上訴人（原審被告）：劉某某，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市江津區(qū)。

委托訴訟代理人：熊鑫，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：黃振華，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人（原審被告）：重慶耘海圣泉實(shí)業(yè)有限公司，住所地重慶市江津區(qū)幾江街道老米市街**工商局綜合樓**，統(tǒng)一社會(huì)信用代碼91500116083072447Q。

法定代表人：劉宗成，執(zhí)行董事兼總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：鄧秋實(shí)，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：楊運(yùn)祿，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：重慶耘瑪建材有限公司，住所地重慶市，住所地重慶市江津區(qū)雙福街道新街村代碼xxxx。

法定代表人：劉某某，經(jīng)理。

委托訴訟代理人：楊運(yùn)祿，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：曹某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住四川省合江縣。

委托訴訟代理人：王珺，上海錦天城律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙野，重慶宇廣律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審原告）：曹某某，女，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市江津區(qū)。

委托訴訟代理人：王中良，上海錦天城律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：趙野，重慶宇廣律師事務(wù)所律師。

原審原告：重慶金某某商貿(mào)有限公司，住所地重慶市，住所地重慶市江津區(qū)幾江街道濱江路國土局集資樓****代碼91500116MA6026Y791。

法定代表人：曹某某，總經(jīng)理。

委托訴訟代理人：趙野，重慶宇廣律師事務(wù)所律師。

原審被告：肖波，男，漢族，xxxx年xx月xx日出生，住重慶市江津區(qū)北固門街**附**，公民身份號(hào)碼5102251972********。

委托訴訟代理人：熊鑫，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：黃振華，重慶坤源衡泰律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

上訴人劉某某、重慶耘海圣泉實(shí)業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱耘海公司）、重慶耘瑪建材有限公司（以下簡(jiǎn)稱耘瑪公司）因與被上訴人曹某某、曹某某、原審原告重慶金某某商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱金某某公司）、原審被告肖波合同糾紛一案，不服重慶市江津區(qū)人民法院（2019）渝0116民初12548號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月23日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

劉某某、耘海公司、耘瑪公司上訴請(qǐng)求：一、請(qǐng)求撤銷一審判決，依法改判駁回被上訴人對(duì)上訴人的全部訴訟請(qǐng)求；二、本案訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。其主要事實(shí)及理由如下：1.原審判決認(rèn)定案涉《協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》的性質(zhì)為以物抵債協(xié)議不當(dāng)。案涉《協(xié)議》及《補(bǔ)充協(xié)議》的性質(zhì)并非以物抵債協(xié)議，而是各方達(dá)成的房屋買賣合同及各方關(guān)于債權(quán)債務(wù)的最終結(jié)轉(zhuǎn)協(xié)議，僅僅是協(xié)議由借款本息轉(zhuǎn)作部分購房款；2.原審判決認(rèn)定《協(xié)議》未實(shí)際履行系事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤，原判已確認(rèn)上訴人履行了部分屆期協(xié)議義務(wù)，故協(xié)議的狀態(tài)為暫時(shí)未全面履行，并非實(shí)際未履行；3.上訴人享有先履行抗辯權(quán)，上訴人沒有屆期未履行的義務(wù)。根據(jù)協(xié)議約定上訴人履行交付過戶房屋義務(wù)的時(shí)點(diǎn)均應(yīng)在被上訴人補(bǔ)足價(jià)款之后，若認(rèn)為我司履行此兩義務(wù)已屆期，將人為顛倒協(xié)議約定的履行順序；4.被上訴人的不安抗辯權(quán)不能成立；5.合同目的可以實(shí)現(xiàn)，上訴人現(xiàn)已具備履行協(xié)議的全部能力。根據(jù)一審判決援引的最高人民法院通報(bào)案例裁判規(guī)則，被上訴人有權(quán)選擇履行原債權(quán)債務(wù)的條件為“若債務(wù)屆期不履行致使以務(wù)抵債目的不能實(shí)現(xiàn)的”，此兩條件目前均不成就，故被上訴人無權(quán)選擇履行原債權(quán)債務(wù)。因在兩案中耘海公司和耘瑪公司的債務(wù)履行期限尚未屆滿，也不存在以物抵債目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，所以這兩個(gè)案件不能選擇適用原債務(wù)，應(yīng)當(dāng)按雙方簽署的協(xié)議執(zhí)行。

被上訴人曹某某、曹某某辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，使用法律正確，請(qǐng)求二審法院維持。一、從協(xié)議簽訂的背景和條款可知，以物抵債協(xié)議系為清償舊債增加的一種履行方式，民間借貸關(guān)系未在簽訂《協(xié)議》時(shí)歸于消滅。1.上訴人當(dāng)庭確認(rèn)協(xié)議沒有全面履行，因此根據(jù)協(xié)議第11條民間借貸關(guān)系也并沒有消滅；2.選擇權(quán)的產(chǎn)生條件并非是所謂的履行期限屆滿，而是協(xié)議第10條約定的第2、3條的相關(guān)義務(wù)按照約定履行，因此，第10條中約定的選擇權(quán)是雙方當(dāng)事人的意思表示應(yīng)當(dāng)?shù)玫焦餐袷?。在上訴人違反協(xié)議第10條中提及的第2、3條義務(wù)時(shí)，被上訴人享有選擇要求上訴人按照民間借貸關(guān)系履行的權(quán)利；3.由于案涉民間借貸上訴人多次承諾均不履行，在江津法院第一次訴訟時(shí)，曹某某等為了緩和債權(quán)人與債務(wù)人之間的關(guān)系，才簽署了協(xié)議，其協(xié)議的目的是要求債務(wù)人全面履行民間借貸的義務(wù)，在協(xié)議第11條明確約定只有在債務(wù)人等全面履行了協(xié)議的所有內(nèi)容以后曹某某等才不能選擇民間借貸關(guān)系。本案中，協(xié)議簽署以后，上訴人存在多處違約，比如第3條約定的兩個(gè)車庫的網(wǎng)簽手續(xù)沒有辦理，未提交37套商品房備案登記的準(zhǔn)備手續(xù)，沒有開設(shè)按照房管部門要求的監(jiān)管賬戶，以及未辦理9號(hào)樓500平方米的網(wǎng)簽手續(xù)等違約情形。因此，曹某某等選擇了民間借貸法律關(guān)系解決本案是因?yàn)閰f(xié)議約定，不是上訴人所稱的按照最高人民法院公報(bào)案例指的合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形。綜上，一審法院遵從債權(quán)人選擇權(quán)既遵從了合同約定也符合法律規(guī)定，其判決處理合理，請(qǐng)求二審法院予以維持，駁回上訴人的上訴請(qǐng)求。

原審原告金某某公司述稱，1.本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為涉案協(xié)議的性質(zhì)，我們認(rèn)為協(xié)議的性質(zhì)是以物抵債協(xié)議，而不是房屋買賣合同，理由是被上訴人作為普通自然人沒有購買涉案幾十套房屋的必要，同時(shí)，涉案協(xié)議載明協(xié)議履行完畢后，被上訴人才無權(quán)就民間借貸協(xié)議要求上訴人履行借款的債務(wù)，也能證實(shí)本案是以物抵債協(xié)議而不是房屋買賣的真實(shí)意思表示；2.根據(jù)九民會(huì)議紀(jì)要的規(guī)定以及理解與適用，以物抵債協(xié)議屬于新債清償，即新增加一種清償原債務(wù)的方式，在一審訴訟直至判決之日，上訴人均未實(shí)際履行完畢以物抵債協(xié)議，因此，被上訴人有權(quán)選擇原借貸關(guān)系對(duì)債權(quán)進(jìn)行主張，且被上訴人也在一審中以訴訟的方式主張民間借貸債權(quán)。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，請(qǐng)求駁回上訴人的上訴請(qǐng)求，維持原判。

曹某某、曹某某、金某某公司向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令耘瑪公司歸還曹某某、曹某某、金某某公司1837.5萬元，并從2019年6月1日起以1500萬元為基數(shù)，按照月利率2%支付利息至付清本金為止；2.判令劉某某、耘海公司、肖波對(duì)上述耘瑪公司的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；3.確認(rèn)曹某某、曹某某、金某某公司享有拍賣、變賣耘瑪公司100%股權(quán)價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；4.判令劉某某、耘瑪公司、耘海公司、肖波支付曹某某、曹某某、金某某公司律師費(fèi)30萬元。

一審法院認(rèn)定事實(shí)：2017年12月18日，曹某某、曹某某（出借人）與耘瑪公司（借款人）簽訂《民間借貸合同》（民借2017字12第006號(hào)），約定：借款金額：15000000元，借款期限：自2017年12月18日起至2018年3月17日止，借款利率和計(jì)息方式：借款期限內(nèi)借款利率按月利率百分之3計(jì)算：利息算借款發(fā)放之起計(jì)算。經(jīng)協(xié)商一致，借款人按月付息，每一個(gè)自然月為一期，在出借人向借款人發(fā)放貸款的當(dāng)天，借款人應(yīng)向出借人支付首期利息等內(nèi)容。同日，曹某某、曹某某（出借人乙方）與耘瑪公司（借款人甲方）、劉某某（擔(dān)保人丙方）、耘海公司（擔(dān)保人丙方）又簽訂《民間借貸連帶擔(dān)保合同》（民借擔(dān)2017字12第006號(hào)），載明：借款人、出借人雙方于2017年12月18日簽訂《民間借貸合同》，合同編號(hào)：民借2017字12第006號(hào)，為保障出借人的合同權(quán)益，二位擔(dān)保人自愿作為耘瑪公司共同借款的連帶保證人，為民借2017字12第006號(hào)合同約定的借款及相關(guān)費(fèi)用作連帶保證。1、借款金額、利息、期限、還款方式1.1本合同項(xiàng)下借款金額為人民幣（大寫）壹仟伍佰萬元整（￥15000000.00元）（大小寫不一致，以大寫為準(zhǔn)，下同）。1.2按月付息，每一個(gè)自然月為一期，在出借人向借款人發(fā)放貸款的當(dāng)天，借款人應(yīng)向出借人支付利息。本合同約定的貸款利息共叁期，每期利息(人民幣)肆拾伍萬元整(小寫:￥450000.00元整)。1.3借款期限為自2017年12月18日起至2018年03月17日止。1.4還款方式乙方應(yīng)按合同約定一次性償還借款本金。1.5民借2017字12第006號(hào)合同約定的該借款須用于規(guī)定的合法用途，未經(jīng)出借人書面同意，借款人不得將借款挪作他用，出借人有權(quán)監(jiān)督借款的使用。2、擔(dān)保2.1本合同項(xiàng)下借款的擔(dān)保方式為丙方承擔(dān)連帶責(zé)任的保證擔(dān)保。以各擔(dān)保人的全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任擔(dān)保。2.2丙方已確認(rèn)閱讀甲乙雙方的民間借貸合同(民借2017字12第006號(hào))，完全了解甲方的借款用途和還款方式，并確保其按借貸合同約定的用途和方式使用并按時(shí)歸還貸款及利息，為其提供連帶責(zé)任的保證擔(dān)保完全出于自愿，其在本合同下的全部意思表示真實(shí)。2.3保證擔(dān)保的范圍包括本合同項(xiàng)下的借款本金、利息、違約金、賠償金、訴訟費(fèi)、實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用(含律師費(fèi))和所有其他應(yīng)付費(fèi)用。2.4保證期間為本合同確定的到期之次日起兩年。2.5若乙方按合同約定提前收回款項(xiàng)，則保證期間為自乙方向甲方通知的還款日之次日起兩年。2.6甲方與乙方協(xié)議變更本合同，無須經(jīng)丙方同意，丙方仍在原保證范圍內(nèi)承擔(dān)連帶保證責(zé)任。2.7乙方將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，丙方仍在原保證范圍內(nèi)繼續(xù)承擔(dān)連帶保證責(zé)。2.8乙方依合同約定，依法解除本合同時(shí)，乙方有權(quán)書面通知丙方提前承擔(dān)保證責(zé)任，丙方應(yīng)在接到通知之日起10日內(nèi)履行保證責(zé)任。2.9丙方保證責(zé)任為獨(dú)立責(zé)任，不因甲、乙方借款合同的無效而無效等內(nèi)容。同日，曹某某（甲方）與耘瑪公司（乙方）、劉某某（丙方）又簽訂《股權(quán)質(zhì)押協(xié)議》，載明：甲、乙、丙三方本著互利、平等、誠實(shí)、自愿的原則，經(jīng)雙方協(xié)商一致，就乙方向甲方借款人民幣(大寫)壹仟伍佰萬元，甲方為保證乙方按時(shí)還本付息，將丙方在乙方持有的該公司1000萬元股份，占該公司股份的100%的股權(quán)質(zhì)押給乙方一事達(dá)成如下協(xié)議:第一條定義出質(zhì)人:劉某某;質(zhì)權(quán)人:曹某某;質(zhì)押股份:指劉某某在耘瑪公司之100%的股份;第二條質(zhì)押1.出質(zhì)人同意，以質(zhì)押股份作為乙方向甲方借款人民幣壹仟伍佰萬元本息的擔(dān)保。2.如果乙方屆時(shí)未能按照借款協(xié)議規(guī)定的還款時(shí)間和方式履行還款和支付利息的義務(wù)，質(zhì)權(quán)人有權(quán)依照《中華人民共和國擔(dān)保法》及相關(guān)的法律、法規(guī)以及本協(xié)議的規(guī)定處置質(zhì)押股份并有權(quán)從處置質(zhì)押股份所得的價(jià)款中優(yōu)先扣除借款本息及其它費(fèi)用。3.如果按上述第2.2條處置質(zhì)押股份所得價(jià)款不足以償付借款，差額部分仍應(yīng)由出質(zhì)人補(bǔ)足;如果上述價(jià)款在償付借款和行使質(zhì)權(quán)的開支后仍有余額，則應(yīng)返還給出質(zhì)人。第三條質(zhì)權(quán)的行使如出質(zhì)人未能履行其還款和支付利息的義務(wù)，則質(zhì)權(quán)人有權(quán)按照下列方式和程序行使其質(zhì)權(quán)：（1）委托相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)質(zhì)押股份進(jìn)行評(píng)估；（2）委托相關(guān)拍賣行將質(zhì)押股份予以拍賣。（3）在拍賣無人競(jìng)買的情形下，質(zhì)權(quán)人有權(quán)以低于評(píng)估的價(jià)格將質(zhì)押股份轉(zhuǎn)讓任何買受人。第四條加速到期一旦乙方未能支付任何一期利息，則視同乙方未能履行其剩余期限的還款和支付利息的義務(wù)，其所余的全部義務(wù)立即屆至履行期，質(zhì)權(quán)人有權(quán)就全部未能還款和支付利息的義務(wù)行使質(zhì)權(quán)。第五條陳述和保證9.出質(zhì)人將在本協(xié)議簽署后五個(gè)工作日內(nèi)，將本協(xié)議及有關(guān)公司登記機(jī)關(guān)要求的其他文件提交該有關(guān)公司登記機(jī)關(guān)辦理質(zhì)押登記手續(xù)，并從該公司登記機(jī)關(guān)獲得簽發(fā)給質(zhì)權(quán)人的有關(guān)權(quán)利證書。第七條效力與期限1.本協(xié)議經(jīng)質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人各自合法授權(quán)代表簽署并在公司登記機(jī)關(guān)登記后生效。2.本協(xié)議的終止：(1)在乙方如約進(jìn)行還款和支付利息完畢時(shí)；(2)當(dāng)丙方代乙方履行還款付息義務(wù)時(shí)；（3）當(dāng)質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)并獲得相當(dāng)于本金、利息及違約金時(shí)。第八條違約責(zé)任在本協(xié)議有效期內(nèi)，甲、乙、丙三方任何一方違約或遲延履約而給其它任何一方造成損害，所造成的損失由違約方承擔(dān)，包括但不限于本金、利息及為維護(hù)合法權(quán)益而支出費(fèi)用(包括律師費(fèi)、差旅費(fèi)等)等內(nèi)容。當(dāng)日，各方經(jīng)申請(qǐng)取得了登記機(jī)關(guān)辦理的《股權(quán)出質(zhì)設(shè)立登記通知書》、《股權(quán)出質(zhì)登記薄》。

2019年5月25日，曹某某、曹某某（甲方）與耘瑪公司（乙方）、劉某某（乙方）、耘海公司（乙方）、肖波（丙方）簽訂《協(xié)議》，載明：2017年12月18日，甲方曹某某、曹某某和乙方耘瑪公司簽訂了《民間借貸合同》，約定乙方耘瑪向甲方借款人民幣1500萬元。甲方曹某某、曹某某和乙方耘瑪公司、劉某某、耘海公司于同日簽訂了《民間借貸連帶擔(dān)保合同》，約定乙方劉某某、耘海公司為前述乙方耘瑪公司的借款的連帶責(zé)任擔(dān)保人?，F(xiàn)甲方起訴乙方至江津區(qū)人民法院，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，自愿達(dá)成如下協(xié)議：一、截止2019年5月31日，甲、乙雙方一致確認(rèn)欠付的借款本金為人民幣15000000元(大寫:壹仟伍佰萬元整)、利息為人民幣3375000元(大寫:叁佰叁拾萬伍仟元整)，本息共計(jì)人民幣18375000元(大寫:壹仟捌佰叁拾柒萬伍仟元整)。二、乙方耘海公司同意甲方用以下房屋的購房款抵扣本協(xié)議第一條所述欠甲方的款項(xiàng):……上述房屋位于重慶市江津區(qū)X，共5層，建筑面積為共計(jì)3952.1平方米。上述房屋建筑面積單價(jià)為8000元/m2，房屋總價(jià)暫為31616800元(大寫:叁仟壹佰陸拾壹萬陸仟捌佰元整)，房屋最終總價(jià)款以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記載建筑面積計(jì)算為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)。上述房屋總價(jià)款與乙方所欠甲方本息金額品迭后，暫定甲方應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交給乙方耘海公司房款共計(jì)人民幣13241800元(大寫:壹仟叁佰貳拾肆萬壹仟捌佰元整)，該款由甲方直接支付給丙方。乙方應(yīng)當(dāng)于2019年5月30日前為甲方或甲方指定人員辦理完畢上述房屋在房管局的網(wǎng)簽手續(xù)，乙方應(yīng)當(dāng)保證上述房屋無任何產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在任何出賣、出租、抵押、擔(dān)保、保全凍結(jié)等處置房屋的行為。由于上述房屋中吊5-6、吊5-7、吊5-8、吊5-9、吊5-10房屋的第一層的層高為6米多，若因乙方等原因?qū)е略摰谝粚臃课萁ㄖ娣e超過原建筑面積，甲方只支付吊5-6、吊5-7、吊5-8、吊5-9、吊5-10房屋第一層房屋建筑面積的房款，上述房屋中除吊5-6、吊5-7吊5-8、吊5-9、吊5-10房屋外的其他房屋按照約定價(jià)款正常支付。三、乙方另行贈(zèng)送位于重慶市江津區(qū)X的兩個(gè)車位【車位為二層商業(yè)(負(fù)三層車庫入口左起第二間)至負(fù)二層車庫臺(tái)階正對(duì)第一、二個(gè)車位】給甲方。乙方應(yīng)當(dāng)于2019年5月30日前為甲方或甲方指定人員辦理完畢上述房屋的網(wǎng)簽，車位的網(wǎng)簽待具備條件時(shí)進(jìn)行網(wǎng)簽。四、補(bǔ)交房款的支付。依據(jù)本協(xié)議第二條、第三條之約定，甲方應(yīng)當(dāng)向乙方補(bǔ)交房款為人民幣13241800元(大寫:壹仟叁佰貳拾肆萬壹仟捌佰元整)，該13241800元支付方式和時(shí)間為:甲方應(yīng)于乙方為甲方辦理好本協(xié)議第二條約定的房屋辦理好網(wǎng)簽手續(xù)五個(gè)工作日內(nèi)直接支付給丙方。五、房屋的交付及辦證。乙方應(yīng)當(dāng)于2019年9月30日前將本協(xié)議第二條約定的房屋及第三條約定的車位交付給甲方，并于2020年9月30日前為甲方辦理好本協(xié)議第二條約定的房屋的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。若乙方逾期交付房屋或逾期未辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，乙方應(yīng)當(dāng)按該樓盤商品房買賣合同的約定支付違約金給甲方。辦理房屋及車位不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證產(chǎn)生的稅費(fèi)，按照法律規(guī)定由雙方各自承擔(dān)應(yīng)承擔(dān)的部分。六、股份轉(zhuǎn)讓。丙方肖波持有重慶江津合勛未來醫(yī)院有限公司的17%股權(quán)，現(xiàn)丙方肖波自愿將其持有該公司7%的股權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給甲方曹某某，并協(xié)助甲方曹某某在乙方將第二條約定房屋交付給重慶江津合勛未來醫(yī)院有限公司后十五個(gè)工作日內(nèi)辦理好正式的入股及股權(quán)變更等手續(xù)。若丙方肖波未在前述規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理好甲方曹某某正式的入股及股權(quán)變更等手續(xù)，丙方肖波應(yīng)當(dāng)支付給甲方曹某某違約金500000元(大寫:伍拾萬元整)。乙方于2019年5月30日前將位于重慶市江津區(qū)X9#樓不少于500平方米(具體面積以實(shí)際網(wǎng)簽面積為準(zhǔn))的房屋網(wǎng)簽給甲方作為丙方履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為的擔(dān)保。七、物業(yè)費(fèi)用。乙方保證本協(xié)議第二條約定的房屋及第三條約定的車位在2019年9月30日至2022年9月30日期間的物業(yè)費(fèi)用不超過1.5元/m2，超過1.5元/m2的費(fèi)用由乙方承擔(dān)。八、收據(jù)及發(fā)票。乙方應(yīng)當(dāng)在簽訂本協(xié)議之日出具正式的收據(jù)(收據(jù)金額應(yīng)為18375000元，即:本息18375000元);甲方在按本協(xié)議第四條約定支付剩余房款時(shí)，乙方也應(yīng)當(dāng)出具相應(yīng)金額的收據(jù)給甲方;正式購房發(fā)票應(yīng)當(dāng)于辦理好相關(guān)手續(xù)后交付給甲方。此外，依據(jù)2019年1月18日李小燕、李植英與肖波、幸曉靜簽訂的《協(xié)議》內(nèi)容，該協(xié)議約定的房屋(房號(hào)分別為吊2-13、2-12、2-11、2-10、2-9、2-8、3-7、3-6、3-5、3-4、3-3)所有權(quán)已由李小燕、李植英轉(zhuǎn)讓給了甲方曹某某，待李小燕、李植英將欠丙方肖波人民幣290000元(大寫:貳拾玖萬元整)在本協(xié)議涉及房屋的網(wǎng)簽之日支付完清后，乙方將出具收據(jù)給甲方，正式發(fā)票應(yīng)當(dāng)于辦理好相關(guān)手續(xù)后交付給甲方。九、解封。甲方應(yīng)在乙方為甲方辦理好本協(xié)議第二條、第三條約定房屋、車位網(wǎng)簽手續(xù)后3日內(nèi)向江津區(qū)人民法院申請(qǐng)解除對(duì)乙方財(cái)產(chǎn)保全措施，辦理全部銀行賬號(hào)解封、房屋解封、公司質(zhì)押股權(quán)解壓手續(xù)，并向江津區(qū)人民法院撤回本次起訴。十、違約責(zé)任。若乙方未按本協(xié)議第二條、第三條約定的時(shí)間為甲方辦理房管局網(wǎng)簽登記手續(xù)，則甲方有權(quán)選擇不再履行本協(xié)議;若乙方不按以及本協(xié)議第五條、第六條、第七條、第八條約定履行合同義務(wù)，則乙方應(yīng)當(dāng)按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。甲、乙、丙方基于2017年12月18日簽訂的《民間借貸合同》及《民間借貸連帶擔(dān)保合同》簽訂的本協(xié)議全面履行完畢后，甲方不得再因2017年12月18日簽訂的《民間借貸合同》及《民間借貸連帶擔(dān)保合同》以任何形式向乙方、丙方主張任何權(quán)利。

曹某某、曹某某（甲方）與耘瑪公司（乙方）、劉某某（乙方）、耘海公司（乙方）、肖波（丙方）簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，載明：甲、乙、丙三方于2019年5月25日簽訂了《協(xié)議》，現(xiàn)三方達(dá)成如下補(bǔ)充協(xié)議：一、房屋價(jià)款應(yīng)當(dāng)以2019年5月25日三方簽訂的《協(xié)議》中約定的房屋價(jià)款為準(zhǔn)【即建筑面積3952.1平方米、單價(jià)為8000元/m2，房屋總價(jià)暫為31616800元(大寫:叁仟壹佰陸拾壹萬陸仟捌佰元整)，房屋最終總價(jià)款以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書記載建筑面積計(jì)算為準(zhǔn)，多退少補(bǔ)】，乙方因?yàn)樾枰獮榧追睫k理2019年5月25日《協(xié)議》中約定的房屋及車位的網(wǎng)簽手續(xù)需要另行簽訂《商品房買賣合同》，該《商品房買賣合同》僅用于辦理房管部門網(wǎng)簽及過戶登記、上稅等手續(xù)，三方就房屋價(jià)款均應(yīng)當(dāng)履行2019年5月25日三方簽訂的《協(xié)議》。二、甲方現(xiàn)指定乙方將2019年5月25日三方簽訂的《協(xié)議》中約定的房屋和車位辦理至甲方指定的重慶金某某商貿(mào)有限公司(統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91500116MA6026Y791，法定代表人：曹某某)名下，第一條約定的《商品房買賣合同》均由乙方耘海公司與金某某公司簽訂。三、本補(bǔ)充協(xié)議簽字蓋章之日起生效，與2019年5月25日《協(xié)議》效力一致。

2019年5月30日，金某某公司與耘海公司簽訂了37份《重慶市商品房買賣合同》并進(jìn)行了網(wǎng)簽，該合同約定了辦理合同備案登記條款，房屋交付條件為已通過竣工驗(yàn)收備案登記，取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。案涉房屋于2018年9月28日取得《商品房預(yù)售許可證》。經(jīng)一審法院核實(shí)，該《重慶市商品房買賣合同》未辦理合同備案登記。案涉房屋至今未交付金某某公司、曹某某、曹某某，金某某公司、曹某某、曹某某也未支付購房款。

一審另查明：2019年12月5日，重慶市江津區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)出具《情況說明》，載明：經(jīng)核實(shí)，耘海公司開發(fā)的“耘海圣泉·X”項(xiàng)目暫未辦理重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證。

一審審理中，雙方一致確認(rèn)曹某某、曹某某主張的借款以本金15000000元，從2018年9月10日起，按月利率2%計(jì)算利息。曹某某、曹某某舉示《對(duì)私客戶賬戶明細(xì)》、《借款收條》，擬證明曹某某、曹某某依約向耘瑪公司指定賬戶出借足額款項(xiàng)，耘瑪公司、劉某某、耘海公司確認(rèn)收到借款。劉某某、耘海公司、耘瑪公司、肖波對(duì)真實(shí)性無意見，認(rèn)為協(xié)議已將借款轉(zhuǎn)換為購房款，雙方基于民間借貸產(chǎn)生的關(guān)系已終結(jié)。且曹某某、曹某某已向法院撤回起訴，也是對(duì)協(xié)議的認(rèn)可,故其無權(quán)再基于民間借貸關(guān)系向劉某某、耘海公司、耘瑪公司、肖波主張權(quán)利。曹某某、曹某某、金某某公司舉示《法律服務(wù)合同》、轉(zhuǎn)賬憑證2張、重慶增值稅普通發(fā)票3張，擬證明曹某某、曹某某、金某某公司因與劉某某、耘海公司、耘瑪公司、肖波合同糾紛一案委托上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所代理訴爭(zhēng)事項(xiàng)，實(shí)際支付律師服務(wù)費(fèi)30萬元，劉某某、耘海公司、耘瑪公司、肖波應(yīng)當(dāng)支付曹某某、曹某某、金某某公司因回收借款而支出的合理律師費(fèi)30萬元。劉某某、耘海公司、耘瑪公司、肖波對(duì)真實(shí)性無意見，認(rèn)為該律師費(fèi)是曹某某、曹某某、金某某公司主張權(quán)利而產(chǎn)生的，不應(yīng)由劉某某、耘海公司、耘瑪公司、肖波承擔(dān)。

曹某某、曹某某、金某某公司申請(qǐng)?jiān)V訟保全，產(chǎn)生訴訟保全費(fèi)5000元。

一審法院認(rèn)為，對(duì)以物抵債協(xié)議的效力、履行等問題的認(rèn)定，應(yīng)以尊重當(dāng)事人的意思自治為基本原則。一般而言，除當(dāng)事人有明確約定外，當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議，并不以債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地受領(lǐng)抵債物，或取得抵債物所有權(quán)、使用權(quán)等財(cái)產(chǎn)權(quán)利，為成立或生效要件。只要雙方當(dāng)事人的意思表示真實(shí)，合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同即為有效。當(dāng)事人于債務(wù)清償期屆滿后簽訂的以物抵債協(xié)議性質(zhì)一般應(yīng)為新債清償。在新債清償情形下，舊債務(wù)于新債務(wù)履行之前不消滅，舊債務(wù)和新債務(wù)處于銜接并存的狀態(tài)；在新債務(wù)合法有效并得以履行完畢后，因完成了債務(wù)清償義務(wù)，舊債務(wù)才歸于消滅。在債權(quán)人與債務(wù)人達(dá)成以物抵債協(xié)議，新債務(wù)與舊債務(wù)并存時(shí)，確定債權(quán)是否得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)以債務(wù)人是否按照約定全面履行自己義務(wù)為依據(jù)。若債務(wù)屆期不履行，致使以物抵債協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人履行舊債務(wù)，且該請(qǐng)求權(quán)的行使，并不以以物抵債協(xié)議無效、被撤銷或者被解除為前提。

曹某某、曹某某與耘瑪公司、劉某某、耘海公司、肖波于2019年5月25日簽訂的《協(xié)議》系合同相對(duì)人真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)該《協(xié)議》約定的內(nèi)容可知，借款人耘瑪公司在借款期限屆滿后未償還借款本息，幾方達(dá)成的以案涉房屋抵償借款本息的合同，目的是為了使曹某某、曹某某的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，劉某某、耘海公司、耘瑪公司的債務(wù)得以消滅，應(yīng)認(rèn)定為以物抵債協(xié)議。由于曹某某、曹某某未實(shí)際接收房屋，故上述《協(xié)議》并未實(shí)際履行，原債權(quán)債務(wù)并未消滅。曹某某、曹某某有權(quán)選擇履行原《民間借貸合同》。曹某某、曹某某、劉某某、耘海公司、耘瑪公司一致確認(rèn)曹某某、曹某某主張的借款以本金15000000元，從2018年9月10日起，按月利率2%計(jì)算利息，該院予以確認(rèn)。

劉某某、耘海公司為案涉借款提供連帶責(zé)任保證，且在保證期間內(nèi)，故劉某某、耘海公司應(yīng)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。劉某某為案涉借款提供在耘瑪公司100%股份權(quán)利質(zhì)押，曹某某、曹某某、金某某公司有權(quán)就該股份拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

曹某某、曹某某、金某某公司因本案訴訟產(chǎn)生律師費(fèi)300000元，具有合理性。該律師費(fèi)應(yīng)由耘瑪公司承擔(dān)直接支付責(zé)任，劉某某、耘海公司承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

金某某公司并非案涉借款相對(duì)方，無權(quán)就借款主張權(quán)利，其訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。由于以物抵債協(xié)議并未履行，曹某某、曹某某向肖波主張借款權(quán)利缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，該院不予支持。

綜上，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第一百九十六條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第六條、第十二條、第十八條、第二十一條、第七十八條的規(guī)定，判決：耘瑪公司在判決生效后十日內(nèi)支付曹某某、曹某某借款本金15000000元；二、耘瑪公司在判決生效后十日內(nèi)支付曹某某、曹某某利息（以15000000元為基數(shù)，從2018年9月10日起，按月利率2%計(jì)算至付清之日止）；三、劉某某、耘海公司對(duì)耘瑪公司償付曹某某、曹某某借款本金15000000元和利息承擔(dān)連帶清償責(zé)任；三、曹某某、曹某某就劉某某在耘瑪公司100%的股份拍賣、變賣的價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)；四、耘瑪建材公司在本判決生效后十日內(nèi)支付曹某某、曹某某律師費(fèi)300000元；五、劉某某、耘海公司對(duì)耘瑪公司支付曹某某、曹某某律師費(fèi)300000元承擔(dān)連帶清償責(zé)任；六、駁回金某某公司的訴訟請(qǐng)求；七、駁回曹某某、曹某某的其他訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)111800元，減半收取55900元，訴訟保全費(fèi)5000元，合計(jì)60900元，由耘瑪公司負(fù)擔(dān)。此款曹某某、曹某某已預(yù)交該院，劉某某、耘海公司、耘瑪公司在履行上述義務(wù)時(shí)，一并支付曹某某、曹某某。曹某某、曹某某預(yù)交的案件受理費(fèi)該院不作清退。

本院二審期間，當(dāng)事人圍繞上訴請(qǐng)求依法提交了證據(jù)。本院組織當(dāng)事人進(jìn)行了證據(jù)交換和質(zhì)證。上訴人舉示了以下證據(jù)：

第一組證據(jù)：1.接房通知書包裹信息匯總表，證明2020年10月1日，上訴人耘海公司向金某某公司郵寄接房通知書，通知金某某公司接收房屋；

2.重慶增值稅普通發(fā)票，證明2020年10月16日，中國郵政速遞物流股份有限公司重慶市江津區(qū)分公司向耘海公司開具發(fā)票，金額1040元。

3.耘海公司商業(yè)明細(xì)表，證明耘海公司代收金某某公司大修基金125412.80元、契稅399755元。

4.收據(jù)，證明曹某某代金某某公司向耘海公司支付所接收房屋的大修基金125412.80元、契稅399755元。

5.轉(zhuǎn)賬記錄，證明2020年10月21日，曹某某分別向耘海公司轉(zhuǎn)賬125412.80元、399755元。

6.曹某某發(fā)布的招租廣告照片打印件，證明代理人于2020年12月7日下午于耘海圣泉X9號(hào)樓拍攝的曹某某張貼的招租廣告，招租電話為X。

上述證據(jù)證明目的：金某某公司于2020年10月21日接收了其在涉案9號(hào)樓購買的其他房屋并準(zhǔn)備出租；涉案9號(hào)樓的房屋可以交付使用，協(xié)議能夠履行，合同目的可以實(shí)現(xiàn)；

第二組證據(jù)：房屋查封清單，2020年12月8日，上訴人就涉案9號(hào)樓的查封情況向江津區(qū)規(guī)劃和自然資源局不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢，查詢結(jié)果為：2019年11月18日，上訴人耘海公司所有的位于江津區(qū)X301號(hào)、303號(hào)、305號(hào)、309號(hào)、311號(hào)、313號(hào)的涉案37號(hào)房屋由被上訴人申請(qǐng)查封。證明目的：涉案9號(hào)樓中的所有房屋僅有37套房屋由被上訴人申請(qǐng)查封，目前仍處于查封狀態(tài)，無其他查封；辦理產(chǎn)權(quán)證需要解除查封，在被上訴人配合解封的情況下，就能辦理產(chǎn)權(quán)證，合同目的全部能夠?qū)崿F(xiàn)。

第三組證據(jù)：耘海圣泉X1-9號(hào)樓主體及地下車庫結(jié)構(gòu)驗(yàn)收會(huì)議紀(jì)要，證明被上訴人在簽署協(xié)議時(shí)知曉項(xiàng)目主體已封頂，基于此，被上訴人才同意將房屋資金支付至肖波賬戶，而不是支付至監(jiān)管賬戶，也同意不辦理合同備案。被上訴人以上訴人未將資金打入監(jiān)管賬戶及辦理合同備案為由拒付房款，與雙方約定和涉案項(xiàng)目的施工現(xiàn)狀不符。

第四組證據(jù)：江津區(qū)建竣備字（2020）0116號(hào)重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證，證明涉案9號(hào)樓已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格并取得竣工驗(yàn)收備案登記證，證明雙方簽署的協(xié)議可以繼續(xù)履行，合同目的可以實(shí)現(xiàn)。

被上訴人質(zhì)證后認(rèn)為，第一組證據(jù)：真實(shí)性無異議，關(guān)聯(lián)性不認(rèn)可，接房信息及手續(xù)是協(xié)議第8條約定的房屋總共11套，與本案爭(zhēng)議的協(xié)議中的第37套房屋無關(guān)聯(lián)性；第二組證據(jù)：真實(shí)性無異議，但與本案被上訴人是否享有選擇權(quán)沒有關(guān)聯(lián)性，不能達(dá)到上訴人的證明目的，不能說解封之后就能達(dá)到履行協(xié)議的全部?jī)?nèi)容；第三組證據(jù)：本案一審是2020年9月29日結(jié)案，該證據(jù)產(chǎn)生于2018年4月4日，不是新證據(jù)，真實(shí)性無異議，該份證據(jù)與本案的基本法律關(guān)系無關(guān)聯(lián)性，不能達(dá)到上訴人的證明目的；第四組證據(jù)：真實(shí)性認(rèn)可，竣工備案登記證的遵守事項(xiàng)第2條載明需加蓋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案專用章后方可生效，上訴人舉示的建設(shè)工程竣工備案登記證并未加蓋有效印章，不具有公示效力。僅能證明涉案37套房屋具備過戶的條件之一，而協(xié)議中約定上訴人應(yīng)當(dāng)全面履行的義務(wù)并非37套商品房過戶這一項(xiàng)，因此該證據(jù)不能證明協(xié)議的目的可以全面實(shí)現(xiàn)。該證據(jù)形成于一審判決之后，即使現(xiàn)在具備竣工驗(yàn)收的條件也沒有交付給被上訴人，被上訴人在一審中已經(jīng)提出要求按借貸的關(guān)系履行，已經(jīng)作出選擇，即使現(xiàn)在具備履行原以物抵債協(xié)議的條件，現(xiàn)在也沒有履行的必要了。

被上訴人舉示了以下證據(jù)：

一、重慶市江津區(qū)房地產(chǎn)交易事務(wù)中心就詢問事項(xiàng)作出《情況說明》，被上訴人向法院申請(qǐng)律師調(diào)查令，該中心出具的《情況說明》，證明2019年5月《協(xié)議》簽訂時(shí)已施行新網(wǎng)簽系統(tǒng)，協(xié)議各方就已推行的新網(wǎng)簽系統(tǒng)政策約定辦理網(wǎng)簽，意義為能達(dá)到產(chǎn)權(quán)登記條件的網(wǎng)簽備案，但開發(fā)商耘海公司未如實(shí)告知其項(xiàng)目使用舊網(wǎng)簽系統(tǒng)。

二、（2021）渝信字第2993號(hào)公證書1份，證明1.二被上訴人在支付尾款前發(fā)現(xiàn)案涉房屋使用舊網(wǎng)簽系統(tǒng)，僅網(wǎng)簽無法辦理產(chǎn)權(quán)登記，鑒于備案工作時(shí)限為5個(gè)工作日，其遲遲未將預(yù)售款轉(zhuǎn)讓監(jiān)管賬戶，將導(dǎo)致其無法在約定期限前完成備案登記；2、二被上訴人將1300多萬剩余房款轉(zhuǎn)入第三人個(gè)人賬戶存在重大交易風(fēng)險(xiǎn)，故二被上訴人拒絕支付尾款，并委托律師溝通合同備案事宜并就案涉商品房如何完成預(yù)售資金監(jiān)管和備案登記，是為了完成房屋轉(zhuǎn)讓；但耘海公司拒絕進(jìn)行預(yù)售資金監(jiān)管、不依約依規(guī)履行備案業(yè)務(wù)，房屋至今不具備辦理產(chǎn)權(quán)的條件、違法要求將尾款支付至第三人賬戶，用行為表示不愿履行《協(xié)議》的主要義務(wù)-房屋轉(zhuǎn)讓，故二上訴人有權(quán)要求上訴人一方履行原民間借貸、擔(dān)保、質(zhì)押等協(xié)議。

上訴人質(zhì)證認(rèn)為，對(duì)二組證據(jù)的真實(shí)性均無異議，但不能達(dá)到其證明目的。關(guān)于第一組證據(jù)：1.新網(wǎng)簽系統(tǒng)的運(yùn)行并沒有禁止使用舊網(wǎng)簽系統(tǒng)，且耘海公司為被上訴人指定的第三方辦理案涉房屋網(wǎng)簽是在被上訴人配合下完成的，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是雙方的真實(shí)意思表示；2.原協(xié)議中雙方并未就備案作出約定，且備案也不是法律、法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定；3.關(guān)于監(jiān)管資金雙方在協(xié)議中明確約定了被上訴人將全部購房款支付至第三人肖波的個(gè)人賬戶，被上訴人對(duì)此明知，是其真實(shí)意思表示，且被上訴人舉示的情況說明中監(jiān)管資金針對(duì)的是按揭款；4.案涉9號(hào)樓暫時(shí)不具備辦理產(chǎn)權(quán)登記的唯一障礙是被上訴人對(duì)其中37套房屋的查封，導(dǎo)致9號(hào)樓無法辦理大證；5.案涉房屋沒有辦理備案，但原協(xié)議中并未約定耘海公司負(fù)有此義務(wù)。第二組證據(jù)，公證書及微信聊天記錄的真實(shí)性無異議，但不是新證據(jù)，雙方在協(xié)議中只約定了網(wǎng)簽登記，臨近付款時(shí)間上訴人一方以沒有辦理預(yù)售登記為由拒不支付購房款，在二上訴人與肖波進(jìn)行溝通過程中發(fā)生了沖突，肖波聘請(qǐng)的辦理傷人案件的劉律師在與二被上訴人的律師溝通過程中表示他不是訴訟案件的代理人他沒有表決權(quán)利，要求王律師與耘海公司的胡律師聯(lián)系。胡律師沒有收到當(dāng)事人關(guān)于簽訂補(bǔ)充協(xié)議的任何要求，不清楚補(bǔ)充協(xié)議的事情。這個(gè)過程無論是不是上訴人與被上訴人之間有簽訂補(bǔ)充協(xié)議的意思表示，但最終沒有達(dá)成，雙方的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議履行，相反從該協(xié)商的過程中可見是二上訴人違反誠實(shí)信用原則在先，對(duì)剩余購房款的支付提出異議所導(dǎo)致，故該公證書不能達(dá)到被上訴人的證明目的。

本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)，對(duì)其關(guān)聯(lián)性和證明目的將結(jié)合案件事實(shí)予以綜合認(rèn)定。

本院二審查明，上訴人耘瑪公司舉示的復(fù)印自江津區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)檔案館的案涉房屋竣工驗(yàn)收備案登記證載明：包括案涉房屋在內(nèi)的1-3號(hào)、5號(hào)、7號(hào)-9號(hào)樓的竣工驗(yàn)收時(shí)間為2020年9月29日，備案機(jī)關(guān)處加蓋了重慶市江津區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的專用章，在該備案登記證右下角的“遵守事項(xiàng)”第一項(xiàng)：建設(shè)單位持本證方可將已經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的建設(shè)工程進(jìn)行權(quán)屬登記；第二項(xiàng)：本證加蓋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案專用章后方可生效。

2021年2月5日，重慶市江津區(qū)房地產(chǎn)交易事務(wù)中心向本院出具《情況說明》載明：1、耘海圣泉.X37套商品房開通網(wǎng)簽時(shí)間是2018年5月18日，使用的舊網(wǎng)簽系統(tǒng)（注：使用舊網(wǎng)簽系統(tǒng)后，需要另行辦理備案登記業(yè)務(wù)，備案登記業(yè)務(wù)完成時(shí)將向開發(fā)商和購買人出具《備案登記證明》正副本（由房地產(chǎn)交易中心蓋業(yè)務(wù)受理章），用于辦理房屋產(chǎn)權(quán)證；使用新網(wǎng)簽系統(tǒng)，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)不需要房地產(chǎn)交易中心出具《備案登記證明》；江津區(qū)于2019年1月1日起全域推行新網(wǎng)簽系統(tǒng)。區(qū)房地產(chǎn)交易事務(wù)中心于2020年10月28日與區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心進(jìn)行業(yè)務(wù)交接，正式承接商品房網(wǎng)簽業(yè)務(wù)。2、案涉37套商品房目前未辦理《備案登記證明》。根據(jù)《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第二節(jié)商品房銷售中第十九條“未實(shí)行商品房買賣合同網(wǎng)上簽約、聯(lián)機(jī)備案的地區(qū)，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起十五日內(nèi)向預(yù)售房屋所在地房地產(chǎn)交易管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理之日起五個(gè)工作日內(nèi)向買賣雙方出具預(yù)購商品房買賣合同登記備案證明”第二十條“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)從發(fā)放該項(xiàng)目按揭貸款的銀行中選擇一家銀行作為預(yù)售資金監(jiān)管銀行，并設(shè)立預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。一個(gè)商品房預(yù)售許可證只能設(shè)立一個(gè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。目前，領(lǐng)取備案登記證明的資料清單為：1、重慶市商品房聯(lián)機(jī)備案登記表1份；2、銀行出具的資金監(jiān)管賬戶批量進(jìn)賬單1份；3、預(yù)售許可證復(fù)印件一份......，（注：辦理《備案登記證明》需要將一定金額的監(jiān)管資金打入監(jiān)管賬戶，金額可能為一定比例的首付款，也可能為全款，入賬后銀行會(huì)出具《資金監(jiān)管賬戶進(jìn)賬單》，開發(fā)商在申請(qǐng)備案登記時(shí)需向區(qū)房地產(chǎn)交易中心提供）。

另查明，雙方2019年5月30日簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第十二條（1）約定，預(yù)售商品房的，自本合同簽訂之日起10日內(nèi)，由雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理本商品房預(yù)購商品房合同登記備案，提交土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單。

2019年7、8月份，曹某某、曹某某與肖波發(fā)生糾紛，曹某某、曹某某的律師曾與上訴人的律師就簽訂補(bǔ)充協(xié)議事宜進(jìn)行過磋商。本院二審查明的其他事實(shí)與一審查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為，本案雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：一、案涉合同的性質(zhì)；二、曹某某、曹某某是否構(gòu)成違約；三、曹某某、曹某某能否要求上訴人償還借款。

一、關(guān)于案涉《協(xié)議》的性質(zhì)問題。

雙方簽訂的《協(xié)議》中雖然有關(guān)于房屋價(jià)格、面積及款項(xiàng)的支付等內(nèi)容，但《協(xié)議》同時(shí)約定了以購房款抵扣耘瑪公司所欠曹某某、曹某某的借款等內(nèi)容?！秴f(xié)議》第十條約定了若乙方（耘海公司等）未按協(xié)議約定的時(shí)間為曹某某、曹某某辦理房管局網(wǎng)簽登記手續(xù)，則曹某某、曹某某有權(quán)選擇不再履行協(xié)議，《協(xié)議》第十一條約定各方基于2017年12月18日簽訂的《民間借貸合同》及《民間借貸連帶擔(dān)保合同》簽訂的本協(xié)議全面履行完畢后，曹某某、曹某某不得再因2017年12月18日簽訂的《民間借貸合同》及《民間借貸連帶擔(dān)保合同》以任何形式向耘瑪公司、耘海公司、劉某某、肖波等主張任何權(quán)利。因此，案涉《協(xié)議》并未排除曹某某、曹某某對(duì)《民間借貸合同》的選擇權(quán)，系以物抵債性質(zhì)，對(duì)于上訴人提出的案涉《協(xié)議》系房屋買賣合同的上訴理由，本院不予支持。

二、關(guān)于曹某某、曹某某是否構(gòu)成違約的問題。

首先，雙方《協(xié)議》約定，上訴人應(yīng)當(dāng)于2019年5月30日前為曹某某、曹某某或其指定人員辦理完畢案涉房屋在房管局的網(wǎng)簽手續(xù)，在上訴人辦理好協(xié)議約定房屋網(wǎng)簽手續(xù)五個(gè)工作日內(nèi)，曹某某、曹某某應(yīng)將補(bǔ)交房款13241800元直接支付給肖波。雙方均認(rèn)可案涉37套房屋在2019年5月30日辦理了網(wǎng)簽，則曹某某、曹某某應(yīng)當(dāng)在2019年6月7日前向肖波支付房款，而曹某某、曹某某沒有在2019年6月7日前支付補(bǔ)交房款。其次，曹某某、曹某某認(rèn)為合同約定的網(wǎng)簽應(yīng)當(dāng)理解為網(wǎng)簽備案一體化的網(wǎng)簽，而上訴人為其辦理的網(wǎng)簽系舊系統(tǒng)網(wǎng)簽，不具備備案登記效果，不具備辦理房屋過戶的條件，上訴人拒絕為其辦理備案登記，以行為表明不愿履行《協(xié)議》約定，故其未支付房款系行使不安抗辯權(quán)，不構(gòu)成違約。但根據(jù)雙方《協(xié)議》的約定，被上訴人付款前上訴人的合同義務(wù)僅有辦理案涉37套房屋網(wǎng)簽的義務(wù)，而上訴人已經(jīng)履行了該網(wǎng)簽義務(wù)，《協(xié)議》雖沒有對(duì)系舊網(wǎng)簽還是新網(wǎng)簽進(jìn)行明確，但在雙方辦理網(wǎng)簽時(shí)簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第十二條（1）約定，預(yù)售商品房的，自本合同簽訂之日起10日內(nèi)，由雙方向房屋所在地土地房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理本商品房預(yù)購商品房合同登記備案，提交土地房屋登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的相關(guān)資料，并取得土地房屋登記機(jī)構(gòu)出具的登記受理單。該約定明確需在網(wǎng)簽后辦理商品房備案登記，可見被上訴人曹某某、曹某某應(yīng)當(dāng)知曉《協(xié)議》約定的網(wǎng)簽并非是不需要辦理備案登記的新系統(tǒng)的網(wǎng)簽。即曹某某、曹某某付款在前，上訴人辦理備案登記在后，在曹某某、曹某某付款之前，上訴人享有先履行抗辯權(quán)。因此，曹某某、曹某某未支付補(bǔ)交房款構(gòu)成違約。再次，雖然雙方的代理人曾經(jīng)為簽訂補(bǔ)充協(xié)議并約定辦理備案登記后付款等事宜進(jìn)行過磋商，但該磋商發(fā)生在曹某某、曹某某應(yīng)付補(bǔ)交房款的期限后，且雙方最終并未就付款延期達(dá)成合意，曹某某、曹某某以此為由否認(rèn)構(gòu)成付款違約的理由也不能成立。

三、關(guān)于曹某某、曹某某能否要求上訴人償還借款的問題。

首先，雙方簽訂的《協(xié)議》系以物抵債的性質(zhì)，屬于新債清償，即舊債務(wù)于新債務(wù)履行之前不消滅，舊債務(wù)和新債務(wù)銜接并存。其次，本案的《協(xié)議》是在債務(wù)人難以按約履行舊的金錢債務(wù)的情況下，簽訂新債清償合同以物抵償舊債務(wù)，所以債權(quán)人在選擇履行新債務(wù)或者舊債務(wù)的權(quán)利上應(yīng)受到一定限制，如不存在債務(wù)人違約或以物抵債協(xié)議不能履行的情況，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)信用和效益的原則先行使新債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)。再次，本案以物抵債協(xié)議已經(jīng)進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性履行階段，案涉37套房屋已經(jīng)依約在2019年5月30日辦理了網(wǎng)簽，因?yàn)椴苣衬场⒉苣衬硺?gòu)成違約導(dǎo)致以物抵債協(xié)議未能繼續(xù)履行?；谡\實(shí)信用原則，在曹某某、曹某某存在先違約的情況，其無權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行舊債。最后，雙方在履行新債的過程中簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，雙方在新債履行過程中產(chǎn)生的爭(zhēng)議可在另案中解決。

綜上所述，上訴人的上訴請(qǐng)求成立。本院依據(jù)二審新證據(jù)，對(duì)一審判決予以改判。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)規(guī)定，判決如下：

一、撤銷重慶市江津區(qū)人民法院（2019）渝0116民初12548號(hào)民事判決；

二、駁回曹某某、曹某某、重慶金某某商貿(mào)有限公司的全部訴訟請(qǐng)求。

一審案件受理費(fèi)111800元，減半收取55900元，訴訟保全費(fèi)5000元，合計(jì)60900元，由曹某某、曹某某、重慶金某某商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)；二審案件受理費(fèi)111800元，由曹某某、曹某某、重慶金某某商貿(mào)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　　趙　克

審 判 員　　嚴(yán)永鴻

審 判 員　　鄧筱茜

二〇二一年三月十一日

法官助理　　陳黎黎

書 記 員　　李　蘭