民 事 判 決 書

（2020）渝04民終1668號

上訴人（原審原告）：重慶銀行股份有限公司石某支行，住所地重慶市石某土家族自治縣萬安街道都督大道**附**，統(tǒng)一社會信用代碼91500240696565965H。

負(fù)責(zé)人：袁強(qiáng)，該銀行行長。

委托訴訟代理人：李海華，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

委托訴訟代理人：江泓泉，上海錦天城（重慶）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：黃某，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市石某土家族自治縣。

委托訴訟代理人：周柳，重慶律緣律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：劉先彪，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：朱小麗，女，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：劉安文，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：王朝華，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

被上訴人（原審被告）：陳某某，男，xxxx年xx月xx日出生，土家族，住重慶市石某土家族自治縣。

上訴人重慶銀行股份有限公司石某支行（以下簡稱重慶銀行）因與被上訴人黃某、劉先彪、朱小麗、劉安文、王朝華、陳某某申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案，不服石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3572號民事判決，向本院提出上訴，本院受理后，于2020年12月10日對上訴人重慶銀行的委托訴訟代理人李海華、江泓泉，被上訴人黃某的委托訴訟代理人周柳進(jìn)行了詢問，并依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

重慶銀行上訴請求：一、撤銷石某土家族自治縣人民法院(2019)渝0240民初3572號民事判決;二、改判支持重慶銀行一審的全部訴訟請求，即準(zhǔn)許繼續(xù)執(zhí)行劉先彪所有的位于黃水鎮(zhèn)川鄂街的房屋;三、本案一審和二審訴訟費用由被上訴人負(fù)擔(dān)。事實及理由:一、一審法院在王朝華、陳某某沒有參與庭審、黃某舉示的證據(jù)存在重大瑕疵的情況下，判決認(rèn)定黃某對案涉房屋享有足以排除執(zhí)行的民事權(quán)益，進(jìn)而認(rèn)定和劉先彪簽訂抵押貸款并辦理抵押的重慶銀行辦理抵押貸款時未盡到審查義務(wù)，屬于認(rèn)定事實不清且重大錯誤，依法應(yīng)予改判。首先，一審判決認(rèn)定“案涉房屋系劉先彪、王朝華、陳某某”三人共同開發(fā)、三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人”，并無任何證據(jù)加以證明。王朝華、陳某某并未到庭，一審法院并未查清三人的真實關(guān)系。其次，一法院認(rèn)定黃某付清90000元購房款所依據(jù)的《收條》存在重大瑕疵：其一，《收條》載明款項用途為“此款用于結(jié)算時…劉、王二人所欠工程材料及人工工資”，并非購房款；其二，退一步講，即使認(rèn)定該《收條》為黃某支付購房款的憑證，亦沒有得到陳某某的確認(rèn)；其三，《房屋買賣協(xié)議》約定的購房款為90000元，而此收條上載明的金額為95000元，黃某自愿超額支付購房款的行為明顯違背交易習(xí)慣。另黃某沒有舉示實際占有使用房屋的證據(jù)。再次，一審法院以“該房屋被劉先彪2016年用作抵押貸款”為由，認(rèn)定“非買受人自身原因未辦理過戶登記”，邏輯錯誤且與事實不符。黃某主張《房屋買賣協(xié)議》落款時間為2014年1月1日，案涉房屋辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的時間是2014年5月，而劉先彪將案涉房屋用于抵押貸款時間是2016年，黃某在2014年5月至2016年長達(dá)兩年時間可要求辦理過戶登記卻從未要求。劉先彪在2019年7月23日的談話筆錄中證實“我們通知他們來過戶的，但人沒來，還有過戶也要產(chǎn)生費用，我們都一拖再拖”。事實上，黃某從2014年1月至重慶銀行申請對該房屋進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行的2019年6月期間，從未就辦理產(chǎn)權(quán)證事宜向劉先彪或陳某某提出過主張，更未向重慶銀行提出過主張。以上事實證明，案涉房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證至黃某名下是黃某自身原因，其無權(quán)取得足以強(qiáng)制排除執(zhí)行的民事權(quán)益。最后，一審法院忽略案件重要的證據(jù)事實，錯誤認(rèn)定“原告在辦理抵押貸款時未盡到審查義務(wù)”。重慶銀行與劉先彪簽訂抵押貸款合同時，要求其提供了產(chǎn)權(quán)證，確認(rèn)了其是案涉房屋所有權(quán)人，核實了房屋上沒有其他權(quán)利限制，安排人員到現(xiàn)場核查，依法辦理抵押登記。重慶銀行已經(jīng)盡到了合理的注意義務(wù)，且現(xiàn)場核實到強(qiáng)制執(zhí)行前，未收到來自任何人的對案涉房屋的權(quán)利主張，其擔(dān)保物權(quán)依法應(yīng)予以支持。二、黃某主張簽訂書面合同的相對方是陳某某，并非本案被執(zhí)行人劉先彪。一審法院根據(jù)黃某與陳某某簽訂的《房屋買賣協(xié)議》，認(rèn)定黃某享有排除對被執(zhí)行人劉先彪名下的不動產(chǎn)強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，顯然是適用法律錯誤，依法應(yīng)予以改判?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第（一）項規(guī)定，買受人對案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)益的前提是“在房屋被查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同”。根據(jù)《最高人民法院執(zhí)行最新司法解釋統(tǒng)一理解與適用》對該條的解讀，應(yīng)是在房屋被查封之前與被執(zhí)行人簽訂合法有效的書面買賣合同。本案中，《房屋買賣協(xié)議》簽訂的主體是黃某和陳某某，劉先彪至今未與黃某簽訂房屋買賣合同。陳某某非本案被執(zhí)行人，也不享有對案涉房屋的所有權(quán)。即使黃某對陳某某名下的房屋享有物權(quán)期待權(quán)，且陳某某依據(jù)與劉先彪的合伙關(guān)系要求取得案涉房屋的所有權(quán)，但也僅僅成立債權(quán)請求權(quán)，顯然無法對抗重慶銀行對案涉財產(chǎn)享有擔(dān)保物權(quán)。故黃某依據(jù)與陳某某的房屋買賣合同，主張排除對案涉房屋享有強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，顯然無法無據(jù)，依法應(yīng)予改判。三、暫且不論前述觀點，重慶銀行與劉先彪簽訂了《最高額抵押合同》，辦理了抵押登記，對案涉房屋享有擔(dān)保物權(quán)，足以對抗黃某提出的異議。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院案外人排除執(zhí)行異議不予支持”。本案中，重慶銀行已經(jīng)依法取得對劉先彪名下房屋的擔(dān)保物權(quán)，且經(jīng)生效判決確認(rèn)享有優(yōu)先權(quán)，故，一審法院認(rèn)定黃某有權(quán)排除強(qiáng)制執(zhí)行，同樣屬于適用法律錯誤。綜上，一審法院認(rèn)定基本事實不清，認(rèn)定事實和法律適用存在嚴(yán)重錯誤，懇請二審法院依法撤銷一審判決，改判支持重慶銀行的全部上訴請求。

黃某辯稱，對重慶銀行的兩個上訴請求均不予認(rèn)可。一、重慶銀行訴稱原審認(rèn)定的基本事實錯誤的理由不成立。1.黃某簽訂案涉買賣合同系在重慶銀行設(shè)定抵押權(quán)之前。黃某與劉先彪的合伙人陳某某訂立了合法有效的房屋買賣協(xié)議，黃某足額繳納了房款，有購房合同、打款憑證為據(jù)。重慶銀行提到的打款金額不符問題，多余的5000元支付的是黃某與陳某某簽訂的另外一套房子的買賣合同的部分購房款。同時陳某某出具了購房款的收條，原審法院認(rèn)定黃某足額繳納了購房款的事實是正確的；2.劉先彪、王朝華、陳某某三人系合伙修建案涉房屋的合伙關(guān)系，陳某某的賣房行為的效力及于另外兩個合伙人，對劉先彪亦有效；3.黃某沒有辦理過戶登記是因為劉先彪與重慶銀行串通，把案涉房屋抵押給重慶銀行，造成了案涉房屋一直無法過戶，劉先彪一直在欺騙黃某。不是因為黃某的原因沒有辦理過戶登記，而是劉先彪的原因。二、重慶銀行訴稱案涉房屋買賣協(xié)議系與陳某某簽訂，對劉先彪無效的理由不成立。賣房的時候劉先彪、陳某某、王朝華三人是合伙關(guān)系，根據(jù)他們的交易習(xí)慣，都是自己找自己的熟人來買房，任何一個合伙人的賣房行為都是相互有效的。黃某認(rèn)為陳某某賣給黃某的房子的效力及于三個合伙人，也及于劉先彪。三、重慶銀行訴稱案涉貸款抵押登記足以對抗黃某提出的執(zhí)行異議的理由不成立。房屋抵押以前黃某已經(jīng)簽訂了有效的購房合同，全額支付了房款并且已經(jīng)接房入住，案涉的抵押權(quán)產(chǎn)生于黃某有效的買賣行為之后，作為黃某對案涉房屋有合法的房屋所有權(quán)的期待權(quán)，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。同時，黃某作為商品房的消費者，應(yīng)當(dāng)予以特別保護(hù)。綜上，重慶銀行的上訴意見都不成立。請求維持一審判決。

重慶銀行向一審法院起訴請求：準(zhǔn)許執(zhí)行劉先彪所有的位于黃水鎮(zhèn)川鄂街90號第五樓14號的房屋。

一審法院經(jīng)審理查明：2014年1月1日，黃某與陳某某簽訂《房屋買賣協(xié)議》約定：陳某某以90000.00元的價格將石某縣黃水鎮(zhèn)川鄂街房屋出售給黃某，簽訂合同時支付購房定金50000.00元，余款50%在領(lǐng)取房產(chǎn)證時一次性支付。陳某某于2014年1月1日交房。后，黃某向陳某某轉(zhuǎn)款95000.00元。2015年5月15日，陳某某出具收據(jù)稱收到黃某買房款90000.00元，原收據(jù)作廢。合同簽訂后，陳某某按時交房，黃某隨即接房裝修，但未入住。

另查明，涉案房屋系劉先彪、王朝華、陳某某三人共同開發(fā)，三人分房后，其產(chǎn)權(quán)證分別辦給三人，涉案房屋于2014年辦給劉先彪，未辦理分戶產(chǎn)權(quán)證。2016年，劉先彪將該房屋用于朱小麗與重慶銀行貸款1150000.00元的抵押擔(dān)保。后因朱小麗未按時還款，重慶銀行向石某土家族自治縣人民法院起訴，2017年10月23日，該院判決朱小麗償還其借款，劉先彪、劉安文承擔(dān)連帶清償責(zé)任，重慶銀行對涉案房屋折價、拍賣或變賣的價款享有優(yōu)先受償權(quán)。判決生效后，朱小麗、劉先彪、劉安文未按時履行還款義務(wù)，重慶銀行申請執(zhí)行，在執(zhí)行過程中，石某土家族自治縣人民法院查封了該房屋，黃某得知此事后提出執(zhí)行異議，該院于2019年7月23日作出執(zhí)行裁定書，中止對涉案房屋的執(zhí)行。

一審法院認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十一條的規(guī)定，案外人或者申請執(zhí)行人提起執(zhí)行異議之訴的，案外人應(yīng)當(dāng)就其對執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益承擔(dān)舉證證明責(zé)任。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定：金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。本案中，黃某作為案外人，在執(zhí)行案件中提出執(zhí)行異議，認(rèn)為被石某土家族自治縣人民法院查封的房屋屬于其個人財產(chǎn)，依法應(yīng)承擔(dān)舉證責(zé)任。涉案的《房屋買賣協(xié)議》簽訂于2014年，證明黃某與陳某某在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同。黃某已經(jīng)裝修，即在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)。該房屋總價款90000.00元，實際支付了95000.00元，劉先彪認(rèn)可多支付的5000.00元系天然氣開戶費用等，已經(jīng)全部支付了房款。該房屋于2016年被劉先彪用作貸款抵押，非因買受人自身原因未辦理過戶登記。故黃某同時滿足上述四個條件，對于其主張涉案房屋屬于其個人財產(chǎn)的事實予以認(rèn)定，重慶銀行在辦理抵押貸款時未盡到審查義務(wù)，其請求繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋不予支持。綜上，黃某提供的證據(jù)足以證明其對涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，對重慶銀行繼續(xù)執(zhí)行涉案房屋的請求不予支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條、第二百二十七條，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百零四條、第三百一十一條、第三百一十三條第（一）項規(guī)定，判決：駁回重慶銀行股份有限公司石某支行的訴訟請求。案件受理費2050.00元（重慶銀行已預(yù)交），公告費560.00元，由重慶銀行股份有限公司石某支行負(fù)擔(dān)。

二審中，各方當(dāng)事人均未舉示新的證據(jù)。

本院二審查明的事實與一審一致。

本院認(rèn)為，本案二審的爭議焦點為:黃某對案涉房屋享有的權(quán)利能否排除重慶銀行申請對案涉房屋的執(zhí)行。首先，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條規(guī)定，申請執(zhí)行人對執(zhí)行標(biāo)的享有對抗案外人的擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)，人民法院對案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規(guī)定的除外”。由此規(guī)定可知，房屋買受人若要排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，必須由法律、司法解釋的特別規(guī)定。《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定基于對消費者生存權(quán)這一更高價值的維護(hù)，賦予消費者買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的夏利，即便申請執(zhí)行人對房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利，法律也應(yīng)保護(hù)消費者的物權(quán)期待權(quán)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條亦規(guī)定了在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，獲得人民法院支持所要滿足的四個要件，但該條規(guī)定僅能對抗對執(zhí)行人享有普通債權(quán)的債權(quán)人?？梢?，屬于該《規(guī)定》第二十七條特別規(guī)定的，僅有《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條不包括第二十八條。房屋買受人若要排除享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔(dān)保物權(quán)等權(quán)利的強(qiáng)制執(zhí)行，則必須符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。其次，本案中，重慶銀行對案涉房屋享有抵押權(quán)系生效法律文書所確認(rèn)。黃某要申請對案涉房屋排除強(qiáng)制執(zhí)行，則其對案涉房屋享有的權(quán)利必須符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，但案涉房屋系自然人合伙修建的房屋而非登記在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房。故，黃某對案涉房屋享有的權(quán)利不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，不能排除申請人重慶銀行對案涉房屋申請的強(qiáng)制執(zhí)行。一審法院適用《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定認(rèn)定黃某對案涉房屋享有的權(quán)利足以排除重慶銀行申請的強(qiáng)制執(zhí)行屬于適用法律不當(dāng)，本院予以糾正。

綜上，一審判決雖然認(rèn)定事實清楚，但適用法律不當(dāng)，導(dǎo)致裁判結(jié)果不當(dāng)，應(yīng)當(dāng)予以糾正。上訴人重慶銀行的上訴請求成立，本院予以支持。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議與復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十七條、第二十九條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項，《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第三百一十三條規(guī)定，判決如下：

撤銷石某土家族自治縣人民法院（2019）渝0240民初3572號民事判決；

準(zhǔn)許執(zhí)行劉先彪所有的位于石某縣黃水鎮(zhèn)川鄂街房屋。

一審案件受理費2050元及公告費560元，由黃某負(fù)擔(dān)；二審案件受理費2050元，由黃某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審 判 長　張澤端

審 判 員　王勐視

審 判 員　謝長江

二〇二一年二月一日

法官助理　陶善春

書 記 員　石　瑩