重慶市第四中級人民法院

民 事 判 決 書

（2020）渝04民終1669號

上訴人（原審原告）：重慶銀行股份有限公司石某支行，住所地重慶市石某土家族自治縣萬安街道都督大道**附**。統(tǒng)一社會信用代碼91500240696565965H。

負(fù)責(zé)人：袁強(qiáng)，該銀行行長。

委托訴訟代理人：李海華，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：江泓泉，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：劉中慧，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

委托訴訟代理人：周柳，重慶律緣律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：劉先彪，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：朱小麗，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：劉某文，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：王朝華，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

上訴人重慶銀行股份有限公司石某支行（以下簡稱重慶銀行）因與被上訴人劉中慧、劉先彪、朱小麗、劉某文、王朝華、陳某某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服石某土家族自治縣人民法院（2020）渝0242民初3573號民事判決，向本院提出上訴，本院受理后，于2020年12月10日對上訴人重慶銀行的委托訴訟代理人李海華、江泓泉，被上訴人劉中慧的委托訴訟代理人周柳進(jìn)行了詢問，并依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

重慶銀行上訴請求：一、撤銷石某土家族自治縣人民法院(2019)渝0240民初3573號民事判決;二、改判支持重慶銀行一審的全部訴訟請求，即準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行劉先彪所有的位于黃水鎮(zhèn)黃水鎮(zhèn)川鄂街的房屋;三、本案一審和二審訴訟費用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實及理由:一、一審法院在王朝華、陳某某沒有參與庭審、劉中慧舉示的證據(jù)存在重大瑕疵的情況下，判決認(rèn)定劉中慧對案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，進(jìn)而認(rèn)定和劉先彪簽訂抵押貸款并辦理抵押的重慶銀行辦理抵押貸款時未盡到審查義務(wù)，屬于認(rèn)定事實不清且重大錯誤，依法應(yīng)予改判。首先，一審判決認(rèn)定“案涉房屋系劉先彪、王朝華、陳某某，三人共同開發(fā)、三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人”，并無任何證據(jù)加以證明。王朝華、陳某某并未到庭，一審法院并未查清三人的真實關(guān)系。其次，一法院認(rèn)定劉中慧付清購房款的依據(jù)存在重大瑕疵：其一，劉中慧與王朝華并未簽訂房屋買賣合同，無法得知涉案房屋的真實交易價款，王朝華2012年出具的收條僅載明房屋位置、單價，亦不可得知房屋總價款；其二，即使以2017年7月28日劉中慧與王朝華、陳某某簽訂的《房屋結(jié)算清單》認(rèn)定購房款為132000元，劉中慧舉示的王朝華出具的《收條》未得到王朝華的確認(rèn)，兩張收條也沒有付款轉(zhuǎn)賬或取款憑證佐證，另劉中慧提交支付給陳某某的40000元轉(zhuǎn)賬憑證亦無法證明款項性質(zhì)；其三，即使認(rèn)定房屋總價款為132000元，收條、轉(zhuǎn)賬憑證累計金額為120000元，剩余12000元劉中慧未出示任何證據(jù)證明，劉中慧也沒有舉示實際占有使用房屋的證據(jù)。再次，一審法院以“該房屋被劉先彪2016年用作抵押貸款”為由，認(rèn)定“非買受人自身原因未辦理過戶登記”，邏輯錯誤且與事實不符。劉中慧主張以收條認(rèn)定與王朝華簽訂房屋買賣合同的時間為2012年8月14日，而案涉房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的時間是2014年5月，劉先彪將案涉房屋用于抵押落款時間是2016年，劉中慧在2014年5月至2016年長達(dá)兩年時間可要求辦理過戶登記卻從未要求。劉先彪在2019年7月23日的談話筆錄中證實“我們通知他們來過戶的，但人沒來，還有過戶也要產(chǎn)生費用，我們都一拖再拖”。事實上，劉中慧從2012年8月至重慶銀行申請對該房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的2019年6月期間，從未就辦理產(chǎn)權(quán)證事宜向劉先彪或陳某某提出過主張，更未向重慶銀行提出過主張。以上事實證明，案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證至劉中慧名下是劉中慧自身原因，其無權(quán)取得足以強(qiáng)制排除執(zhí)行的民事權(quán)益。最后，一審法院忽略案件重要的證據(jù)事實，錯誤認(rèn)定“重慶銀行在辦理抵押貸款時未盡到審查義務(wù)”。重慶銀行與劉先彪簽訂抵押貸款合同時，要求其提供了產(chǎn)權(quán)證，確認(rèn)了其是案涉房屋所有權(quán)人，核實了房屋上沒有其他權(quán)利限制，安排人員到現(xiàn)場核查，依法辦理抵押登記。重慶銀行已經(jīng)盡到了合理的注意義務(wù)，且現(xiàn)場核實到強(qiáng)制執(zhí)行前，未收到來自任何人的對案涉房屋的權(quán)利主張，其擔(dān)保物權(quán)依法應(yīng)予以支持。二、劉中慧與王朝華未簽訂書面房屋買賣合同，即使僅憑王朝華出具的收條認(rèn)定雙方簽訂了房屋買賣合同，買賣合同的相對方是王朝華，并非本案被執(zhí)行人劉先彪。一審法院認(rèn)定劉中慧享有排除對被執(zhí)行人劉先彪名下的不動產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，顯然是適用法律錯誤，依法應(yīng)予以改判?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第（一）項規(guī)定，買受人對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益的前提是“在房屋被查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同”。根據(jù)《最高人民法院執(zhí)行最新司法解釋統(tǒng)一理解與適用》對該條的解讀，應(yīng)是在房屋被查封之前與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同。本案中，劉中慧與王朝華未簽訂房屋買賣合同，即使僅憑收條認(rèn)定雙方簽訂了房屋買賣合同，房屋買賣合同的主體為劉中慧與王朝華，王朝華并非本案被執(zhí)行人，也不享有涉案房屋的所有權(quán)。即使認(rèn)定劉中慧對王朝華名下的房屋享有物權(quán)期待權(quán)，且王朝華依據(jù)與劉先彪的合伙關(guān)系要求取得案涉房屋的所有權(quán)，但也僅僅成立債權(quán)請求權(quán)，顯然無法對抗重慶銀行對案涉財產(chǎn)享有擔(dān)保物權(quán)。故劉中慧依據(jù)與王朝華的房屋買賣合同，主張排除對案涉房屋享有強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，顯然無法無據(jù)，依法應(yīng)予改判。三、暫且不論前述觀點，重慶銀行與劉先彪簽訂了《最高額抵押合同》，辦理了抵押登記，對案涉房屋享有擔(dān)保物權(quán)，足以對抗劉中慧提出的異議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持”。本案中，重慶銀行已經(jīng)依法取得對劉先彪名下房屋的擔(dān)保物權(quán)，且經(jīng)生效判決確認(rèn)享有優(yōu)先權(quán)，故，一審法院認(rèn)定劉中慧有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行，同樣屬于適用法律錯誤。綜上，一審法院認(rèn)定基本事實不清，認(rèn)定事實和法律適用存在嚴(yán)重錯誤，懇請二審法院依法撤銷一審判決，改判支持重慶銀行的全部上訴請求。

劉中慧辯稱，對重慶銀行的兩個上訴請求均不予認(rèn)可。一、重慶銀行訴稱原審認(rèn)定的基本事實錯誤的理由不成立。1.劉中慧簽訂案涉買賣合同系在重慶銀行設(shè)定抵押權(quán)之前。劉中慧足額繳納了房款，有收條、打款憑證為據(jù)，原審法院認(rèn)定劉中慧足額繳納了購房款的事實是正確的；2.劉先彪、王朝華、陳某某三人系合伙修建案涉房屋的合伙關(guān)系，王朝華的賣房行為的效力及于另外兩個合伙人，對劉先彪亦有效；3.劉中慧沒有辦理過戶登記是因為劉先彪與重慶銀行串通，把案涉房屋抵押給重慶銀行，造成了案涉房屋一直無法過戶，劉先彪一直在欺騙劉中慧。不是因為劉中慧的原因沒有辦理過戶登記，而是劉先彪的原因。二、重慶銀行訴稱案涉房屋買賣協(xié)議系與陳某某簽訂，對劉先彪無效的理由不成立。賣房的時候劉先彪、陳某某、王朝華三人是合伙關(guān)系，根據(jù)他們的交易習(xí)慣，都是自己找自己的熟人來買房，任何一個合伙人的賣房行為都是相互有效的。王朝華賣給劉中慧的房子的效力及于三個合伙人，也及于劉先彪。三、重慶銀行訴稱案涉貸款抵押登記足以對抗劉中慧提出的執(zhí)行異議的理由不成立。房屋抵押以前劉中慧已經(jīng)簽訂了有效的購房合同，全額支付了房款并且已經(jīng)接房入住，案涉的抵押權(quán)產(chǎn)生于劉中慧有效的買賣行為之后，作為劉中慧對案涉房屋有合法的房屋所有權(quán)的期待權(quán)，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。同時，劉中慧作為商品房的消費者，應(yīng)當(dāng)予以特別保護(hù)。綜上，重慶銀行的上訴意見都不成立。請求維持一審判決。

重慶銀行向一審法院起訴請求：請求人民法院準(zhǔn)許執(zhí)行劉先彪所有的位于黃水鎮(zhèn)川鄂街房屋。

一審法院查明：2012年8月14日，王朝華出具收條稱：今收到劉中慧交來的房屋定金3萬元，收款人：王朝華；注：（房號第X樓X-9D1，X-8F1，X-9D2），房價建面3100元每平方米。王朝華于2012年12月31日交房。2013年2月9日，劉先彪出具收據(jù)稱收到劉中慧買房款5萬元。2016年8月27日，劉中慧向陳某某轉(zhuǎn)款4萬元。2017年7月28日，陳某某、王朝華（甲方）與劉中慧（乙方）簽訂房款結(jié)算清單載明：茲有重慶黃水萬隆商務(wù)酒店綜合樓第五樓15房已于2013年購買，已付13.2萬，將房款已全部付清。原收條作廢。合同簽訂后，王朝華按時交房，劉中慧隨即接房裝修，但還未入住。

另查明，涉案房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開發(fā)，三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人，涉案房屋于2014年辦給劉先彪，未辦理分戶產(chǎn)權(quán)證。2016年，劉先彪將該房屋用于朱小麗與重慶銀行貸款115萬元的抵押擔(dān)保。后因朱小麗未按時還款，重慶銀行起訴，2017年10月23日，石某土家族自治縣人民法院（以下簡稱石某法院）判決朱小麗償還其借款，劉先彪、劉某文承擔(dān)連帶清償責(zé)任，重慶銀行對涉案房屋折價、拍賣或變賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，朱小麗、劉先彪、劉某文未按時履行還款義務(wù)，重慶銀行申請執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，石某法院查封了該房屋，劉中慧得知此事后向石某法院提出執(zhí)行異議，石某法院于2019年7月23日作出執(zhí)行裁定書，中止對涉案房屋的執(zhí)行。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，劉中慧作為案外人，在執(zhí)行案件中提出執(zhí)行異議，認(rèn)為石某法院查封的房屋屬于其個人財產(chǎn)，依法應(yīng)承擔(dān)舉證證明責(zé)任。2012年王朝華出具的收條上載明了單價、房號等買房的具體內(nèi)容可以視為與劉中慧簽訂了書面買賣合同，該合同簽訂時間在人民法院查封之前。涉案房屋劉中慧已經(jīng)裝修，即在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)，是否入住不影響劉中慧對房屋的控制占有。該房屋總價款13.2萬元，劉中慧直接支付了12萬元，劉先彪、王朝華均認(rèn)可剩余1.2萬元以另一套房屋的定金予以抵扣，并且2017年陳某某、王朝華與劉中慧簽訂房款結(jié)算清單載明該房款已全部付清，劉先彪也予以認(rèn)可，故應(yīng)視為已經(jīng)支付了全部房款。該房屋購買時尚未修好，2016年被劉先彪用作貸款抵押，非因買受人自身原因未辦理過戶登記。故劉中慧同時滿足上述四個條件，對于其主張涉案房屋屬于其個人財產(chǎn)的事實予以認(rèn)定，重慶銀行在辦理抵押貸款時未盡到審查義務(wù)，其請求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋不予支持。

綜上，劉中慧提供的證據(jù)足以證明其對涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，重慶銀行請求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋，不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零四條、第三百一十一條、第三百一十三條第一項規(guī)定，判決：駁回重慶銀行股份有限公司石某支行的訴訟請求。案件受理費2940元，公告費560元，由重慶銀行股份有限公司石某支行負(fù)擔(dān)。

二審中，各方當(dāng)事人均未舉示新的證據(jù)。

本院二審查明的事實與一審一致。

本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點為:劉中慧對案涉房屋享有的權(quán)利能否排除重慶銀行申請對案涉房屋的執(zhí)行。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。由此規(guī)定可知，房屋買受人若要排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，必須由法律、司法解釋特別規(guī)定?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定基于對消費者生存權(quán)這一更高價值的維護(hù)，賦予消費者買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的權(quán)利，即便申請執(zhí)行人對房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利，法律也應(yīng)保護(hù)消費者的權(quán)利?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條亦規(guī)定了在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，獲得人民法院支持所要滿足的四個要件，但該條規(guī)定僅能對抗對被執(zhí)行人享有普通債權(quán)的債權(quán)人?？梢?，屬于該規(guī)定第二十七條特別規(guī)定的，僅有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條，不包括第二十八條。房屋買受人若要排除享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，則必須符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。其次，本案中，重慶銀行對案涉房屋享有抵押權(quán)系生效法律文書所確認(rèn)。劉中慧要申請對案涉房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行，則其對案涉房屋享有的權(quán)利必須符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，但案涉房屋系自然人合伙修建的房屋而非登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房。故，劉中慧對案涉房屋享有的權(quán)利不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，不能排除申請人重慶銀行對案涉房屋申請的強(qiáng)制執(zhí)行。一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定認(rèn)定劉中慧對案涉房屋享有的權(quán)利足以排除重慶銀行申請的強(qiáng)制執(zhí)行屬于適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。

綜上，一審判決雖然認(rèn)定事實清楚，但適用法律不當(dāng)，導(dǎo)致裁判結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。上訴人重慶銀行的上訴請求成立，本院予以支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條規(guī)定，判決如下：

一、撤銷石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3573號民事判決；

二、準(zhǔn)許執(zhí)行劉先彪所有的位于石某縣黃水鎮(zhèn)川鄂街的房屋。

一審案件受理費2940元及公告費560元，由劉中慧負(fù)擔(dān)；二審案件受理費2940元，由劉中慧負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長江

二〇二一年二月一日

法官助理　陶善春

書 記 員　石　瑩