上訴人（原審被告）：石某某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：劉昌碩，北京市盈科律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：印衛(wèi)（曾用名印），男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：馬寧寧，北京市季諾律師事務(wù)所律師。

原審第三人：北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地北京市朝陽區(qū)將臺路**院**樓**。

法定代表人：彭永東，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：孫鳳起，男，該公司員工。

上訴人石某某因與被上訴人印衛(wèi)、原審第三人北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱鏈家公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初14663號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月5日立案受理后，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開展民事訴訟程序繁簡分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員獨(dú)任審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

石某某上訴請求：撤銷一審判決第二項(xiàng)及第三項(xiàng)。本案一審及二審訴訟費(fèi)由印衛(wèi)承擔(dān)。事實(shí)和理由：1．本案房屋租賃合同解除是雙方協(xié)商解除，房屋租賃合同不再履行是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，并非因石某某原因而解除房屋租賃合同。2．石某某并不欠付租金，在雙方就租賃期限到期達(dá)成一致意見后，雙方將押金當(dāng)作最后一個月的房租。之后石某某便不再使用承租房屋。本案中石某某不存在任何違約行為，不應(yīng)承擔(dān)任何違約責(zé)任。3．雙方協(xié)商一致租賃期限到期后，印衛(wèi)違反之前達(dá)成的共識，協(xié)同物業(yè)公司阻止石某某騰退房屋，阻攔石某某將涉案房屋中的物品搬離。同時，印衛(wèi)沒有任何事實(shí)依據(jù)卻指責(zé)石某某欠繳房租，讓石某某承擔(dān)由此產(chǎn)生的違約責(zé)任。

印衛(wèi)辯稱，同意一審判決，不同意石某某的上訴請求和理由。涉案合同解除并不是雙方協(xié)商一致的結(jié)果，是石某某存在嚴(yán)重的違約行為，印衛(wèi)依據(jù)租賃合同行使了單方解除權(quán)。石某某故意隱瞞將房屋改造成了群租，嚴(yán)重違反了北京市的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)現(xiàn)場勘察，在租賃房屋的廚房、陽臺等都安排了人員居住。且石某某應(yīng)當(dāng)按季度支付租金，但其沒有依合同繳納租賃費(fèi)用。石某某還拒絕協(xié)助印衛(wèi)辦理房屋交接事宜且沒有把房屋恢復(fù)原狀，房屋里面都是大件的家具，嚴(yán)重影響了實(shí)際使用。

鏈家公司述稱，同意一審判決，不同意上訴人的上訴請求和理由。

印衛(wèi)向一審法院起訴請求：1．要求確認(rèn)雙方與鏈家公司簽訂的租賃合同于2019年12月10日解除；2．判令石某某支付我租金5000元；3．判令石某某支付我2019年12月11日起至騰空房屋將房屋交付給我時止的房屋占用費(fèi)，每月7500元；4．判令石某某向我支付違約金7500元；5．要求石某某賠償其破壞房屋的損失3萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：印衛(wèi)曾用名為印，北京市海淀區(qū)房屋登記的所有權(quán)人系印。2018年8月5日，印（甲方、出租方）與石某某（乙方、承租方）、鏈家公司（丙方、居間方）簽訂《北京市房屋租賃合同》，約定：印將其位于北京市海淀區(qū)房屋（以下簡稱訴爭房屋）租賃給石某某，房屋租賃期自2018年8月20日至2020年8月19日止，共計(jì)2年，甲方應(yīng)于2018年8月5日前將房屋按約定條件交付給乙方……租賃期滿或合同解除后，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)按照原狀返還房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施。甲乙雙方應(yīng)對房屋和附屬物品、設(shè)備設(shè)施及水電使用等情況進(jìn)行驗(yàn)收，結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。乙方繼續(xù)承租的，應(yīng)提前30日向甲方提出續(xù)租要求，協(xié)商一致后雙方重新簽訂房屋租賃合同。租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式：租金每月7500元，租金按照季付方式，租金總計(jì)180000元。各期租金支付日期為2018年8月6日、2018年11月20日、2019年2月20日、2019年5月20日、2019年8月20日、2019年11月20日、2020年2月20日、2020年5月20日，押金7500元。第十條合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋：1．不按照約定支付租金達(dá)十日的；2．欠繳各項(xiàng)費(fèi)用的金額相當(dāng)于一個月房屋租金的；3．擅自改變房屋用途的；4．擅自拆改變動或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的；5．保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)摹?。第十一條違約責(zé)任：（一）甲方有第十條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的100%向乙方支付違約金；乙方有第十條第四款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的100%向甲方支付違約金，同時甲方可要求乙方將房屋恢復(fù)原狀并賠償相應(yīng)損失……（四）甲方未按約定時間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及乙方未按約定時間返還房屋的，應(yīng)按一個月租金標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。合同中附件房屋交割清單部分未列明屋內(nèi)設(shè)備設(shè)施情況，顯示“自行交割”。落款處有出租人印、承租人石某某的簽字，有鏈家公司的簽章及經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)人員的簽字。2018年8月5日，印衛(wèi)將房屋交付給石某某使用。

印衛(wèi)表示，合同簽訂后，石某某向其支付了押金7500元，其給了石某某半個月免租期，石某某支付租金至2019年11月19日。印衛(wèi)主張，其于2019年11月發(fā)現(xiàn)訴爭房屋被石某某擅自改造等問題，于2019年12月7日在訴爭房屋門口張貼了一則通知，要求解除合同，就此提交了該通知及張貼通知的照片。該通知載明：“敬告所有里面住的房客，我是人房主。由于承租人石某某不按時交納房租，違約合同和善自讓其他人居住，違反了租房合同和北京市租房規(guī)定。本人決定收回房屋，請居住在里面的人自行搬走自己的物品，否則，造成的損失自己負(fù)責(zé)。最終期限2019年12月11日上午九點(diǎn)。”印衛(wèi)主張2019年12月9日屋內(nèi)居住的人員搬離，2019年12月10日其實(shí)際控制房屋，但雙方?jīng)]有辦理交接手續(xù)，其與石某某的房屋租賃合同應(yīng)于當(dāng)日解除，現(xiàn)房屋內(nèi)還有石某某的物品。

印衛(wèi)主張，因石某某存在未按合同約定支付租金、擅自改變房屋用途、擅自拆改變動或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)、保管不當(dāng)、不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)男袨?，?yīng)屬違約。印衛(wèi)主張石某某自2019年11月20日起未交納房租，就此提交了其微信交易記錄截圖予以證明，上顯示石某某交納最后一筆租金的時間為8月23日。印衛(wèi)主張石某某擅自拆除了廚房的櫥柜、上下水池、灶臺、燃?xì)夤艿馈⑴P室門及廚房門，就此提交了視頻及照片予以證明。印衛(wèi)主張修復(fù)上述拆改需要花費(fèi)的金額為3萬元，就此提交了其向北京信誠博雅裝飾工程有限公司詢價(jià)后該公司出具的報(bào)價(jià)單。

印衛(wèi)主張因訴爭房屋內(nèi)現(xiàn)仍有很多石某某的物品，且其一直無法聯(lián)系到石某某，無法要求其將物品搬走，導(dǎo)致其無法另行出租房屋或出賣房屋，故要求石某某支付以每月7500元的標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占用費(fèi)，就此提交了房屋現(xiàn)狀的照片，顯示屋內(nèi)有上下鋪床、衣柜等物品。

一審法院認(rèn)為，印衛(wèi)、石某某與鏈家公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。

石某某未按約定向印衛(wèi)支付租金達(dá)十日以上、擅自拆改房屋、破壞附屬物品和設(shè)備設(shè)施，其行為構(gòu)成違約，印衛(wèi)依據(jù)雙方簽訂的《北京市房屋租賃合同》請求解除其與石某某、鏈家公司之間的《北京市房屋租賃合同》，于法有據(jù)，法院予以支持。就合同解除的時間，因印衛(wèi)于2019年12月7日發(fā)出通知要求出租屋內(nèi)人員限期搬離并于2019年12月10日實(shí)際控制房屋，故其主張合同于2019年12月10日解除，于法有據(jù)，法院予以支持。因石某某實(shí)際使用房屋至2019年12月9日，故石某某應(yīng)向印衛(wèi)支付2019年11月20日至2019年12月9日的租金，印衛(wèi)要求石某某支付欠付租金5000元的訴訟請求，于法有據(jù)，法院予以支持。因石某某違約，印衛(wèi)要求其按照租賃合同約定支付違約金7500元，于法有據(jù)，法院予以支持。根據(jù)印衛(wèi)提交的證據(jù)，石某某確有物品存放在訴爭房屋內(nèi)尚未搬離，印衛(wèi)就此主張房屋占用使用費(fèi)，于法有據(jù)，但考慮到印衛(wèi)早已實(shí)際控制房屋，能夠恢復(fù)房屋使用功能，對其擴(kuò)大損失部分的請求法院不予支持，法院酌情判定石某某支付印衛(wèi)房屋占用費(fèi)7500元。就印衛(wèi)主張的破壞房屋損失3萬元，其未能提供充分證據(jù)，且法院已判令石某某支付違約金，足以填補(bǔ)印衛(wèi)的損失，故對于印衛(wèi)要求石某某支付3萬元損失的訴訟請求，法院不予支持。

石某某、鏈家公司經(jīng)法院依法傳喚，無正當(dāng)理由拒不出庭應(yīng)訴，亦未提交書面答辯意見及證據(jù)，應(yīng)視為其放棄了答辯、陳述意見和質(zhì)證的權(quán)利，法院依法缺席判決。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十三條、第九十七條及第一百零七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定，判決：1．印衛(wèi)與石某某、鏈家公司于2018年8月5日簽訂的《北京市房屋租賃合同》于2019年12月10日解除；2．石某某于判決生效后7日內(nèi)向印衛(wèi)支付欠付租金5000元；3．石某某于判決生效后7日內(nèi)向印衛(wèi)支付違約金7500元、房屋占用費(fèi)7500元；4．駁回印衛(wèi)的其他訴訟請求。

二審期間，上訴人石某某向本院提交如下證據(jù)：證據(jù)一、石某某與印衛(wèi)妻子張某微信聊天記錄。證明2019年11月20日，石某某與張某就承租房屋不再續(xù)租一事進(jìn)行溝通。石某某告知張某再租一個月之后就不再續(xù)租。房屋內(nèi)的裝修、家具、空調(diào)等均不拿走。張某明確按照石某某所說的辦，同時告知石某某其已委托鏈家鄭某作為辦理交房事宜。雙方就不再履行租賃合同達(dá)成共識，不再履行租賃合同是雙方協(xié)商一致的結(jié)果。證據(jù)二、石某某與鏈家鄭某微信聊天記錄及物業(yè)費(fèi)用收據(jù)。證明2019年12月9日，石某某結(jié)清了物業(yè)相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)出具了開門條，石某某將屋內(nèi)物品辦理騰空。2019年12月9日，石某某將承租房屋交還給印衛(wèi)。石某某不應(yīng)承擔(dān)之后的房屋占用費(fèi)。被上訴人印衛(wèi)及原審第三人鏈家公司沒有提交二審新證據(jù)。印衛(wèi)發(fā)表質(zhì)證意見稱，對該證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性及證明目的均不予認(rèn)可。本案的出租人是印衛(wèi)，不是張某，所以張某和石某某之間的微信聊天記錄不能證明本案租賃雙方對合同解除的協(xié)商，在石某某給印衛(wèi)的愛人發(fā)送微信時，印衛(wèi)和印衛(wèi)的愛人不知道石某某將房屋進(jìn)行群租，并拆改了廚房、陽臺等一系列違約行為的情況下才作出的回復(fù)，如果他們知道石某某有如此嚴(yán)重的違約行為，是不會同意石某某和他們之間協(xié)商解除合同的。而且石某某提交的不是二審新證據(jù)。對于石某某提交的第二份證據(jù)，因?yàn)椴皇潜景傅漠?dāng)事人，真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性均不認(rèn)可，也不是二審的新證據(jù)。鏈家公司發(fā)表質(zhì)證意見稱，對于上述證據(jù)的真實(shí)性予以認(rèn)可，關(guān)聯(lián)性及證明目的均不予認(rèn)可。對于石某某提交的證據(jù)，本院經(jīng)審查認(rèn)為，該證據(jù)并非一審?fù)徑Y(jié)束后新發(fā)現(xiàn)的證據(jù)，依法不屬于二審程序中新的證據(jù)，且與本案的認(rèn)定處理缺乏關(guān)聯(lián)，故不予采納。

本院對一審法院查明的事實(shí)予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第九十條規(guī)定：“當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果?！北景钢?，石某某主張就房屋不再續(xù)租與印衛(wèi)之妻張某達(dá)成一致并提交相應(yīng)證據(jù)，但本案出租人為印衛(wèi)，并非張某，無法證明印衛(wèi)與石某某之間就房屋不再續(xù)租達(dá)成一致。

印衛(wèi)、石某某與鏈家公司簽訂的《北京市房屋租賃合同》系各方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失。石某某未按約定向印衛(wèi)支付租金達(dá)十日以上、擅自拆改房屋、破壞附屬物品和設(shè)備設(shè)施，其行為構(gòu)成違約。因石某某違約，一審判決石某某向印衛(wèi)支付違約金7500元，本院認(rèn)為于法有據(jù)，予以確認(rèn)。就合同解除的時間，因印衛(wèi)于2019年12月7日發(fā)出通知要求出租屋內(nèi)人員限期搬離并于2019年12月10日實(shí)際控制房屋，故石某某實(shí)際使用房屋至2019年12月9日，石某某應(yīng)向印衛(wèi)支付2019年11月20日至2019年12月9日的租金，一審法院判決石某某向印衛(wèi)支付租金5000元于法有據(jù)，本院亦予以確認(rèn)。因石某某確有物品存放在訴爭房屋內(nèi)尚未搬離，但考慮到印衛(wèi)早已實(shí)際控制房屋，能夠恢復(fù)房屋使用功能，對其擴(kuò)大損失部分的請求法院不應(yīng)支持，一審法院酌情判定石某某支付印衛(wèi)房屋占用費(fèi)7500元，本院認(rèn)為并無不妥，予以確認(rèn)。

綜上所述，石某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)864元，由石某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 員　　李　妮

二〇二一年一月二十六日

法官助理　　李彤琳

書 記 員　　李心雨