再審申請(qǐng)人（一審原告、反訴被告，二審上訴人）：北京僑外出國(guó)咨詢服務(wù)有限公司，住所地北京市朝陽(yáng)區(qū)。

法定代表人：朱玉林，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：劉芷佚，北京市北方律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：任楊，北京市北方律師事務(wù)所律師。

被申請(qǐng)人（一審被告、反訴原告，二審被上訴人）：北京百亭魚樂(lè)園（普通合伙），住所地北京市海淀區(qū)。

執(zhí)行事務(wù)合伙人代表：張忠橋，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：汪至賀，北京市中聞律師事務(wù)所律師。

再審申請(qǐng)人北京僑外出國(guó)咨詢服務(wù)有限公司（以下簡(jiǎn)稱僑外公司）因與被申請(qǐng)人北京百亭魚樂(lè)園（普通合伙）“以下簡(jiǎn)稱百亭魚樂(lè)園”租賃合同糾紛一案，不服北京市第一中級(jí)人民法院（2019）京01民終6159號(hào)民事判決，向本院申請(qǐng)?jiān)賹?。本院?020年12月18日作出（2020）京民申1977號(hào)民事裁定，提審本案，本院依法組成合議庭，審理了本案。再審申請(qǐng)人僑外公司的委托訴訟代理人劉芷佚、任楊，被申請(qǐng)人百亭魚樂(lè)園執(zhí)行事務(wù)合伙人代表張忠橋及委托訴訟代理人汪至賀到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

橋外公司申請(qǐng)?jiān)賹彿Q，1．一、二審認(rèn)定事實(shí)有誤。一審認(rèn)定的房屋無(wú)法使用的起始時(shí)間是錯(cuò)誤的，應(yīng)從2012年8月6日被申請(qǐng)人向申請(qǐng)人告知停水停電之日起算。被申請(qǐng)人違約導(dǎo)致申請(qǐng)人購(gòu)置的設(shè)備設(shè)施等花費(fèi)存在剩余價(jià)值的損失應(yīng)由被申請(qǐng)人承擔(dān)。2．一、二審判決適用法律錯(cuò)誤。合同期滿后，申請(qǐng)人占用房屋依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定不應(yīng)支付房租。3．一、二審對(duì)于申請(qǐng)人提出的對(duì)裝飾裝修價(jià)值進(jìn)行損失評(píng)估不予支持錯(cuò)誤，侵害了申請(qǐng)人的合法利益。4．一、二審判決結(jié)果顯失公平。請(qǐng)求：撤銷一、二審判決，發(fā)回北京市海淀區(qū)人民法院重審或改判支持申請(qǐng)人的全部訴訟請(qǐng)求，駁回被申請(qǐng)人的反訴請(qǐng)求，訴訟費(fèi)用由被申請(qǐng)人承擔(dān)。

百亭魚樂(lè)園答辯稱，1．原審法院事實(shí)認(rèn)定正確。一二審認(rèn)定雙方之間的租賃合同是期滿終止，不存在被申請(qǐng)人違約一說(shuō)，對(duì)于申請(qǐng)人說(shuō)的設(shè)備設(shè)施，根據(jù)雙方之間租賃合同的約定，合同期滿終止，申請(qǐng)人有權(quán)自行處置，不存在剩余價(jià)值損失一說(shuō)。2．原審法院適用法律正確。合同期滿，申請(qǐng)人占用房屋，應(yīng)依據(jù)法律規(guī)定支付房屋占用費(fèi)。而且由于申請(qǐng)人合同終止后不予騰退，給被申請(qǐng)人造成了損失。3．租賃合同系期滿終止，屬于申請(qǐng)人的設(shè)備應(yīng)由其自行處置，沒(méi)有任何評(píng)估的必要。4．原審法院的結(jié)果公平公正。綜上，申請(qǐng)人濫用訴訟權(quán)利，惡意拖延租賃標(biāo)的物騰退時(shí)間，對(duì)抗法院強(qiáng)制執(zhí)行。請(qǐng)求駁回申請(qǐng)人的請(qǐng)求，早日恢復(fù)執(zhí)行程序，減少被申請(qǐng)人的損失。

僑外公司起訴至北京市海淀區(qū)人民法院請(qǐng)求：1．確認(rèn)百亭魚樂(lè)園于2015年4月13日通知解除租賃合同的行為無(wú)效；2．要求百亭魚樂(lè)園采取補(bǔ)救措施繼續(xù)實(shí)際履行雙方于2011年8月5日簽訂的房屋租賃合同并于判決作出之日起7日內(nèi)恢復(fù)租賃標(biāo)的物內(nèi)的供水供電；3．百亭魚樂(lè)園賠償我公司前期投入損失2448．81萬(wàn)元，可得利益損失3333萬(wàn)元；4．百亭魚樂(lè)園退還我公司交納的租金5106894元（自2012年8月6日起因停水停電不適租期間多交納的租金）；5．本案訴訟費(fèi)由百亭魚樂(lè)園承擔(dān)。

百亭魚樂(lè)園向北京市海淀區(qū)人民法院反訴請(qǐng)求：1．判令我單位與僑外公司于2011年8月5日簽訂的《房屋租賃合同》于2016年11月14日到期終止；2．僑外公司向我單位支付2013年11月15日至2016年11月14日的房屋租金300萬(wàn)元，以及逾期支付租金的滯納金120．6萬(wàn)元（2013年11月15日至2014年11月14日逾期支付租金100萬(wàn)元，滯納金10．95萬(wàn)元；2014年11月15日至2015年11月14日累計(jì)逾期支付租金200萬(wàn)元，滯納金21．9萬(wàn)元；2015年11月15日至起訴日2018年7月16日累計(jì)逾期支付租金300萬(wàn)元，滯納金87．75萬(wàn)元）；3．要求僑外公司按照原日租金的兩倍向我單位支付自2016年11月15日起至判決之日止的租賃物的滯納金（占用費(fèi)及違約金）；4．要求僑外公司立即騰退其承租的坐落于北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)稻香湖南路北京百亭魚樂(lè)園園內(nèi)的房屋（包括南區(qū)西側(cè)公寓第3-9排共168間房；南區(qū)東側(cè)公寓第1-6排共168間房；南區(qū)東側(cè)六角樓一座；南區(qū)第一教學(xué)區(qū)；南區(qū)第二教學(xué)區(qū)教學(xué)樓）及房屋內(nèi)裝修、設(shè)施、設(shè)備；并同時(shí)騰退、歸還我單位依據(jù)租賃合同另外交僑外公司使用的相關(guān)場(chǎng)地、房屋（包括作為訓(xùn)練場(chǎng)地使用的20畝空地；第一教學(xué)區(qū)南側(cè)200平方米空地；北區(qū)福壽園大別墅【福園】；園區(qū)食堂一樓房屋）并交付給我單位；5．本案訴訟費(fèi)用由僑外公司承擔(dān)。

北京市海淀區(qū)人民法院一審查明：2011年8月5日，百亭魚樂(lè)園（甲方）與僑外公司（乙方）簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：甲方將位于北京市海淀區(qū)稻香湖南路百亭魚樂(lè)園內(nèi)的（1）南區(qū)西側(cè)公寓第3至9排，共168間房；（2）南區(qū)東側(cè)公寓第1至6排，共168間房；（3）南區(qū)東側(cè)六角樓一座；（4）南區(qū)第一教學(xué)區(qū)；（5）南區(qū)第二教學(xué)區(qū)教學(xué)樓等標(biāo)的物出租給僑外公司，房屋面積共約14930平方米。租賃物還包括免費(fèi)提供的場(chǎng)地及房屋：作為訓(xùn)練場(chǎng)地使用的20畝空地；第一教學(xué)區(qū)南側(cè)200平米空地；北區(qū)福壽園大別墅<福園>；園區(qū)食堂一樓。租賃期限自2011年8月15日起至2016年11月14日止，其中2011年8月15日至2011年11月14日為免租期。關(guān)于租金支付雙方約定，乙方于2011年8月15日前支付第一、二年租金共計(jì)800萬(wàn)元，2013年11月13日前交付第三、四年租金共計(jì)800萬(wàn)元，2015年11月13日前交付第五年租金400萬(wàn)元。合同第五條第4款約定：甲方同意乙方為達(dá)到辦公、培訓(xùn)的基本辦公條件，對(duì)房屋進(jìn)行不破壞內(nèi)部結(jié)構(gòu)的裝修、添置辦公、培訓(xùn)設(shè)備……租賃期滿后或因乙方責(zé)任導(dǎo)致退租的，依附于房屋的裝修歸甲方所有。合同第五條第5款約定：甲方應(yīng)保證承租房屋的正常水、電、暖、通信、公共區(qū)域安保服務(wù)的正常提供以及公用設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，如因甲方原因上述服務(wù)或設(shè)施不能正常供應(yīng)或運(yùn)行導(dǎo)致乙方的辦公、經(jīng)營(yíng)受影響的，甲方應(yīng)采取措施予以恢復(fù)，如上述影響持續(xù)1日以上未能消除的，甲方應(yīng)按日退還租金直至影響消除之日止。合同第七條約定：甲方未能提供水、電、暖、通信、公共安保服務(wù)持續(xù)超過(guò)5日，或每年累計(jì)超過(guò)20日，導(dǎo)致乙方的辦公、經(jīng)營(yíng)受影響的，乙方有權(quán)解除合同；乙方拖欠房屋租金累計(jì)30日以上的，甲方有權(quán)解除合同。合同第七條第6款約定：租賃期滿合同自然終止。合同第七條第7款約定：因國(guó)家政策，不可抗力等因素導(dǎo)致情勢(shì)變更，合同無(wú)法履行的，合同自行終止。合同第八條第3款約定：乙方應(yīng)于房屋租賃期滿后，將承租房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備交還甲方；第4款約定：乙方交還甲方房屋應(yīng)當(dāng)保持房屋及設(shè)施、設(shè)備的合理狀態(tài)，不得存在留存物品及其他影響或可能導(dǎo)致房屋正常使用的隱患。訓(xùn)練場(chǎng)地恢復(fù)原狀。對(duì)未經(jīng)同意留存的物品甲方有權(quán)自行處置，由此產(chǎn)生的法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任由乙方承擔(dān)。合同第九條第1款約定：甲方違約導(dǎo)致合同解除的，應(yīng)支付乙方本合同項(xiàng)下房屋總計(jì)租金的10%的違約金。甲方除應(yīng)按約定支付違約金外，還應(yīng)對(duì)超出違約金以外的損失進(jìn)行賠償，包括但不限于乙方的裝修損失。合同第十條第2款約定：在租賃期內(nèi)，乙方逾期交納本合同約定租金及費(fèi)用的，每逾期一天，則按應(yīng)付租金的萬(wàn)分之三支付甲方滯納金。合同第十條第3款約定：租賃期滿，乙方應(yīng)如期交還該房屋。乙方逾期歸還，則每逾期一日應(yīng)向甲方支付原日租金2倍的滯納金。乙方還應(yīng)承擔(dān)逾期歸還給甲方造成的損失。上述合同簽訂后，僑外公司按照約定向百亭魚樂(lè)園支付了租金800萬(wàn)元，百亭魚樂(lè)園亦按照約定將出租的房屋、場(chǎng)地交付給僑外公司使用。

2012年7月19日，北京興泉置業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱興泉置業(yè)公司）向百亭魚樂(lè)園發(fā)出《通知》，內(nèi)容為：根據(jù)區(qū)委、區(qū)政府關(guān)于北部核心區(qū)建設(shè)有關(guān)會(huì)議精神，北京市國(guó)土儲(chǔ)備中心海淀區(qū)分中心開(kāi)始實(shí)施K地塊（百亭魚樂(lè)園）一級(jí)開(kāi)發(fā)，并啟動(dòng)土地收儲(chǔ)工作。因北京百亭魚樂(lè)園已不具備生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、居住等條件，故該園內(nèi)將于2012年8月6日起停止供水、供電，相關(guān)單位請(qǐng)?zhí)崆白龊脺?zhǔn)備，以免造成不便。2012年7月24日，百亭魚樂(lè)園向僑外公司送達(dá)了《合同終止通知函》，主要內(nèi)容為：鑒于目前土地征收程序已進(jìn)入拆遷階段，依據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同第七條第7款的相關(guān)規(guī)定，已構(gòu)成該合同提前終止的條件。本函送達(dá)之日我公司與貴公司于2011年8月5日訂立的房屋租賃合同終止；請(qǐng)貴公司于2012年8月31日前將承租的房屋及場(chǎng)地全部予以騰退并交付我公司。因政府拆遷導(dǎo)致合同提前終止的補(bǔ)償問(wèn)題，雙方將結(jié)合實(shí)際情況予以合理友好協(xié)商。此外，通知函中還有百亭魚樂(lè)園要求僑外公司結(jié)清水電費(fèi)，并承諾據(jù)實(shí)結(jié)算退還預(yù)收取的租金等內(nèi)容。2013年7月百亭魚樂(lè)園向法院提起訴訟，要求確認(rèn)其與僑外公司簽訂的租賃合同于2012年7月24日終止，并要求僑外公司騰退承租的房屋及場(chǎng)地。2014年1月21日法院做出（2013）海民初字第19644號(hào)民事判決書，判決確認(rèn)雙方簽訂的租賃合同于2012年7月24日終止；并判令僑外公司履行騰退交付租賃房屋及場(chǎng)地的義務(wù)。僑外公司不服上述判決向北京市第一中級(jí)人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彛?014年8月11日北京市第一中級(jí)人民法院做出（2014）一中民申字第04760號(hào)民事裁定書，裁定：一、本案由法院提審；二、再審期間，中止原判決的執(zhí)行。2015年3月20日北京市第一中級(jí)人民法院做出（2015）一中民提字第2410號(hào)民事裁定書，裁定將該案發(fā)回重審。在案件重審期間，百亭魚樂(lè)園申請(qǐng)撤回了起訴，法院依法準(zhǔn)予。

2015年4月13日百亭魚樂(lè)園向僑外公司送達(dá)了《合同解除通知書》，主要內(nèi)容為：鑒于僑外公司自2013年11月13日起未向我公司交納相應(yīng)的租金，根據(jù)雙方簽訂的房屋租賃合同第七條的約定，僑外公司拖欠房屋租金累計(jì)30日以上我公司有權(quán)解除合同，故通知僑外公司雙方簽訂的房屋租賃合同解除，并要求僑外公司盡快騰退房屋場(chǎng)地。

僑外公司稱百亭魚樂(lè)園所謂的政府拆遷的事實(shí)不存在，涉案的土地尚未進(jìn)入征地環(huán)節(jié)，亦未辦理土地一級(jí)開(kāi)發(fā)手續(xù)，就上述主張僑外公司提交了2013年10月23日北京市國(guó)土資源局印發(fā)的《新增土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目委辦局聯(lián)合審核專題會(huì)議紀(jì)要》（以下簡(jiǎn)稱《會(huì)議紀(jì)要》），政府信息公開(kāi)不存在告知書及登記回執(zhí)予以證明。《會(huì)議紀(jì)要》中寫明：對(duì)原溫泉K地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目范圍進(jìn)行調(diào)整，項(xiàng)目調(diào)整后名稱變更為海淀北部地區(qū)整體開(kāi)發(fā)翠湖科技園（新增）C2地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。政府信息公開(kāi)不存在告知書及登記回執(zhí)顯示：2015年3月11日僑外公司向北京市國(guó)土資源局海淀分局申請(qǐng)政府信息公開(kāi)，要求獲取北京市國(guó)土資源局海淀分局核發(fā)給北京市土地儲(chǔ)備中心海淀分中心的翠湖科技園C2地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)授權(quán)批復(fù)。北京市國(guó)土資源局海淀分局于2015年4月21日做出“（2015）第59號(hào)-不存”告知書，內(nèi)容為：該項(xiàng)目尚未辦理授權(quán)。百亭魚樂(lè)園對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議。

僑外公司主張涉案房屋及場(chǎng)地于2012年8月6日起停水、停電，導(dǎo)致其無(wú)法正常使用承租的房屋及場(chǎng)地。百亭魚樂(lè)園則主張涉案房屋及場(chǎng)地停水、停電是因案外人于2013年12月底拆除配電設(shè)施所致，就上述主張百亭魚樂(lè)園向法院提交了僑外公司發(fā)送給百亭魚樂(lè)園的《回函》，《回函》中加蓋有僑外公司公章，落款時(shí)間為2013年9月16日?！痘睾分杏腥缦聝?nèi)容：“三、關(guān)于停水?dāng)嚯娍赡茉斐傻膿p失。貴單位作為房屋出租方，根據(jù)《房屋租賃合同》第六條第五項(xiàng)之約定，應(yīng)保證承租房屋的正常水、電、暖、通信、安保服務(wù)的正常提供以及公用設(shè)施的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。當(dāng)前園區(qū)四處出現(xiàn)興泉置業(yè)公司蓋章張貼的公告，聲稱要對(duì)園區(qū)進(jìn)行騰退，并威脅在10日內(nèi)對(duì)園區(qū)斷電并強(qiáng)行拆除。如果發(fā)生斷電及強(qiáng)拆事件，則造成本基地的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。如發(fā)生任何損失，本公司將依法向貴單位進(jìn)行索賠，并追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。請(qǐng)貴單位高度重視上述情況，采取措施避免強(qiáng)拆事件的發(fā)生。”僑外公司對(duì)《回函》的真實(shí)性不予認(rèn)可，并申請(qǐng)對(duì)《回函》中僑外公司印章的真?zhèn)芜M(jìn)行鑒定。本案審理過(guò)程中，法院曾就涉案房屋及場(chǎng)地的停電事宜向興泉置業(yè)公司進(jìn)行了調(diào)查核實(shí)，該公司表示2013年12月因景觀改造與河道治理的原因，拆除了爭(zhēng)議地塊之外為百亭魚樂(lè)園供電的變電箱。興泉置業(yè)公司提供了銀行存款明細(xì)賬、用電客戶電費(fèi)交費(fèi)通知單等材料證明該公司代付電費(fèi)的情況，銀行存款明細(xì)賬顯示2013年度興泉置業(yè)公司代付百亭魚樂(lè)園電費(fèi)的情況如下：2013年2月代付378939．37元、3月代付337196．15元、4月代付181447．59元、5月代付82478．97元、6月代付61540．29元、7月代付76641．09元、8月代付83617．81元、9月代付60292．53元、10月代付26998．76元、10月之后代付52101．23元。僑外公司表示百亭魚樂(lè)園內(nèi)的房屋不止其一家單位在使用，在未明確具體的用電地址、用電范圍、用電主體的情況下，上述證據(jù)不能證明其承租的房屋及場(chǎng)地在2013年還在正常供電，且電費(fèi)的繳納通常存在延后支付的情形，代付電費(fèi)的時(shí)間不能準(zhǔn)確體現(xiàn)實(shí)際用電的時(shí)間，興泉置業(yè)公司與本案存在利害關(guān)系，其對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可。

僑外公司主張前期投入損失共計(jì)2448．81萬(wàn)元，具體包括：裝修費(fèi)650萬(wàn)元、設(shè)備設(shè)施（太陽(yáng)能、辦公家具、空調(diào)、教學(xué)設(shè)施、電子設(shè)備等）233．86萬(wàn)元、營(yíng)業(yè)費(fèi)用（人員工資等）819．18萬(wàn)元、辦公費(fèi)用等142．09萬(wàn)元、紅十字會(huì)技術(shù)服務(wù)費(fèi)500萬(wàn)元、弱電系統(tǒng)費(fèi)用63．60萬(wàn)元、其他裝修費(fèi)10．08萬(wàn)元、供暖費(fèi)60萬(wàn)元，就上述主張其向法院提交了工程款發(fā)票、購(gòu)買辦公用品、辦公設(shè)備的發(fā)票、北京中僑國(guó)際文化交流中心（以下簡(jiǎn)稱中僑交流中心）出具的說(shuō)明等證據(jù)材料，上述證據(jù)顯示：1．2011年12月北京世紀(jì)鑫泰建筑工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱鑫泰公司）為僑外公司出具工程款發(fā)票兩張，金額總計(jì)650萬(wàn)元，僑外公司主張?chǎng)翁┕緦?duì)其承租的房屋進(jìn)行了裝修，其共支出了裝修費(fèi)650萬(wàn)元；2．2011年12月24日空調(diào)發(fā)票1張，金額為409500元，付款人為中僑交流中心；3．2012年1月4日太陽(yáng)能工程款發(fā)票1張，金額為71．5萬(wàn)元，付款人為中僑交流中心；4．2012年3月6日購(gòu)買依維柯輕型客車發(fā)票，金額為16．9萬(wàn)元，2011年11月4日金額為5400元的汽車修理費(fèi)發(fā)票1張，上述票據(jù)的付款人均為中僑交流中心；5．弱電工程款發(fā)票2張，金額總計(jì)63．6萬(wàn)元，付款人為中僑交流中心；6．2012年2月、2012年3月的暖氣服務(wù)費(fèi)發(fā)票兩張，金額合計(jì)30萬(wàn)元，付款人為中僑交流中心；7．中國(guó)紅十字總會(huì)訓(xùn)練中心收取僑外公司捐贈(zèng)款500萬(wàn)元的發(fā)票1張，開(kāi)票日期為2013年5月；8．購(gòu)買LED顯示屏、電腦、打印機(jī)、電話機(jī)、飲水機(jī)、數(shù)碼相機(jī)、電開(kāi)水器、展板、路牌、電暖氣以及其他辦公用品的發(fā)票金額總計(jì)539963．40元，其中有金額合計(jì)8040元的發(fā)票顯示的付款人為僑外公司，其余發(fā)票載明的付款人均為中僑交流中心，在付款人為中僑交流中心的發(fā)票中，其中有1張金額為2760元的電暖氣發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間為2012年12月27日，有1張金額為2999元的電腦發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間為2013年10月25日，有1張金額為6140元的“電機(jī)”（物品名稱不清晰）發(fā)票的開(kāi)具時(shí)間為2013年12月16日；9．購(gòu)買家具、家居材料的發(fā)票金額總計(jì)631440．51元，付款人全部為中僑交流中心。中僑交流中心于2017年1月18日出具說(shuō)明1份，主要內(nèi)容為僑外公司自2012年8月5日承租北京百亭魚樂(lè)園的部分房屋及場(chǎng)地后，與中國(guó)紅十字會(huì)總會(huì)訓(xùn)練中心合作，建立了中國(guó)紅十字會(huì)總會(huì)訓(xùn)練中心培訓(xùn)基地。基地項(xiàng)目成立后，中僑交流中心受托負(fù)責(zé)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)，并在該基地的裝修、改造過(guò)程中，代僑外公司對(duì)外支付裝修改造費(fèi)用共計(jì)392．04萬(wàn)元。僑外公司就其主張的員工工資損失819．18萬(wàn)元，未提交工資發(fā)放記錄等有效證據(jù)證明。僑外公司就其主張的可得利益損失3333萬(wàn)元，未提交與企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)的財(cái)務(wù)記錄、納稅記錄等證據(jù)材料予以證明。百亭魚樂(lè)園對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性、關(guān)聯(lián)性均不予認(rèn)可，其表示僑外公司在租賃合同到期的情況下至今未履行騰退義務(wù)，按照合同約定租賃合同到期后裝修部分歸百亭魚樂(lè)園所有，其他動(dòng)產(chǎn)應(yīng)由僑外公司搬離租賃現(xiàn)場(chǎng)，否則可由百亭魚樂(lè)園自行處理。

另查，僑外公司至今仍占用著承租的房屋及場(chǎng)地。在本案審理過(guò)程中，僑外公司申請(qǐng)對(duì)租賃范圍內(nèi)租賃標(biāo)的物的裝飾裝修的重置價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定，基準(zhǔn)日為2012年8月6日。此外，僑外公司向法院申請(qǐng)追加溫泉鎮(zhèn)政府、興泉置業(yè)公司作為本案第三人參加訴訟。

北京市海淀區(qū)人民法院一審認(rèn)為，2011年8月5日百亭魚樂(lè)園與僑外公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行各自義務(wù)。

在租賃合同履行過(guò)程中，百亭魚樂(lè)園以涉案房屋、場(chǎng)地已進(jìn)入拆遷階段為由，于2012年7月24日向僑外公司送達(dá)了《合同終止通知函》，通知僑外公司終止合同。對(duì)于百亭魚樂(lè)園上述通知行為是否發(fā)生解除合同的效力問(wèn)題。法院認(rèn)為，根據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)征用集體土地或者因農(nóng)村建設(shè)占用集體土地拆遷房屋的，用地單位取得房屋拆遷許可證后，方可實(shí)施拆遷。用地單位申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證的，應(yīng)當(dāng)向被拆遷房屋所在地的區(qū)、縣國(guó)土房管局提交下列文件：用地批準(zhǔn)文件；規(guī)劃批準(zhǔn)文件；拆遷實(shí)施方案；安置房屋或者拆遷補(bǔ)償資金的證明文件。區(qū)、縣國(guó)土房管局應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)審查完畢，對(duì)符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證，并將拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等情況向被拆遷人公告。本案中，根據(jù)僑外公司提交的《會(huì)議紀(jì)要》、政府信息公開(kāi)不存在告知書及登記回執(zhí)的內(nèi)容可見(jiàn)，涉案房屋、場(chǎng)地所在地塊的開(kāi)發(fā)尚未辦理授權(quán)，在未辦理授權(quán)的情況下，表明整個(gè)項(xiàng)目的拆遷工作并未進(jìn)入具體實(shí)施階段。因此，法院認(rèn)定《房屋租賃合同》第七條第7款所約定的“因國(guó)家政策，不可抗力等因素導(dǎo)致情勢(shì)變更，合同無(wú)法履行的，合同自行終止?！钡那樾尾⒉淮嬖?，百亭魚樂(lè)園依據(jù)上述條款行使合同解除權(quán)，缺乏事實(shí)依據(jù)。同時(shí)，《合同終止通知函》送達(dá)后，僑外公司并未騰退交付其承租的房屋及場(chǎng)地，現(xiàn)百亭魚樂(lè)園也認(rèn)為其向僑外公司送達(dá)《合同終止通知函》的通知行為并未導(dǎo)致雙方簽訂的《房屋租賃合同》解除。綜上，法院依法確認(rèn)百亭魚樂(lè)園于2012年7月24日通知僑外公司“終止”合同的行為應(yīng)屬無(wú)效。

僑外公司就涉案房屋及場(chǎng)地自2012年8月6日起停水、停電的主張，僅向法院提交了2012年7月19日興泉置業(yè)公司發(fā)出的《通知》，上述《通知》中雖有“于2012年8月6日起停止供水、供電”的相關(guān)文字內(nèi)容，但對(duì)于《通知》的內(nèi)容是否實(shí)際執(zhí)行，僑外公司仍負(fù)有進(jìn)一步的證明責(zé)任。僑外公司承租涉案房屋及場(chǎng)地的用途是從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，如果承租的房屋及場(chǎng)地出現(xiàn)斷水、斷電的情況勢(shì)必會(huì)對(duì)僑外公司使用租賃房屋造成較大的影響。但在本案審理過(guò)程中，僑外公司未提交“停水、停電”后其與百亭魚樂(lè)園進(jìn)行溝通，要求恢復(fù)供水供電的任何證據(jù)，這明顯有悖常理。相反，根據(jù)百亭魚樂(lè)園申請(qǐng)調(diào)取的證據(jù)材料，興泉置業(yè)公司明確表示百亭魚樂(lè)園的供電設(shè)施是在2013年12月拆除，興泉置業(yè)公司的銀行存款明細(xì)賬中也體現(xiàn)，2013年度興泉置業(yè)公司按月為百亭魚樂(lè)園代付電費(fèi)?，F(xiàn)僑外公司主張代付的電費(fèi)是百亭魚樂(lè)園內(nèi)其他單位用電所發(fā)生，但就上述主張其未向法院舉證證明，法院對(duì)其主張不予采信。根據(jù)調(diào)取的證據(jù)，法院認(rèn)定僑外公司承租房屋及場(chǎng)地的停水、停電的時(shí)間應(yīng)為2013年12月底。關(guān)于僑外公司申請(qǐng)對(duì)百亭魚樂(lè)園提交的落款時(shí)間為2013年9月16日《回函》中“僑外公司”公章真?zhèn)芜M(jìn)行鑒定的問(wèn)題。百亭魚樂(lè)園提交《回函》中有僑外公司表示“當(dāng)前園區(qū)四處出現(xiàn)興泉置業(yè)公司蓋章張貼的公告，聲稱要對(duì)園區(qū)進(jìn)行騰退，并威脅在10日內(nèi)對(duì)園區(qū)斷電并強(qiáng)行拆除。如果發(fā)生斷電及強(qiáng)拆事件，則造成本基地的嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)損失。如發(fā)生任何損失，本公司將依法向貴單位進(jìn)行索賠，并追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。請(qǐng)貴單位高度重視上述情況，采取措施避免強(qiáng)拆事件的發(fā)生”的相關(guān)文字內(nèi)容，百亭魚樂(lè)園以此證明2013年9月16日僑外公司發(fā)出上述《回函》時(shí)，僑外公司承租的房屋及場(chǎng)地的水電供應(yīng)仍處于正常狀態(tài)。如前所述，僑外公司對(duì)于停水、停電的時(shí)間負(fù)有舉證責(zé)任，假設(shè)《回函》并非僑外公司制作，僑外公司亦無(wú)法證明其提出的涉案房屋及場(chǎng)地自2012年8月6日起停水、停電的主張，同時(shí)，也無(wú)法推翻法院向興泉置業(yè)公司調(diào)取證據(jù)所證明的事實(shí)。因此，《回函》的真?zhèn)闻c僑外公司的待證事實(shí)之間不存在直接的關(guān)聯(lián)關(guān)系，法院對(duì)于僑外公司要求對(duì)《回函》中“僑外公司”公章真?zhèn)芜M(jìn)行鑒定的申請(qǐng)，不予準(zhǔn)予。

2015年4月13日百亭魚樂(lè)園又以僑外公司拖欠租金為由通知僑外公司解除《房屋租賃合同》，對(duì)于此次通知解除租賃合同的效力問(wèn)題。法院認(rèn)為，根據(jù)本案查明的事實(shí)，僑外公司向百亭魚樂(lè)園支付了兩年的租金800萬(wàn)元，租金已經(jīng)交納至2013年11月14日，按照《房屋租賃合同》的約定，僑外公司應(yīng)于2013年11月13日前交付第三、四年租金共計(jì)800萬(wàn)元。但在合同履行過(guò)程中，百亭魚樂(lè)園于2012年7月24日以“拆遷”為由通知僑外公司“終止”合同，上述通知“終止”合同的行為已被法院確認(rèn)為無(wú)效行為。因此，百亭魚樂(lè)園不當(dāng)行使合同解除權(quán)的行為，違反了合同約定；2014年1月1日起涉案房屋及場(chǎng)地開(kāi)始停水、停電，按照《房屋租賃合同》第五條第5款的約定，僑外公司無(wú)需向百亭魚樂(lè)園交納停水、停電期間的房屋租金。鑒于百亭魚樂(lè)園在約定的租金給付日期之前便存在不當(dāng)行使合同解除權(quán)的行為；同時(shí)，涉案房屋及場(chǎng)地停水、停電后其要求僑外公司支付租金亦無(wú)合同依據(jù)，故法院依法確認(rèn)百亭魚樂(lè)園以拖欠租金為由，于2015年4月13日通知僑外公司解除租賃合同的行為無(wú)效。

按照雙方簽訂的《房屋租賃合同》的約定，合同期限為2011年8月15日起至2016年11月14日止。合同履行過(guò)程中，百亭魚樂(lè)園雖然在2012年7月24日、2015年4月13日兩次通知僑外公司解除合同，但兩次解除行為均因不符合合同約定的行使解除權(quán)的條件被法院認(rèn)定為無(wú)效。僑外公司在收到解除通知后未騰退交付承租的房屋及場(chǎng)地，一直占用著租賃標(biāo)的物，雙方的租賃合同處于實(shí)際履行狀態(tài)?，F(xiàn)雙方簽訂的《房屋租賃合同》期限已于2016年11月14日屆滿，百亭魚樂(lè)園并無(wú)與僑外公司續(xù)簽租賃合同的意愿，按照《房屋租賃合同》的約定及法律規(guī)定，法院依法確認(rèn)百亭魚樂(lè)園與僑外公司簽訂的《房屋租賃合同》已于2016年11月14日期滿終止。租賃合同期滿終止，僑外公司作為承租人負(fù)有返還租賃物的法定義務(wù)，故法院對(duì)于百亭魚樂(lè)園要求僑外公司將承租的全部房屋及場(chǎng)地騰空，交付給百亭魚樂(lè)園的反訴請(qǐng)求，予以支持。僑外公司要求百亭魚樂(lè)園采取補(bǔ)救措施繼續(xù)實(shí)際履行雙方于2011年8月5日簽訂的房屋租賃合同并于判決作出之日起7日內(nèi)恢復(fù)租賃標(biāo)的物內(nèi)的供水供電的請(qǐng)求，缺乏法律依據(jù)，法院對(duì)其上述請(qǐng)求不予支持。

關(guān)于僑外公司要求百亭魚樂(lè)園退還租金的訴訟請(qǐng)求，以及百亭魚樂(lè)園要求僑外公司支付租金、滯納金的反訴請(qǐng)求。法院認(rèn)為，根據(jù)雙方租賃合同的實(shí)際履行情況，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同履行階段分別分析判定租金或使用費(fèi)的給付標(biāo)準(zhǔn)和金額。第一、2012年7月25日至2013年12月31日期間，也即百亭魚樂(lè)園向僑外公司送達(dá)《合同終止通知函》之后至涉案房屋及場(chǎng)地停水、停電之前。僑外公司要求百亭魚樂(lè)園退還自2012年8月6日起交納的全部租金，是以百亭魚樂(lè)園自2012年8月6日起對(duì)其承租的房屋及場(chǎng)地停水停電為基礎(chǔ)，但僑外公司對(duì)于自2012年8月6日起涉案房屋及場(chǎng)地停水、停電的主張舉證不足，法院已確認(rèn)涉案房屋及場(chǎng)地于2013年12月31日停水、停電，因此，僑外公司的上述請(qǐng)求，事實(shí)依據(jù)不足，法院對(duì)其要求退還2012年8月6日起交納的全部租金的請(qǐng)求不予支持。如前所述，百亭魚樂(lè)園以“拆遷”為由，于2012年7月24日通知僑外公司終止合同的行為，缺乏充分的事實(shí)依據(jù)，行為本身也會(huì)對(duì)僑外公司正常使用租賃標(biāo)的物造成一定的影響，故2012年7月25日至2013年12月31日期間的租金應(yīng)予以酌減，法院酌定僑外公司按照70%的標(biāo)準(zhǔn)支付。鑒于僑外公司主張的退還租金的時(shí)間起點(diǎn)為2012年8月6日，故酌減租金的期間應(yīng)為2012年8月6日至2013年12月31日。僑外公司已按照合同約定足額支付租金至2013年11月14日，尚未支付2013年11月15日起至2013年12月31日止的租金，將酌減的租金與應(yīng)付的租金統(tǒng)一按照70%的租金標(biāo)準(zhǔn)核算后，百亭魚樂(lè)園應(yīng)向僑外公司退還2012年8月6日至2013年12月31日期間的租金1179589元。第二、2014年1月1日至2016年11月14日期間，也即僑外公司承租的房屋停水、停電之日起至雙方租賃合同到期之日止。根據(jù)本案查明事實(shí)，停水、停電雖然是案外人因景觀改造與河道治理所實(shí)施，百亭魚樂(lè)園在主觀上并無(wú)過(guò)錯(cuò)，但是依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百二十一條的規(guī)定，百亭魚樂(lè)園作為出租人仍應(yīng)向合同的承租人僑外公司承擔(dān)違約責(zé)任。按照雙方簽訂的《房屋租賃合同》第五條第5款的約定，租賃標(biāo)的物停水、停電期間僑外公司無(wú)需向百亭魚樂(lè)園支付租金，現(xiàn)百亭魚樂(lè)園要求僑外公司支付2014年1月1日至2016年11月14日期間租金、滯納金的請(qǐng)求，與合同約定不符，法院對(duì)其上述請(qǐng)求不予支持。第三、2016年11月15日起即雙方簽訂的租賃合同期滿之后。如前所述，雙方簽訂的《房屋租賃合同》已于2016年11月14日到期終止，僑外公司在合同終止后仍占用承租房屋及場(chǎng)地的行為缺乏相應(yīng)的合同依據(jù)和法律依據(jù)，故其應(yīng)向百亭魚樂(lè)園支付2016年11月15日起至本案一審判決之日止的房屋、場(chǎng)地使用費(fèi)，現(xiàn)百亭魚樂(lè)園要求僑外公司按照原日租金的兩倍支付滯納金（占用費(fèi)及違約金）；但考慮到涉案房屋無(wú)水電供應(yīng)的實(shí)際情況，法院酌情判令僑外公司按照原租金標(biāo)準(zhǔn)的50%向百亭魚樂(lè)園支付上述期間的房屋、場(chǎng)地使用費(fèi)。

僑外公司主張的前期投入損失中包括了裝飾裝修投入的費(fèi)用，其提交的發(fā)票中記載的項(xiàng)目包括了工程款、弱電工程款、太陽(yáng)能工程款等。對(duì)于百亭魚樂(lè)園是否應(yīng)賠償僑外公司裝飾裝修損失的問(wèn)題。法院認(rèn)為，首先，按照《房屋租賃合同》的約定，涉案房屋及場(chǎng)地停水、停電超過(guò)5天，僑外公司便有權(quán)解除合同，行使合同解除權(quán)的同時(shí)僑外公司享有要求百亭魚樂(lè)園賠償裝修損失的權(quán)利。根據(jù)本案查明事實(shí)，涉案房屋及場(chǎng)地停水停電是案外人原因所致，僑外公司在明知百亭魚樂(lè)園無(wú)力解決水電供應(yīng)問(wèn)題的情況下，其并未選擇解除合同，而是一直占用著承租的房屋及場(chǎng)地，附著于房屋的裝飾裝修也一直由僑外公司使用，直至租賃合同期滿。其次，僑外公司承租的租賃標(biāo)的物的性質(zhì)決定了即便沒(méi)有水電供應(yīng)，租賃標(biāo)的物仍具有一定的使用價(jià)值。而按照合同約定，僑外公司在停水、停電期間無(wú)需支付租金。僑外公司之所以選擇繼續(xù)使用租賃標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)也是對(duì)繼續(xù)使用租賃標(biāo)的物，還是解除合同二者之間進(jìn)行了利益考量，而最終做出了繼續(xù)使用租賃標(biāo)的物的決定。而“免除租金”的約定實(shí)際上是承擔(dān)違約責(zé)任的方式，其中已經(jīng)包含了彌補(bǔ)守約方因停水、停電所造成損失的內(nèi)容。最后，雙方在租賃合同中明確約定，“租賃合同期滿依附于房屋的裝修歸百亭魚樂(lè)園所有”，也即僑外公司無(wú)權(quán)對(duì)合同到期終止后裝修的殘值部分主張權(quán)利。綜上，僑外公司未選擇解除合同，而是實(shí)際使用承租的房屋場(chǎng)地直至租賃合同期滿；在租賃標(biāo)的物尚有使用價(jià)值的情況下，百亭魚樂(lè)園已經(jīng)通過(guò)全部免除租金的方式承擔(dān)了停水、停電期間的違約責(zé)任；在租賃合同到期后，僑外公司對(duì)于裝修的殘值部分無(wú)權(quán)主張。基于上述三點(diǎn)，法院認(rèn)定僑外公司要求百亭魚樂(lè)園賠償其承租房屋裝飾裝修損失的請(qǐng)求，事實(shí)依據(jù)不足，對(duì)僑外公司要求百亭魚樂(lè)園賠償裝飾裝修損失的請(qǐng)求，法院不予支持。對(duì)于僑外公司申請(qǐng)對(duì)租賃范圍內(nèi)租賃標(biāo)的物的裝飾裝修的重置價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定的申請(qǐng)，法院不予準(zhǔn)予。

僑外公司主張的前期投入損失中還包括了辦公家具、辦公用品、空調(diào)、電子設(shè)備、車輛等物品的損失?，F(xiàn)百亭魚樂(lè)園對(duì)于僑外公司使用上述物品并未做出任何限制，僑外公司完全可以自行支配使用上述物品，且物品的購(gòu)置發(fā)票中顯示的購(gòu)買人絕大部分均系案外人中僑交流中心，因此，僑外公司要求百亭魚樂(lè)園賠償上述物品的損失，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院對(duì)其上述請(qǐng)求不予支持。僑外公司主張的前期投入損失中還包括暖氣費(fèi)，現(xiàn)其提交的2012年2月、3月的暖氣服務(wù)費(fèi)發(fā)票兩張，金額合計(jì)30萬(wàn)元，付款人為中僑交流中心，發(fā)票開(kāi)具時(shí)涉案房屋的水電供應(yīng)正常，且付款人并非僑外公司，僑外公司要求百亭魚樂(lè)園賠償上述費(fèi)用，缺乏事實(shí)依據(jù)，法院對(duì)其上述請(qǐng)求不予支持。僑外公司要求百亭魚樂(lè)園賠償紅十字會(huì)技術(shù)服務(wù)費(fèi)500萬(wàn)元，就上述主張其僅提交了中國(guó)紅十字總會(huì)訓(xùn)練中心收取僑外公司捐贈(zèng)款500萬(wàn)元的發(fā)票1張，根據(jù)發(fā)票的記載，上述500萬(wàn)元的性質(zhì)系捐贈(zèng)款而非技術(shù)服務(wù)費(fèi)，僑外公司將對(duì)外無(wú)償捐贈(zèng)的款項(xiàng)作為其經(jīng)濟(jì)損失，要求百亭魚樂(lè)園承擔(dān)違約賠償責(zé)任，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，法院對(duì)其上述請(qǐng)求，不予支持。僑外公司要求百亭魚樂(lè)園賠償營(yíng)業(yè)費(fèi)用（人員工資等）819．18萬(wàn)元，但其未提交工資發(fā)放記錄等證據(jù)材料，其上述費(fèi)用是否實(shí)際發(fā)生，具體的數(shù)額以及與本案的關(guān)聯(lián)性法院均無(wú)法進(jìn)行認(rèn)定，僑外公司就其主張的上述損失舉證不足，法院對(duì)其上述請(qǐng)求不予支持。僑外公司要求百亭魚樂(lè)園賠償可得利益損失3333萬(wàn)元，但其未提交與企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況相關(guān)的財(cái)務(wù)報(bào)表、納稅申報(bào)記錄等證據(jù)材料，法院無(wú)法認(rèn)定其主張的“可得利益”是否真實(shí)存在以及具體的損失數(shù)額，故法院對(duì)僑外公司要求百亭魚樂(lè)園賠償可得利益損失的請(qǐng)求，不予支持。

關(guān)于僑外公司申請(qǐng)追加興泉置業(yè)公司、溫泉鎮(zhèn)政府作為本案第三人參加訴訟的問(wèn)題。興泉置業(yè)公司、溫泉鎮(zhèn)政府均非本案租賃合同的相對(duì)人，對(duì)于本案的處理結(jié)果同上述兩家單位之間亦不存在法律上的利害關(guān)系，僑外公司要求追加上述兩家單位作為本案第三人參加訴訟，缺乏法律依據(jù)，法院對(duì)其上述申請(qǐng)不予準(zhǔn)予。

綜上，北京市海淀區(qū)人民法院一審判決：一、確認(rèn)百亭魚樂(lè)園于2015年4月13日向僑外公司送達(dá)《合同解除通知書》，通知僑外公司解除租賃合同的行為無(wú)效；二、確認(rèn)僑外公司與百亭魚樂(lè)園于2011年8月5日簽訂的《房屋租賃合同》于2016年11月14日到期終止；三、僑外公司于判決生效后10日內(nèi)將坐落于北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)稻香湖南路北京百亭魚樂(lè)園園內(nèi)其承租、使用的房屋及場(chǎng)地（包括南區(qū)西側(cè)公寓第3-9排共168間房；南區(qū)東側(cè)公寓第1-6排共168間房；南區(qū)東側(cè)六角樓一座；南區(qū)第一教學(xué)區(qū)；南區(qū)第二教學(xué)區(qū)教學(xué)樓；作為訓(xùn)練場(chǎng)地使用的20畝空地；第一教學(xué)區(qū)南側(cè)200平方米空地；北區(qū)福壽園大別墅【福園】；園區(qū)食堂一樓）騰空交付給百亭魚樂(lè)園；四、百亭魚樂(lè)園于判決生效后10日內(nèi)向僑外公司退還2012年8月6日至2013年12月31日期間的租金1179589元；五、僑外公司于判決生效后10日內(nèi)按照每年200萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)向百亭魚樂(lè)園支付自2016年11月15日起至本案判決之日止的房屋、場(chǎng)地使用費(fèi)；六、駁回僑外公司的其他訴訟請(qǐng)求；七、駁回百亭魚樂(lè)園其他反訴請(qǐng)求。

僑外公司不服一審判決上訴至北京市第一中級(jí)人民法院。

北京市第一中級(jí)人民法院二審查明的事實(shí)與一審一致。

北京市第一中級(jí)人民法院二審認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)。僑外公司與百亭魚樂(lè)園簽訂的《房屋租賃合同》系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定，履行各自義務(wù)。

關(guān)于本合同是否繼續(xù)履行的問(wèn)題。僑外公司與百亭魚樂(lè)園簽訂租賃合同中約定租賃期限為5年，租賃合同至2016年11月14日到期終止，其后雙方并未對(duì)繼續(xù)租賃房屋達(dá)成合意，因此一審法院認(rèn)定雙方租賃合同到期終止并無(wú)不當(dāng)。僑外公司主張，因自停水、停電后，僑外公司無(wú)法正常使用租賃物，因此租期順延，請(qǐng)求判令百亭魚樂(lè)園繼續(xù)履行雙方于2011年8月5日簽訂的房屋租賃合同一節(jié)，因租賃合同中僅對(duì)百亭魚樂(lè)園不能履行供水、供電等義務(wù)未能消除影響時(shí)按日退還租金進(jìn)行了約定，并未約定順延租期，在合同履行過(guò)程中，僑外公司亦未申請(qǐng)續(xù)租，在百亭魚樂(lè)園不同意延長(zhǎng)租期的情況下，僑外公司此項(xiàng)請(qǐng)求沒(méi)有合同及法律依據(jù)，不予支持。僑外公司要求恢復(fù)供水供電的請(qǐng)求亦不予支持。

關(guān)于停水停電時(shí)間的確定問(wèn)題。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。僑外公司為證明涉案房屋及場(chǎng)地自2012年8月6日起停水，停電，向一審法院提交了2012年7月19日興泉置業(yè)公司發(fā)出的《通知》，該《通知》確有2012年8月6日起停止供水、供電的文字內(nèi)容，但未能提供該通知是否執(zhí)行以及何時(shí)執(zhí)行的證據(jù)，在此情況下，一審法院根據(jù)百亭魚樂(lè)園的申請(qǐng)，向興泉置業(yè)公司調(diào)取了相關(guān)證據(jù)，興泉置業(yè)公司表示，2013年12月因景觀改造與河道治理的原因，拆除了爭(zhēng)議地塊之外為百亭魚樂(lè)園供電的變電箱，興泉置業(yè)公司同時(shí)提供了銀行存款明細(xì)賬、用電客戶電費(fèi)繳費(fèi)通知單等材料，上述材料顯示興泉置業(yè)公司2013年度自2月至12月代付了百亭魚樂(lè)園電費(fèi)。一審法院結(jié)合上述證據(jù)以及僑外公司在其所述的2012年8月6日停水、停電后未要求百亭魚樂(lè)園恢復(fù)供水供電不符合常理等對(duì)停水停電時(shí)間進(jìn)行判斷，并認(rèn)定停水、停電時(shí)間應(yīng)為2013年12月底并無(wú)不當(dāng)。另外，僑外公司在（2013）海民初字第19644號(hào)民事案件審理中的抗辯，亦表示本合同一直正常履行，因此不能得出涉案區(qū)域于2012年8月6日存在停水、停電的事實(shí)。僑外公司所述停電、停水時(shí)間為2012年8月6日的主張證據(jù)不足，法院不予采信。

關(guān)于租金和使用費(fèi)數(shù)額認(rèn)定的問(wèn)題。雙方合同約定租賃期限自2011年8月15日至2016年11月14日止，其中2011年8月15日至2011年11月14日為免租期。合同簽訂后，僑外公司支付了第一、二年的租金共計(jì)800萬(wàn)元。其后未支付租金。原審法院根據(jù)合同約定，結(jié)合合同履行期間的不同情況，分階段計(jì)算僑外公司應(yīng)付租金的原則并無(wú)不妥，結(jié)合不同程度的違約行為對(duì)承租人的影響程度，按照不同的比例計(jì)算租金的方法亦無(wú)不當(dāng)。但一審法院對(duì)于百亭魚樂(lè)園應(yīng)退還僑外公司的租金數(shù)額計(jì)算有誤，判決認(rèn)定的數(shù)額比實(shí)際應(yīng)退還僑外公司的數(shù)額多，因百亭魚樂(lè)園并未提起上訴，就此數(shù)額問(wèn)題法院不予糾正。由于合同到期終止后，百亭魚樂(lè)園已無(wú)義務(wù)向僑外公司提供房屋及場(chǎng)所，一審法院結(jié)合本案實(shí)際情況判令僑外公司按照每年2000000元的標(biāo)準(zhǔn)向百亭魚樂(lè)園支付使用費(fèi)適當(dāng)，法院予以維持。

關(guān)于直接損失和間接損失的問(wèn)題。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償損失等違約責(zé)任。賠償損失的范圍包括直接損失和間接損失，直接損失是指財(cái)產(chǎn)上的直接減少。間接損失又稱可得利益損失，可得的利益指利潤(rùn)，不是營(yíng)業(yè)額。當(dāng)事人一方違反合同的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于另一方因此所受的損失，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到的損失。百亭魚樂(lè)園在履行合同過(guò)程中，存在違約行為，僑外公司主張賠償損失有法律依據(jù)，根據(jù)誰(shuí)主張誰(shuí)舉證的原則，僑外公司應(yīng)當(dāng)對(duì)其損失負(fù)有舉證證明責(zé)任。僑外公司將其直接損失劃分為裝修費(fèi)、設(shè)備設(shè)施（太陽(yáng)能、辦公家具、空調(diào)、教學(xué)設(shè)施、電子設(shè)備）、營(yíng)業(yè)費(fèi)用（人員工資）、營(yíng)業(yè)成本（辦公費(fèi)用等）、其他支出（不含租金，紅十字技術(shù)服務(wù)費(fèi)、弱電系統(tǒng)、裝修費(fèi)、供暖費(fèi)等）。此種劃分是否正確姑且不論，關(guān)于僑外公司的裝飾裝修投入的費(fèi)用以及房屋設(shè)施改造費(fèi)用問(wèn)題，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期限屆滿時(shí)，承租人請(qǐng)求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的不予支持。但當(dāng)事人另有約定的除外。本案中，雙方租賃合同于2016年11月14日到期終止。在雙方履行合同過(guò)程中，確實(shí)出現(xiàn)百亭魚樂(lè)園依尚未辦理開(kāi)發(fā)授權(quán)的政府拆遷通知行使合同解除權(quán)的情形，一審法院就此問(wèn)題亦認(rèn)定百亭魚樂(lè)園的通知行為無(wú)效，法院不持異議。在雙方之后的有關(guān)訴訟中，僑外公司亦表示，通知送達(dá)后，一直正常履行雙方租賃合同，因此一審法院認(rèn)定2012年7月24日百亭魚樂(lè)園發(fā)出通知至2013年12月31日期間的租金按70%收取符合客觀實(shí)際，并無(wú)不當(dāng)。在2013年12月31日租賃區(qū)域發(fā)生停水停電后，僑外公司亦未以該涉案房屋及場(chǎng)地不適租，行使合同解除權(quán)，而是選擇繼續(xù)履行涉案合同，在雙方合同期限屆滿的情況下，僑外公司主張裝修裝飾損失，該費(fèi)用是否得到支持應(yīng)從雙方合同約定以及本案實(shí)際情況加以判定，雙方合同第七條合同的變更、解除與終止中約定：百亭魚樂(lè)園未能提供水、電、暖、通信、公共安保服務(wù)持續(xù)超過(guò)5日，或每年累計(jì)超過(guò)20日，導(dǎo)致僑外公司的辦公、經(jīng)營(yíng)受影響的，僑外公司有權(quán)解除合同。合同第九條百亭魚樂(lè)園違約責(zé)任處理中約定：百亭魚樂(lè)園違反本合同約定，提前收回房屋的，應(yīng)按照本合同項(xiàng)下房屋總租金的10%向僑外公司支付違約金，若支付的違約金不足彌補(bǔ)損失的，百亭魚樂(lè)園還應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，包括但不限于僑外公司的裝修損失。裝飾裝修一般是在使用房屋過(guò)程中消耗的，該部分費(fèi)用的保護(hù)與房屋租賃合同約定的期限以及實(shí)際使用的時(shí)間有關(guān)，結(jié)合雙方合同約定，僑外公司對(duì)百亭魚樂(lè)園的違約行為享有合同解除權(quán)，僑外公司有權(quán)選擇如何維權(quán)，僑外公司未行使合同解除權(quán)，選擇了繼續(xù)履行合同，雙方合同中亦約定合同到期后，僑外公司應(yīng)將承租房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備交還百亭魚樂(lè)園，現(xiàn)合同已于2016年11月14日屆滿，法院無(wú)法依雙方合同約定中關(guān)于解除權(quán)行使的相關(guān)約定判令百亭魚樂(lè)園賠償裝飾裝修損失及設(shè)施改造費(fèi)用。至于僑外公司主張的辦公家具等損失，因該類物品均是可以移動(dòng)的，僑外公司有權(quán)搬離上述物品，其請(qǐng)求賠償該部分物品費(fèi)用沒(méi)有法律依據(jù)。僑外公司主張的供暖費(fèi)用不屬于損失，僑外公司主張的紅十字技術(shù)服務(wù)費(fèi)，實(shí)際為捐款性質(zhì)，亦不屬于其損失。僑外公司主張的其他直接損失系經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用，與經(jīng)營(yíng)相關(guān)，不屬于直接損失，對(duì)于百亭魚樂(lè)園在履行合同過(guò)程中的違約行為采取酌情減交租金或無(wú)權(quán)收取租金的處理亦是從百亭魚樂(lè)園的違約行為對(duì)僑外公司經(jīng)營(yíng)造成影響出發(fā)。特別是，僑外公司在訴訟中未能舉證證明存在間接損失以及該損失的數(shù)額多少，因此其主張?jiān)摬糠謸p失不予支持。綜上，僑外公司提供的證據(jù)不足以認(rèn)定其存在直接損失或可得利益損失，法院對(duì)其該部分請(qǐng)求不予支持。

關(guān)于2015年4月13日百亭魚樂(lè)園解除合同的行為。一審法院認(rèn)定百亭魚樂(lè)園以僑外公司拖欠租金為由解除合同的行為無(wú)效并無(wú)不當(dāng)，法院予以維持。

僑外公司雖在法院審理期間提供新證據(jù)，但該新證據(jù)不足以證明其所述事實(shí)，法院不予采信；二審中僑外公司要求法院調(diào)取證據(jù)，因其要求調(diào)取的證據(jù)與本案無(wú)關(guān)聯(lián)性，故法院不予調(diào)取。

綜上，北京市第一中級(jí)人民法院二審判決：駁回上訴，維持原判。

經(jīng)審查，在（2013）海民初字第19644號(hào)民事案件審理中僑外公司辯稱，一、雙方約定的合同終止條件未成就。雙方合同第七條有約定：因國(guó)家政策、不可抗力等因素導(dǎo)致情勢(shì)變更，合同無(wú)法履行的，合同自行終止。國(guó)家并未出臺(tái)任何新的土地政策導(dǎo)致本合同無(wú)法履行，也未出現(xiàn)任何不可抗力導(dǎo)致雙方無(wú)法繼續(xù)履行。百亭魚樂(lè)園聲稱的溫泉鎮(zhèn)政府與興泉置業(yè)公司聯(lián)合發(fā)文并不屬于“國(guó)家政策、不可抗力等因素”。事實(shí)上，本合同一直正常履行至今，不存在任何自行終止事由。二、百亭魚樂(lè)園稱國(guó)家已對(duì)涉案土地進(jìn)行征收、拆遷的主張不成立。根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法第46條規(guī)定，鎮(zhèn)政府無(wú)權(quán)決定或發(fā)布國(guó)家征收土地的公告。根據(jù)土地管理法實(shí)施條例第25條規(guī)定，百亭魚樂(lè)園未提供規(guī)定的法定文件證明征地拆遷獲得了政府批準(zhǔn)。經(jīng)我公司申請(qǐng)溫泉鎮(zhèn)政府以及北京市國(guó)土資源局海淀分局政府信息公開(kāi)，發(fā)現(xiàn)所謂“北京市海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)百亭魚樂(lè)園所處地塊由國(guó)家收儲(chǔ)”一事不存在。三、我公司不具備騰退條件。涉案的租賃房屋及場(chǎng)地由我公司與中國(guó)紅十字會(huì)訓(xùn)練中心合作，建立了中國(guó)紅十字會(huì)總會(huì)訓(xùn)練中心培訓(xùn)基地。該基地是全國(guó)唯一的大型應(yīng)急救護(hù)培訓(xùn)和災(zāi)害救援培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，每年的培訓(xùn)能力達(dá)10萬(wàn)人次以上，多次承接全國(guó)性的救災(zāi)培訓(xùn)及演練活動(dòng)，受到各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的高度關(guān)注及認(rèn)可。如基地因拆遷而停止運(yùn)營(yíng)，則不僅前期投入全部損失，面臨預(yù)期收益損失及對(duì)外違約損失，以及無(wú)法履行救災(zāi)培訓(xùn)社會(huì)職責(zé)。且我公司當(dāng)前無(wú)其他場(chǎng)所可另行安置基地。

本院再審查明的事實(shí)與原一、二審查明的事實(shí)一致。

本院再審認(rèn)為，再審中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題是：1．原審法院關(guān)于停水停電時(shí)間的確定是否正確；2．原審法院關(guān)于租金的金額及返還的費(fèi)用是否正確；3．合同期滿后僑外公司是否應(yīng)當(dāng)支付占用費(fèi)；4．百亭魚樂(lè)園是否應(yīng)當(dāng)賠償僑外公司所主張的損失。

關(guān)于停水停電時(shí)間的確定問(wèn)題，根據(jù)一審法院查明的事實(shí)，2012年7月19日興泉置業(yè)公司發(fā)出的《通知》里確有2012年8月6日起停止供水、供電的文字內(nèi)容，但僑外公司未能提供該《通知》是否執(zhí)行以及何時(shí)執(zhí)行的證據(jù)，在此情況下，一審法院根據(jù)百亭魚樂(lè)園的申請(qǐng)，向興泉置業(yè)公司調(diào)取了相關(guān)證據(jù)，興泉置業(yè)公司表示，2013年12月因景觀改造與河道治理的原因，拆除了爭(zhēng)議地塊之外為百亭魚樂(lè)園供電的變電箱，興泉置業(yè)公司同時(shí)提供了銀行存款明細(xì)賬、用電客戶電費(fèi)繳費(fèi)通知單等材料，上述材料顯示興泉置業(yè)公司2013年度自2月至12月代付了百亭魚樂(lè)園電費(fèi)。橋外公司雖不認(rèn)可興泉置業(yè)公司的陳述，但結(jié)合其在（2013）海民初字第19644號(hào)案件中的抗辯，表明雙方之間的《房屋租賃合同》一直是正常履行，故一審法院結(jié)合上述證據(jù)以及僑外公司在其所述的2012年8月6日停水、停電后并未要求百亭魚樂(lè)園恢復(fù)供水供電這種不符合常理的行為等因素對(duì)停水停電時(shí)間進(jìn)行判斷，并認(rèn)定停水、停電時(shí)間應(yīng)為2013年12月底并無(wú)不當(dāng)，本院再審予以維持。

關(guān)于租金的金額及返還費(fèi)用問(wèn)題，2012年7月24日，在僑外公司使用租賃標(biāo)的物不到一年的情況下，百亭魚樂(lè)園發(fā)函通知僑外公司終止合同，并要求僑外公司于2012年8月31日前將承租的房屋及場(chǎng)地全部予以騰退。后又于2015年4月10日向僑外公司發(fā)出解除通知。百亭魚樂(lè)園的終止和解除行為均因不符合合同約定被法院認(rèn)定無(wú)效，從2013年12月底起涉案場(chǎng)地又被停水、停電，由此可以確認(rèn)百亭魚樂(lè)園確實(shí)存在違約行為。但僑外公司并沒(méi)有主張解除合同，而是一直占有使用涉案房屋及場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。故一審法院綜合考慮雙方當(dāng)事人的合同約定、百亭魚樂(lè)園不同程度的違約行為、僑外公司一直實(shí)際占有使用涉案房屋及場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)等多方面因素，分階段、按照不同比例計(jì)算僑外公司應(yīng)付租金金額以及應(yīng)返還的費(fèi)用并無(wú)不妥。雖然關(guān)于百亭魚樂(lè)園應(yīng)當(dāng)返還金額計(jì)算有誤，但鑒于百亭魚樂(lè)園沒(méi)有上訴，二審不予處理正確，本院再審予以維持。

關(guān)于合同期滿后僑外公司是否應(yīng)支付占用費(fèi)的問(wèn)題，由于合同到期終止后，百亭魚樂(lè)園已無(wú)義務(wù)向僑外公司提供房屋及場(chǎng)地，僑外公司沒(méi)有理由繼續(xù)占有使用涉案房屋及場(chǎng)地。一審判決僑外公司返還房屋和場(chǎng)地正確，應(yīng)當(dāng)予以維持。僑外公司無(wú)合同和法律依據(jù)繼續(xù)占有使用涉案房屋和場(chǎng)地的情況下，一審法院結(jié)合本案實(shí)際情況判令僑外公司按照每年2000000元的標(biāo)準(zhǔn)向百亭魚樂(lè)園支付使用費(fèi)適當(dāng)，本院再審予以維持。

關(guān)于僑外公司所主張的損失問(wèn)題，本院再審認(rèn)為，當(dāng)事人在合同中約定租賃合同期滿依附于房屋的裝修歸百亭魚樂(lè)園所有的前提是合同正常履行情況下的租賃期滿?，F(xiàn)雙方簽訂的合同雖然已經(jīng)到期，裝修利益一直也是僑外公司自行享用和消耗，但本案中百亭魚樂(lè)園的違約行為確實(shí)給僑外公司的使用造成一定影響，雙方也一直處于訴訟中，綜合考慮上述因素，百亭魚樂(lè)園對(duì)僑外公司的裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)適當(dāng)予以賠償。根據(jù)合同履行的具體情況，本院酌定百亭魚樂(lè)園對(duì)僑外公司的裝修費(fèi)用按照30%的比例進(jìn)行賠償。僑外公司提交的證據(jù)顯示其裝修費(fèi)用為650萬(wàn)元，故百亭魚樂(lè)園應(yīng)向其賠償195萬(wàn)元。僑外公司主張的其他損失，其提交的證據(jù)顯示大部分付款人并非僑外公司，且辦公家具、設(shè)備設(shè)施等可由其自行處置，還有些不屬于經(jīng)濟(jì)損失，故一、二審法院不予支持正確，本院再審予以維持。

綜上，僑外公司部分再審理由及請(qǐng)求成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百零七條第一款、第一百七十條第一款第二項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷北京市第一中級(jí)人民法院（2019）京01民終6159號(hào)民事判決；

二、維持北京市海淀區(qū)人民法院（2017）京0108民初57148號(hào)民事判決第一、二、三、五、六、七項(xiàng)；

三、變更北京市海淀區(qū)人民法院（2017）京0108民初57148號(hào)民事判決第四項(xiàng)為：北京百亭魚樂(lè)園（普通合伙）于本判決生效后10日內(nèi)向北京僑外出國(guó)咨詢服務(wù)有限公司退還2012年8月6日至2013年12月31日期間的租金1179589元以及賠償北京僑外出國(guó)咨詢服務(wù)有限公司裝修損失1950000元，兩項(xiàng)合計(jì)3129589元。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

一審案件受理費(fèi)178212元，由北京僑外出國(guó)咨詢服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)118212元；由北京百亭魚樂(lè)園（普通合伙）負(fù)擔(dān)60000元。反訴案件受理費(fèi)30786元，由北京百亭魚樂(lè)園（普通合伙）負(fù)擔(dān)20000元；由北京僑外出國(guó)咨詢服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)10786元。

二審案件受理費(fèi)178212元，由北京僑外出國(guó)咨詢服務(wù)有限公司負(fù)擔(dān)118212元；由北京百亭魚樂(lè)園（普通合伙）負(fù)擔(dān)60000元。

本判決為終審判決。

審 判 長(zhǎng)　陶志蓉

審 判 員　張學(xué)梅

審 判 員　李　曉

二〇二一年三月三十日

法官助理　陳　瑤

書 記 員　陸芊雯