上訴人（原審被告）：劉某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：江志坤，北京市京師律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：北京匯豐源物業(yè)管理有限公司，住所地北京市延慶區(qū)八達(dá)嶺工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)康西路**。

法定代表人：盧玉濤，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：張斌，北京市廣川律師事務(wù)所律師。

上訴人劉某某因與被上訴人北京匯豐源物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱匯豐源公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市石景山區(qū)人民法院（2020）京0107民初1958號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人劉某某之委托訴訟代理人江志坤、被上訴人匯豐源公司之委托訴訟代理人張斌到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判駁回匯豐源公司的全部訴訟請(qǐng)求。本案一審及二審訴訟費(fèi)由匯豐源公司承擔(dān)。事實(shí)和理由：第一，一審法院對(duì)案件基本事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。xx小區(qū)業(yè)主大會(huì)于2016年11月25日作出了解聘匯豐源公司的決議，并于2016年12月5日向匯豐源公司送達(dá)了《關(guān)于解聘xx小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知函》，匯豐源公司于2016年12月6日向xx小區(qū)全體業(yè)主、xx小區(qū)業(yè)主委員會(huì)發(fā)出《告知函》并承諾將于2016年12月31日之前與業(yè)委會(huì)交接，但在交接的過(guò)程中因匯豐源公司原因?qū)е陆唤硬⑽赐瓿?，一審法院?duì)上述事實(shí)沒(méi)有認(rèn)定，屬錯(cuò)誤。（2018）京0107民初13353號(hào)民事裁定書(shū)、一中院（2020）京01民終2280號(hào)民事裁定書(shū)及北京高院（2020）京民申2885號(hào)民事裁定書(shū)實(shí)際上是駁回的起訴而不是駁回的訴訟請(qǐng)求，上述案件沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)審理，一審法院援引上述判決結(jié)論，屬錯(cuò)誤。劉某某所居住小區(qū)業(yè)委會(huì)分別多次向人民法院提起訴訟要求匯豐源公司撤出xx小區(qū)，已經(jīng)通過(guò)實(shí)際行動(dòng)表明與匯豐源公司解聘的決定，該事實(shí)也證實(shí)是匯豐源公司一直拒絕撤出。第二，一審法院適用法律錯(cuò)誤，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條明確規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系為由，請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)費(fèi)的，人民法院不予支持。本案中，匯豐源公司被解聘后，因其自身原因拒絕退出、移交，無(wú)論其是否提供服務(wù)，提供的服務(wù)是好是壞，均與劉某某無(wú)關(guān)，劉某某也不需要因此支付任何費(fèi)用。而一審法院只適用《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條屬適用法律錯(cuò)誤。第三，小區(qū)沒(méi)有持證上崗的保安，疫情期間也沒(méi)有盡到相應(yīng)的消毒防疫職能。劉某某入住以來(lái)暖氣一直不熱，匯豐源公司隨意關(guān)閉供暖閥門。

匯豐源公司辯稱，同意一審判決，不同意劉某某的上訴請(qǐng)求與事實(shí)理由。保安都是正式簽合同聘用的，暖氣的溫度符合北京市規(guī)定。

匯豐源公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1．判令劉某某支付欠繳物業(yè)費(fèi)5554．7元及遲延交納物業(yè)費(fèi)違約金8105．42元；2．判令劉某某支付欠繳供暖費(fèi)5620．2元及遲延交納供暖費(fèi)的違約金6128．83元；3．判令劉某某承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：劉某某為北京市石景山區(qū)房屋的業(yè)主，涉案房屋建筑面積93．67平方米。

2004年11月5日，北京藍(lán)德匯豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱藍(lán)德公司）與匯豐源公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定藍(lán)德公司委托匯豐源公司對(duì)xx小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。物業(yè)服務(wù)期限為三年，自2004年11月5日至2007年11月4日止。合同期滿后，匯豐源公司繼續(xù)為xx小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。

2005年6月15日，劉某某入住上述房屋并與藍(lán)德公司簽署《入住通知單》，2005年6月29日，劉某某簽署《承諾書(shū)》《xx業(yè)主臨時(shí)公約》《入住流轉(zhuǎn)單》及《供暖協(xié)議》。其中，《承諾書(shū)》載明：一、確認(rèn)并詳細(xì)閱讀藍(lán)德公司制定的“xx小區(qū)業(yè)主臨時(shí)公約”；二、完全明白并同意履行和遵守及督促任何其它有關(guān)人士履行和遵守公約及公約內(nèi)列明該單元所有權(quán)人的所有責(zé)任和義務(wù)（包括根據(jù)公約的條款支付管理費(fèi)、維修基金、單元裝修押金及管理服務(wù)費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用）；三、本承諾書(shū)在本人簽署的當(dāng)日起生效?！秞x業(yè)主臨時(shí)公約》約定：物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1．95元建筑平方米/月；業(yè)主或使用人欠交管理費(fèi)或其他費(fèi)用達(dá)到二個(gè)月的，管理企業(yè)有權(quán)向該業(yè)主收取遲交或欠交款項(xiàng)的滯納金，按每日3‰自應(yīng)付之日起至實(shí)際支付日止計(jì)算?！豆┡瘏f(xié)議》約定：本小區(qū)使用天然氣供暖，每采暖季每建筑平方米30元，劉某某每采暖季的供暖費(fèi)為2810．1元；業(yè)主應(yīng)按時(shí)繳納供暖費(fèi)，超過(guò)繳款期限每天加收繳款費(fèi)用總和的3‰的滯納金，累計(jì)加收。

一審?fù)徶?，匯豐源公司主張劉某某未交納2017年1月1日至2019年6月30日的物業(yè)管理費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)共計(jì)5554．7元；2017-2018年度、2018-2019年度二年供暖費(fèi)共計(jì)5620．2元。

一審法院另查，2019年，北京市石景山區(qū)xx小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱xx業(yè)委會(huì)）以匯豐源公司為被告向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1．判令匯豐源公司立即撤出北京市石景山區(qū)xx小區(qū)；2．判令匯豐源公司移交物業(yè)共有部分，包括移交地下一層的物業(yè)服務(wù)用房、移交小區(qū)停車場(chǎng)（地（地上、地下管理權(quán)和鍋爐房的管理權(quán)；3．判令匯豐源公司移交以下資料：（1）物業(yè)管理區(qū)域資料；（2）竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地、地下管網(wǎng)工程竣工圖防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；（3）設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料、安裝、驗(yàn)收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（4）物業(yè)質(zhì)量報(bào)修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；（5）業(yè)主名冊(cè)；（6）物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗(yàn)等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；（7）停車場(chǎng)車位使用情況的資料；4．訴訟費(fèi)由匯豐源公司承擔(dān)。法院經(jīng)審理確認(rèn)以下事實(shí)：xx小區(qū)業(yè)委會(huì)成立于2015年8月。2016年9月27日至2016年10月31日期間，xx業(yè)委會(huì)組織召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，投票決議事項(xiàng)及結(jié)果為：1．是否同意與現(xiàn)有物業(yè)公司即匯豐源公司簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同，不同意人數(shù)占比66．78%；2．是否同意解聘現(xiàn)有物業(yè)公司即匯豐源公司并通過(guò)招投標(biāo)方式選聘新的物業(yè)公司，同意人數(shù)占比63．23%。2016年12月5日，xx業(yè)委會(huì)向匯豐源公司發(fā)出《關(guān)于解聘xx小區(qū)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的告知函》，告知匯豐源公司應(yīng)于2017年3月16日開(kāi)始辦理與新的物業(yè)公司的移交事項(xiàng)。2016年12月6日，匯豐源公司向xx小區(qū)全體業(yè)主及xx業(yè)委會(huì)發(fā)出《告知函》，告知匯豐源公司將于2016年12月31日之前與業(yè)委會(huì)完成各項(xiàng)物業(yè)交接，并請(qǐng)各位業(yè)主結(jié)清所欠的物業(yè)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)及供暖費(fèi)。2017年1月13日，北京市石景山區(qū)人民政府八角街道辦事處向xx小區(qū)全體業(yè)主發(fā)出《八角街道辦事處關(guān)于對(duì)xx小區(qū)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)決議不予備案的通告》，載明：對(duì)xx小區(qū)2016年9月27日至10月31日召開(kāi)的臨時(shí)業(yè)主大會(huì)所形成的決議不予備案，xx業(yè)委會(huì)應(yīng)停止和本次臨時(shí)業(yè)主大會(huì)決議相關(guān)的各項(xiàng)工作。2017年10月19日，xx業(yè)委會(huì)發(fā)出《關(guān)于召開(kāi)xx小區(qū)業(yè)主大會(huì)的公告》，其中包括由業(yè)主大會(huì)督促業(yè)主委員會(huì)落實(shí)2016年業(yè)主大會(huì)通過(guò)投票表決形成的各項(xiàng)決議，并授權(quán)業(yè)主委員會(huì)開(kāi)展新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的招標(biāo)工作。法院認(rèn)為：業(yè)主委員會(huì)系業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)涉及業(yè)主共同利益的重大物業(yè)管理事項(xiàng)需業(yè)主共同決定，根據(jù)《xx業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》第二條第十六項(xiàng)及第十七項(xiàng)之規(guī)定，業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容包括該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主訴訟事宜，而xx業(yè)委會(huì)作為xx小區(qū)業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，以匯豐源公司身份提起訴訟主張物業(yè)管理公司遷出本小區(qū)，該事宜屬于涉及管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的訴訟事宜，故應(yīng)取得業(yè)主大會(huì)的表決，而本次訴訟中，xx業(yè)委會(huì)未能舉證證明其提起此次訴訟系經(jīng)過(guò)xx小區(qū)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)或委托，故xx業(yè)委會(huì)之起訴，應(yīng)予駁回。xx業(yè)委會(huì)可在取得業(yè)主大會(huì)的授權(quán)后，依據(jù)業(yè)主大會(huì)的決議提起相應(yīng)訴訟。法院作出（2018）京0107民初13353號(hào)民事裁定書(shū)：駁回北京市石景山區(qū)xx小區(qū)業(yè)主委員會(huì)之起訴。xx業(yè)委會(huì)不服一審裁定，上訴至北京市第一中級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱一中院），一中院于2020年3月20日作出（2020）京01民終2280號(hào)民事裁定書(shū)：駁回上訴，維持原裁定。xx業(yè)委會(huì)向北京市高級(jí)人民法院（以下簡(jiǎn)稱北京高院）提起再審，北京高院以（2020）京民申2885號(hào)民事裁定書(shū)駁回了xx業(yè)委會(huì)的再審申請(qǐng)。

一審?fù)徶?，匯豐源公司稱至今仍未撤離xx小區(qū)，一直在小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)，匯豐源公司主張物業(yè)費(fèi)應(yīng)半年交納一次。劉某某稱，物業(yè)費(fèi)都是整年交納，每年小區(qū)試供暖的時(shí)候，物業(yè)公司會(huì)在樓道及電梯間提示交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，每年提示一次。另外劉某某提交了小區(qū)照片，用以證實(shí)物業(yè)服務(wù)不到位。

上述事實(shí)，有《前期物業(yè)服務(wù)合同》、測(cè)繪報(bào)告、入住通知書(shū)、《xx業(yè)主臨時(shí)公約》《承諾書(shū)》、入住流轉(zhuǎn)單、供暖協(xié)議、照片、（2018）京0107民初13353號(hào)民事裁定書(shū)、（2020）京01民終2280號(hào)民事裁定書(shū)、（2020）京民申2885號(hào)民事裁定書(shū)及當(dāng)事人一審陳述等證據(jù)在案佐證。

一審法院認(rèn)為，民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平和等價(jià)有償?shù)脑瓌t。匯豐源公司與藍(lán)德公司簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同》，及劉某某簽署的《承諾書(shū)》《xx業(yè)主臨時(shí)公約》均為雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，對(duì)匯豐源公司及涉案小區(qū)的全體業(yè)主均具有約束力，雙方均應(yīng)依約履行各自的合同義務(wù)。劉某某主張xx業(yè)委會(huì)已解聘匯豐源公司的問(wèn)題，已經(jīng)法院（2018）京0107民初13353號(hào)民事裁定書(shū)、一中院（2020）京01民終2280號(hào)民事裁定書(shū)及北京高院（2020）京民申2885號(hào)民事裁定書(shū)駁回了xx業(yè)委會(huì)的各項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，且一審?fù)徶须p方均認(rèn)可匯豐源公司至今仍在涉案小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)服務(wù)及供暖服務(wù)，客觀上劉某某確實(shí)享受了上述物業(yè)及供暖服務(wù)。故，匯豐源公司具有主張權(quán)利的主體資格。物業(yè)服務(wù)作為一種全天候、不間斷、全方位、多層次的過(guò)程性服務(wù)，出現(xiàn)一些問(wèn)題屬正?，F(xiàn)象，且沒(méi)有嚴(yán)重違約情形，現(xiàn)匯豐源公司實(shí)際為xx小區(qū)提供物業(yè)及供暖服務(wù)，作為業(yè)主亦應(yīng)依約支付相應(yīng)的費(fèi)用。

關(guān)于訴訟時(shí)效期間的問(wèn)題。一審?fù)徶校瑒⒛衬痴J(rèn)可匯豐源公司每年在小區(qū)試供暖的時(shí)候，會(huì)在樓道及電梯間提示交納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，應(yīng)視為匯豐源公司對(duì)涉案小區(qū)業(yè)主所欠物業(yè)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、供暖費(fèi)主張權(quán)利的行為。故，劉某某認(rèn)為匯豐源公司未向業(yè)主訴訟主張權(quán)利導(dǎo)致2016年10月之前的權(quán)利已超訴訟時(shí)效的抗辯意見(jiàn)，于法無(wú)據(jù)，法院不予采信。故，對(duì)匯豐源公司要求劉某某支付物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，法院予以支持。

關(guān)于劉某某是否應(yīng)支付違約金的問(wèn)題。因物業(yè)服務(wù)具有特殊性，必然導(dǎo)致物業(yè)公司所提供的各項(xiàng)服務(wù)會(huì)存在不足之處。劉某某長(zhǎng)期不交物業(yè)費(fèi)及供暖費(fèi)，是因?yàn)槠鋵?duì)匯豐源公司的物業(yè)等各項(xiàng)服務(wù)存在不滿之處，且雙方未就改進(jìn)等事宜達(dá)成一致，劉某某并不存在惡意拖欠的情形。一審?fù)徶?，劉某某稱家中漏水一直未得到解決，經(jīng)匯豐源公司核實(shí)漏水情況屬實(shí)，現(xiàn)確實(shí)未進(jìn)行維修。故結(jié)合劉某某的欠費(fèi)金額，對(duì)匯豐源公司該項(xiàng)訴訟請(qǐng)求，法院不予支持。

應(yīng)當(dāng)指出的是，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)業(yè)主之間互相依存，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)不斷提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，完善服務(wù)細(xì)節(jié)，以充分獲取業(yè)主的支持和配合；同時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到及時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是保障物業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提條件，且小區(qū)環(huán)境秩序的維護(hù)需要全體業(yè)主的共同努力，需要全體業(yè)主自覺(jué)遵守各種規(guī)章制度，這都有賴于業(yè)主整體素質(zhì)的提高。當(dāng)小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過(guò)程中的問(wèn)題時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過(guò)正當(dāng)渠道提出合理化建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦應(yīng)就存在的問(wèn)題通過(guò)業(yè)主協(xié)商溝通等方式予以改正，不斷提高物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中提供的各種建議和意見(jiàn)，既是對(duì)物業(yè)公司在今后工作中的督促和支持，也是對(duì)服務(wù)企業(yè)更好開(kāi)展工作的一種鞭策。匯豐源公司應(yīng)認(rèn)真對(duì)待業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主的建議與意見(jiàn)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以便更好地開(kāi)展工作。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百零九條規(guī)定，判決：1．劉某某于判決生效之日起10日內(nèi)給付匯豐源公司2017年1月1日至2019年6月30日的物業(yè)費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)共計(jì)5554．7元，2017-2018年度、2018-2019年度的供暖費(fèi)5620．2元，以上共計(jì)11174．9元；2．駁回匯豐源公司其他訴訟請(qǐng)求。

二審中，當(dāng)事人沒(méi)有提交新證據(jù)。

本院對(duì)一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。匯豐源公司與藍(lán)德公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定由匯豐源公司對(duì)xx小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理。合同期滿后，匯豐源公司繼續(xù)為xx小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。劉某某作為xx小區(qū)的業(yè)主，《前期物業(yè)服務(wù)合同》對(duì)其具有當(dāng)然約束力，且劉某某2005年入住時(shí)簽署了《承諾書(shū)》《xx業(yè)主臨時(shí)公約》，其知曉并實(shí)際享受了匯豐源公司的物業(yè)服務(wù)，現(xiàn)匯豐源公司起訴要求劉某某支付拖欠的物業(yè)費(fèi)及垃圾清運(yùn)費(fèi)、供暖費(fèi)，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。劉某某上訴請(qǐng)求駁回匯豐源公司的全部訴訟請(qǐng)求，沒(méi)有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，劉某某的上訴請(qǐng)求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)79元，由劉某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　　李　妮

審 判 員　　白　云

審 判 員　　李春華

二〇二一年二月二十四日

法官助理　　李彤琳

法官助理　　吳　丹

法官助理　　馬云輝

書(shū) 記 員　　李心雨

書(shū) 記 員　　原　月