上訴人(原審原告):重慶靈某物業(yè)有限公司,住所地重慶市渝中區(qū)**路**。
法定代表人:馬榮忠,職務董事長兼經(jīng)理。
委托訴訟代理人:張承歡,重慶宏聲昌渝律師事務所律師。
上訴人(原審原告):重慶市涪陵信某建設實業(yè)開發(fā)有限公司,,住所地重慶市涪陵區(qū)涪陵廣場路**國際金融大廈**
法定代表人:嚴士亮,職務董事長。
委托訴訟代理人:張承歡,重慶宏聲昌渝律師事務所律師。
被上訴人(原審被告):重慶市機關事務管理局房屋管理處,住,住所地重慶市渝中區(qū)人民路**一社會信用代碼12500000450404555A。
法定代表人:李勇,職務處長。
委托訴訟代理人:肖全敏,男,漢族,xxxx年xx月xx日出生,住重慶市渝中區(qū)。
被上訴人(原審被告):重慶凱比特置業(yè)有限公司,住所地,住所地重慶市渝中區(qū)人和街**會信用代碼91500103756209242G。
法定代表人:盧坷,職務總經(jīng)理。
委托訴訟代理人:趙婉瀅,重慶達美律師事務所律師。
委托訴訟代理人:羅宇,重慶達美律師事務所律師。
被上訴人(原審被告):重慶星發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,住所地重,住所地重慶市渝中區(qū)大溪溝星都花園星都大廈**v>
法定代表人:劉啟俊,董事長。
上訴人重慶靈某物業(yè)有限公司(以下簡稱:靈某公司)、重慶市涪陵信某建設實業(yè)開發(fā)有限公司(以下簡稱:信某公司)與被上訴人重慶市機關事務管理局房屋管理處、重慶凱比特置業(yè)有限公司(以下簡稱:凱比特公司)、重慶星發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱:星發(fā)公司)房屋買賣合同糾紛一案,不服重慶市渝中區(qū)人民法院(2019)渝0103民初26693號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結。
靈某公司、信某公司上訴請求:1、撤銷一審判決,查清事實后依法改判;2、本案一審、二審訴訟費用由被上訴人承擔。事實及理由:一、靈某公司與星發(fā)公司系聯(lián)合開發(fā)關系。靈某公司與星發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)“星都花園”物業(yè)后,經(jīng)高院判決及雙方簽訂了《分車位明細表》對涉案車位進行了分割,涉案車位歸上訴人所有。案涉產(chǎn)權車位由星發(fā)公司公司提供辦理產(chǎn)權的材料,星發(fā)公司負責將產(chǎn)權辦理給實際買受人。星發(fā)公司與上訴人共同作為出賣人將車位出售給凱比特公司。二、案涉車位買賣合同產(chǎn)權權屬清楚,不存在任何查封、抵押等阻礙辦證的情形,能夠辦證。三、一審程序違法,事實認定不清。四、合同各方均應當配合辦理產(chǎn)權證。靈某公司作為出賣人要求怠予辦證的星發(fā)公司將車位產(chǎn)權證辦理至凱比特公司名下,于法有據(jù)。五、凱比特公司怠予行使權利至本案訴訟時,仍不同意將案涉車位產(chǎn)權辦理至其名下,上訴人有權進行訴訟并要求支付尾款。凱比特公司的不同意辦證的答辯意見,系為自己的利益不正當?shù)淖柚箺l件成就,視為條件已成就。靈某公司要求凱比特公司支付房屋尾款,視為條件已成就。
重慶市機關事務管理局房屋管理處答辯稱,重慶市機關事務管理局房屋管理處不應承擔辦證和支付款項的責任。
凱比特公司答辯稱,一審程序合法,認定事實清楚,適用法律正確,二審法院應當予以維持。
星發(fā)公司未到庭,亦未答辯。
靈某公司向一審法院提出訴訟請求:1、判令機關房管處、星發(fā)公司、凱比特公司立即將位于渝中區(qū)人和街道星都花園X區(qū)X號、X號車位的產(chǎn)權證辦理給凱比特公司;2、請求判令機關房管處、凱比特公司連帶支付車位剩余價款80000元給靈某公司。3、與本案相關的訴訟費等費用由機關房管處、星發(fā)公司、凱比特公司承擔。
一審法院經(jīng)審理查明,2001年3月19日,信某公司與星發(fā)公司與機關房管處簽訂了《重慶市商品房買賣合同》,約定由機關房管處購買星都花園X區(qū)X號、X號車位6個,單價145000元,總價87萬元。并約定款項為分期支付,最后一筆在辦理產(chǎn)權證后付款8萬元。合同簽訂后,經(jīng)各方協(xié)商由凱比特公司承繼機關房管處的合同權利義務,并由凱比特公司與靈某公司簽訂了新的《重慶市商品房買賣合同》。案涉6個車位亦交由凱比特公司使用。凱比特公司并出具了《保證書》,承諾案涉6個車位領取產(chǎn)權證后2個工作日內將尾款80000元全額付清。此后,因星發(fā)公司與靈某公司就案涉項目發(fā)生糾紛,靈某公司向重慶市第五中級人民法院提起訴訟,星發(fā)公司反訴。2007年11月26日,重慶市第五中級人民法院就雙方合作開發(fā)合同糾紛一案做出(2006)渝五中民初字第312號民事判決書。靈某公司不服,上訴至重慶市高級人民法院。2009年5月4日,重慶市高級人民法院做出了(2008)渝高法民終字第73號民事判決書。因靈某公司一直未為凱比特公司辦理案涉車位的產(chǎn)權證,凱比特公司未支付80000元尾款。審理中,靈某公司自認凱比特公司是配合的,就是星發(fā)公司拒不配合。致使靈某公司無法收取尾款。
一審法院認為,本案先后簽訂了兩份《重慶市商品房買賣合同》,各方當事人均確認實際履行的是后一份,即凱比特公司與靈某公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》。故本案機關房管處并非爭議合同的當事人,不應承擔任何權利義務。凱比特公司與靈某公司簽訂的《重慶市商品房買賣合同》合法有效。雙方均應按合同約定履行各自義務。對于本案爭議的焦點,一審法院評析如下:首先,本案系房屋買賣合同糾紛,凱比特公司作為買受方,要求出賣方辦理產(chǎn)權證系其權利。作為出賣方,為買受方辦理產(chǎn)權證系其義務。經(jīng)審理查明,凱比特公司一直在積極主張權利,并沒有拒絕配合辦證。故靈某公司反將凱比特公司作為被告起訴毫無道理。主張權利系凱比特公司意思自治,也有多種途徑。作為承擔義務的一方,靈某公司無權起訴凱比特公司要求其主張權利。其次,靈某公司陳述未辦理產(chǎn)權證的原因系靈某公司與星發(fā)公司合作開發(fā)合同發(fā)生糾紛,星發(fā)公司拒不配合所致。但這是另一法律關系,車庫在星發(fā)公司與靈某公司之間究竟該如何分配,本案無權處理。最后,根據(jù)買賣合同約定,支付購房尾款在辦理產(chǎn)權證之后。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定:當事人互負債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的,后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。故凱比特公司在未辦理產(chǎn)權證之前,有權拒絕支付尾款的要求。星發(fā)公司經(jīng)一審法院依法傳喚,未到庭參加訴訟,本案依法可缺席判決。綜上所述,靈某公司及信某公司的訴訟請求不能成立,依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十七條,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十四條之規(guī)定,遂判決:駁回重慶靈某物業(yè)有限公司、重慶市涪陵信某建設實業(yè)開發(fā)有限公司的訴訟請求。本案受理費減半收取計900元,由重慶靈某物業(yè)有限公司、重慶市涪陵信某建設實業(yè)開發(fā)有限公司負擔。
二審中,靈某公司、信某公司、重慶市機關事務管理局房屋管理處、凱比特公司、星發(fā)公司均未提交新證據(jù)。
本院另查明,信某公司與靈某公司于2001年1月5日簽訂《星都花園吉星閣項目轉讓合同書》,約定在本協(xié)議生效后,信某公司不再向該項目投資,信某公司與星發(fā)公司所簽訂的星都花園吉星閣《合作開發(fā)合同》及其它合同和協(xié)議中,所享有的一切責、權、利全都由靈某公司享有,項目工程所有投資均由靈某公司承擔。凱比特公司所購車位登記在星發(fā)公司名下,其中X、X、X車位處于司法查封狀態(tài)。
二審查明的其余事實與一審查明事實一致,本院予以確認。
本院認為,根據(jù)上訴人的上訴請求、事實和理由并結合被上訴人的答辯意見,本院歸納本案爭議焦點為:靈某公司的訴訟請求應否得到人民法院的支持。對于上述爭議焦點,本院評析如下:
債權債務具有相對性,合同約定的權利義務也僅對合同的相對方有效。因凱比特公司所購車位簽訂的《商品房買賣合同》系凱比特公司與靈某公司簽訂。重慶市機關事務管理局房屋管理處、星發(fā)公司并非凱比特公司所購車位簽訂的《商品房買賣合同》的合同相對方。故重慶市機關事務管理局房屋管理處、星發(fā)公司并沒有履行該《商品房買賣合同》的義務。靈某公司在本案中依據(jù)其和凱比特公司簽訂的《商品房買賣合同》主張判令重慶市機關事務管理局房屋管理處、星發(fā)公司立即將位于渝中區(qū)人和街道星都花園X區(qū)X號、X號車位的產(chǎn)權證辦理給凱比特公司無事實和法律依據(jù),應不予支持?!吨腥A人民共和國合同法》第六十七條規(guī)定:當事人互負債務,有先后履行順序,先履行一方未履行的,后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的,后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。根據(jù)《商品房買賣合同》約定,凱比特公司向靈某公司支付購房尾款在辦理產(chǎn)權證之后,靈某公司作為出賣方,至今未為凱比特公司辦理產(chǎn)權證。故凱比特公司在未辦理產(chǎn)權證之前,有權拒絕靈某公司支付尾款的要求。靈某公司認為凱比特公司系為自己的利益不正當?shù)淖柚箺l件成就,視為條件已成就的上訴理由不成立,本院不予采納。信某公司并非涉案合同相對方,其作為本案原告在本案中也無訴訟請求,故本院對此不再贅述。
綜上,依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費1800元,由上訴人重慶靈某物業(yè)有限公司、重慶市涪陵信某建設實業(yè)開發(fā)有限公司負擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 鄧方彬
審 判 員 張澤兵
審 判 員 江信紅
二〇二一年二月二十日
法官助理 李 婷
書 記 員 肖 姍
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