上訴人（原審被告反訴原告）：楊某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住北京市海淀區(qū)。

委托訴訟代理人：王宏彬，北京市同創(chuàng)律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告反訴被告）：北京寶某物業(yè)管理有限公司，住所地北京市東城區(qū)。

法定代表人：金銳，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：李維麗，北京市元甲律師事務(wù)所律師。

上訴人楊某因與被上訴人北京寶某物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱寶某公司）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初132號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年2月1日立案后，根據(jù)《全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于授權(quán)最高人民法院在部分地區(qū)開(kāi)展民事訴訟程序繁簡(jiǎn)分流改革試點(diǎn)工作的決定》，依法適用第二審程序，由審判員梁志雄獨(dú)任審理，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案。上訴人楊某之委托訴訟代理人王宏彬，被上訴人寶某公司之委托訴訟代理人李維麗到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

楊某上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決第一、第三判項(xiàng)，改判駁回寶某公司的一審全部訴訟請(qǐng)求，支持楊某的一審反訴請(qǐng)求，或者發(fā)回一審法院重審。二、一、二案件受理費(fèi)由寶某公司承擔(dān)。事實(shí)與理由：一、一審法院關(guān)于涉案房屋漏水原因的事實(shí)認(rèn)定不清。寶某公司自認(rèn)涉案房屋漏水系北京住宅三公司（以下簡(jiǎn)稱住宅三公司）施工質(zhì)量問(wèn)題所致，2001年，由于涉案房屋尚處于質(zhì)保期內(nèi)，就房屋漏水問(wèn)題，楊某和住宅三公司及當(dāng)時(shí)的物業(yè)公司北京萬(wàn)佳物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理三處（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)佳公司管理三處）達(dá)成協(xié)議，經(jīng)修繕后，房屋漏水問(wèn)題得到暫時(shí)解決。但自2006年起，房屋又多次雨后漏水，彼時(shí)涉案房屋已過(guò)質(zhì)保期，楊某遂多次向?qū)毮彻緢?bào)修，但寶某公司均置之不理，至今漏水問(wèn)題未得到解決，楊某無(wú)法正常居住，于2008年搬離涉案房屋，至今未回，由此給楊某造成巨大經(jīng)濟(jì)損失。一審程序中，為查明涉案房屋漏水的原因及損失的具體數(shù)額，楊某申請(qǐng)鑒定，但一審法院在未查明漏水原因的情況下予以直接拒絕，這不僅侵犯了楊某申請(qǐng)鑒定的權(quán)利，而且導(dǎo)致漏水原因無(wú)法查明。在此情形下，一審法院以楊某無(wú)法證明漏水原因系寶某公司物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)為由未支持楊某的反訴請(qǐng)求，屬于基本事實(shí)認(rèn)定不清。依據(jù)涉案的《北京市物業(yè)服務(wù)合同》第六條第二款的約定，寶某公司負(fù)有共有部分日常維修、養(yǎng)護(hù)和管理的義務(wù)，屋頂防水屬于共有部分日常維修、養(yǎng)護(hù)的范圍，楊某作為頂層住戶，屋頂漏水只能是屋頂防水失修所致，一審法院認(rèn)定房屋漏水原因無(wú)法查明系事實(shí)認(rèn)定不清。二、一審法院適用法律錯(cuò)誤。寶某公司怠于履行物業(yè)維修義務(wù)，既未制定維修計(jì)劃，也未申請(qǐng)專項(xiàng)維修基金，導(dǎo)致涉案房屋漏水問(wèn)題至今未得到解決，這與楊某所受經(jīng)濟(jì)損失有直接的因果關(guān)系。依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，寶某公司應(yīng)予以賠償，并酌減物業(yè)費(fèi)。綜上，判為所請(qǐng)。

寶某公司二審辯稱：涉案房屋漏水問(wèn)題早已解決，即便沒(méi)有解決，與寶某公司提供的物業(yè)服務(wù)也無(wú)關(guān)系。此外，楊某于2012年在涉案房屋樓頂私自加蓋違章建筑物，寶某公司曾要求其拆除，楊某予以拒絕，至今未予拆除。綜上，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

寶某公司向一審法院提出訴訟請(qǐng)求：一、楊某支付2012年1月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)23800元、違約金7913.5元，合計(jì)31713.50元。二、訴訟費(fèi)用由楊某承擔(dān)。

楊某向一審法院提出反訴請(qǐng)求：一、寶某公司對(duì)楊某的房頂做好防水，保證全屋不再漏水。二、寶某公司賠償楊某因漏水導(dǎo)致的家具和裝修損失8萬(wàn)元。三、寶某公司支付楊某因漏水導(dǎo)致房屋無(wú)法居住使用的損失30萬(wàn)元。四、訴訟費(fèi)用由寶某公司承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：楊某系北京市海淀區(qū)吳家場(chǎng)路蓮花小區(qū)×號(hào)樓×單元××××室業(yè)主，房屋建筑面積150.04平方米。

2012年12月25日，蓮花小區(qū)業(yè)委會(huì)與寶某公司簽訂《北京市物業(yè)服務(wù)合同》，約定由寶某公司為蓮花小區(qū)1號(hào)樓、2號(hào)樓、3號(hào)樓提供物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期限自2013年1月1日至2015年12月31日，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積繳納，住宅每月每平方米1.92元。2015年11月4日，蓮花小區(qū)業(yè)委會(huì)與寶某公司簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，主要約定原物業(yè)服務(wù)合同期限延長(zhǎng)，直至雙方再次簽訂物業(yè)合同，在此期間寶某公司繼續(xù)為蓮花小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2018年7月10日，寶某公司發(fā)布《物業(yè)服務(wù)合同說(shuō)明》，主要內(nèi)容為因2018年1月6日蓮花小區(qū)業(yè)委會(huì)備案到期，新業(yè)委會(huì)尚未成立，寶某公司為蓮花小區(qū)提供事實(shí)物業(yè)服務(wù)。寶某公司另提交該院“2015海民初字第08504號(hào)”《民事判決書(shū)》，證明寶某公司于2002年9月1日至2005年8月31日期間已依據(jù)與蓮花小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》為蓮花小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，后該合同由蓮花小區(qū)物業(yè)管理委員會(huì)出具證明于2005年9月1日繼續(xù)履行，直至簽署前述《北京市物業(yè)服務(wù)合同》。經(jīng)查，該判決書(shū)已生效。

訴訟中，楊某提交涉案房屋內(nèi)漏水照片，主張因房屋臥室、衛(wèi)生間、客廳房頂漏水，未交納物業(yè)費(fèi)，同時(shí)申請(qǐng)對(duì)房屋受損位置漏水原因、修復(fù)方案及修復(fù)價(jià)值進(jìn)行鑒定。寶某公司對(duì)此不予認(rèn)可，主張房屋漏水問(wèn)題已解決，并提交2001年12月17日楊某與萬(wàn)佳公司管理三處的《協(xié)議書(shū)》，證明因住宅三公司施工質(zhì)量原因房屋防水層滲漏，住宅三公司已進(jìn)行賠付。寶某公司另提交整改通知書(shū)及樓頂照片，證明楊某在樓頂搭建違章建筑。

訴訟中，寶某公司與楊某均認(rèn)可物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每年3400元。

一審法院認(rèn)為，已為法院發(fā)生法律效力的裁判所確認(rèn)的事實(shí)，當(dāng)事人無(wú)須舉證證明。建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。本案中，根據(jù)已查明的事實(shí)，寶某公司自2002年起即對(duì)蓮花小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，楊某作為小區(qū)業(yè)主，應(yīng)履行業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，按照合同中約定的物業(yè)收費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)用。楊某雖提出房屋漏水等問(wèn)題，但由于其并未證明漏水是因物業(yè)服務(wù)不達(dá)標(biāo)造成的，故該抗辯意見(jiàn)不能成為其未交納物業(yè)費(fèi)的正當(dāng)理由。同時(shí)，房屋漏水問(wèn)題成因復(fù)雜，如因房屋質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)和房屋開(kāi)發(fā)商解決，本案中，楊某徑行提起反訴僅要求寶某公司承擔(dān)賠償責(zé)任，依據(jù)不足，故其相應(yīng)鑒定申請(qǐng)及反訴請(qǐng)求，該院均不予支持。雙方如就房屋漏水問(wèn)題存在爭(zhēng)議，可另行解決。因楊某拖欠物業(yè)費(fèi)系基于對(duì)房屋漏水問(wèn)題的處理方式不滿，并非惡意拖欠，故對(duì)寶某公司主張的違約金，該院不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：一、楊某于本判決生效后七日內(nèi)向?qū)毮彻窘患{2012年1月1日至2018年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)23800元；二、駁回寶某公司的其他訴訟請(qǐng)求；三、駁回楊某的全部反訴請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，楊某應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本訴案件受理費(fèi)296元（寶某公司已預(yù)交），由寶某公司自行負(fù)擔(dān)74元，已交納；由楊某負(fù)擔(dān)222元，于本判決生效后七日內(nèi)交納。反訴案件受理費(fèi)3500元，由楊某自行負(fù)擔(dān)，已交納。

本院二審期間，楊筠提交以下新的證據(jù)材料：

證據(jù)一、北京市海淀區(qū)法院“（2005）海民初字第21859號(hào)”《民事判決書(shū)》。證明目的：一、楊某搭的陽(yáng)光房與涉案房屋漏水沒(méi)有關(guān)系，因?yàn)殛?yáng)光房的正下方并非涉案房屋；二、陽(yáng)光房是否系違章建筑應(yīng)該由有關(guān)的部門(mén)做出認(rèn)定，寶某公司無(wú)權(quán)進(jìn)行認(rèn)定。

證據(jù)二、北京第一中級(jí)人民法院“（2006）一中民終字第314號(hào)”《民事判決書(shū)》。證明目的同上。

證據(jù)三、北京市海淀區(qū)法院“（2006）海行執(zhí)字第11237號(hào)”《行政裁定書(shū)》。證明目的：北京市海淀區(qū)城市管理監(jiān)察大隊(duì)曾經(jīng)對(duì)楊某搭建的陽(yáng)光房做出限期拆除的決定，但是該決定被上述《行政裁定書(shū)》以違反行政程序?yàn)橛刹枚ú挥鑿?qiáng)制執(zhí)行，所以，陽(yáng)光房不是違章建筑。

寶某公司質(zhì)證意見(jiàn)：認(rèn)可上述證據(jù)的真實(shí)性，不認(rèn)可證明目的。由于楊某私自加蓋的陽(yáng)光房位于公共區(qū)域，所以，該房不僅會(huì)影響陽(yáng)光房正下方住戶的屋頂，而且對(duì)涉案房屋的屋頂有影響。另，不予執(zhí)行的《行政裁定書(shū)》，依據(jù)判理部分，恰能證明涉案陽(yáng)光房是違章建筑。

寶某公司二審提交以下新的證據(jù)材料：

證據(jù)一、楊某與寶某公司于2009年5月25日簽訂的《協(xié)議書(shū)》復(fù)印件。證明目的：楊某承諾自2007年6月份開(kāi)始正常繳納物業(yè)管理費(fèi)。

證據(jù)二、寶某公司負(fù)責(zé)人董銀鳳于2020年8月12日16時(shí)20分通過(guò)號(hào)碼為138xxxx****的手機(jī)向楊某發(fā)送短信的手機(jī)截屏打印件。證明目的：寶某公司找楊某維修漏點(diǎn)，但一直找不到，寶某公司沒(méi)有怠于履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。

證據(jù)三、楊某違章改建煙道的照片。證明目的：楊某違章改建煙道。

證據(jù)四、編號(hào)為0094375的《工作通知單》原件照片打印件和編號(hào)為0094376《工作通知單》原件照片打印件。證明目的：807號(hào)業(yè)主投訴楊某違章改建煙道。

證據(jù)五、寶某公司辦公電腦截圖照片打印件。證明目的：小區(qū)業(yè)主反應(yīng)的物業(yè)管理問(wèn)題，寶某公司均予以解決。

楊某質(zhì)證意見(jiàn)：對(duì)證據(jù)一的真實(shí)性認(rèn)可，證明目的不認(rèn)可。即便楊某承諾自2007年6月25日起交納物業(yè)費(fèi)，如果客觀情況發(fā)生變化，楊某可以要求物業(yè)公司繼續(xù)履行服務(wù)義務(wù)。該協(xié)議簽訂后，自2007年至2011年，楊某正常交納了物業(yè)費(fèi)，后因漏水問(wèn)題長(zhǎng)期得不到解決，才自2012年開(kāi)始欠交物業(yè)費(fèi)。此外，上述協(xié)議的簽訂還與寶某公司原負(fù)責(zé)人帶人擅闖楊某家有關(guān)。對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)三的真實(shí)性認(rèn)可，不認(rèn)可關(guān)聯(lián)性和證明目的，楊某并未改造煙道。對(duì)證據(jù)四的形式真實(shí)性認(rèn)可，內(nèi)容真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)五的真實(shí)性和關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。

本院認(rèn)定：對(duì)楊某提交的上述證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，關(guān)聯(lián)性、證明力問(wèn)題，本院將在判理部分一并論述。

對(duì)寶某公司提交的證據(jù)一的真實(shí)性予以確認(rèn)，作為新證據(jù)收入本案。證據(jù)二因無(wú)原始載體核對(duì)，真實(shí)性本院不予確認(rèn)。證據(jù)三、四、五與本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)無(wú)關(guān)，不作為新證據(jù)收入本案。

本院查明的事實(shí)與一審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：楊某系以寶某公司怠于履行維修義務(wù)作為其拒交2012年1月1日至2018年12月31日物業(yè)費(fèi)的抗辯理由和提起反訴的依據(jù)，但是，寶某公司是否怠于履行維修義務(wù)，應(yīng)以楊某提出維修請(qǐng)求為前提，對(duì)此，楊某負(fù)有證明責(zé)任?，F(xiàn)楊某并未舉證證明于上述期間就涉案房屋漏水問(wèn)題要求寶某公司履行維修義務(wù)，且依據(jù)楊某與寶某公司2009年5月25日簽訂的《協(xié)議書(shū)》，楊某并未向?qū)毮彻颈硎咀?006年起，涉案房屋又存在漏水問(wèn)題，還保證自2007年6月25日起正常交納物業(yè)費(fèi)。因此，楊某關(guān)于拒交物業(yè)費(fèi)的上訴理由，本院不予采信。其所提反訴，應(yīng)另案解決。其于二審程序提交的訴訟材料，因不能支持上訴請(qǐng)求，不作為新證據(jù)收入本案。

綜上，楊某的上訴請(qǐng)求，本院不予支持。一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)3895元，由楊某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 員　梁志雄

二〇二一年二月二十八日

法官助理　張曉偉

書(shū) 記 員　張雪冬