上訴人（原審原告）：陳某，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市渝中區(qū)。

委托訴訟代理人：王軍祥，重慶軒正律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：熊慶元，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市渝中區(qū)。

被上訴人（原審被告）：劉嘉，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市渝**。

委托訴訟代理人：徐明君，重慶承羲律師事務(wù)所律師。

原審第三人：周曉武，男，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市江**。

原審第三人：劉幫平，女，xxxx年xx月xx日出生，漢族，住重慶市渝中區(qū)。

上訴人陳某因與被上訴人熊慶元、劉嘉、原審第三人周曉武、劉幫平房屋買賣合同糾紛一案，不服重慶市渝北區(qū)人民法院（2019）渝0112民初21754號民事判決，向本院提起上訴。本院于2020年11月19日立案后依法組成合議庭對本案進(jìn)行了審理。上訴人陳某及其委托訴訟代理人王軍祥，被上訴人熊慶元、被上訴人劉嘉的委托訴訟代理人徐明君參加訴訟。原審第三人周曉武、劉幫平經(jīng)本院傳票合法傳喚未到庭，依法缺席審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

陳某上訴請求：撤銷一審判決，改判支持陳某一審全部訴訟請求；上訴費(fèi)用由熊慶元、劉嘉承擔(dān)。事實和理由：1.涉案房屋存在兩份交易價格不一的合同，應(yīng)當(dāng)以備案價83萬元為準(zhǔn)。一審認(rèn)定交易價格為123萬元，進(jìn)而認(rèn)定劉嘉購買支付了合理對價，屬認(rèn)定事實和法律適用錯誤。2.劉嘉系通過中介公司購房，中介公司應(yīng)當(dāng)對房屋情況充分了解，并如實告知劉嘉，劉嘉不可能不知曉陳某實際擁有并一直居住涉案房屋。劉嘉未實地看房便達(dá)成房屋買賣協(xié)議，不符合日常生活經(jīng)驗法則。3.熊慶元與劉嘉存在惡意串通，損害陳某的權(quán)益，也損害了國家稅收權(quán)益，熊慶元與劉嘉的房屋交易應(yīng)認(rèn)定無效。4.陳某是普通工人，在涉案房屋穩(wěn)定居住達(dá)13年，是其一生的全部財產(chǎn)和養(yǎng)老保障，而劉嘉有多套房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)實質(zhì)合法擁有的陳某權(quán)益。

熊慶元辯稱，請求維持一審判決，駁回上訴請求。

劉嘉辯稱，一審認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，請求維持。周曉武、劉幫平未陳述意見。

陳某向一審法院起訴請求判決：1.確認(rèn)熊慶元與劉嘉簽訂的房屋買賣合同無效；2.在陳某支付熊慶元墊付的銀行按揭款102659.36元后，熊慶元將位于渝北區(qū)××路××號××花園××棟××號房屋轉(zhuǎn)移登記給陳某；3.本案訴訟費(fèi)由熊慶元、劉嘉承擔(dān)。

一審法院認(rèn)定事實：2001年7月9日，熊慶元與重慶華英集團(tuán)有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定熊慶元向重慶華英集團(tuán)有限公司購買位于重慶市渝北區(qū)××幢××商品房，建筑面積139.91平方米，總成交金額為244800元。付款方式為2001年7月9日支付定金1萬元，按揭前付39800元，由銀行提供按揭貸款195000元。2001年9月1日，熊慶元與中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行簽訂《個人購房借款合同》，約定該行向熊慶元發(fā)放個人住房（商業(yè)用房）貸款195000元用于購買上述房屋，貸款期限自2001年9月20日起至2021年9月20日止。2001年9月12日，熊慶元（借款方、抵押人）與中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行（貸款方、抵押權(quán)人）、重慶華英集團(tuán)有限公司（擔(dān)保方、開發(fā)商）簽訂《重慶市預(yù)購商品房抵押貸款合同》，約定熊慶元將其所購上述房屋抵押給中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行作為履行上述借款的擔(dān)保。2002年8月12日，熊慶元、第三人劉幫平、中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行共同簽訂《重慶市房地產(chǎn)抵押合同變更協(xié)議書》，將《重慶市預(yù)購商品房抵押貸款合同》中的抵押人變更為劉幫平。后因熊慶元未按約償還前述貸款，中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行向重慶市江北區(qū)人民法院提起訴訟［案號為（2018）渝0105民初28900號］，要求熊慶元?dú)w還借款本金及利息、罰息、復(fù)利，支付律師費(fèi)，就劉幫平所有的案涉房屋享有抵押權(quán)并有權(quán)就該房屋折價、拍賣或者變賣價款享有優(yōu)先受償權(quán)，重慶華英集團(tuán)有限公司、劉幫平對熊慶元的前述債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。在該案庭審中，中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行陳述：熊慶元于2002年8月左右將房屋出售給劉幫平，熊慶元繼續(xù)作為借款人，劉幫平作為抵押人與銀行簽訂變更協(xié)議，截止該案開庭時，劉幫平尚未取得案涉房屋所有權(quán)。2018年9月29日，重慶市江北區(qū)人民法院作出民事判決書，認(rèn)定熊慶元與中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行合意將抵押人變更為劉幫平時，劉幫平尚未取得案涉房屋所有權(quán)。該院判決熊慶元向中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行返還借款本金85873.52元并支付利息、罰息、復(fù)利，重慶華英集團(tuán)有限公司對熊慶元的前述債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任，駁回中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行的其他訴訟請求。判決作出后，熊慶元向中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行支付了剩余借款。2019年4月28日，案涉房屋所有權(quán)人由重慶華英集團(tuán)有限公司變更登記為熊慶元。2019年5月9日，中國工商銀行股份有限公司重慶江北支行向熊慶元出具《解除抵押證明》，證明熊慶元向該行申請的個人貸款19.5萬元于2019年5月9日全部結(jié)清，該行出具該證明以便解除抵押登記。2019年5月20日，熊慶元辦理了案涉房屋抵押權(quán)注銷登記。

2019年6月27日，熊慶元（甲方、賣方）、劉嘉（乙方、買方）、重慶市大澤置業(yè)代理有限公司（丙方、中介方）三方簽訂《重慶市大澤置業(yè)代理有限公司居間合同》，約定：甲乙雙方在丙方的介紹下，甲方自愿將案涉房屋出售給乙方，成交總價125萬元，乙方在2019年6月27日支付購房定金5萬元給甲方，該購房定金成為成交總價的一部分。乙方在過戶時，甲方簽字同時付首期房款118萬元，乙方在2019年7月15日前，甲方結(jié)清該物業(yè)水電氣物管相關(guān)費(fèi)用后，付清購房余款2萬元。2019年7月15日前，如果甲方到期未交房，乙方有權(quán)強(qiáng)行敲門，并不支付余款給甲方。合同簽訂當(dāng)日，劉嘉委托丁雯雯代其向熊慶元支付了購房定金5萬元。2019年7月3日，劉嘉向熊慶元支付購房款共計118萬元。庭審中，熊慶元、劉嘉共同確認(rèn)雙方在進(jìn)行房屋交易前并不認(rèn)識，劉嘉共向熊慶元支付購房款123萬元，合同約定了余款2萬元不支付的情形。劉嘉陳述后因案涉房屋產(chǎn)生糾紛，中介公司與熊慶元溝通后告知劉嘉余款2萬元不用支付了，該2萬元用于訴訟。另2019年7月3日，熊慶元、劉嘉又簽訂《重慶市房屋買賣合同》一份，合同約定熊慶元將案涉房屋出售給劉嘉，總成交金額為83萬元。庭審中，劉嘉陳述，在房地產(chǎn)管理部門備案的案涉房屋購買價格為83萬元，當(dāng)時是中介公司幫助其辦理的，備案價與交易價不一致，可能與當(dāng)?shù)氐睦U稅價格有關(guān)。陳某陳述，案涉房屋市場價遠(yuǎn)高于成交價83萬元。為此，陳某申請對案涉房屋市場價進(jìn)行評估。一審法院準(zhǔn)許后，委托重慶神州資產(chǎn)評估房地產(chǎn)土地估價有限公司進(jìn)行評估。2020年4月23日，該公司出具《評估報告書》，載明案涉房屋于2019年6月27日時的市場價值為143.94萬元。2019年7月5日，案涉房屋所有權(quán)由熊慶元轉(zhuǎn)移登記至劉嘉個人名下。

庭審中，陳某陳述案涉房屋由熊慶元出賣給了第三人劉幫平，之后劉幫平又出賣給了第三人周曉武。2006年3月4日，陳某與第三人周曉武簽訂《合同書》，主要約定：周曉武將重慶市渝北區(qū)黃泥磅大帝花園Ｂ幢8-Ｅ轉(zhuǎn)賣給陳某，陳某在收到合同書之日向周曉武一次性支付人民幣8萬元。后第三人周曉武向陳某出具收條，確認(rèn)收到陳某支付的案涉房屋購房款8萬元。合同簽訂后，陳某自2006年起一直居住在案涉房屋。2006年9月18日，第三人劉幫平向陳某出具經(jīng)公證的《委托書》，主要內(nèi)容為：本人劉幫平在重慶市渝北區(qū)××花園××幢××房××，現(xiàn)自愿轉(zhuǎn)讓給陳某，并全權(quán)委托陳某自收到委托書之日起，到銀行辦理重慶市渝北區(qū)××花園××幢××還清貸款本息，解除抵押，領(lǐng)取抵押合同，領(lǐng)取購房合同，保險單，辦理轉(zhuǎn)按、房屋過戶、房屋買賣相關(guān)手續(xù)。庭審中，陳某舉示了第三人劉幫平的工商銀行卡及工商銀行個人業(yè)務(wù)憑證（專用），該業(yè)務(wù)憑證顯示，劉幫平的工商銀行賬戶自2006年1月至2007年5月、2007年10月、2007年12月、2008年1月、2008年4月至2008年5月、2008年7月期間，每月存款1380元左右。陳某陳述熊慶元將案涉房屋出賣給第三人劉幫平時，案涉房屋的按揭貸款人由熊慶元變更為劉幫平。劉幫平的工商銀行卡由陳某一直保管，前述劉幫平的工商銀行賬戶每月存款實際系陳某在償還案涉房屋的按揭貸款。熊慶元陳述，案涉房屋的貸款人系劉幫平，但熊慶元不知道也未同意劉幫平用其房屋去貸款。熊慶元將案涉房屋出租給了劉幫平的弟弟劉建波，劉建波再出租房屋并收取租金，系劉建波在幫助熊慶元償還案涉房屋按揭貸款。熊慶元不知道第三人劉幫平、周曉武將案涉房屋出賣給了陳某。陳某還舉示了轉(zhuǎn)賬記錄一份，該轉(zhuǎn)賬記錄顯示，熊慶元于2014年11月15日共計收到匯款1萬元。陳某陳述該1萬元系其委托其朋友向熊慶元轉(zhuǎn)賬用于償還案涉房屋貸款，熊慶元陳述其對該轉(zhuǎn)賬不清楚。

庭審中，陳某陳述熊慶元、劉嘉之間存在惡意串通情形，因此熊慶元與劉嘉之間簽訂的合同無效。陳某認(rèn)為，根據(jù)陳某提交的民事判決書、工商銀行卡、轉(zhuǎn)賬憑證均可證明熊慶元知曉案涉房屋是由陳某購買。劉嘉在中介公司敲門未果的情形下，也未實際到現(xiàn)場查看房屋狀況，且以遠(yuǎn)低于市場價進(jìn)行投資購房，明顯存在惡意。劉嘉陳述，購買案涉房屋的目的是準(zhǔn)備短期內(nèi)用于出租，后期可能會自己居住。其自2018年開始就委托重慶市大澤置業(yè)代理有限公司介紹房源。該公司經(jīng)紀(jì)人鄒梅曾通過電話及微信向其介紹過案涉房屋情況。當(dāng)時其委托了中介公司敲門查看房屋情況，中介公司多次敲門但均無人應(yīng)答，后中介公司向其反饋信息熊慶元稱案涉房屋在出租。之后其又讓中介公司幫忙辨別房屋產(chǎn)權(quán)信息的真?zhèn)?。了解房屋信息后，中介公司約熊慶元到該公司面談。購房時劉嘉沒有到現(xiàn)場去看房，因為其沒有在重慶，其系委托鄒梅代為辦理購買房屋手續(xù)。同時，案涉房屋旁邊的小區(qū)為重百小區(qū)，其在重百小區(qū)購房并居住，故其了解案涉房屋的戶型和小區(qū)情況。陳某舉示的劉嘉的房屋產(chǎn)權(quán)證書顯示，劉嘉系位于渝**××街道××路××號××幢××單元××房屋的所有權(quán)人，該房屋屬于重百小區(qū)。

一審法院認(rèn)為，熊慶元與劉嘉等簽訂了《重慶市大澤置業(yè)代理有限公司居間合同》后，雙方又簽訂了《重慶市房屋買賣合同》，并以《重慶市房屋買賣合同》在房管部門進(jìn)行了備案，辦理了案涉房屋的產(chǎn)權(quán)過戶登記。上述兩份合同均約定了熊慶元將案涉房屋出賣給劉嘉，但該兩份合同約定的房屋成交價格不同，《重慶市房屋買賣合同》約定的房屋成交價為83萬元，《重慶市大澤置業(yè)代理有限公司居間合同》約定的房屋成交價125萬元。從劉嘉的付款情況看，雙方實際履行的系《重慶市大澤置業(yè)代理有限公司居間合同》?，F(xiàn)陳某以熊慶元與劉嘉惡意串通，損害其利益為由，主張案涉房屋買賣合同無效。對此，一審法院認(rèn)為，所謂惡意串通的合同是指合同雙方當(dāng)事人非法勾結(jié)，為牟取私立而共同訂立的損害國家、集體或者第三人利益的合同。構(gòu)成惡意串通的合同，行為人主觀上需有希望通過訂立合同損害他人合法權(quán)益的共同目的。具體到本案，首先，陳某雖主張其為訟爭房屋的實際所有權(quán)人，但因其未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，不具有公示效力，不能對抗善意第三人。由于訟爭房屋登記在熊慶元名下，劉嘉基于對房屋登記的合理信賴，與熊慶元簽訂房屋買賣合同，盡到了必要的審查義務(wù)。其次，無證據(jù)證明劉嘉在簽訂房屋買賣合同前就已和熊慶元相互認(rèn)識，雙方存在惡意串通的可能性。劉嘉在中介公司的居間下，與熊慶元簽訂房屋買賣合同，交易過程并無違反常理之處。再次，經(jīng)評估，案涉房屋于劉嘉簽訂購房合同時的市場價值為143.94萬元，而劉嘉與熊慶元合同約定價格為125萬元（實際支付123萬元），無論是合同約定價格還是實際支付價格，均未低于市場價值的70%，不屬于明顯低價，應(yīng)視為劉嘉為購買案涉房屋支付了合理對價。此外，劉嘉購房前雖未到現(xiàn)場查看房屋狀況，劉嘉解釋稱其未在重慶工作，故委托房屋中介公司到現(xiàn)場查看房屋，中介公司工作人員看房未果后，向熊慶元了解了房屋狀況并通過電話向其進(jìn)行了反饋。且其曾居住在重百小區(qū)，而重百小區(qū)離案涉房屋小區(qū)較近，其了解案涉房屋的戶型和小區(qū)情況。根據(jù)陳某舉示的劉嘉的房屋產(chǎn)權(quán)證書，劉嘉名下確有一套位于重百小區(qū)的房屋。經(jīng)一審法院核實，重百小區(qū)距離案涉房屋所處的大帝花園小區(qū)導(dǎo)航顯示步行距離不超過300米，劉嘉有較大可能和機(jī)會了解案涉房屋的戶型和小區(qū)情況，其對未到現(xiàn)場看房的解釋具有一定合理性，在無其他證據(jù)和事實予以證實的情況下，很難僅以劉嘉未看房為由認(rèn)定劉嘉與熊慶元惡意串通。綜上所述，即便熊慶元主觀上存在惡意，但陳某舉示的證據(jù)尚不足以證明劉嘉與熊慶元相互串通，有希望通過與熊慶元訂立合同損害陳某合法權(quán)益的共同目的。陳某以劉嘉與熊慶元惡意串通損害其利益為由主張合同無效，不能成立。需要指出的是，在熊慶元與劉嘉已經(jīng)簽訂書面房屋買賣合同的情況下，此后所簽的《重慶市房屋買賣合同》僅具有登記備案的作用，既不能視雙方就同一房屋重新簽訂了買賣合同，也不能因登記備案的合同價格不真實，存在效力瑕疵而否定雙方之間實際履行的房屋買賣的合同效力。依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)，熊慶元與劉嘉簽訂的房屋買賣合同不存在當(dāng)事人惡意串通，損害他人利益等導(dǎo)致合同無效的情形，陳某基于合同無效訴請其在支付熊慶元墊付的銀行按揭款102659.36元后，由熊慶元將案涉房屋轉(zhuǎn)移登記至陳某名下的訴訟請求，一審法院亦不予支持。

綜上，一審法院依照原《中華人民共和國民法總則》第一百五十四條，原《中華人民共和國合同法》第五十二條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款規(guī)定，判決：

駁回原告陳某的訴訟請求。案件受理費(fèi)6510元，財產(chǎn)保全申請費(fèi)4820元，共計11330元，由原告陳某負(fù)擔(dān)。

二審中，陳某舉示了周曉武證詞，陳某購得涉案房屋，已居住達(dá)14年，應(yīng)為合法房屋權(quán)利人。熊慶元質(zhì)證表示，不清楚真實性。劉嘉質(zhì)證表示，不認(rèn)可證據(jù)的真實性、合法性及關(guān)聯(lián)性，周曉武未出庭應(yīng)訴，無法核實。本院認(rèn)為，周曉武系本案當(dāng)事人，其證詞僅為當(dāng)事人陳述，真實性還需相應(yīng)證據(jù)印證屬實，故本院不作證據(jù)采信。

本院二審認(rèn)定的其他案件事實與一審法院認(rèn)定的事實相同。

本院認(rèn)為，依據(jù)雙方訴辯意見，本案二審爭議焦點(diǎn)為1.熊慶元與劉嘉是否存在惡意串通，損害陳某利益，導(dǎo)致熊慶元與劉嘉簽訂案涉房屋買賣合同無效；2.陳某主張支付熊慶元墊付的銀行按揭款102659.36元后，熊慶元將位于渝北區(qū)××路××號××花園××棟××號房屋轉(zhuǎn)移登記給陳某是否成立。

一、關(guān)于熊慶元與劉嘉是否存在惡意串通，損害陳某利益，導(dǎo)致熊慶元與劉嘉簽訂案涉房屋買賣合同無效。首先，陳某雖主張其為訟爭房屋的購買者并長期實際居住人，但因陳某未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記，未依法取得物權(quán)，不具有公示效力，不能對抗善意第三人。由于訟爭房屋登記在熊慶元名下，劉嘉基于對房屋登記的合理信賴，與熊慶元簽訂房屋買賣合同符合法律規(guī)定。雖劉嘉購房前未到現(xiàn)場查看房屋狀況，但涉案房屋屬二手房交易，僅憑現(xiàn)場查看房屋的裝修居住情況，不能簡單確定房屋權(quán)屬異樣。無證據(jù)證明劉嘉在簽訂房屋買賣合同前就已和熊慶元相互認(rèn)識，劉嘉對其未到現(xiàn)場看房的解釋具有一定合理性，在無其他證據(jù)和事實予以證實的情況下，很難僅以劉嘉未看房為由認(rèn)定劉嘉與熊慶元惡意串通。其次，熊慶元與劉嘉等簽訂了《重慶市大澤置業(yè)代理有限公司居間合同》后，雙方又簽訂了《重慶市房屋買賣合同》及在房管部門進(jìn)行了備案。上述兩份合同約定的房屋成交價格不同，結(jié)合劉嘉的付款情況看，雙方實際履行的系房屋成交價125萬元的《重慶市大澤置業(yè)代理有限公司居間合同》。經(jīng)評估，案涉房屋在劉嘉簽訂購房合同時的市場價值為143.94萬元，而劉嘉履行與熊慶元合同實際支付123萬元，無論是合同約定價格還是實際支付價格，均未低于市場價值的70%，不屬于明顯低價，依法應(yīng)視為劉嘉為購買案涉房屋支付了合理對價。綜上所述，即便熊慶元主觀上存在一房多賣的惡意，但陳某舉示的證據(jù)尚不足以證明劉嘉存在同熊慶元惡意串通，損害陳某合法權(quán)益。陳某以劉嘉與熊慶元惡意串通損害其利益為由主張合同無效，不能成立。陳某上訴稱應(yīng)以備案合同價83萬元確定熊慶元與劉嘉的實際交易價格，與本院查明事實不符，本院不予支持。陳某稱以備案合同價83萬元過戶涉案房屋，損害國家稅收利益，需國家稅收機(jī)關(guān)予以審核確認(rèn)，現(xiàn)無相應(yīng)證據(jù)證明。且陳某據(jù)此主張熊慶元與劉嘉簽訂真實履行的房屋買賣合同無效，不符合法律規(guī)定，本院不予支持。

二、關(guān)于陳某主張支付熊慶元墊付的銀行按揭款102659.36元后，熊慶元將位于渝北區(qū)××路××號××花園××棟××號房屋轉(zhuǎn)移登記給陳某是否成立。陳某與熊慶元無直接合同關(guān)系，又不享有涉案房屋登記物權(quán)。且如上所述，熊慶元與劉嘉簽訂履行的房屋買賣合同不存在當(dāng)事人惡意串通，損害他人利益等導(dǎo)致合同無效的情形。故陳某的該主張缺乏合同依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。

綜上所述，陳某的上訴請求及事實和理由均不能成立，一審判決認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。依照《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民法典>時間效力的若干規(guī)定》第一條第二款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第一項規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)6511.89元，由陳某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長　萬　怡

審判員　鄧　山

審判員　朱華惠

二〇二一年二月十九日

書記員　江　波