上訴人（原審被告、反訴原告）：馮某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：王萍，北京廣衡律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告、反訴被告）：任某某，男，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人馮某某因與被上訴人任某某房屋買賣合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初10172號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

馮某某上訴請求：1.撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或改判駁回任某某要求返還100萬元定金的訴訟請求；2.同意解除合同，不再堅持一審的反訴請求。事實和理由：一審法院認(rèn)定事實錯誤，有遺漏。1.一審法院認(rèn)為根據(jù)2017年4月8日馮某某與高某簽署的解約協(xié)議，認(rèn)定雙方約定要退還20萬元的事實錯誤。定金100萬元并非全部由任某某支付，包含任某某之前支付的20萬元定金，剩下80萬元由任某某和高某分三筆支付。2.一審法院認(rèn)定雙方在合同履行過程中，就房屋非“滿五唯一”過戶增加的稅費沒有達(dá)成一致。對房屋交易的稅費問題雙方?jīng)]有任何爭議，也從來沒有就稅費問題進行過任何協(xié)商。稅費的協(xié)商并不是針對房屋出售給任某某這份協(xié)議的稅費，而是指馮某某為了將房屋過戶給其子，因為贈與要支出一部分贈與稅費。3.馮某某在2017年4月5日將房屋交付任某某、高某。對于過戶手續(xù)的辦理，馮某某雖然沒能立即與任某某協(xié)商，但辦理過戶并沒有達(dá)到如此緊急的程度，馮某某并沒有違約行為，不存在遲延履行。一審法院認(rèn)定任某某具有法定解除權(quán)是錯誤的。簽署房屋買賣協(xié)議時，任某某知道房屋“滿五非唯一”的狀態(tài)，馮某某沒有欺詐和隱瞞相關(guān)事實，馮某某在訴訟中表明愿意承擔(dān)房屋“滿五非唯一”的過戶稅費差額，合同可以履行。同意解除合同，但任某某根本違約導(dǎo)致合同解除，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

任某某辯稱，不同意馮某某的上訴請求和理由。1.生效判決認(rèn)定馮某某有違約、阻礙行為。2.馮某某交付鑰匙只是轉(zhuǎn)移占有，并不是完成房屋交付，這不是一個概念。3.馮某某借口房屋屬性未能實現(xiàn)“滿五唯一”，拖延房源核驗的辦理。房源核驗后證明房屋不符合“滿五唯一”，馮某某一直不愿繼續(xù)履行合同。4.不管誰資助任某某支付的100萬元，都應(yīng)視為是任某某的付款。

任某某向一審法院起訴請求：1.解除雙方于2017年4月9日簽署的房屋買賣協(xié)議；2.裁定馮某某退還我所付購房定金100萬元；3.裁定訴訟費用的承擔(dān)比例。

馮某某向一審法院反訴請求：1.判令任某某履行2017年4月9日簽署的房屋買賣協(xié)議，向我支付合同尾款11300000元；2.判令任某某支付對我造成的直接經(jīng)濟損失800000元；3.判令任某某支付我直至合同尾款實際給付之日止的違約金3039700.25元（自2017年6月16日至2018年12月5日，之后按照日萬分之五計算日違約金）；4.判令任某某支付我支付的律師費300000元；5.任某某承擔(dān)本案全部訴訟費用。

一審法院認(rèn)定事實：2017年4月5日，出賣人馮某某與買受人高某就買賣馮某某名下位于北京市海淀區(qū)904號房屋簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定房屋建筑面積158.42平方米，房屋成交價格為425萬元，房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價805萬元；自合同簽訂之日起180日內(nèi)共同向房屋權(quán)屬登記部門申請辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。同日甲方馮某某與乙方高某、丙方北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《補充協(xié)議》約定，成交房屋總價為1230萬元，乙方于2017年4月6日之前以自行劃轉(zhuǎn)方式支付第一筆定金20萬元，于2017年4月20日之前以理房通支付第二筆定金80萬元；乙方于2017年6月15日之前支付第一筆購房款300萬元，以第三方擔(dān)保支付方式支付，于2017年7月10日之前以第三方擔(dān)保支付方式支付第二筆購房款400萬元，于2017年9月30日之前以建委監(jiān)管支付第三筆購房款425萬元；在2017年10月10日前辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)；物業(yè)交割保證金為5萬元；甲方確認(rèn)房屋所有權(quán)證滿五年，是甲方家庭名下唯一住房，稅費由乙方承擔(dān)，如交易房屋情況不符合合同約定，導(dǎo)致交易房屋產(chǎn)生其他稅費的，則稅費全部由甲方承擔(dān)，并直接向主管機關(guān)繳納。同日，馮某某、高某、北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《居間服務(wù)合同》，約定乙方承擔(dān)代理費27.06萬元。

2017年4月8日，甲方馮某某與乙方高某簽訂《解約協(xié)議》，內(nèi)容為就買賣馮某某名下北京市海淀區(qū)904室房屋事宜，由于當(dāng)時簽約時北京鏈家地產(chǎn)沒有明確解釋簽署合同文本的簽約條款以及補充協(xié)議各部分款項的支付時間及方式，整體作業(yè)中存在瑕疵，后期服務(wù)不完善，現(xiàn)雙方達(dá)成如下協(xié)議：一、經(jīng)乙方提出解除該合同申請，甲方同意解除合同及相關(guān)附件。二、乙方已向甲方支付的訂金20萬元，由甲方退還乙方，乙方無需再向甲方支付違約金。三、乙方已向甲方支付除定金以外的購房款0元。四、上述約定履行完畢后，甲、乙雙方對合同在簽訂本協(xié)議前的履行及解除過程中的爭議一次性解決完畢，雙方無其他爭議，雙方均不再對其他一方提出其他主張。

2017年4月9日，甲方馮某某與乙方任某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》，約定甲方將海淀區(qū)904號住宅（房產(chǎn)證：京房權(quán)證海字第XXXX號）售予乙方，出售總價為1230萬元（房屋價格：430萬元，室內(nèi)家具家電、裝飾裝修與其他配套設(shè)備合計800萬元）。具體協(xié)議如下：甲、付款時間安排一、2017年4月21日9點30分之前乙方向甲方支付購房定金100萬元；二、2017年6月16日9點30分之前乙方向甲方支付第二期購房款300萬元；三、2017年7月10日之前，乙方向甲方支付第三期購房款400萬元；四、2017年9月30日之前，乙方向甲方支付第四期房款300萬元；五、第五期房款130萬元原則上應(yīng)于9月30日前交付，如因第三方貸款發(fā)放緩慢，可以適當(dāng)延期，原則上不得超過11月30日。乙、房屋過戶辦理六、乙方負(fù)責(zé)辦理房屋過戶手續(xù)，甲方應(yīng)全程配合；七、辦理房屋過戶手續(xù)所需繳納的全部稅費由乙方承擔(dān)；八、完成房屋過戶手續(xù)的時限，由甲乙雙方根據(jù)具體情況另行協(xié)商確定。丙、違約責(zé)任九、任何一方未能遵守上述協(xié)議條款均屬違約，乙方付款違約，按日息萬分之五，向甲方支付賠償。十、甲方違約，導(dǎo)致乙方購房失敗，除退還已收到的購房款外，還需雙倍返還乙方的定金。在乙方書面通知甲方違約后，甲方應(yīng)在一個月內(nèi)退還乙方的全部款項，逾期甲方按年息6%的利率向乙方支付占款利息。乙方違約，導(dǎo)致購房協(xié)議失敗，甲方無需退還乙方所繳納的定金，六個月內(nèi)退還其余已收房款。

另查任某某與高某原系夫妻，二人分別與馮某某簽約之時系離婚狀態(tài)，高某后另行購房。

上述協(xié)議簽訂后，任某某交納定金100萬元。

就合同后續(xù)履行情況，雙方主張不一，任某某主張雙方簽訂的《房屋買賣協(xié)議》約定了雙方根據(jù)具體情況另行協(xié)商確定房屋過戶手續(xù)的時限，其自5月2日開始催促雙方簽訂補充協(xié)議，后其草擬了《房屋買賣協(xié)議（五月協(xié)議）》，內(nèi)容為：一、甲方將海淀區(qū)904號住宅售予乙方，出售總價為1230萬元；二、甲乙雙方自行辦理房屋過戶手續(xù)，過戶稅費原則上由乙方承擔(dān)，但如甲方出售房屋不能滿足“滿五唯一”之條件，由此而產(chǎn)生的額外稅費由甲方承擔(dān)；三、乙方已向甲方支付了定金100萬元；四、乙方承諾2017年6月16日前支付第一筆購房款300萬元，甲方承諾在此之前辦理房屋出售的審驗手續(xù)和網(wǎng)簽；五、乙方承諾2017年7月10日前支付第二筆購房款460萬元；六、乙方承諾2017年7月27日支付第三筆購房款240萬元，甲方承諾在此之前辦理房屋過戶手續(xù)，房屋過戶后，新房本由甲方保管；七、乙方承諾最遲于2017年11月30日前，付清購房尾款1258000元，屆時甲方將新房本移交乙方，乙方遷入新居；八、此協(xié)議若與甲乙雙方前期所簽訂協(xié)議的內(nèi)容有出入，應(yīng)以本協(xié)議的規(guī)定為準(zhǔn)。任某某主張馮某某拒絕簽字認(rèn)可上述五月協(xié)議，后其于2017年6月2日通過微信向馮某某發(fā)出了《書面聲明與告知》，內(nèi)容為：一、根據(jù)馮某某和任某某2017年4月9日所簽署的《房屋買賣協(xié)議》第八條之規(guī)定“完成房屋過戶手續(xù)的時限，由甲乙雙方根據(jù)具體情況另行協(xié)商確定”，但截至2017年6月2日為止，雙方一直未能就房屋過戶手續(xù)的辦理達(dá)成協(xié)議，導(dǎo)致2017年4月9日協(xié)議成為“只有乙方付款義務(wù)，而無甲方房屋過戶具體約定的不完整的協(xié)議”，無法繼續(xù)執(zhí)行，乙方只能暫停執(zhí)行己方的付款義務(wù)，請求法庭裁定協(xié)議的有效性。二、由于甲乙雙方對于房屋屬性，和過戶稅費繳納問題無法達(dá)成一致意見，無法自行辦理網(wǎng)簽手續(xù)和納稅手續(xù)，相關(guān)約定暫停；三、2017年5月17日乙方已就甲方誠信問題和疑似詐騙的行徑，向海淀區(qū)人民法院提起訴訟，法庭已立案受理。任某某主張馮某某就其聲明未做回復(fù)。

任某某另主張2017年5月11日，其要求馮某某簽訂補充協(xié)議時，馮某某稱房屋“滿五唯一”屬性尚未落實，正與家人協(xié)商，至2017年5月12日馮某某方告知其買賣的房屋不是“滿五唯一”，后雙方商談，馮某某稱與妻子商議離婚未果，提出將房屋贈與其孩子的方式，然后費用雙方各負(fù)擔(dān)二分之一，雙方就此未達(dá)成一致意見。對此馮某某則主張先前在與高某簽訂買賣合同之時，高某與任某某共同辦理購房事宜，二人對涉案房屋非“滿五唯一”均知情，其當(dāng)時作為賣方對此未特別留意，即使在與高某簽訂合同時存在“滿五唯一”不明確的瑕疵，因與高某買賣合同已解除，故其不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，對此任某某則主張因馮某某與高某簽訂的合同中注明了“滿五唯一”，故其在與馮某某簽約時，未就此情況作明確約定。任某某另主張馮某某在與其簽約之后，仍將涉案房屋掛牌交易，標(biāo)明的狀態(tài)依然是“滿五唯一”，馮某某對此不予認(rèn)可。

2017年，任某某將馮某某起訴至法院，任某某要求判決其與馮某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》無效，要求馮某某退還其定金100萬元并賠償損失，理由為協(xié)議存在瑕疵，馮某某與中介機構(gòu)惡意串通，損害了國家利益，損害了其方利益；馮某某主張雙方《房屋買賣協(xié)議》有效，要求繼續(xù)履行合同，但對此不作為反訴提出，對履行方案，其提出在任某某付清全部購房款當(dāng)日雙方辦理過戶手續(xù)，過戶當(dāng)日交付房屋，所有稅費由任某某支付，后提出雙方繼續(xù)履行合同，因房屋非“滿五唯一”增加的稅費由其自行承擔(dān)，并提出反訴要求任某某賠償其實際損失1101320元。法院經(jīng)審理作出（2017）京0108民初28509號民事判決書，判決：駁回任某某的全部訴訟請求；駁回馮某某的全部反訴請求。雙方當(dāng)事人對該判決均未上訴，該判決已生效。

本案中，任某某主張要求解除合同，稱馮某某在簽訂合同時向其隱瞞該房屋不是“滿五唯一”的情況，簽訂合同后，馮某某存在違約行為，且對合同的履行存在阻礙行為。馮某某就任某某的上述主張不予認(rèn)可，稱任某某對訴爭房屋的情況時清楚的。且其在合同履行中一直積極進行處理，雖然其在任某某要求重新簽署合同并發(fā)送新的合同文本之后，存在一段時間沒有和任某某聯(lián)系，但事出有因，是家人得了重病其需要去醫(yī)院看護。并且對新的合同文本，其也有權(quán)利進行考慮。

馮某某另提出反訴要求任某某承擔(dān)違約責(zé)任，主張其出售涉案房屋系為了支付另行購房的購房款，因任某某未按時支付房款，致使其對他人需承擔(dān)違約責(zé)任，其已交納定金80萬元，支付中介費301320元（馮某某稱中介機構(gòu)現(xiàn)已退還該中介費），2017年10月9日，出售方龍某向其發(fā)送《合同解除通知書》，通知其解約，沒收定金，并要求其承擔(dān)其他違約責(zé)任，其與龍某就此尚未經(jīng)訴訟解決，馮某某就其主張?zhí)峤黄渑c龍某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》等證據(jù)，任某某認(rèn)可上述證據(jù)真實性，但主張與本案無關(guān)，且馮某某系違約方，其損失應(yīng)自行承擔(dān)。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的，當(dāng)事人可以解除合同。本案中，馮某某稱任某某參與了馮某某與高某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》，任某某有理由認(rèn)為房屋并非“滿五唯一”；另外，任某某與馮某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》僅約定付款時間，未約定過戶時間，該約定有悖交易慣例。故任某某稱其不知曉簽訂《房屋買賣協(xié)議》訴爭房屋并非“滿五唯一”，法院不予采信；馮某某稱其與任某某約定在過戶前將訴爭房屋變更為“滿五唯一”的狀態(tài)，該主張應(yīng)屬實情，法院予以采信。后在雙方協(xié)商合同后續(xù)履行事宜時，對房屋因非“滿五唯一”增加費用的負(fù)擔(dān)，雙方未達(dá)成一致意見。2017年4月5日馮某某與高某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》約定房屋總價1230萬元，并約定訴爭房屋所有權(quán)證滿5年，是出賣人家庭名下唯一住房。后馮某某與任某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》雖未約定訴爭房屋由馮某某負(fù)責(zé)變更為“滿五唯一”的狀態(tài)，但成交價格仍然約定為1230萬元。根據(jù)交易慣例，房屋是否“滿五唯一”將直接影響該房屋的成交價格，《北京市存量房屋買賣合同》與《房屋買賣協(xié)議》約定的房屋成交價格一致，馮某某自述其與任某某約定馮某某在過戶前將該房屋變更為“滿五唯一”的狀態(tài)，參考《北京市存量房屋買賣合同》的約定，馮某某應(yīng)負(fù)擔(dān)將房屋變更為“滿五唯一”的相關(guān)費用?！斗课葙I賣協(xié)議》簽訂后，任某某多次要求馮某某就房屋交付及過戶手續(xù)的辦理簽訂補充協(xié)議，但馮某某一直未作回復(fù)，對合同的履行構(gòu)成了一定的障礙，馮某某的行為構(gòu)成違約，后馮某某雖然在庭審中同意承擔(dān)將訴爭房屋變更為“滿五唯一”的費用，但并不影響馮某某違約行為的成立，故任某某要求解除《房屋買賣協(xié)議》并要求馮某某退還定金，具備事實及法律依據(jù)，法院予以支持。因馮某某違約在先，就馮某某的反訴請求，法院均不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第八條、第九十四條、第九十七條規(guī)定，判決：一、解除任某某與馮某某于2017年4月9日簽署的《房屋買賣協(xié)議》；二、馮某某于本判決生效后7日內(nèi)返還任某某購房定金100萬元；三、駁回馮某某全部反訴請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院經(jīng)審理查明：2021年2月3日二審審理中，任某某表示其起訴要求解除與馮某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，如果約定解除權(quán)或者法定解除權(quán)不成立，同意協(xié)商一致解除合同。馮某某在該次審理中表示不再堅持一審要求繼續(xù)履行合同的反訴請求，同意解除合同。本院另查明，任某某向馮某某支付的100萬元定金包括簽訂《房屋買賣協(xié)議》之前交付的20萬元和簽訂《房屋買賣協(xié)議》之后交付的80萬元。一審法院查明的其他事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，依法成立的合同，受法律保護。馮某某與任某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，系雙方當(dāng)事人的真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬有效，雙方均應(yīng)依約履行。從任某某參與高某與馮某某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》的事實以及任某某與馮某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》的具體內(nèi)容，足以判斷任某某知曉涉案房屋不符合“滿五唯一”的情形，雙方因?qū)τ诓环稀皾M五唯一”產(chǎn)生的稅費如何負(fù)擔(dān)以及房屋過戶時間未能達(dá)成補充協(xié)議，并導(dǎo)致《房屋買賣協(xié)議》履行出現(xiàn)障礙，不屬于任何一方的違約行為所致，一審法院判決認(rèn)定馮某某違約錯誤，本院予以糾正。

當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。任某某起訴解除與馮某某于2017年4月9日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，雖然任某某并不具備約定解除權(quán)和法定解除權(quán)，但任某某同意協(xié)商一致解除《房屋買賣協(xié)議》，馮某某于2021年2月3日表示同意解除《房屋買賣協(xié)議》，不再主張繼續(xù)履行，表明雙方于該日對于解除《房屋買賣協(xié)議》已經(jīng)達(dá)成一致，故本院確認(rèn)馮某某與任某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》于2021年2月3日解除。一審法院雖然判決解除《房屋買賣協(xié)議》，但未明確解除時間不當(dāng)，本院予以糾正。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。因雙方均不存在違約行為，任某某要求馮某某返還已付定金100萬元，于法有據(jù)，一審法院判決支持任某某的該項訴訟請求正確，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，馮某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決適用法律有誤，應(yīng)予改判。依照《中華人民共和國合同法》第九十三條第一款、第九十七條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項規(guī)定，判決如下：

一、維持北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初10172號民事判決第二項、第三項；

二、變更北京市海淀區(qū)人民法院（2020）京0108民初10172號民事判決第一項為：馮某某與任某某于2017年4月9日簽署的《房屋買賣協(xié)議》于2021年2月3日解除。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費95600元，由馮某某負(fù)擔(dān)66920元（本判決生效后七日內(nèi)交納），由任某某負(fù)擔(dān)28680元（已交納）；反訴案件受理費57219元，由馮某某負(fù)擔(dān)（已交納）。二審案件受理費95600元，由馮某某負(fù)擔(dān)66920元（已交納），由任某某負(fù)擔(dān)28680元（本判決生效后七日內(nèi)交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王茂剛

審 判 員　劉國俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年三月十七日

法官助理　王志棟

法官助理　張宏宇

書 記 員　趙夢蕓