上訴人（原審原告）：季某某，男，xxxx年xx月xx日出生，戶籍地安徽省蕪湖市。

委托訴訟代理人：韓文濤，北京京寧律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：王愛玲，女，xxxx年xx月xx日出生，住北京市海淀區(qū)。

被上訴人（原審第三人）：北京綠葉吉某園林綠化有限公司，住所地北京市海淀區(qū)東北旺中路**平房。

法定代表人：王瑞利，經(jīng)理。

二被上訴人之共同委托訴訟代理人：朱玉福，北京德和衡律師事務(wù)所律師。

上訴人季某某因與被上訴人王愛玲、被上訴人北京綠葉吉某園林綠化有限公司（以下簡稱綠葉公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2019）京0108民初56099號民事判決，向本院提起上訴。本院于2021年1月21日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

季某某上訴請求：撤銷一審判決，將本案發(fā)回重審或改判支持季某某的一審全部訴訟請求。事實和理由：一審法院認(rèn)定事實錯誤，適用法律錯誤。1.《房屋租賃合同》中王愛玲自認(rèn)涉案房屋為其自有房屋，王愛玲現(xiàn)在對此不予認(rèn)可，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證責(zé)任。2.《土地租用協(xié)議》不能證明涉案房屋位于綠葉公司承租的土地范圍內(nèi)，季某某認(rèn)可承租的房屋屬于馬連洼村委會，但不能據(jù)此推斷出涉案房屋屬于綠葉公司。3.一審法院認(rèn)定王愛玲是代綠葉公司簽訂合同，存在邏輯錯誤。季某某簽訂合同時，王愛玲未告知季某某其是代綠葉公司簽訂合同，也未出具任何書面的授權(quán)委托，當(dāng)時與季某某簽訂合同的就是王愛玲本人，并非綠葉公司。季某某在簽訂合同時不知道王愛玲是綠葉公司股東。本案系房屋租賃合同糾紛，季某某簽訂合同時是以自然人名義簽訂，沒有義務(wù)調(diào)查王愛玲是哪家公司的股東。因公司法人人格獨立，股東不能代表公司，不能就此認(rèn)定王愛玲是代綠葉公司簽訂合同。4.一審法院認(rèn)定季某某知曉王愛玲代綠葉公司收取租金一事，與事實嚴(yán)重不符。5.現(xiàn)沒有證據(jù)證明綠葉公司協(xié)助季某某辦理了工商登記，僅是徐建棟以自然人身份從北京晉風(fēng)元和餐飲有限責(zé)任公司退股。6.徐建棟屬于利害關(guān)系人，其證人證言不能單獨作為本案的定案依據(jù)。7.錄音、《回復(fù)函》的形成時間是2018年9月以后，不能證明2016年合同簽訂時季某某知曉王愛玲為綠葉公司的受托人。8.在本案《房屋租賃合同》簽訂時，王愛玲與其夫徐建棟二人是綠葉公司的股東，二人持股比例相加為100%，即使法院認(rèn)定《房屋租賃合同》的主體一方是綠葉公司，根據(jù)法律規(guī)定王愛玲與徐建棟夫妻二人如果不能證明其二人個人財產(chǎn)獨立于綠葉公司的財產(chǎn)，二人應(yīng)對綠葉公司應(yīng)賠償季某某的損失承擔(dān)連帶責(zé)任。

王愛玲和綠葉公司辯稱，同意一審判決，不同意季某某的上訴請求和理由。王愛玲是代綠葉公司與季某某簽訂《房屋租賃合同》，故本案被告不應(yīng)當(dāng)是王愛玲，而應(yīng)是綠葉公司。季某某在本案中選擇的被告是王愛玲，季某某并未選擇綠葉公司作為被告承擔(dān)賠償責(zé)任，因此本案也就不存在王愛玲和徐建棟承擔(dān)連帶責(zé)任的問題。

季某某向一審法院起訴請求：1.確認(rèn)季某某與王愛玲簽訂的房屋租賃合同無效；2.判令王愛玲向季某某返還2018年9月8日至2018年10月6日之間的房屋租金26550.36元；3.判令王愛玲賠償季某某裝修損失費1817503元；4.判令王愛玲賠償季某某停產(chǎn)停業(yè)損失費1215000元；5.判令王愛玲賠償季某某搬遷補助費40500元。

一審法院認(rèn)定事實：2005年11月10日，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)人民政府馬連洼村村民委員會（甲方）與綠葉公司（乙方）簽訂《土地租用協(xié)議》，約定：甲方將位于海淀區(qū)菊園小區(qū)北側(cè)土地16畝出租給乙方使用，合同期限二十年，自2005年8月18日至2025年8月17日。

2016年3月13日，王愛玲（甲方）與季某某（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，約定：甲方將自有的坐落在北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)馬連洼北側(cè)西（1-2）兩間及后院房屋出租給乙方使用，租賃面積約680平方米，租期自2016年3月12日至2019年3月11日。簽訂合同后，季某某對房屋進(jìn)行了裝修。北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)人民政府馬連洼村村民委員會出具集體經(jīng)營場所證明，以供季某某辦理工商執(zhí)照、稅務(wù)登記使用。2017年2月9日，季某某對承租房屋上原有登記企業(yè)信息（包括法定代表人、自然人股東等）進(jìn)行變更，并以北京晉風(fēng)元和餐飲有限責(zé)任公司名義對外經(jīng)營。

2018年8月31日，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)馬連洼村股份經(jīng)濟(jì)合作社一分社給包括季某某在內(nèi)的各位租戶發(fā)布了《清退告知書》，告知書稱：“根據(jù)北京市及海淀區(qū)政府關(guān)于積極化解安全隱患的要求，該地區(qū)集體土地上的房屋被認(rèn)定為違法建設(shè)。為消除各種風(fēng)險隱患，從根本上改變本地區(qū)環(huán)境面貌，即日起，本地區(qū)將依法進(jìn)行全面清理整治，并對地上房屋進(jìn)行拆除。為確保清理整治工作順利進(jìn)行，請廣大租戶于2018年9月5日前搬離此房屋并騰空屋內(nèi)所有物品，逾期未搬離、騰空屋內(nèi)物品者視為自我放棄，造成損失后果自負(fù)。2018年9月8日9時，該地區(qū)將斷水?dāng)嚯?。特此告知?！?/p>

2018年10月18日，季某某向綠葉公司、王愛玲發(fā)出《關(guān)于對綠葉公司、王愛玲<騰退通知>的回復(fù)函》，主要內(nèi)容包括：“綠葉公司、王愛玲：貴方于2018年10月16日向本人發(fā)出的《騰退通知》已收悉……一、根據(jù)雙方于2016年3月13日簽訂《房屋租賃合同》約定：本人承租貴方位于北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)馬連洼北側(cè)西（1-2）兩間及后院房屋約680平米（以下簡稱‘出租房’）……我方不存在逾期未付租金情形，貴方要求單方解除房屋租賃合同無事實和法律依據(jù)。二、2018年8月31日，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)馬連洼村股份經(jīng)濟(jì)合作社一分社發(fā)布了《清退告知書》的騰退公告，本人才知出租房屬于違法建筑。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，該出租房被認(rèn)定為違法建筑，雙方簽訂的《房屋租賃合同》應(yīng)被認(rèn)定為無效合同。三、鑒于貴方在簽訂合同時未如實告知我方真實情況，導(dǎo)致本人受欺詐作出錯誤決定并造成巨大經(jīng)濟(jì)損失……四、鑒于貴方簽訂合同時即隱瞞事實、涉嫌欺詐，我方已采取法律途徑解決該拆遷事宜……”

另查，綠葉公司工商登記信息顯示：綠葉公司原股東為徐建棟（持股金額30萬元）、王愛玲（持股金額20萬元），原法定代表人為徐建棟；2016年4月，股東變更登記為徐一超（持股金額20萬元）、王愛玲（持股金額30萬元），法定代表人變更為徐一超；2017年5月17日，股東變更登記為王瑞利（持股金額30萬元）、徐宜平（持股金額10萬元）、陳萬祥（持股金額10萬元），法定代表人變更為王瑞利。北京晉風(fēng)元和餐飲有限責(zé)任公司2017年2月9日變更登記前，自然人股東包括徐建棟等人。

庭審中，就房屋租賃合同出租方及責(zé)任承擔(dān)主體，雙方提出以下主張和證據(jù)：

季某某主張涉案房屋租賃合同系以王愛玲名義簽訂，房屋租金系直接轉(zhuǎn)賬至王愛玲名下賬戶，堅持王愛玲作為合同相對方承擔(dān)法律責(zé)任。季某某提交《房屋租賃合同》、銀行流水佐證主張。經(jīng)質(zhì)證，王愛玲、綠葉公司對證據(jù)真實性無異議，對證明目的不予認(rèn)可。

王愛玲主張其作為綠葉公司原法定代表人徐建棟之妻、綠葉公司股東，代表綠葉公司簽訂涉案房屋租賃合同、收取租金并轉(zhuǎn)交北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)馬連洼村村民委員會，綠葉公司對上述情況認(rèn)可，季某某對上述情況亦知情。就其主張，王愛玲提交《土地租用協(xié)議》、回復(fù)函、季某某與王瑞利等人錄音，并申請徐建棟作為證人出庭證明房屋租賃合同簽訂情況。經(jīng)核，2018年9月錄音中季某某與王瑞利等就房屋騰退補償?shù)冗M(jìn)行商談，雙方談及相識已久，季某某另問及與馬連洼大隊租地合同年限；經(jīng)詢，徐建棟證明因其出差等原因而由王愛玲與季某某簽署涉案房屋租賃合同，其曾為季某某辦理變更工商登記提供協(xié)助等。經(jīng)質(zhì)證，對《土地租用協(xié)議》，季某某不認(rèn)可，主張王愛玲系以自有房屋向其出租；對回復(fù)函及錄音真實性，季某某未在規(guī)定時間內(nèi)明確意見，根據(jù)證據(jù)內(nèi)容及爭議背景，法院對證據(jù)真實性予以采信；對回復(fù)函及錄音證明目的，季某某不予認(rèn)可；對證人證言，季某某以有利害關(guān)系等為由不予認(rèn)可。綠葉公司對王愛玲的證據(jù)無異議，并認(rèn)可王愛玲系代表其公司與季某某簽訂涉案房屋租賃合同，同意以公司作為合同相對方承擔(dān)法律責(zé)任。

一審法院認(rèn)為，本案中，季某某以王愛玲系與其簽訂合同的相對人，支付租金相對人為由，主張與王愛玲之間存在房屋租賃合同關(guān)系，堅持以王愛玲為被告提起本案訴訟。但是，第一，季某某雖主張承租王愛玲自有房屋，但未提交證據(jù)，同時其亦認(rèn)可所涉土地為馬連洼村集體土地。綠葉公司作為承租主體的《土地租用協(xié)議》雖未注明具體房屋情況，但其顯示的土地位置與涉案房屋租賃合同在方位上重合，故對王愛玲、綠葉公司關(guān)于涉案房屋所在土地系由綠葉公司自案外人處承租一節(jié)，法院予以采信。第二，一方面，簽訂本房屋租賃合同時，王愛玲系綠葉公司股東。根據(jù)徐建棟出庭陳述及綠葉公司當(dāng)庭意見，綠葉公司對王愛玲代其公司簽訂合同，收取租金一節(jié)知情并認(rèn)可。另一方面，根據(jù)回復(fù)函、錄音以及涉案房屋原工商登記情況，季某某不但通過綠葉公司協(xié)助變更工商登記，而且直接與綠葉公司對接協(xié)商拆遷補償問題，且從未就綠葉公司的出租合同相對人身份提出過異議。故季某某對王愛玲代理綠葉公司簽訂合同、收取租金的身份亦知情并認(rèn)可。故法院認(rèn)為，可以認(rèn)定王愛玲簽訂該合同系職務(wù)行為，該合同的出租方應(yīng)為綠葉公司而非王愛玲，本案應(yīng)為季某某與綠葉公司之間的房屋租賃合同關(guān)系。根據(jù)合同相對性原則，季某某現(xiàn)因該合同履行產(chǎn)生糾紛，應(yīng)將綠葉公司作為被告起訴。經(jīng)法院釋明，季某某堅持將王愛玲作為本案被告起訴主張權(quán)利，不同意將綠葉公司作為本案被告起訴，在此情況下本案中季某某的全部訴訟請求因被告主體不適格而不應(yīng)得到支持。故，季某某在本案中的全部訴訟請求，缺乏事實及法律依據(jù)，法院不予支持。綜上，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回原告季某某的全部訴訟請求。

二審中，各方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。本院另查，王愛玲在簽訂《房屋租賃合同》時系綠葉公司的股東兼監(jiān)事?！都w經(jīng)營場所證明》載明：“現(xiàn)有馬連洼村集體房屋建筑面積100平方米，占地面積100平方米。坐落在村西北旺鎮(zhèn)馬連洼北側(cè)西街，**，**，西至馬連洼辦公室，南至馬連洼北路，北至排水溝。本場所屬于馬連洼村委會（單位）所有，今將100平方米，以租賃方式提供給北京晉風(fēng)元和餐飯（飲）有限責(zé)任公司企業(yè)使用，期限3年。該房屋屬于‘非住宅’用途，不影響村莊規(guī)劃。”北京晉風(fēng)元和餐飲有限責(zé)任公司的注冊地址位于北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)馬連洼北側(cè)西1-2號。經(jīng)審查，一審法院認(rèn)定的其他事實屬實，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)人民政府馬連洼村村民委員會出具的《集體經(jīng)營場所證明》上顯示，坐落在，坐落在村西北旺鎮(zhèn)馬連洼北側(cè)西街**屬馬連洼村集體房屋，季某某經(jīng)營的北京晉風(fēng)元和餐飲有限責(zé)任公司的注冊地址位于北京市海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)馬連洼北側(cè)**房屋租賃合同》中約定的出租房屋的坐落地點，因此季某某在簽訂《房屋租賃合同》時對于該房屋并非王愛玲個人自有房屋應(yīng)屬明知。王愛玲在簽訂《房屋租賃合同》時系綠葉公司股東兼監(jiān)事，且季某某知曉王愛玲當(dāng)時與綠葉公司的股東兼法定代表人徐建棟系夫妻關(guān)系，一審法院結(jié)合前述身份關(guān)系、房屋坐落、房屋歸屬、回復(fù)函、錄音以及工商登記等情況，在綠葉公司和王愛玲都主張王愛玲系代表綠葉公司與季某某簽訂《房屋租賃合同》的情形下，認(rèn)定合同的出租方為綠葉公司而非王愛玲，并無不當(dāng)，季某某上訴堅持認(rèn)為合同的出租方系王愛玲，于法無據(jù)，本院對此不予支持。本案中，季某某堅持僅將王愛玲作為本案被告起訴主張權(quán)利，不同意將綠葉公司作為本案被告起訴，一審法院未予支持季某某的訴訟請求，并無不當(dāng)。季某某上訴所稱即使綠葉公司是《房屋租賃合同》的相對方，王愛玲和徐建棟亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任的上訴理由，因綠葉公司并非本案被告，該主張超出季某某在本案中的一審訴訟請求，本院在本案中對此不予處理。

綜上所述，季某某的上訴請求不能成立，應(yīng)予駁回；一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費31596元，由季某某負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審 判 長　王愛紅

審 判 員　劉國俊

審 判 員　辛　榮

二〇二一年二月二十日

法官助理　劉　瑾

書 記 員　陳　雪