上訴人（原審原告）：高某，男，xxxx年xx月xx日出生。

上訴人（原審被告）：孫某，女，xxxx年xx月xx日出生。

委托訴訟代理人：白雪梅，北京聞道律師事務(wù)所律師。

上訴人高某與上訴人孫某因共有糾紛一案，均不服北京市昌平區(qū)人民法院（2020）京0114民初10828號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭不開庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

高某上訴請求：撤銷一審判決第一項、第三項，同意一審判決第二項；改判孫某返還高某為其墊付的購房款10萬元，并判令孫某向高某支付墊付購房款之利息（以10萬元為基數(shù)，按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率，自2017年9月27日計算至實際支付之日止）；判令孫某向高某支付其代收的涉案房屋在共有期間產(chǎn)生的租金59895.24元（自2018年1月27日至2019年12月27日）；本案訴訟費用全部由孫某承擔(dān)。事實和理由：1.高某提供的《個人糾紛合同》中涉及的金額與墊付的10萬元首付款沒有關(guān)系，一審判決對該材料解讀有誤。該10萬元并非高某對孫某的贈與，而是基于約定的出資金額，由高某代為墊付。2.雙方默認(rèn)由于孫某約定的40萬元首付款并未到賬，雙方商量由孫某墊付一定比例的按揭金額，直到孫某達到雙方約定的40萬元首付款為止。3.關(guān)于物業(yè)費。孫某此前拒絕配合評估公司對涉案房屋進行評估，高某不得不同意對房屋內(nèi)部裝修標(biāo)準(zhǔn)折價評估，給高某造成損失，法院對此未予處理。

孫某辯稱，不同意高某的上訴請求和理由。首付款中高某實際付款金額比《房屋購買首付出資證明》確認(rèn)的首付款出資多出的10萬元，應(yīng)為高某對孫某的贈予及補償，而非墊資款或借款。在高某實際出資180萬元左右、孫某出資30萬元左右的情況下，高某在出資證明中將自己的出資金額定為170萬元，剩余金額視為孫某出資。

孫某上訴請求：撤銷一審判決第二項，改判駁回高某的一審全部訴訟請求；一、二審訴訟費用由高某承擔(dān)。事實和理由：1.一審判決認(rèn)定10萬元是高某對孫某的贈與，不需要孫某返還，孫某對此同意。2.高某應(yīng)承擔(dān)共有期間的銀行貸款利息，利息共計56000余元，按照所有權(quán)比例，高某應(yīng)承擔(dān)45620元。孫某向高某支付了租金4萬余元，因此高某欠付孫某2000余元，孫某對此2000余元可以放棄。3.雙方一開始約定首付款210萬元，其中包含首付款197萬元，稅金56105元。首付款中的1萬元為物業(yè)交割保證金，前期并不需要支付。因此雙方前期一共支出2107675元。首付出資證明中的210萬元不包括后期需支付的物業(yè)交割保證金1萬元，退回的1萬元是中介費。

高某向一審法院起訴請求：1.判令孫某向高某返還高某為其墊付的購房款100000元，并判令孫某向高某支付墊付購房款之利息（以100000元為基數(shù)，自2017年9月27日計算至實際支付之日止，2019年8月19日之前按照中國人民銀行同期貸款利率，2019年8月19日起按照全國銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場報價利率）；2.判令孫某向高某支付其代收的涉案房屋在共有期間產(chǎn)生的租金59895.24元（自2018年1月27日至2019年12月27日）；3.判令孫某向高某返還其代收的退回中介費10000元；4.請求判令本案訴訟費用由孫某負(fù)擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2017年8月11日，聶某（出賣人）與孫某（買受人）簽訂《北京市存量房屋買賣合同（經(jīng)紀(jì)成交版）》，約定：出賣人所售房屋坐落為昌平區(qū)401；出賣人與買受人通過北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱鏈家公司）居間介紹成交；該房屋成交價格為374萬元；該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施等作價65萬元；買受人向出賣人支付定金50萬元，定金直接支付給出賣人；買受人向銀行申辦抵押貸款，買受人擬貸款金額為243萬元。雙方在該合同中還約定了其他內(nèi)容。

2017年8月11日，聶某（出賣方）、孫某（買受方）及鏈家公司（居間方）簽訂《補充協(xié)議》，約定：甲乙雙方同意，交易房屋價款及家具家電、裝飾裝修和配套設(shè)施作價總計439萬元；乙方于2017年8月10日將第一筆定金10萬元自行劃轉(zhuǎn)給甲方；乙方于批貸函下發(fā)后三個工作日內(nèi)或2017年9月22日前將第二筆定金40萬元以理房通支付給甲方；乙方于2017年10月25日前將第一筆首付款131萬元以建委監(jiān)管支付方式支付給甲方；乙方于2017年10月25日前將第二筆首付款14萬元以理房通支付方式支付給甲方。三方在該合同中還約定了其他內(nèi)容。

2017年8月11日，聶某（出賣方）、孫某（買受方）及鏈家公司（居間方）簽訂《居間服務(wù)合同》，約定向丙方支付居間代理費87800元，乙方承擔(dān)87800元，并應(yīng)于本合同簽訂當(dāng)日向丙方支付。

2017年9月5日，孫某（借款人）與交通銀行北京芳群園支行（貸款人）簽訂《個人房產(chǎn)抵押貸款合同》，約定貸款金額為242萬元，貸款期限300個月，借款人選擇的還款法為等額本息還款法，每期還款額為14006.44元。自2017年11月24日起，孫某每月償還貸款14006.44元。

2017年9月27日，孫某（甲方）與高某（乙方）簽訂《房屋購買首付出資證明》，約定：甲方與乙方以合資出首付和按揭貸款的方式購買昌平區(qū)401室商品房，使用甲方在北京的首套房購房資格并以甲方名義向銀行貸款，而乙方作為該商品房購房首付款的主要出資人；房屋購買總價439萬元，首付款（含中介費）210萬元，銀行按揭貸款242萬元；首付款中，甲方出資40萬元，乙方出資170萬元；如甲乙雙方在購房后結(jié)婚，則上述各自首付款金額為雙方各自的婚前財產(chǎn)。雙方在該協(xié)議中還約定了其他內(nèi)容。

2017年9月29日，該房屋登記至孫某名下，共有情況為單獨所有。

2018年1月21日，孫某將前述房屋出租，租期自2018年1月27日至2019年1月26日，月租金5700元。2019年2月18日至2019年6月17日，月租金5500元。庭審中，高某稱孫某一直在對外出租房屋，租金標(biāo)準(zhǔn)至少與之前持平，計算至2019年12月應(yīng)至少為33000元。孫某對此不予認(rèn)可，表示房屋共三次出租，第三次出租為2019年10月22日至2020年2月22日，月租金5250元，之后房屋處于空置狀態(tài)，并表示為出租房屋購置了家具、進行了維修，要求將購置費、維修費及物業(yè)費在房租收益中予以折抵。

2018年8月15日，高某以共有糾紛將孫某訴至我院，我院經(jīng)審理作出（2018）京0114民初15933號判決書，確定房屋歸孫某所有，由孫某給付高某相應(yīng)折價補償款，并參照首付款出資17:4的比例認(rèn)定本案判決之前雙方各自負(fù)擔(dān)貸款的比例及雙方就涉案房屋所占份額，判決孫某給付高某房屋折價補償款1290115元。高某不服該判決并上訴至北京市第一中級人民法院，2020年5月14日北京市第一中級人民法院作出（2020）京01民終3037號判決書，判決駁回上訴，維持原判。

庭審中，孫某認(rèn)可雖雙方出資證明載明其出資40萬元，但其實際支出首付款30萬元，并表示因占用了孫某的購房資格和貸款資格，差價款10萬元應(yīng)為高某對孫某附條件的贈與；高某對此不予認(rèn)可，稱雙方約定辦完貸款后孫某提取公積金償還該10萬元，并提交電子郵件截圖及個人糾紛合同，證明自己未表示過10萬元系贈與。高某稱其以電子郵件的方式向?qū)O某發(fā)送文件《離場賬目》，要求孫某在一定期間內(nèi)以替乙方（高某）支付月供比例金額的形式，等效累計、已達到約定比例的40萬元首付款，孫某對《離場賬目》內(nèi)容進行了修改，增加了2018年2月至2018年6月期間的月供，使甲方（孫某）累計數(shù)額達到39萬余元，說明孫某認(rèn)可“以替高某支付月供比例金額的形式完成首付款約定金額”，不存在贈與；孫某對此不予認(rèn)可，表示沒有跟高某通過郵件溝通過，即使溝通也只是協(xié)商的過程，并沒有達成一致意見。高某提供的《個人糾紛合同》顯示，2017年9月17日，孫某（甲方、借款人）與高某（乙方，貸款人）約定：甲方自愿放棄對在與乙方合資購買北京市昌平區(qū)401室房屋過程中所繳納的全部定金和部分中介服務(wù)費合計人民幣拾壹萬元整；甲方必須無條件配合乙方和中介機構(gòu)，完成對上述合資購買的房屋執(zhí)行房屋變更流程，即變更上述房屋所有權(quán)到乙方名下，乙方負(fù)責(zé)完成其余房屋購買流程，并承擔(dān)變更后房屋交易過程中的一切風(fēng)險等。孫某承認(rèn)該協(xié)議真實性，但表示該協(xié)議并未實際執(zhí)行，房子仍然辦理至孫某名下，協(xié)議已自動失效，并表示分手前高某從未主張該10萬元，分手后高某才主張要回10萬元。

經(jīng)詢問，孫某稱中介公司退回的1萬元中介費，已經(jīng)用于支付物業(yè)交割保證金。

在本案審理過程中，法院對雙方當(dāng)事人進行了多次調(diào)解，但未能達成一致意見。

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律拘束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則。

本案中，高某和孫某就首付款中孫某出資的10萬元差額性質(zhì)不能達成一致意見，但從雙方于2017年9月27日簽署《房屋購買首付出資證明》來看，該出資證明系雙方在簽訂房屋買賣合同并支付了首付款之后所出具，系雙方對房屋首付款各自出資情況的確認(rèn)，在孫某實際出資30萬元現(xiàn)金的情況下，高某仍同意簽署載明“孫某出資40萬”的出資證明，證明其認(rèn)可孫某實際出資為40萬元，結(jié)合實際使用孫某購房資格及貸款資格辦理房屋買賣事宜的事實，將該10萬元差額認(rèn)定為高某基于使用孫某的購房及貸款資格而對孫某的贈與更為合理。雖然高某提出曾以電子郵件的方式與孫某進行溝通，但孫某并不認(rèn)可，也無證據(jù)證明雙方就該10萬款項的性質(zhì)已經(jīng)達成一致意見。至于《個人糾紛合同》，其約定孫某放棄定金和中介費以及變更房屋所有權(quán)至高某名下等內(nèi)容，與之后簽訂的《房屋購買首付出資證明》和房屋所有權(quán)人登記為孫某的實際情況明顯不一致，應(yīng)視為雙方以實際行動對合同內(nèi)容進行了變更。而且該《個人糾紛合同》要求孫某放棄已經(jīng)支付款項及房屋的權(quán)利，明顯不符合常理，亦不能證明該筆款項系借款。故高某稱該10萬元系其為孫某墊付的購房款的主張，法院不予采信。對其要求孫某返還該10萬元并支付利息的主張，缺乏事實及法律依據(jù)，法院不予支持。

關(guān)于共有期間租金一節(jié)，經(jīng)生效判決認(rèn)定，高某、孫某合資購買涉案房屋，就涉案房屋存在共有關(guān)系，且屬于按份共有，并參照首付款出資比例確定雙方就涉案房屋所占份額。高某作為按份共有人有權(quán)依其份額獲得對共有物的使用、收益，即有權(quán)按照17:4的比例享有涉案房屋的租金收益。由于(2018)京0114民初15933號判決書中高某承擔(dān)的貸款利息計算至2019年11月，故高某對房屋的收益也應(yīng)計算至2019年11月。孫某自認(rèn)房屋共出租三次，即2018年1月27日至2019年1月26日，月租金5700元；2019年2月18日至2019年6月17日，月租金5500元；2019年10月22日至2020年2月22日，月租金5250元；對此，法院不持異議。至于高某主張房屋一直處于出租狀態(tài)，由于其未提交證據(jù)予以證明，法院不予采信。綜上，法院酌情認(rèn)定高某享有房租收益78706元。

關(guān)于孫某主張為出租涉案房屋之目的添置物品的費用、維修油煙機費用、修鎖費用應(yīng)在收益中予以折抵一節(jié)，由于沒有證據(jù)證明上述支出系用于涉案房屋出租使用，法院不予支持。

關(guān)于孫某主張2018年、2019年物業(yè)費應(yīng)在收益中予以折抵一節(jié)，由于物業(yè)費系對涉案房屋管理的正常支出，應(yīng)由共有人按照各自份額負(fù)擔(dān)，故法院酌情認(rèn)定高某承擔(dān)1292元，并在房屋收益中予以折抵。

關(guān)于孫某主張應(yīng)扣除已支付租金4萬元一節(jié)，該4萬元已在(2018)京0114民初15933號判決書中確認(rèn)為房屋的房租收益，對此法院不持異議，在高某的房租收益中予以扣除。

關(guān)于退回中介費10000元一節(jié)，孫某認(rèn)可該中介費系高某所交納并由中介退給自己，但該筆款項已用于交納物業(yè)交割保證金。但根據(jù)購房相關(guān)合同以及付款過程可知，物業(yè)交割保證金為購房款的一部分，在出資時已將其計算在內(nèi)，最初購房首付款應(yīng)為211.76萬元，而高某、孫某簽訂的出資證明確定首付款為210萬元，故對高某提出的退還的1萬元中介費非首付款且應(yīng)予返還的主張，法院予以支持。孫某應(yīng)將該筆款項返還給高某。

依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條，《中華人民共和國物權(quán)法》第九十四條、第九十八條及《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規(guī)定，判決：一、孫某于本判決生效后十日內(nèi)給付高某涉案房屋共有期間的租金37414元；二、孫某于本判決生效后十日內(nèi)給付高某中介費10000元；三、駁回高某的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本院對一審查明的事實予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。高某主張其替孫某墊付了10萬元購房首付款，孫某不予認(rèn)可，高某對此應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任?；谝韵吕碛?，本院對高某的上述主張不予采信：1.高某與孫某在完成首付款出資后簽署《房屋購買首付出資證明》，結(jié)合該證據(jù)的名稱和內(nèi)容，應(yīng)認(rèn)定此系雙方對購房首付款各自出資金額的確認(rèn)。2.高某在簽署該證明時明知孫某僅出資30萬元，但仍在證明中認(rèn)可孫某出資40萬元，對其中的10萬元差額亦未作出合理解釋。3.孫某稱購買涉案房屋使用了其購房資格以及貸款資格，該10萬元差額系高某基于此而對孫某的贈與及補償。結(jié)合雙方的購房資格及往來溝通情況，孫某的解釋更具合理性。因此，高某未提供充分的證據(jù)證明其替孫某墊付了10萬元購房首付款，對其要求孫某返還10萬元購房款及利息的上訴請求應(yīng)不予支持。一審法院對此認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。

按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。生效判決認(rèn)定高某和孫某就購買涉案房屋成立共有關(guān)系，雙方按份共有，高某和孫某按照17:4的比例享有涉案房屋的所有權(quán)。1.雙方就涉案房屋已經(jīng)解除共有關(guān)系，且生效判決認(rèn)定高某承擔(dān)的貸款利息計算至2019年11月，故高某有權(quán)取得截至該時間的房租收益。一審法院根據(jù)此時間段查明的房租收益和雙方的所有權(quán)份額，酌定高某享有房租收益78706元，認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。2.孫某主張已支付高某租金4萬元，生效判決亦確此系雙方共有期間的房租收益，孫某要求在高某主張的租金收益中予以扣除，理由正當(dāng)。孫某另主張2018年和2019年的物業(yè)費應(yīng)在租金收益中予以折抵，由于物業(yè)費系對涉案房屋管理的必要支出，雙方應(yīng)按照各自共有的份額負(fù)擔(dān)，一審法院酌定高某承擔(dān)1292元并折抵房租收益，處理正確，本院予以確認(rèn)。孫某上訴主張高某應(yīng)承擔(dān)的貸款利息超出了生效判決認(rèn)定的期間，本院不予支持。雙方就高某應(yīng)享有的房租收益所提的上訴請求和理由，無事實和法律依據(jù)，本院均不予支持。一審法院判決孫某給付高某涉案房屋共有期間的租金37414元，數(shù)額正確，本院予以確認(rèn)。

關(guān)于退回的中介費10000元。孫某主張中介費并未包括在首付款之中，其將退回的10000元支付了房屋交割保證金，故不應(yīng)向高某返還。1.雙方簽署的出資證明明確首付款包含中介費，且該中介費系高某交納。2.根據(jù)房屋買賣合同的約定，物業(yè)交割保證金系購房款的一部分，在出資時已經(jīng)計算在內(nèi)。3.最初購房首付款應(yīng)為211.76萬元，而雙方簽署的出資證明確定首付款為210萬元。因此，中介退還的1萬元中介費并非首付款，孫某應(yīng)將該筆款項返還給高某。一審法院認(rèn)定正確，本院予以確認(rèn)。

綜上所述，高某和孫某的上訴請求均不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二審案件受理費3311元，由高某負(fù)擔(dān)2326元（已交納），由孫某負(fù)擔(dān)985元（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王茂剛

審 判 員　劉國俊

審 判 員　范　磊

二〇二一年三月二十九日

法官助理　王志棟

法官助理　張宏宇

書 記 員　趙夢蕓