源公司與藍德公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，約定由匯豐源公司對xx小區(qū)實行物業(yè)管理。合同期滿后，匯豐源公司繼續(xù)為xx小區(qū)提供物業(yè)服務。孫某作為xx小區(qū)的業(yè)主，《前期物業(yè)服務合同》對其具有當然約束力，且孫某20**年入住時簽署了《承諾書》《xx業(yè)主臨時公約》，其知曉并實際享受了匯豐源公司的物業(yè)服務，現匯豐源公司起訴要求孫某支付拖欠的物業(yè)費及垃圾清運費、供暖費，于法有據，應予支持。孫某上訴請求駁回匯豐源公司的全部訴訟請求，沒有事實和法律依據，本院不予支持。

綜上所述，孫某的上訴請求不能成立，應予駁回；一審判決認定事實清楚，適用法律正確，應予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費336元，由孫某負擔。

本判決為終審判決。

審 判 長　　李　妮

審 判 員　　白　云

審 判 員　　李春華

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　李彤琳

法官助理　　吳　丹

法官助理　　馬云輝

書 記 員　　李心雨

書 記 員　　原　月